明洲半岛定价报告629课件.ppt

1、雅戈尔 明洲半岛 价格定位报告2015年6月一、宁波整体市场环境分析二、明洲半岛产品概述三、现阶段客户分析四、基础定价体系构建五、核心竞品对比分析六、价格定位实施七、栋均价配价建议目 录壹宁波整体市场环境分析准息双降 2015年上半大力度利好信贷政策密集出台，扶持强度尤胜于2014n自2015年2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点n自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款的基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点，公积金贷款利率相应下调。n自2015年4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点n自2015年5月11日起金融机构人民

2、币一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%，同时，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍。2015年上半，两次降准两次降息，适度宽松大势所趋2014年，2次定向降准，1次不对称降息n上半年货币政策略有收紧，年中通过两次定向降准有所放松，定向降准主要针对“三农”和“小微”两个领域投放流动性。n14年底，央行采取不对称降息，同时推进存款利率市场化。目的在于降低贷款利率，稳定经济，解决企业融资贵的问题。未来预判：15年下半信贷政策方面会持续释放利好，16年以后政策趋于平稳n2015年为政策扶持年：整体经济增长

3、对房地产行业的依赖程度没有根本性改变，基于今年7%的经济指标考量，15年下半年将延续对房市的扶持，预计降息、降准等信贷政策会再推出。n2016年政策区域平稳：2014年下半年开始利好政策持续加码，当下力度是历史之最，未来的加码空间非常小；另外随调结构、稳增长的经济新常态的提出，经济增长对房地产行业的依赖度将会持续降低。n注：205年6月27日，央行存贷款基准利率下调0.25%；“三农”贷款占比达到定向降准标准的商业银行降低存款准备金率0.5%。成交量升，存量压力 14下半成交开始井喷，15年1-5月成交174万方，但全年总体供应超900万方，巨量库存与潜在供应压力仍在，而且价格在低位箱体震荡竞

4、争市场 高端项目众多，120-140/160-180已知预推量都近800套Remark除上表所列竞品外，另有更多次级分流项目，尤其集中在140左右的面积。项目名称121-140 141-160 161-180 181-200 201-220 221-240 241-260 261-280 281-300 301以上在售泊璟廷1029宁波中心1112金茂府195222525华茂悦峰13013456606866江东府107129银泰城20维科东院2064江湾城151350月湖花园1026存量合计4721493956025508811929待售江东府未推107泊璟廷二期1883636印江南一期482

5、64江湾城二期48164964848银泰城未推300100东院未推68126城市之光未推20676待推量合计845487701263609612410048改善发力，品质凸显 刚需产品成交比收窄，改善型产品占比提升，未来渐成首改市场；高品质楼盘成交活跃，部分楼盘出现涨价现象，以微幅涨价促进成交为主项目形式动态与表现万科江东府续销涨价3月底至今单价每套涨幅1500-2000元/，成交套数逐渐递减，提价后速度相对缓慢185楼王产品折后均价25000元/左右万科公园里三月底138总价最高涨5万、168最高涨9万两周成交25套，成交量微涨中海寰宇天下4月1日起总价最高上调5万，均价16000元/，两周

6、成交36套，成交量明显上涨方兴金茂府加推涨价二期开盘均价29500元/，较一期上涨6000元/，推出50套，当天成交约15套雅戈尔明洲一期高价快走自去年8月推出，就在保持高价的情况下快速走量，高品质、好户型是重要因素保利印江南高预期价格预计15年6、7月开盘，东部新城稀缺洋房，开发商与客户预期价格都较高附表：重点关注项目2015年3-6月份分产品线成交情况项目面积2015年3月2015年4月2015年5月2015年6月（至25日）成交套数成交均价成交套数成交均价成交套数成交均价成交套数成交均价江山万里13851738722180652217986251825318932014881876612

