海南定安南海农场包蜜园乡村示范区概念性策划课件.ppt

1、L/O/G/O定安南海农场包蜜园乡村旅游区开发策划 蜜意田园项目名称：海南定安南海农场包蜜园乡村旅游示范区概念性策划委托单位：海南省国营南海农场策划单位：海南师范大学旅游规划发展研究中心 海南先锋智慧旅游规划设计咨询有限公司项目负责：陈才 赵志忠 吴肖淮 涂鹏 安康 许静 策划人员名单策划人员名单 看似一个平平淡淡、朴实无华的小村，经过“北纬18创意旅游工坊”的设计，都会变得富有张力，充满传奇。海南先锋智慧旅游规划设计咨询有限公司目录目录四四.项目设计项目设计 三三.定位策划定位策划 二二.开发模式开发模式 一一.基础分析基础分析 五五.深度策划深度策划 六六.运营策划运营策划 二二.开发模式

2、开发模式 一一.基础分析基础分析 三三.定位策划定位策划 二二.开发模式开发模式 一一.基础分析基础分析 四四.项目设计项目设计 三三.定位策划定位策划 二二.开发模式开发模式 一一.基础分析基础分析 五五.深度策划深度策划 四四.项目设计项目设计 三三.定位策划定位策划 二二.开发模式开发模式 一一.基础分析基础分析 六六.运营策划运营策划 五五.深度策划深度策划 四四.项目设计项目设计 三三.定位策划定位策划 二二.开发模式开发模式 一一.基础分析基础分析 第一部分 基础分析开发背景|开发条件|资源分析|市场分析|SWOT分析1.1 开发背景 中国旅游进入休闲旅游时代，乡村旅游产业升级换代

3、。宏观背景宏观背景中观背景中观背景微观背景微观背景国际旅游岛建设进入中期，海南乡村旅游迎来新机遇。琼北旅游圈初步形成，乡村旅游发展势头良好。1.2 开发条件区位条件 包蜜园地处定安县东南部，区位条件十分优越；海榆东线公路和东线高速公路为对外主要通道，交通条件十分便利，并且在海南东线旅游客流密集地带和琼北旅游圈辐射范围内，周边有南丽湖、白塘湖等旅游景区，旅游区位优良。1.2 开发条件 自然条件：包蜜园村自然条件优越。气温温和，地势平坦，土地肥沃，富含硒元素，水源充足，农业基础设施完善，村民所种植的热带经济作物有：橡胶、荔枝、胡椒、槟榔、茶叶等，有热带果园196亩。全村周围有各种天然热带植物30多

4、种，是一个保存较完整的天然热带经济圈。人文条件：包蜜园村乡土气息浓郁，海南传统文化沉淀较深。整个村庄民风淳朴，古树、古井、祖屋等保存良好，社会治安良好，路不拾遗，夜不闭户，各种传统民俗延续良好，是海南传统乡村的典型代表。社会经济：包蜜园村为原南海农场六区二队，现全村总人口205人，户数62户，在册在岗职工47人，休工人44人。2011年全村总产值收入元，人均收入5689元。1.2 开发条件地形条件：本项目所在地地形较为平坦，整体呈现北高南低的大格局，坡度较为平缓，整体坡度基本上载3%以下。局部水系较为完整，利于整合。周边环境：包蜜园村周边地形较为平坦，有小型丘陵、水库、溪流。附近有南丽湖风景区

5、、白塘湖度假区等 1.3 资源分析旅游资源要素包蜜园旅游资源空间分布 1.3 资源分析观光价值一般养生价值较高 1.3 资源分析 1.4 市场分析 中国旅游进入休闲时代，休闲度假逐渐成为人们一种放松方式。岛外度假市场岛外度假市场琼北休闲市场琼北休闲市场琼北旅游圈发展势头良好，乡村旅游蓬勃发展。海南东线传统观光旅游市场依然占据旅游市场半壁江山。传统观光市场传统观光市场 优势优势 区位优势 土地优势 政策优势 劣势劣势 资源缺乏特色 市场认知模糊 产品趋于同质 机会机会 国内旅游市场需求升级 海南乡村旅游转型升级 南海农场产业亟需调整 挑战挑战 琼北乡村市场竞争激烈 乡村传统观念制约开发 1.5

6、SWOT分析基本结论 有区位优势和市场机会，缺市场细分和产品开发有区位优势和市场机会，缺市场细分和产品开发 有环境基础和资源基础，缺深度整合和特色提炼有环境基础和资源基础，缺深度整合和特色提炼 有发展机遇和自身优势，需更新观念和深度谋划有发展机遇和自身优势，需更新观念和深度谋划 123市场开发：如何对接“大陆市场”需求 空间开发：如何突破“一村一品”模式 村民致富：如何重建“社区参与”模式 2.1 开发困境第二部分 开发模式|开发困境|总体思路|开发模式|1.2 开发思路 借国内旅游市场转型和美丽乡村建设之机遇，整合相关资源，以“热带甜蜜乡村文化”为内涵，以休闲农业和旅游商品为产业支撑，以城乡

