大连小平岛开发与营销报告课件.ppt

1、大连小平岛开发与销售战略标题目标市场现状分析大盘操作解读项目再次解读市场小平岛分阶段开发销售策略伟业战略合作意向目标市场现状分析大盘操作解读项目再次解读市场小平岛分阶段开发销售策略伟业战略合作意向大连大势竞争市场小平岛目标目标市场现状分析大盘操作解读项目再次解读市场小平岛分阶段开发销售策略伟业战略合作意向小平岛市场现状分析目标市场现状分析大盘操作解读项目再次解读市场小平岛分阶段开发销售策略伟业战略合作意向小平岛大盘操作大盘开发要点可控性：必须对整个开发进程实施有效控制.包括关系到发展商经济效益的技术指标;关系整个社区功能的布局、流线、配套与环境系统、关系及各个阶段销售的广告推广等。前瞻性：项目

2、整体规划要具备足够的前瞻性。机动性：弹性规划，及时调整以适应市场变化。整体性：必须在变化中把握整体主线。效益性：注重投入与产出的对比。严格控制成本投入，使资金链健康运转。可持续发展：注重好的开局，注重业主的口碑传播。树立良好的市场形象，确保客户的有效涵养及持续放大与升级。小平岛大盘操作华侨城罗马非一日建成小平岛大盘操作深圳华侨城位于市区与蛇口工业区之间深圳华侨城位于市区与蛇口工业区之间.20年的发展已使整个区域成为深圳一道亮丽的风景年的发展已使整个区域成为深圳一道亮丽的风景.华侨城华侨城小平岛大盘操作华侨城华侨城强势品牌强势品牌旅游旅游地产地产酒店酒店文化文化电子电子华侨城是1985年11月1

3、1日经国务院批准成立的一个大型国有企业和经济开发区，经过20余年的开发建设，华侨城城区已变成一座综合配套、功能齐全、环境优美、独具特色的现代化海滨城区。华侨城集团也发展成为一个以家电电子、旅游和房地产业为主导业务的大型投资控股企业集团。华侨地产以华侨地产以“旅游文化地产旅游文化地产”的模式，由深圳向全国辐射的模式，由深圳向全国辐射.小平岛大盘操作项目整体规划项目整体规划小平岛大盘操作1985年年11月月11日华侨城宣告成立，在深圳湾畔拥有了自己的日华侨城宣告成立，在深圳湾畔拥有了自己的4.8平方公里的土地。平方公里的土地。1985年华侨城以年薪年华侨城以年薪11万美金聘请新加坡著名规划师孟大强

4、担任规划顾问万美金聘请新加坡著名规划师孟大强担任规划顾问.1986年年8月开始开发第一个项目月开始开发第一个项目-东方花园东方花园1985年小平岛大盘操作波托菲诺纯水岸别墅波托菲诺纯水岸别墅均价均价6万万/平方米平方米.最高价最高价8万万/平方米平方米天鹅堡高层住宅天鹅堡高层住宅均价均价2万万/平方米平方米.最高价最高价4万万/平方米平方米21年后年后小平岛大盘操作华侨城华侨城“旅游地产旅游地产”开发模式开发模式 华侨城地产依托于其旅游产业的良性发展及庞大规模而迅速成长，长久以来贯彻以对环境、资源、生态的充分保护利用及可持续发展的开发模式和发展道路。华侨城的理念是要在花园中建城市，并在全国开发

5、区中率先倡导了规划就是财富、环境就是优势等现代发展理念。简单的公园+地产早期开发的项目旅游景观+主题文化+地产波托菲诺天鹅堡休闲轻松的心态+地产波托菲诺纯水岸简单粗放期渐入佳境期丰润圆熟期全国旅游主题地产第一品牌全国旅游主题地产第一品牌小平岛大盘操作孕育期1985-1995丰富期1996-1999增值期2000今旅游配套房地产 华侨城旅游地产发展脉络华侨城旅游地产发展脉络小平岛大盘操作区分阶段区分阶段代表楼盘代表楼盘均价（元均价（元/平米）平米）主力户型区间主力户型区间（平方米）（平方米）主要特征主要特征孕育期：1996年以前东方花园海景花园桂花苑50007000100150位置：以接近华侨城