7、185101220201金茂府13925231533523039382287512235141861239071230395830566华茂悦峰137-150242326426229761322369523438199-21415277591326264328612527112宁波中心147125799001821247125244851229861226740211425048426371226188中央公园13911193342919222361931360202351704 22025 1 22469 2225011522950壹章总结2015年的政策环境最优，后续趋于平稳，应抓住下半年

8、的黄金销售时期174万方放量的同时价格也在低位运行；存量有所降低，但整体市场依然有巨额存量与增量，对宁波整体住宅市场环境应该持谨慎乐观的态度宁波当前高端项目供应并不缺乏，尤其待推体量巨大，本案预计六/七月份入市，时间上占据先机，但鉴于后期竞品陆续入市，销售周期不宜拉长【核心启示1】【核心启示2】【核心启示3】【核心启示4】改善需求持续扩容，高品质高价值的产品市场表现更为突出，定价方向应该围绕项目产品力【关键词】2015下半年谨慎乐观先机周期产品力定价方向贰明洲半岛产品概述项目一期已将项目基础价值充分铺开，不再赘述；二期更低容积、低密度，水系、公园环绕，最小面积139二期（明洲半岛）：地块禀赋更

9、优，产品档次及产品力提升，每栋楼都是单一产品Remark【二期概览】户型编号面积户型产品形态套数户型总面积E1139四房两厅两卫15F中高层567784E2139四房两厅两卫15F中高层567784F170四房两厅三卫14F/15F中高层549180G252四房两厅三卫6F多层大平层4611592G254四房两厅三卫6F多层大平层71778合计21938118【户型配比】总共219套，其中139共计112套，170仅54套，多层大平层250户型53席贰章总结本案一、二期有同面积产品，一期价格体系可作为二期定价参考，但二期地块禀赋更优，且产品档次及产品力也有提升每栋楼都是单一产品，产品没有交叉，

10、且楼幢分布特点不同，产品面积相差也比较大，故应该采取分产品线的定价方式。【核心启示1】【核心启示2】【关键词】一期价格体系参考分产品线定价户型配比因素【核心启示3】总体而言二期体量较小，139户型共112套，是供应主力，170户型54套，针对两个户型体量的不同可适当调整价格。叁现阶段客户分析区域北仑海曙江北江东鄞州其他合计2146185404251目前的客户都是项目周边的江东客户，客户区域单一，应进一步加强推广，扩大客户区域，增加有效意向客户。需求面积139170250其他合计38191148251现有客户的需求面积主要以170客户位置，供需关系严重不平衡，后期需要通过价格杠杆进行调节1、客户

11、的需求面积2、客户区域意向等级ABCDE其他合计07521176212251现有的客户因蓄客周期长，意向度偏低以D类客户为主，B类有可能成交的客户也就7组，所以从目前积累的客户来看，并不乐观心理价位2万以下2-2.5万2.5-3万其他合计1031022125251客户的心理价位偏低，多数客户还是习惯参照以一期的价格，后期需要通过企划的推广以及销售说辞的引导来传递二期的价值信息，让客户重新定位二期价格4、客户的意向度分析3、客户的心理价位小结目前积累的二期意向客户多数都是一期客户，因一期产品面积太小导致这部分客户一直等着二期大面积产品的推出，这部分意向客户蓄客时间长意向度偏低，心理价位也远远没有

12、达到二期定位的市场价格，后期需要通过不断的客户开拓以及客户价值塑造来实现二期的热销，任重而道远!肆基础定价体系确定定价方法确定 就产品本身而言，明洲半岛主要由三种产品构成，且各产品线在市场上存在较多相应的竞争产品，通过传统的市场比较法可以得出基础市场参考价格，另外再根据销售情况修正误差。产品力比价体系之外，基于项目开发阶段、销售周期、销售策略等其他特质因素考虑，可对价格进行二次修正，合成项目的核心价格区间。1、分产品线定价2、市场比较法得出静态均价（销售修正系数）3、根据项目特质修正价格，合成项目产品核心价格区间139170构建科学的比价体系修正系数，确定价格比价体系构建Remark室内精装修