7、统筹发展和生态保护为核心，突出包蜜园村区位优势和资源优势，对接国内度假休闲市场，创新旅游商业运作模式，打造乡村旅游地域综合体，成为国家五星级休闲农庄或乡村旅游示范区。123大陆度假市场：专营化，锁定终端客户岛内休闲市场：差异化，定位中高端东线观光市场：多渠道，大量营销2.3开发模式 市场开发模式2.3 开发模式 空间开发方式乡村旅游地域综合体园区就业园区就业土地分红土地分红个体商户个体商户建设商业街，为村民提供经商就业的商铺；村民以宅基地（土地）入股，享受年终分红；为村民提供大量就业岗位，保障衣食无忧；2.3 开发模式 社区参与模式 设计多种形式，确保村民致富第三部分 定位策划|总体定位|功能

8、定位|主题定位|形象定位 3.1 性质定位1、热带“甜蜜乡村”旅游地域综合体 2、国家“五A级”度假休闲农庄3、国家“五A级”乡村旅游示范区 3.2 功能定位度假功能度假木屋 度假酒店 度假公寓休闲功能采摘果园 美食园 茶香园养生功能富硒水果 富硒蔬菜 富氧空气观光功能田园观光 祖屋 庭院 花园娱乐功能乡村民俗 爱情活动 亲子活动 健康 环境特质与乡村生活整合 甜蜜 地名文化与文化想象整合 3.3 主题定位 定位中包含了包蜜园三个字，符合包蜜园的地方意象，定位中包含了包蜜园三个字，符合包蜜园的地方意象，意为在此能有体验到多种享受，尤其是甜蜜的乡村生活。意为在此能有体验到多种享受，尤其是甜蜜的乡

9、村生活。包罗万享 蜜意田园 3.4 形象定位四享幸福人生二享 健康生活三享 闲情逸致一享乡村美景感官层面的享受：茶田、果园、榕树、古井、民居、祖屋、木屋身体层面的享受：富硒水果、富硒蔬菜、富硒井水、富硒茶叶心理层面的享受：蓄闲心、做闲事、学闲技、交闲友、聊闲天、养闲趣包罗万享精神层面的享受：知足、健康 圆满、幸福、彼岸借用成语“包罗万象”之寓意，突出包蜜园乡村旅游综合体所承载的各种旅游体验 包罗万享蜜意田园蜜意田园 借用成语借用成语“蜜语甜言蜜语甜言”之寓意，以包蜜园为核心，配置花园、果园、林园、庄园等，突出之寓意，以包蜜园为核心，配置花园、果园、林园、庄园等，突出包蜜园是一个以包蜜园是一个以

10、“甜蜜文化甜蜜文化”为主题的田园乡村。为主题的田园乡村。蜜意果园蜜意林园蜜意庄园蜜意花园蜜意农园蜜意田园 2.6 宣传口号包蜜园 从这里开启幸福甜蜜生活！包蜜园 一个比蜜还甜的地方！要想比蜜甜，常来包蜜园！第三部分 项目设计百果园林趣园群芳园茶香园包蜜园冷泉园房车园商品园农博园蜜居园亲子活动养生活动爱情活动怀旧活动休闲活动十大实体项目十大实体项目 五大活动项目五大活动项目3.1 项目系列1、概念内涵：热带古村2、功能定位：文化观光、文化休闲3、核心体验：古朴、健康、幸福（长寿、平安）4、打造手法：祠堂：修建一个中型的祠堂包蜜祠堂。祖屋：把祖屋进一步美化，成为村庄的核心吸引物。庭院：保持古朴特色

11、，成为休闲庭院。树木：对名贵树种加以保护，。赋予甜蜜故事色彩。百岁夫妻：申请吉尼斯世界纪录。古井：恢复古井原貌，赋予甜蜜之水色彩。绿化：选择本地植物绿化，并配合爱情故事。道路：命名采用热带作物名称命名。防空洞：修复两个有特点的防空洞包蜜园1、概念内涵：诗意栖息，蜜意闲居2、功能定位：居住、休闲、养生3、核心卖点：环境、价值、文化4、打造手法：（1）建筑设计：在整个园区内设计建造若干不同风格之休闲庭院，散点分布，密度小，容积率大，充分体现田园雅居风格；（2）文化植入：命名可用周边林木，如相思园、茶香园等；（3）环境美化：尽可能利用周边环境景观美感，深度美化环境（4）设施配套：提供各种休闲设施，设