6、中心、深南路两侧为主建筑形态：各种类型均有花园小区及景观：花园较少且比较简陋、社区品质较低，景观基本以华侨城大景观为主会所配套：基本较少会所，社区配套太少丰富期：19961999年美加广场中旅广场6000800090130位置：以接近华侨城中心、深南路两侧为主建筑形态：以高层为主，也有一定的多层花园小区及景观：小区花园还是比较简单、社区品质较低，基本以华侨城大景观为主会所配套：基本较少会所，社区配套太少增值期：2000年至今锦绣花园波托菲诺20000-60000100-300位置：以华侨城纵深为主建筑形态：除波托菲诺2期外，大多为高层花园小区及景观：除华侨城景观外，社区花园环境和景观都较好会所

7、配套：基本都有会所，稍大社区有幼儿园、超市等设施成长过程成长过程小平岛大盘操作水环境海环境山环境要素一：超前的科学规划要素一：超前的科学规划小平岛大盘操作2 2、采用人车分流、丁字交叉和结合地形布局道路和步行系统，、采用人车分流、丁字交叉和结合地形布局道路和步行系统，使得社区具有安全、使得社区具有安全、生态和舒适的生活环境生态和舒适的生活环境3 3、动态和弹性的发展布局，使城区的发展留有调整的空间，、动态和弹性的发展布局，使城区的发展留有调整的空间，基础建设适度超前，保持规划的适应性。如：天鹅湖、燕含山基础建设适度超前，保持规划的适应性。如：天鹅湖、燕含山4 4、将文化融入规划中，构筑人文生态

8、环境。如：何香凝美术、将文化融入规划中，构筑人文生态环境。如：何香凝美术馆、圣菲诺钟楼馆、圣菲诺钟楼要素一：超前的科学规划要素一：超前的科学规划1 1、尊崇自然、保护自然、融合自然与人工环境。、尊崇自然、保护自然、融合自然与人工环境。充分保留和利用原地形地貌等自然资源，营造生态环境充分保留和利用原地形地貌等自然资源，营造生态环境天鹅湖、燕含山天鹅湖、燕含山何香凝美术馆何香凝美术馆圣菲诺钟楼圣菲诺钟楼小平岛大盘操作1 1、混合多种产业，互动发展综合性城区。、混合多种产业，互动发展综合性城区。华侨城以四大主题公园为中心，营造了典型的旅游主题地产结合多种产业发展的综合性城区，各种生活形式、经济形式和

9、业态并存，不同于单一功能的住宅区。要素二：与产业结合的鲜明主题要素二：与产业结合的鲜明主题2 2、规划旅游用地发展旅游主题公园群落。、规划旅游用地发展旅游主题公园群落。中国最大的主题公园群落：锦绣中华、民俗文化村、世界之窗、欢乐谷、欢乐海岸。每年接待600万人次游客，旅游销售累计收入超过100亿，带动华侨城乃至深圳相关产业链的增长。3、结合产业群发展相关主题酒店和商业。、结合产业群发展相关主题酒店和商业。拥有1300间四星级到五星级酒店客房。是目前深圳最高档次商务及旅游度假酒店群之一，也是全国大酒店群之一。主题酒店群：主题酒店群：威尼斯酒店、深圳湾大酒店和海景酒店。主题商业圈：主题商业圈：全球

10、最大的零售商业沃尔玛，深圳最大的MALL铜锣湾百货、最大的家电连锁机构顺电，相继在华侨城落户，与酒吧风情街构成华侨城的商业中心。4、利用产业资源和配套互动开发主题地产。、利用产业资源和配套互动开发主题地产。先后开发了东方花园、海景花园、锦绣花园、波托菲诺等主题住宅项目汉唐大厦、华夏艺术中心汉唐大厦、华夏艺术中心世界之窗世界之窗欢乐谷欢乐谷铜锣湾百货铜锣湾百货小平岛大盘操作要素三：可持续发展与不断创新城市体验要素三：可持续发展与不断创新城市体验1、保护并加大环境投入，增大水面和绿化覆盖率。、保护并加大环境投入，增大水面和绿化覆盖率。华侨城规划有20万平米的水系，城区绿地覆盖率达53%，居国际城市