13、模块暂未纳入比价体系，后作单独讨论户型设计区域价值规划设计品牌价值景观环境物业+方法论：选用市场比较法来推算项目的市场可接受价格。将需定价的对象与类似房地产进行比较，对这些类似房地产的价格做适当的修正，以此确定客观价格的方法。维度选取：从住宅项目价值因子中提取核心要素；各要素占比调整；量化参考实施步骤：参考系选取已前置，搜集参考项目价值要素，建立价格可比基础。交通、位置、配套、规模、建筑密度、自然环境、停车、噪音、视野、户型特色、建筑外型、物业管理、发展商品牌、精装修等住宅项目价值因子六大维度比价体系归于套外伍参考系选取及对比分析参考系选取原则：基于客户重合判断 区位属性相似；产品类型、产品线

14、趋同；项目档次接近；已开楼盘参考系选取结论：139产品选取金茂府、华茂悦峰、江东府；170产品选取江东府、宁波中心、金茂府江东府金茂府宁波中心兰园本案华茂悦峰 对比楼盘 对比指标雅戈尔明洲半岛万科江东府宁波中心兰园南塘金茂府华茂悦峰项目概述项目定位水乡邻里低密度精奢豪宅江东核心区高端精装住宅东部新城核心区精装豪宅绿色科技精装高端住宅鄞州中心区建筑标杆豪宅规模指标住宅户数：219户，容积率1.6；楼面价9930元/总建:17.6万方；住宅户数：707户容积率2.0；楼面价10800元/总建:88万方；住宅户数：778户容积率2.79总建：15.8万方；住宅户数：777户容积率2.55；楼面价90

15、10元/总建：27万方；住宅户数：607户容积率2.5项目地址东部新城百丈东路与江澄南路交汇处姚隘路与宁徐路交汇处河清北路与宁穿路交汇处鄞奉路与尹江岸路交叉口钟公庙路与联盛广场交接处区位价值区位属性东部新城核心区江东核心区东部新城核心区老海曙鄞奉片区鄞州中心区核心配套东部新城市级商圈、世纪东方广场邻里中心商业（印江南）金光中心；新江厦商城；家乐福1.5公里内享三江口城市级商圈东部新城市级商圈：宏泰广场、文化广场、城市之光、门户区、银泰城南塘老街、舟宿夜江未来江湾城商业综合体万达广场、联盛广场SMART商圈、南部商务区交通价值中山东路、百丈东路、世纪大道宁徐路，徐戎路，姚隘路，惊驾路600m地铁

16、1号线站台宁穿路、河清路、中山东路300m地铁1号线海晏北路站长丰桥、宁波南站临近轨道交通2号线和4号线四明中路，宁南北路临近地铁3号线景观资源外部景观两条自然水系（内部人工河道联通）城市公园外部自然景观缺乏杨木碶河、市政公园奉化江滨水江景资源相对缺乏，鄞州湿地公园与奉化江都有1.5公里左右距离项目景观2万方滨水绿化景观大组团景观，做到户户有景，均好性强中式园林登堂入室的三进式手法递进城市度假酒店风格园林，鄞州层次多变、丰富的造型、充满色彩的园林景观对称平衡布局手法，从共享大堂、中庭景观、组团景观等三重胜景2万方大中庭景观星河湾景观团队人文资源/惇叙堂/宁波商帮/江东六业/老海曙/南塘老街/规