12、计多种休闲活动。蜜居园打造乡村度假养生基地 百果园1、概念内涵：多种热带水果2、功能定位：采摘、休闲3、核心卖点：富硒、新鲜、甜蜜4、打造手法：（1）空间利用：充分利用现有果园，整合周边土地，种植海南各种热带水果。（2）文化植入：设计各种果语、蜜语、故事，如：菠萝蜜园可以以“我很丑，但我很甜蜜”，柚子园可以以“甜蜜的初恋”，菠萝园可以以“历经波折后的甜蜜”，荔枝园可以以“甜蜜的思念”，樱桃园可以以“珍惜邂逅的甜蜜”等果语和蜜语来吸引大家的眼球。1、概念内涵：林园闲趣2、功能定位：休闲 3、核心卖点：名贵、珍稀、知识4、打造手法：（1）林园设置：有效利用林木资源，配置各类特色珍稀林木，设置园区,

13、包括沉香园、花梨园、槟榔园、胡椒园、相思园等。（2）文化植入：编制各种故事，引导游客想象。林趣园1、概念内涵：万紫千红，群芳吐艳2、功能定位：观赏、休闲 3、核心卖点：审美 4、打造手法：（1）花园设置：种植各种鲜花，打造景观。（2）文化植入：以各种花语和蜜语营造出一种甜蜜花园意境，如：玫瑰花我足以与你相配；百合纯洁/神圣；郁金香热情的爱；薰衣草等待爱情；樱花生命/等你回来；向日葵沉默的爱；水仙花只爱自己；栀子花永恒的爱；茉莉花你是我的；紫玫瑰珍惜的爱；茶花你值得敬慕；红豆相思；蓝色妖姬相守是一种承诺。群芳园1、概念内涵：热带冷泉2、功能定位：养生、度假3、核心卖点：清凉、神奇4、打造手法：（

14、1）扩大水面，形成小湖（2）绿化环境，美化景观（3）设计各种亲水活动（4）建设相关度假设施冷泉园 3.10 农耕园1、概念内涵：农耕文化2、功能定位：农产品种植、采摘、交易3、核心卖点：绿色、新鲜、富硒4、打造手法：（1）种植各种蔬菜（2）设计摘菜活动（3）提供相关知识讲解1、概念内涵：品茶、美食2、功能定位：茶余饭后、休闲养生3、核心卖点：茶文化、食文化4、打造手法：（1）利用园区内现有的茶林资源，将品茶与爱情、人生等话题联系起来，设立品茶心经，如：一道茶表示爱的来临；二道茶表示热恋中的爱；三道茶表示步入婚姻的爱；四道茶表示长久的爱，（2）将美食穿插在园区内，可以安排甜蜜婚庆套餐，甜蜜早餐、

15、午餐、晚餐等。茶香园 商品园1、概念内涵：海南旅游商品产业园2、功能定位：产业、就业3、核心卖点：创意、文化、产业4、打造手法：（1）旅游商品一条街（2）旅游商品创意工坊 房车园1、概念内涵：房车营地2、核心功能：综合服务3、核心卖点：服务、环保 4、打造手法：（1）房车综合补给地（2）房车露营地情爱活动系列百年连理定制式婚礼爱情慢活爱情真话屋爱情涂鸦墙亲子活动系列戏水喂养迷藏休闲活动系列骑行垂钓采摘赏花品茶美食乡村怀旧系列访古老屋耕作体验健康长寿系列养生学堂长寿食谱 五大系列活动 活动设计第五部分 深度策划空间布局|景观设计|建筑|设计|景区标识|园路设计|美食设计|解说系统|节事活动|5.

16、1 空间布局 布局原则布局原则1、风水为魂，溪水为脉2、主次分明，整体协调 3、合理利用，减少破坏核心问题核心问题包蜜园村景观类型丰富，果园、茶园、田地、村落等各种景观交错纵横，但彼此缺乏内在联系，如何合理布局，设计功能分区和游览线路，是空间布局面临的核心问题。空间布局与项目安排设计思路 以空灵、幽静、清新、淡雅为设计理念，以水系、园路、林木为设计元素，体现曲径通幽、空灵惬意的景观意境，营造古朴、自然、清静、悠然、舒适的空间氛围，给人“世外桃源”之体验。基本要求 景观要自然，自然利用地形、林木与花草，自然形成各种景观，尽量减少人工雕琢痕迹。5.2 景观设计 5.3 建筑设计蜂王餐厅包蜜塔 5.