11、绿化领先水平。2、适度超前和完善优质文教卫体配套、保证高尚生活品质。、适度超前和完善优质文教卫体配套、保证高尚生活品质。已经建成有何香凝 美术馆、华夏艺术中心、华侨城中小学、中央教科所附属学校、暨南大学深 圳旅游学院、暨南大学华侨城医院、体育中心、高尔夫俱乐部等配套设施。3、深度挖掘主题内涵，不断创新城市体验。、深度挖掘主题内涵，不断创新城市体验。华侨城医院华侨城医院华夏艺术中心华夏艺术中心华侨城狂欢节华侨城狂欢节小平岛大盘操作1、调整交通布局，整合不同功能资源。、调整交通布局，整合不同功能资源。整合不同阶段和不同社区的资源，实现生 活多样化。如：OCT免费巴士、深南大道地铁等。要素四：资源系

12、统的有效整要素四：资源系统的有效整合合欢乐干线欢乐干线2、以人行系统、休闲广场和商业场所，重构公共空间。、以人行系统、休闲广场和商业场所，重构公共空间。通过人行系统、休闲广场的再组织，搭建新平台来重构公共活动空间。建设的市民休闲广场：建设的市民休闲广场：占地58万平米欢乐海岸，一个开放共享的滨海社区。3、策划社区活动，有效调动主题公园、酒店、商业等资源共享。、策划社区活动，有效调动主题公园、酒店、商业等资源共享。一年一度的华侨城 旅游狂欢节和波托菲诺意大利文化周等活动将整个社区的文化、旅游、商业设施资源调动，并扩大到居住区。策划社区活动策划社区活动欢乐大道欢乐大道小平岛大盘操作先期以旅游盘活区

13、域,以旅游带动地产.在全局规划思想的指导下,通过多年的内外景观营造,打造高舒适度居住环境.注重产品品质,注重科学规划。注重文化营造，在建设文化硬件的同时，注重社区软文化建设。树立良好客户口碑，确保了后续客户升级，及有效的口碑传播。总结由低至高，逐步成长先期营造，蓄势勃发小平岛大盘操作天津东丽湖可持续发展的区域大盘小平岛大盘操作总体规划总体规划天津万科。东丽湖天津万科。东丽湖TIANJIN VANKE DONGLI LAKE PROJECT东丽湖。规划篇东丽湖。规划篇小平岛大盘操作万科东丽湖万科东丽湖天津经济战略东移的起飞承载体，在天津经济发展中占据的GDP比重已经达到全市的40.2%。迎合天津

14、工业布局重心战略东移规划思路迎合天津工业布局重心战略东移规划思路 东丽湖地区隶属滨海域区，位于中心区与滨海域区之间，距外环线约17公里，距滨海域区约25公里，距机场26公里有效解决了万科东丽湖项目与城市孤立的局面。津汉公路：连接东丽湖和市区中部南部的主要通路，实现空港与东丽湖连成一体化 天津市区优越的生态环境，大面积丰富水资源，形成了自然的湿地景观，存在大量的湿地水生植物群落和水禽。项目地理位置项目地理位置小平岛大盘操作20002000年万科公司拿地年万科公司拿地20032003年初步规划年初步规划BDCL设计公司规划特点：项目为低密产品，建筑覆盖率70%20042004年资再次规划年资再次规

15、划SWECO设计公司规划特点：项目为复合型新城镇特点，保留天然原有地貌，建筑覆盖率50%2005年地块现状年地块现状小平岛大盘操作东丽湖万科城位于东丽湖北岸，东丽湖是天津市自然生态保护区之一，水面面积达7.3平方公里，约是杭州西湖的1.5倍，形成了自然的湿地景观，存在大量的湿地水生植物群落和水禽。项目内拥有人工开挖10.5万平米的国际标准滑水赛道人工湖。北欧式整体设计。欧式小镇式低层、低密度建筑布局；简约风格超空间独体式别墅。项目围绕生态主题打造一个复合式的“新市镇”，采用整体规划分期实施的开发模式，集居住、工作、运动、商业、教育、娱乐、休闲、会议度假等功能于一体。项目特色项目特色小平岛大盘操