17、划设计排布特点景观资源最大化南侧多层大平层，北侧中高层十字中轴对称布局围合，高低错落住宅区与商业区分离限于长条地形，分三个组团沿奉化江排布大面积户型仅5栋高层和超高层建筑，大围合风格立面现代建筑风格石材+真石漆立面现代新古典主义艺术建筑石材+真石漆立面现代风格玻璃幕墙立面法式新古典建筑风格石材+真石漆立面ART-DECO风格石材+真石漆立面项目其他突出特点高品质精装标准社区精品商业/2000高端会所项目内综合高端购物中心恒温、恒湿、恒氧绿色科技系统/会所独栋商业街区、风情商业街区开发商品牌雅戈尔万科绿城（杉杉、伊藤忠）方兴华茂物业公司及物业费雅戈尔定制专属物业万科物业，住宅3.9元/*月绿城物

18、业，住宅4.5元/*月金茂物业，3.8元/*月绿城物业，住宅4.5元/*月学区划定华东师范大学附属艺术实验学校李惠利樱花幼儿园江东实验小学樱花校区新城第一实验学校新城第一幼儿园/基于与参考系套外五个价值维度的比较，本案基本都处中上水平，部分参考系也有突出价值点参考系1 位于江东姚隘路与宁徐路交汇处。占地面积6.7万方，建筑面积13.3万方。总户数818户，主要为139、185两个面积，高层/中高层。现代新古典主义建筑风格，气势雄伟壮观，更具仪式感 目前推出138，185共707套，均价为23000元/（精装标准2500-3500元/），主力总价为280-400万。万科 江东府凭借江东核心地段稀

19、缺土地资源及人文资源，主力打造城市居住标杆。销售情况2014年9月24日首次开盘，截止目前销售9个月，推出707套，共计成交约552套（备案）138产品成交均价21600元/，185产品成交均价23900元/产品类型面积段套数占比备案套数备案率高层138三房507%4896%138四房38254%35693%183537%3057%18522231%11853%总和707100%55278%目前江东府总共推出707套，备案552套，去化率达到78%。138户型去化率在90%以上，185户型去化率53%。都为精装修产品，138装修标准约2500元/，185装修标准约3000元/。参考系2宁波中心

20、 兰园 位于东部新城河清路与宁穿路交汇处。占地面积11.4万方，总建88万方。住宅户数778户，主要为115、186及214，均为高层。现代建筑风格，玻璃幕墙立面。目前全部推出，目前均价为25300元/（精装标准3000-5000元），主力总价为280600万元。新市府旁88万方城市综合体，绿城精装豪宅。销售情况2012年6月22日首次开盘，截止目前销售36个月，共计成交约458套（备案）186产品均价26200元/产品类型面积段套数占比备案套数备案率高层11524832%10040%145223%2091%18624832%14558%21420426%14169%288527%4892%顶

21、复45041%4100%总和778100%45859%目前宁波中心住宅全部推出，总共778套，截止目前备案458套，将近3年的销售周期去化率59%，其价格定位略高。总宁波中心大面积产品去化相对较好，186去化率58%。都为精装修产品，138装修标准约3000元/，186装修标准约5000元/。参考系3南塘 金茂府 位于海曙区鄞奉路与尹江岸路交叉口。占地面积6.2万方，总建15.8万方。住宅户数777户，主要为130、180、186产品，均为高层。新古典风格，南面奉化江一线江景。目前共计推出465套，138均价为23500元/，186产品29500元/，（科技系统2800元/，138精装标准35

22、00元/，186精装标准5000元/），主力总价为300570万元。以恒温恒湿恒氧概念打开宁波豪宅市场。产品类型面积段套数占比备案套数备案率高层13945677%29765%1805913%59100%1865011%2958%总和565100%38568%2014年8月29日首次开盘，截止目前销售10个月，推出565套，共计成交约385套（备案）138均价为23500元/，临江186产品29500元/目前金茂府总共推出565套，备案3385套，去化率达到68%。186户型为一线临奉化江，江景资源突出，均价达到29500元/。都为精装修产品，科技系统2800元/，138精装标准3500元/，1