17、3 建筑设计 5.4 旅游标识园路以自然、生态的毛面青石板铺地，宽度约5米；园路两侧用小碎石沿路铺设；道路两旁设置若干趣味空间和休息凉亭，供游人停留、休憩，给游客以纵深、悠远、淡雅、静谧之感。5.5 园路设计 5.6 美食设计 5.7 解说设计 甜蜜文化节 海南农家公期文化节 水果采摘旅游节 5.8 节事设计第六部分 运营策划经营模式|经营理念|销售收入|会员制度|成本估算|社会效益|商业模式商业模式公寓式酒店会员制预约制优质低价合作平台合作平台平安银行（会员卡销售）商业模式商业模式-合作平台合作平台-投资收益投资收益1、经营模式：会员制、预约制。、经营模式：会员制、预约制。会员购买积分入住，

18、入住时间按春节、国庆、平时、淡季分四个时间段。不同的时间段兑换入住需消费不同数量的积分。淡季：5月1日6月30日、9月1日9月30日，10月8日10月31日，平时为除春节、国庆、淡季外的时间。四、不同的房型每个积分销售单价为：时间段时间段春节春节国庆国庆平时平时淡季淡季备注备注消费积分数消费积分数3个积分2个积分1积分0.5积分两室一厅房型房型一期木屋别墅一期木屋别墅一期联排套房一期联排套房二期多层套房二期多层套房每个积分价格430元330元260元2、经营理念：优质、低价、经营理念：优质、低价如何让从吃、住、行、玩、购为客户量身定制服务。吃：农庄种植、不用化肥、农药的绿色蔬果；农庄养殖，不用

19、饲料的鸡鸭鹅、鱼虾蟹；每天每人30元两荤两素的自助餐（最低消费、不吃可在餐厅等消费抵扣）；住：两室一厅的套房（客厅含沙发床，等于普通酒店三个房间），一个房间允许入住1-10人；木屋别墅只需430一晚，联排别墅330一晚，多层套房260一晚。行：提供机场的接送、提供租车、代驾，都享受十分低廉的员价；玩：农庄内配套齐全：健身房、水上餐厅、儿童乐园、人造海滩、乡村高尔夫、spa、足浴、酒吧、露营、烧烤、球场还可以体验采摘、垂钓、种植的农耕生活。农庄会与周边景点协商会员价，参加农庄组织的一日游、两日游等，方便又便宜。购：农庄内设超市为会员提供价廉物美的当地特产。并承诺若有物品价格高于周边其他超市，会员

20、即可要求农庄退还差价。农庄还提供免费打包并为会员送到机场服务。3、会员会费销售收入、会员会费销售收入一期362套房可销售积分总数：479650。销售费用：20%利润：一期：18292.95*80%=14634.36万元，年平均盈利 2926.87万元。一期户型一期户型套数套数年可销售年可销售积分积分积分单价积分单价（元）（元）年可销售年可销售收入（万收入（万元）元）5年可销售收年可销售收入（万元）入（万元）木屋别墅A1422654301618.098090.45木屋别墅B44265430501.382506.90联排套房1762653301539.127695.603658.5918292.9

21、54、会员制度、会员制度 1、会员购买积分、在农庄内消费都可以享受十分便宜的会员价；2、客房按90%入住率出售会员积分，预留10%作日常调节，在积分有效期内公司承诺会员必能预约到 客房，不保证会员每一天都能预约到。3、会员积分购买后，在有效期内必须消费，不能退费、过期自动作废；4、会员入住后，需缴纳每人每天30元伙食费（提供两荤两素自助餐），该费用不管消费与否都不能退。伙食费按物价每年调整一次，基本保持与整体经营成本持平或微利，则会费收入即为农庄利润纯收入。以一期362套客房为例：按每个会员3个人入住，一年伙食费收入362*3*30*365*90%=1070万。5、经营成本估算、经营成本估算

22、成本估算：1、服务人员按10套客房配一人：需36人*5万=180万。2、管理人员10人*10万=100万。3、水电费：每套客房每天30元，362*30*300=326万4、农业工人10人*3万=30万；5、米、油、肉人均5元，362*3*5*365*90%=178万6、厨房工作人员10人*5万=50万7、不可预估费用200万。成本费用合计：1064万。以一期362套客房90%入住率容量计算：按每个会员3个人入住，每天农庄内流动客流量为1000人左右。包蜜园国家农庄正式运营后可大力促进区域经济的可持续发展，为地方政府提供持续、稳定的税收，同事还将广泛的解决农村剩余劳动力的就业问题，并将建立农民长效增收机制作为项目的重要诉求点。根据测算，本项目可以为当地提供就业机会1000多个，间接带动近3000人的就业。通过指导农户开办特色农家乐、乡村旅馆，与农户合作组织会员进行水果采摘等农业体验，推动第一产业向第三产业升级，可以有效增加农民收入。6、社会效益 敬请提出宝贵意见 谢 谢 2014年5月