16、作后期中高密度经后期中高密度经济型集合住宅济型集合住宅东丽湖东丽湖 万科城总体规划万科城总体规划一期别墅产品一期别墅产品占地22万平米，总建筑面积6.4万，容积率0.33共301套，2004年销售，2006年7月全面入住独体别墅：193栋199271平米11000元联排别墅：24套 165180平米6500元合院别墅：32套 165210平米7500元联排公寓：52套 80150平米4300元独栋别墅均价04年7000元/平米05年9300元/平米06年11000元/平米二期洋房产品二期洋房产品占地13万平米，总建筑面积12万，容积率0.946多层，11层小高层，产品分为院景洋房、情景洋房、水

17、景洋房、瞰景洋房、宽景洋房，总价3680万元，共计1159套，2007年8月全面入住。2005年底开盘，预计2006年全部售罄洋房均价05年12月 3600元/平米150套06年3月 4100元/平米 30套06年5月开盘 4300元/平米 300套 06年5月下旬 4500元/平米230套06年9月 5000元/平米 200套三期岛上低密三期岛上低密度联排产品度联排产品总建筑面积6.5万，容积率0.6，联排产品约300户，160180平米联排产品，南北向4联、8联，预计2007年3月开盘，售价8000元/平米，总价120万160万元。联排别墅入住时间08年12月总建筑面积10万平米，容积率2

18、.0，11层、18层小高层，产品为105平米二居，105平米复式，115平米三居，预计2007年5月开盘，售价4500元/平米共计1000户，一标段400户于08年12月入住二期南小高二期南小高层产品层产品湖景高层湖景高层2008年启动，建筑面积15万平米，目前正与韩国SK、GS建设接洽，建造韩国村。产品形式为邻湖30层高层，面积100150平米，售价50005500元/平米。小平岛大盘操作 占地面积为22万平米 建筑面积6.4万平米 容积率为0.33 绿地率40%以上 共301套，由独体别墅、联排别墅、合院别墅、联排公寓构成，04年销售，06年7月全面入住。邻里中心为10267平米（公建33

19、69平米，公寓6898平米）是一期社区的生活服务配套中心，其中商业部分由6组建筑单位组成，其功能可满足日常基本生活需求，这里成为人们公共交往的空间，充分享受休闲时光。建筑风格：北欧风格，现代、简洁、时尚一期产品介绍一期产品介绍小平岛大盘操作产品类型产品类型户型户型建筑面积（平方米）建筑面积（平方米）套数套数独栋独栋A A3 3室室2 2厅厅3 3卫卫199.213434B B5 5室室2 2厅厅3 3卫卫215.513737C C3 3室室2 2厅厅3 3卫卫2373333D D5 5室室2 2厅厅3 3卫卫254.921919E E5 5室室4 4厅厅4 4卫卫271.691212合院联排合

20、院联排A A4 4室室2 2厅厅2 2卫卫2102102 2B B3 3室室2 2厅厅2 2卫卫1651651616C C3 3室室2 2厅厅2 2卫卫1761761414普通联排普通联排A A4 4室室2 2厅厅2 2卫卫1601601818B B3 3室室2 2厅厅2 2卫卫1801806 6 独栋共五种户型，面积为199.21271.69平方米 合院联排共三种户型，面积为165210平方米 普通联排共两种户型，面积分别为160、180平方米 各类产品中的主力户型均面积较小一期产品介绍一期产品介绍小平岛大盘操作 销售价格独体别墅：193栋 11000元/平方米合院别墅：32套 7500元/