23、86精装标准5000元/销售情况参考系4华茂 悦峰 位于鄞州钟公庙路与联盛广场交接处。占地面积6.7万方，总建27万方。住宅户数607户，主要为137、150、199、214产品，均为高层。法式ART-DECO风格，星河湾景观。目前共计推出360套，（小面积精装标准3000元/，大面积精装标准8000元/），主力总价为300620万元。利用大理石铺面选用超奢华的精装修标准，客户对于豪宅的标准认可度高产品类型面积段套数占比备案套数备案率高层13711231%4439%15011231%3834%1996819%1826%2146819%812%总和360100%10830%2015年3月26日正

24、式对外开盘，截止目前推出360套，共计成交约108套（备案）137/150均价为22900元/，199/214产品28300元/目前华茂悦峰总共推出360套，备案89套，去化率30%；137户型去化率39%，相对较好；137/150精装标准3000元/，199/214精装标准8000元/.销售情况序号项目名称明洲半岛品牌江东府品牌宁波中心品牌金茂府品牌华茂悦峰1地暖品牌威能威能无地源热泵系统/毛细管网威能2厨电斯麦格西门子西门子博世博世5件套3橱柜威乃达汉森博来橱柜柏丽博罗尼4地板进口橡木地板实木复合地板莫干山原木浆玉石、大理石5风暖电暖松下奥普无无无6空调东芝（暂定）日立东芝无大金（日立）7

25、冰箱斯麦格无西门子西门子斯麦格8墙纸未知无无东鹏/诺贝尔私人定制墙纸9净水器爱惠浦无滨特尔净水处理器无未知10马桶小高层杜拉维特 多层平墅英国凯乐玛TOTO凯乐玛杜拉维特卡德维11卫浴五金小高层高仪 多层平塑汉斯格雅摩恩汉斯格雅杜拉维特汉斯格雅/当代12恒温水笼头汉斯格雅摩恩汉斯格雅高仪汉斯格雅13新风系统法国空气法国兰舍honeywell新风华剑瑞风法国兰舍14粉粹机爱适易无无无三星、耶鲁15门锁耶鲁（暂定）耶鲁耶鲁凯特曼耶鲁卡德维16浴缸小高层杜拉维特，多层平塑卡德维TOTO无杜拉维特凯乐玛17电梯西子奥的斯日立日立通力日立 万科江东府的功能优化的精装方向带给客户不少的感官价值提升，精装修

26、标准2500-3000元/，明洲精装品牌与用材要更优；绿城的精装品质通常为客户所信赖，选用品牌也比较高端，相比之下，明洲精装品牌也要优于宁波中心；金茂府以科技系统的精装特色，科技成本就达到2800元/，但从常规精装的品牌与明洲的精装标准与其186产品精装产品基本持 平而优于138产品的精装标准；悦峰8000元/（大面积）精装标准树立标杆，选用品牌、材质都很考究，相比之下明洲的精装标准并不显得弱势，但悦峰137产 品价值标准为3000元/，显得比较普通。与参考系精装修对比，明洲半岛精装修品牌优势比较明显参考系5保利 印江南 位于江东百丈路与海晏路交叉口。占地面积13万方，总建23万方。一期住宅户

27、数730户，主要为高层108、127，多层138、168产品。法式ART-DECO风格，星河湾景观。2015年6月27日开盘，全部为毛坯，高层均价18800元/，多层产品均价24300元/保利23万方住区，主力产品为区域稀缺多层洋房开盘销售幢号套数面积（）楼层总价区间（按首付30%）销控套数销控率1#20 137 2-6276-301万4 20.00%2#20 137 2-6271-298万3 15.00%5#28 137 1-7300-341万25 89.29%6#28 137 1-7311-326万27 96.43%9#24 137 1-6325-353万21 87.50%10#24 16

28、8 1-6404-426万23 95.83%13#32 137 1-8311-330万28 87.50%14#32 137 1-8294-322万21 65.63%16#64 东西首127中间1082-17东首227-254万中间183-206万西首208-235万56 87.50%17#64 2-1758 90.63%合计33626679.17%高层户型为108、127，高层折后均价18800元/，销控率89%；多层户型为137、168，多层折后均价24300元/，销控率73%。根据购买赠送礼品（苏泊尔智能电炖盅）统计，截止中午12点实际成交约240套，实际去化率71%。印江南6月27日开盘

29、，共推出2幢高层、8幢多层共计336套房源，高层开盘均价18800元/，多层均价24300元/，当天12点销控266套，实际成交240套，截止周日成交283套。陆价格定位实施维度内容权重分值区间本案江东府金茂府悦峰区域价值区位级别9%0-98878配套完善度9%0-97879交通便捷度4%0-44444社会认可度5%0-54445景观资源外部景观5%0-44232项目景观6%0-66656人文价值4%0-42422规划设计楼栋排布5%0-44333建筑设计5%0-55344物业及其他物业服务6%0-64646学区价值7%0-77555品牌价值开发商品牌5%0-54554社会认可度5%0-555

30、44户型设计功能设计14%0-1414111110户型附加值6%0-66555物业形态5%0-55444合计89837781【139量化】Remark华茂悦峰137产品均价22900元/，精装修标准3000元/左右；金茂府138产品均价23500元，精装修标准2800+3500元/左右；江东府138产品均价21600元/，装修标准2500元/；鉴于产品面积及户型功能差异不大，单价参考价值较高；因素悦峰金茂府江东府比价评判系数1.101.171.10销售修正系数0.941.101.07参考系价格(毛坯价)199001720019100修正后价格205802215022400权重15%40%45%

31、基于产品力的市场比较价格（销售修正）21527【139量化】Remark通过市场竞争项目推货数量、销售周期（本案基准按一年考虑）、认筹情况等销售端因素得出修正系数；系数修正系数示例（金茂府）：（月均去化套数/9）/（参考系已推量/本案体量），偏差过大数值需要修正。维度内容权重分值区间本案兰园金茂府江东府区域价值区域级别9%0-98978配套完善度9%0-97778交通便捷度4%0-44444社会认可度5%0-54444景观资源外部景观5%0-44332项目景观6%0-66556人文价值4%0-42224规划设计楼栋排布5%0-44333建筑设计5%0-55343物业及其他物业服务6%0-646

32、46学区价值7%0-77555品牌价值开发商品牌5%0-54555社会认可度5%0-55545户型设计功能设计14%0-41471111户型附加值6%0-66355物业形态5%0-55444合计89757783【170量化】宁波中心兰园186产品均价26200元/，装修标准5000元/；万科江东府185产品均价23900元/，精装修标准3000元/；金茂府186产品均价29500元/，装修标准2800+5000元/；基于户型功能差异不大，总价因素也存在一定的参考价值；Remark因素金茂府兰园江东府比价评判系数1.071.151.1销售修正系数0.980.951.05参考系价格（毛坯价）232

33、002060020500修正后价格243302250023680权重40%20%40%基于产品力的市场比较价格（销售修正）24704【170量化】Remark通过市场竞争项目推货数量、销售周期（本案基准按一年考虑）、认筹情况等销售端因素得出修正系数；注：兰园、江东府入市节点及续销周期因素也有影响，故需要人为修正；基于产品力比价体系得出13921500元/，170产品24700元/1、本案一期139中高层楼王产品均价21500元/，销售速度也比较快，相比之下明洲半岛139产品地块虽升级但楼幢沿街，总体产品力持平，故21500元/可做其毛坯价重要参考。2、由于户型功能相差无几，170产品选取参考系