21、平方米联排别墅：24套 6500元/平方米联排公寓：52套 4300元/平方米 销售速度 售罄一期销售情况一期销售情况小平岛大盘操作一期一期“Lake+”别墅面市别墅面市邻里中心邻里中心联排公寓联排公寓面市面市项目网站项目网站建成建成“左邻右左邻右里里”业主业主联谊活动联谊活动及促签活及促签活动，促进动，促进成交成交 举办合院别墅开举办合院别墅开盘活动盘活动 北京推广启动北京推广启动第第 29 届世界滑水届世界滑水锦标赛在东丽湖锦标赛在东丽湖开幕；天津国际开幕；天津国际嘉年华在东丽湖嘉年华在东丽湖畔盛装开幕；事畔盛装开幕；事件营销有效提升件营销有效提升了项目知名度，了项目知名度，对销售起到了良

22、对销售起到了良好的促进作用好的促进作用配合入住举配合入住举办联谊活动，办联谊活动，加强客户维加强客户维护。护。客户通讯客户通讯首刊正式刊首刊正式刊发，丰富客发，丰富客户沟通渠道，户沟通渠道，加强客户维加强客户维护护“东丽湖万东丽湖万科城生态科城生态博览馆博览馆”开馆，在开馆，在国内房产国内房产市场上引市场上引起了较大起了较大反响反响，带，带动区域认动区域认知度，扩知度，扩大项目影大项目影响力响力二期二期“城市城市天籁天籁”洋房洋房内部认购，内部认购，一周内实现一周内实现100销售销售丹麦印象丹麦印象联排别墅联排别墅面市面市推出创新产推出创新产品品合院别合院别墅墅首期别墅客首期别墅客户入住户入住

23、2005年年举办开举办开盘活动盘活动造势，造势，有效烘有效烘托现场托现场气氛气氛样板区情样板区情景营销景营销，展现欧洲展现欧洲现代休闲现代休闲生活方式生活方式 生态馆开生态馆开馆节目预馆节目预演演浪漫金秋浪漫金秋别墅生活别墅生活体验活动，体验活动，让意向客让意向客户充分感户充分感受东丽湖受东丽湖未来的美未来的美好生活，好生活，树立东丽树立东丽湖在别墅湖在别墅项目中的项目中的领袖地位。领袖地位。“北欧童话北欧童话之旅之旅”圣圣诞活动，诞活动，增进业主增进业主联谊，强联谊，强化客户保化客户保养养2005年营销回顾年营销回顾小平岛大盘操作2006年5月2日-7日万科东丽湖二期开盘万科东丽湖二期开盘实

24、现销售420套二期总计二期总计1165套，套，2006年年5月月2开盘开盘6月，已开放的月，已开放的712套售罄套售罄。小平岛大盘操作宽景洋房：宽景洋房：1111层大开间板楼层大开间板楼院景洋房：围合多层院景洋房：围合多层情景洋房：万科专利产品情景洋房：万科专利产品瞰景洋房：瞰景洋房：1111层小高层层小高层水景洋房：邻水退台水景洋房：邻水退台BLOCKBLOCK围合商业住宅围合商业住宅销售户型以三居和两居为主，数量分别达到销售户型以三居和两居为主，数量分别达到47%47%和和52%52%。销售面积集中在销售面积集中在90-10090-100平米两居和平米两居和100-110100-110平米

25、三居，占总资源的平米三居，占总资源的56%56%，110110平米以上资源约占平米以上资源约占30%30%。价格区间跨度大从价格区间跨度大从3800380058005800元，总价范围元，总价范围2626万万7878万。万。二期洋房产品二期洋房产品小平岛大盘操作启动启动“龙腾计划龙腾计划”3月东丽湖万月东丽湖万科实验学校奠科实验学校奠基仪式及天津基仪式及天津市青少年科技市青少年科技俱乐部启幕仪俱乐部启幕仪式式4月公交月公交663路开通路开通（市区（市区东丽湖）东丽湖）4月二期产品推介会，月二期产品推介会，邀请意向客户出席，邀请意向客户出席，带动产品销售带动产品销售7月，一期别月，一期别墅二标段