34、的总价可成为其总价参考。3、鉴于对市场环境的谨慎乐观判断及后续竞争体量不断增加，价格定位不宜过于乐观。4、考虑明洲半岛面积配比因素，可小幅调整139/170之间的差价。产品力外影响因素价格定位（毛坯）结论：13921500元/，170产品25000元/参考面积参考项目面积户型装修标准（报价/客户感知）装修成本（预估）溢价幅度139江东府138三房两厅两卫2500元/2000元/左右500元/金茂府138四房两厅两卫3500元/2800元/左右700元/悦峰137四房两厅三卫3000元/2500元/左右500元/170宁波中心186三房两厅三卫5000元/4000元/左右1000元/江东府185

35、四房两厅三卫3000元/2400元/左右600元/金茂府186四房两厅两卫5000元/4000元/左右1000元/精装标准及其溢价因素价格定位（精装）结论：13926500元/，170产品30000元/参考系是宁波主力精装高端项目，精装标准报价与成本之间通常有一定溢价，绝对值在500-1000元/左右，表现为溢价幅度为20%左右。本案为精装修豪宅产品，雅戈尔又是宁波精装豪宅标杆项目打造者，另外再结合明洲整个项目树立的高端形象及带给客户的高品质感受。本案精装标准3500-4000元/，可考虑溢价至5000元成交均价测算成交均价测算楼盘楼盘本案本案江东府江东府金茂府金茂府宁波中心宁波中心江山万里江

36、山万里139139在售均价在售均价？2160021600234002340024200242002140021400170170在售均价在售均价？2390023900295002950026200262002370023700户型户型四开间朝四开间朝南南三开间三开间/四四开间开间500500800800三开间三开间500500800800三开间三开间600600900900三开间三开间600600800800学区学区华师大华师大1212年制年制樱花小学樱花小学600600600600未定未定6 60000600600新城实验新城实验3 300003 30000惠风书院惠风书院3 300003

37、30000楼层楼层1515层层2323层层5005005005003131层层5005005005002222层层3 300003 300002828层层3 300003 30000面积对比面积对比139139、170170138138、185185200200300300138138、185185100100300300185185100100100100138138、1891891 100001 10000面宽数面宽数14.114.1、17.8517.8511.411.4、15.315.3 30030030030011.611.6、15.8515.8530030030030010.210.

38、25 500005 5000011.911.9、16.0516.05500500400400层高层高3.13.13.13.1、3.153.150 03003003.153.15、3.153.15-1 100003003003.153.153003003003003.153.15-1 10000300300装修品牌装修品牌国际一线国际一线国际三线国际三线300300300300国际一线国际一线100100100100国际一线国际一线100100100100选装选装3000300040004000小区户数小区户数219219815815200200200200317317套套10010010010

39、0340340套套1001001001006096092 20000200200开发商开发商雅戈尔雅戈尔万科万科-100-100-200-200方兴方兴100100100100绿城绿城100100100100KKKK300300300300物业物业雅戈尔雅戈尔万科万科-500500-600-600金茂金茂-绿城绿城-6 60000-8 80000普罗旺斯普罗旺斯0 00 0外立面外立面石材石材+铝板铝板 局部石材局部石材600600600600石材石材0 00 0玻璃幕墙玻璃幕墙2 200002 20000石材干挂石材干挂0 00 0一层架空一层架空4.24.2局部局部200200200200

40、有有0 00 0有有0 00 05.25.2-200-200-200-200景观视野景观视野一线甬新一线甬新河河中庭中庭8 80000800800奉化江奉化江0 00 0差差5 500005 50000一线鄞州公园一线鄞州公园0 00 0合计加价合计加价36003600 41004100220022003100310025002500260026005000500065006500139139对比均价对比均价2 25353000028000280002 256560000 32600326002 267670000288002880026400264003020030200139139测算参考