26、百余墅二标段百余业主入住。业主入住。5月二期邻水月二期邻水茒、凭澜苑开茒、凭澜苑开盘，销售火爆，盘，销售火爆，到访客户超过到访客户超过千人，千人，500余余套洋房在套洋房在2日日内基本售罄。内基本售罄。5月运动主题月运动主题公园开幕、商公园开幕、商业街开街和二业街开街和二期公寓示范区期公寓示范区开放。开放。2006营销回顾营销回顾小平岛大盘操作 天津市大面积硬性拆迁,造成大量住宅刚性消费 天津滨海新区的开发大大提升区域价值 二期的推出使东丽湖产品类型更加丰富多样 东丽湖一期为二期作了样板示范 万科品牌的支持 公共交通的完善支持了洋房产品热销。万科东丽湖二期热销分析消费者对未来的信心小平岛大盘操

27、作万科未来十年的标竿项目。有步骤有计划打造一个功能齐全、和谐生态、开放人文的“新市镇”产品以复合形态推出，强调和谐、生态、融合与统一。注重产品品质,注重科学规划，注重环保，强调生态住宅。注重文化营造。总结高端起步，逐步养成复合形态，十年建城小平岛大盘操作沿海塞洛城 与专业公司战略合作的意义小平岛大盘操作沿海塞洛城：位于东四环至沿海塞洛城：位于东四环至五环，项目所在地的城市公五环，项目所在地的城市公共交通系统发达、方便、快共交通系统发达、方便、快捷。临近的地铁一号线、八捷。临近的地铁一号线、八通线及规划中的轻轨通线及规划中的轻轨7 7号线、号线、1010号线，公交线路有号线，公交线路有1111路

28、、路、3131路、路、3535路、路、348348路、路、740740路、路、753753路、路、952952路等，将为住户路等，将为住户提供优越的公共交通条件，提供优越的公共交通条件，这是吸引上班族的优势。这是吸引上班族的优势。沿海塞洛城地理位置沿海塞洛城地理位置小平岛大盘操作北京沿海塞洛城整体规划北京沿海塞洛城整体规划五期五期六期六期二期二期三期三期四期四期四期四期七期七期一期一期总征地面积总征地面积:34.8公顷公顷规划建设用地规划建设用地:25.1公顷公顷分期：分期：七期，七期，1-3期施工期施工 中，中，4-7期设计中期设计中类型：类型：精装住宅精装住宅代征绿地代征绿地:2.4公顷公

29、顷代征道路用地代征道路用地:7.3公顷公顷建筑面积建筑面积:884843.9平方米平方米地上地上:663698.9平方米平方米地下地下:221145.1平方米平方米容积率容积率:2.65建筑高度：建筑高度：80米米绿地率：绿地率：30.1%建筑密度：建筑密度：25%总户数：总户数：4983户户机动车停车数量：机动车停车数量：3426辆辆开发商开发商:北京高盛房地产开发有限公司北京高盛房地产开发有限公司 小平岛大盘操作8686万平米纯美式开放街区，一条贯穿南北万平米纯美式开放街区，一条贯穿南北的景观休闲步行街（斜轴）分隔成相对独立的景观休闲步行街（斜轴）分隔成相对独立又紧密联系的又紧密联系的8

30、8大生活社区大生活社区,社区之间采用美社区之间采用美式街区网络布局的方式。式街区网络布局的方式。每个组团均设有一个六合一会所，整个园林每个组团均设有一个六合一会所，整个园林景观绿化按私家庭院、组团绿化、邻里空间景观绿化按私家庭院、组团绿化、邻里空间绿化、中心绿化形成层级的景观绿化体系。绿化、中心绿化形成层级的景观绿化体系。高档品牌精装修高档品牌精装修小户型低总价，社区充满运动活力，适合年小户型低总价，社区充满运动活力，适合年轻人居住轻人居住项目特色项目特色小平岛大盘操作各期产品配比各期产品配比小平岛大盘操作小平岛大盘操作 2、上到下的有力实施、上到下的有力实施 多种营销推广方式，多种媒介，进行