41、成交均价测算参考成交均价2 262256225170170测算参考成交均价测算参考成交均价2990029900柒高层栋均价配价建议配价目的：根据每栋楼所处的位置以及资源禀赋差异,通过准确、合理的定价，使得各楼栋能够快速去化，从而达到预期的销售目标，实现利润最大化。配价考虑：南北楼幢差E5地块四幢中高层，因前后幢所享的景观资源及楼幢的视野采光差异较大，首先需要制定前后楼幢的差价.东西楼幢差东边两幢靠中央公园，而西面两幢紧邻江澄路，资源差异大，需要制定东西楼幢的价差.东面的170户型与西面的139户型，两个户型所属客群不同，制定楼栋差.23#25#中 庭 景 观内 河 水 系景观+500元/平方日

42、照+300元/平方干扰-200元/平方喜好+500元/平方景观+200元/日照-200元/干扰-1000元/南北楼栋差-139户型A、景观因素：25号楼南面有中庭景观，建议加价200元/，而23号楼西南面均临河景观资源较好，建议23号楼加价500元/平方米B、日照因素：25号楼南面的23号楼高层，采光、视野受阻，建议减200元/，23号楼南面是6层的洋房，整栋楼的视野及采光都非常好，建议加价300元/;C、干扰因素1:25号楼北面规划大型医院，不适宜居住，客户抗性较大，建议减价700元/;23号楼离医院较远且间隔25号楼，影响不大，建议适当减价-200元/D、干扰因素2:25号楼受南面的配电房

43、以及东面的车行出入口影响，相比23号楼离路较近，建议减价300，23号楼道路干扰因素减价100E、客户喜好，23号楼客户喜好度高，为了合理去化，建议加价500元/;根据楼栋的景观资源、日照、干扰、客户喜好等因素制定楼栋差价规 划 医 院通过上图定价因素分析，得出23/25号楼差价2000元整23/25号楼差价序号定价因素25号楼23号楼A景观资源200500B日照视野-200300C干扰1(后面医院）-700-200D干扰2（配电房、车行入口）-300-100D客户喜好0500合计-10001000A、景观因素：从景观资源来看24号楼南面有中庭景观，东面临中央公园，建议加价200，而22号楼东

44、南面均临河景观资源较好，建议22号楼加700元/平方米B、日照因素：24号楼南面是高层，采光、视野受阻，建议减200元/，22号楼南面是6层的洋房，整栋楼的视野及采光都非常好，建议加价300元/;C、干扰因素:24号楼北面规划大型医院，不适宜居住，客户抗性较大，建议减价700元/;22号楼离医院较远且间隔25号楼，影响不大，建议适当减价-200元/D、干扰因素2：24号楼受西面车行出入口影响建议减价200E、客户喜好，22号楼客户喜好度高，为了合理去化，建议加价500元/;F、明星产品优势：170户型产品优势强，户型稀缺，并且大面积客户能承受高溢价，为了提高项目利润，建议加价800元/平方中央

45、公园根据楼栋的景观资源、日照、干扰、客户喜好等因素制定楼栋差价南北楼栋差170户型景观+200元/日照-200元/干扰-900元/中 庭 景 观内 河 水 系景观+500元/日照+300元/干扰-200元/喜好+500元/溢价+1000元/规 划 医 院22#24#通过上图定价因素分析，得出22/24号楼差价3000元整22/24号楼差价序号定价因素24号楼22号楼A景观资源200700B日照-200300C干扰-700-200D客户喜好0500F产品溢价-200800合计-9002100E5地块楼栋均价分布根据上述定价报告得出的13927000元元/，170产品产品30000元元/计算各楼栋均价24号楼17029000元/25号楼13926000元/22号楼17032000元/23号楼13928000元/本盘E5地块总计4幢，4幢高层均价28292元/，139均价27000元/，170均价30000元/；E10地块整盘总销6.99亿。整盘总销产品幢号建筑面积单价总价高层224468.6232000142995840244776.5329000138519370237781.7628000217889280257709.5226000200447520总计24736.43282926.99亿THANKS!以上所建议的雅戈尔明洲半岛（139/170）定价方案妥否？请董事会讨论决定