31、创新和探索多种营销推广方式，多种媒介，进行创新和探索,而皇马之行与示范街区成人而皇马之行与示范街区成人剪彩开放的体验活动，促进阶段销售剪彩开放的体验活动，促进阶段销售;2005年度是项目启动及树立大盘形象阶段，赛洛城在各种媒介投放了大量广年度是项目启动及树立大盘形象阶段，赛洛城在各种媒介投放了大量广告，举办了多场大型营销活动，以项目带动沿海品牌告，举办了多场大型营销活动，以项目带动沿海品牌,收到了较好成效。收到了较好成效。3、强有力的销售执行、强有力的销售执行 价格策略：价格策略：2005年价格策略以低价入市，每月的增长幅度为年价格策略以低价入市，每月的增长幅度为1%-3%,并及时并及时调整销

32、售与推盘策略，制定灵活的价格调整体系，带动项目持续保持热销态调整销售与推盘策略，制定灵活的价格调整体系，带动项目持续保持热销态势。势。2005年营销回顾年营销回顾 1、准确的营销策略、准确的营销策略 潮势营销潮势营销 体验营销体验营销 事件营销事件营销小平岛大盘操作2006年营销推广思路年营销推广思路小平岛大盘操作2006年：年：坚持体验营销和精准营销的打法坚持体验营销和精准营销的打法体验营销：通过体验营销：通过05年斜轴展示后销售有了很大的突破，年斜轴展示后销售有了很大的突破，06年进一步加强体验式年进一步加强体验式营销，更好的将营销，更好的将2006年主题年主题“北京的魅力场，世界的赛洛城

33、北京的魅力场，世界的赛洛城”与营销相结合与营销相结合 样板间、斜轴、售楼处氛围营造样板间、斜轴、售楼处氛围营造世界杯、世界的活力场各类体验活动的举办世界杯、世界的活力场各类体验活动的举办VIP业主俱乐部成立业主俱乐部成立时尚、运动类小型活动的举办时尚、运动类小型活动的举办 精准营销：通过精准营销：通过05年客户的积累和分析，年客户的积累和分析，06年将更重视大客户点对点营销方年将更重视大客户点对点营销方式，充分利用式，充分利用05年客户资源，并成立外场小组年客户资源，并成立外场小组4月份全面推广客户带客户，充分挖掘前期客户资源月份全面推广客户带客户，充分挖掘前期客户资源快速打入企业内部（快速打

34、入企业内部（BTV、CCTV、万达等），直接拓展销售渠道、万达等），直接拓展销售渠道并针对销售和目标客户制定政策并针对销售和目标客户制定政策通过精准营销，将项目产品形象的快速导入通过精准营销，将项目产品形象的快速导入小平岛大盘操作城市副核心区大盘。产品以经济型紧凑户型为主。高标准精装修，瞄准市场空隙。注重文化营造，动态活力，迎合CBD中青年客群。总结高调、低价入市。迅速占领市场注重客群的复制与升级，造成持续热销目标市场现状分析大盘操作解读项目再次解读市场小平岛分阶段开发销售策略伟业战略合作意向小平岛解读项目目标市场现状分析大盘操作解读项目再次解读市场小平岛分阶段开发销售策略伟业战略合作意向小平

35、岛再次解读市场目标市场现状分析大盘操作解读项目再次解读市场小平岛分阶段开发销售策略伟业战略合作意向一期二期三期小平岛小平岛分阶段开发销售策略小平岛小平岛分阶段开发销售策略盖茨的继承人盖茨未来女婿世行副总裁盖茨资产15的管理者世行总裁世行第一副总裁盖茨的继承人盖茨的继承人盖茨女婿单身男青年盖茨世行小平岛小平岛分阶段开发销售策略思路思路 盖茨：市场（品牌）盖茨：市场（品牌）世行：客户世行：客户 青年人：青年人：SILO城城一件事情从无到有，关键在于设计和节一件事情从无到有，关键在于设计和节点的把握。点的把握。小平岛小平岛分阶段开发销售策略第一阶段 时间：2005年5月7月 工程支持：售楼处 销售目

36、标：700套，（4.2亿、一期80）目标人群：相关业内人士，独具慧眼小平岛小平岛分阶段开发销售策略第一阶段 主力宣传点：升值 传达信心：大气、价值感 项目卖点：CBD 规模 开发商（HK）ZGF、SED、TG 精装 低总价小平岛小平岛分阶段开发销售策略第一阶段 广告诉求：CBD魅力核心（之城）CBD原始股 CBD 城 魅力 形式表现：大气。如报广：整版形式 路牌：醒目清晰 海报：留白 小平岛小平岛分阶段开发销售策略第一阶段 现场支持：售楼处 热销气氛、国际感、开发商（HK）配饰烘托气氛 如：NBA角、星光大道、咖啡吧（外籍侍者）、沿海时时股价、展会录像、销控板、背景音乐 重点说辞：CBD 86

37、万平米 低总价 精装 开发商（HK）实力 ZGF、SED、TG重要性 高低小平岛小平岛分阶段开发销售策略第二阶段 时间：2005年8月12月 工程支持：售楼处样板间和样板区 销售目标：1000套，（6亿）目标人群：媒体、CBD中级人士、海归小平岛小平岛分阶段开发销售策略第二阶段 主力宣传点：品质公共利益最大化 传达共识：已形成热销 产品细节支撑生活品质 项目卖点：国际化 精致：产品细节 规划、园林、建筑形式、立面、户型、配套细节 健康环保小平岛小平岛分阶段开发销售策略第二阶段 广告诉求：时尚生活 品质之选 财富派品质生活 抢占CBD生活高地（制高点）感受：与1500个不同肤色的美女擦肩而过，成

38、就一种邂逅。用七种语表达一种思想 满意超乎想象 数字罗列：拥有 万平米绿地、个绿地、10个街角广场、18个街区中庭小平岛小平岛分阶段开发销售策略第二阶段 现场支持：细节展现品质达到品质、信心 样板间：精致 售楼处：健康住宅的细节展示 样板区：展示园林、立面、物业、实品屋 销售工具：楼书 销售服务：精细 重点说辞：热销 价格上升 健康环保 产品细节（规划、园林、建筑形式、立面、户型、层高、配套）样板间 销售服务小平岛小平岛分阶段开发销售策略第三阶段 时间：2006年 工程支持：产品兑现 一期入住、一期会所、绿化带 知名幼儿园、小学、中学确定 销售目标：20亿（三、四期进行销售）目标人群：投资（办

39、公、商业）CBD高级人士 大海归小平岛小平岛分阶段开发销售策略第三阶段 主力宣传点：商业、兑现 传达活力、成长性 项目卖点：商业示范区入住 配套（教育、会所）工程兑现（园林、街区、建筑、配套）小平岛小平岛分阶段开发销售策略第三阶段 广告诉求：动感之都 CBD繁华之上 动感之都 时尚潮流 动感之都 拉丁般激情生活 丰富空间 多彩生活 建筑是生活的镜子（立面）吸引，哪儿都不去 七个不同风格的咖啡店，每个我都喜欢 商业、商务销售小平岛小平岛分阶段开发销售策略第三阶段 现场支持：新实品屋（四期）组织社区俱乐部 售楼处展示社区文化 入住服务 客户服务 物业服务 重点说辞：兑现内容：工程进度 商业前景 入

40、住工作 配套：学校、俱乐部、物业服务、会所小平岛小平岛分阶段开发销售策略第四阶段 时间：2007年 工程支持：南区基本成形、北区进行中 确定知名健康医院 销售目标：20亿 目标人群：认同本项目的人士 外籍人士进入是成功的标志小平岛小平岛分阶段开发销售策略第四阶段 主力宣传点：项目品牌 区域中心、CBD副中心 项目卖点：规划 新都市主义 八大系统 成形的南区 商业价值永续小平岛小平岛分阶段开发销售策略第四阶段 广告诉求：别具光芒 现场支持：客户保养 物业服务 客户活动 商业保养 新售楼处 五期样板间 重点说辞：区域中心 规划八大系统、新都市主义的理论与项目结合点 南区讲解目标市场现状分析大盘操作解读项目再次解读市场小平岛分阶段开发销售策略伟业战略合作意向小平岛伟业战略合作意向小平岛伟业战略合作意向THANKS