经济型酒店选址要素课件.ppt

1、经济酒店的选址要素经济酒店的选址要素 格格 林林 豪豪 泰泰 无私与您共享成功经验无私与您共享成功经验目录目录l城市选择城市选择l地理位置选择地理位置选择l城市交通因素城市交通因素l物业周边情况规划物业周边情况规划l物业周边同业状况物业周边同业状况l物业自身状况物业自身状况l好的选址等于成功的一半好的选址等于成功的一半l选址需要注意多个方面的选址需要注意多个方面的 问题问题城城 市市 选选 择择 首都、国家经济中心城市、直辖市。首都、国家经济中心城市、直辖市。省会城市、计划单列市、经济特区或省会城市、计划单列市、经济特区或 区域经济中心城市。区域经济中心城市。经济发达的城市经济发达的城市,如苏

2、州如苏州,无锡无锡。城市选择城市选择-1城市选择城市选择-2l沿海、经济带的辐射城市，交通枢沿海、经济带的辐射城市，交通枢 纽城市纽城市,如南通如南通,宁波。宁波。l交通便利，有核心支柱产业，商业流交通便利，有核心支柱产业，商业流 动发达的城市、全国经济动发达的城市、全国经济100100强县级市强县级市l人口数量及城市人口数量及城市GDPGDP较高城市较高城市苏州苏州l2006年苏州市区生产总值平均增长率达到年苏州市区生产总值平均增长率达到25%，预计，预计未来五年该市市区生产总值将超越未来五年该市市区生产总值将超越5000亿亿,(06年年4880亿亿).l统计显示，目前该市有三星级（以上）酒

3、店共统计显示，目前该市有三星级（以上）酒店共40家家,预预测未来五年将达到测未来五年将达到60家，根据苏州旅游协会推算商务家，根据苏州旅游协会推算商务经济型酒店的饱和容量为经济型酒店的饱和容量为240家，目前该市商务经济型家，目前该市商务经济型酒店只有大约酒店只有大约74家家,空缺较大空缺较大,表明随着经济的迅速发展表明随着经济的迅速发展该市商务经济型酒店尚有较大的发展空间。同时由于该市商务经济型酒店尚有较大的发展空间。同时由于是著名的旅游城市，每年接待的境内外游客数量非常是著名的旅游城市，每年接待的境内外游客数量非常多，酒店入住率始终保持在高位多，酒店入住率始终保持在高位.苏州旅游市场苏州旅

4、游市场l2005年年 苏州市旅游、酒店以及相关经济指标苏州市旅游、酒店以及相关经济指标旅游总收入旅游总收入524.92亿元亿元l国内旅游人数国内旅游人数4135万人次万人次,收入收入162.62亿元亿元l境外入境旅游入境旅游人数境外入境旅游入境旅游人数181.49万人次万人次l国际旅游外汇收入国际旅游外汇收入7.48亿美元亿美元l2006年相关经济指标在年相关经济指标在2005年的基础上增长年的基础上增长近近30%地理位置选择地理位置选择l位于城市的市级、区级或其他城市位于城市的市级、区级或其他城市的市级商务区、商业中心、会展中的市级商务区、商业中心、会展中心、物贸交易中心、交通中心、大心、物

5、贸交易中心、交通中心、大型游乐中心、中高档（大型）居民型游乐中心、中高档（大型）居民住宅区、成熟开发区。住宅区、成熟开发区。地理位置选择地理位置选择-1-1l邻近火车站、长途汽车站、公邻近火车站、长途汽车站、公路高速客运中心区域路高速客运中心区域。l邻近城市知名的综合类大学或教育邻近城市知名的综合类大学或教育区。区。l邻近高星级酒店聚集区或靠近知名邻近高星级酒店聚集区或靠近知名星级饭店。星级饭店。地理位置选择地理位置选择-2-2城市交通因素城市交通因素l交通条件是选址需要考虑的首要条交通条件是选址需要考虑的首要条 件，一般以地铁站附近为上佳条件，一般以地铁站附近为上佳条 件，因为地铁的覆盖面广

6、、客流量件，因为地铁的覆盖面广、客流量 大；现有酒店调查大；现有酒店调查城市交通因素城市交通因素-1l交通流动性好，进出口便利宽敞，交通流动性好，进出口便利宽敞，快速路无隔离带路窄，最好不是单快速路无隔离带路窄，最好不是单 行线、有良好的可视性和可进入性行线、有良好的可视性和可进入性l在没有地铁的地区或城市中，在选在没有地铁的地区或城市中，在选 址点的址点的300300米方圆内有米方圆内有5 5条以上能通条以上能通 达商业中心、机场、车站的公交站达商业中心、机场、车站的公交站 线为好。线为好。l邻近城市交通枢纽道路、大桥、隧邻近城市交通枢纽道路、大桥、隧 道、高架、城市环线，车流大，具道、高架

7、、城市环线，车流大，具 有可停留性。有可停留性。城市交通因素城市交通因素-2l上海地铁上海地铁1 1号线沿途形成的几大商圈已经成为号线沿途形成的几大商圈已经成为上海商业核心。上海轨道交通线的日客流量已上海商业核心。上海轨道交通线的日客流量已达到了达到了130130多万人次，其中多万人次，其中1 1号线的日均客量达号线的日均客量达60.2160.21万人次。万人次。l北京地铁目前日客运量北京地铁目前日客运量150150万人次左右，北京万人次左右，北京地铁地铁20072007年五一黄金周年五一黄金周1 1日至日至7 7日共运送乘客日共运送乘客10651065万人次，其中万人次，其中5 5月月1 1

8、日客运量为日客运量为180.34180.34万人万人次。次。l具有良好的可见性，最好是具有良好的可见性，最好是“金角金角银边银边”（十字路口），最好有一定（十字路口），最好有一定的的广告位。广告位。l最好邻近城市某个标志建筑、知名最好邻近城市某个标志建筑、知名 建筑或历史文化、旅游项目建筑或历史文化、旅游项目城市交通因素城市交通因素-3金角金角银边银边物业周边情况物业周边情况规划规划 潜在地点的区域建筑规划，哪些地潜在地点的区域建筑规划，哪些地区被分别规划分为商业区、文化区区被分别规划分为商业区、文化区、旅游区、交通中心、居民区、工、旅游区、交通中心、居民区、工业区等资料。业区等资料。选址所在

9、位置是否在红线内，在合选址所在位置是否在红线内，在合同经营期内，有无动迁可能。同经营期内，有无动迁可能。未来物业周边规划未来物业周边规划-1-1城市规划图城市规划图 选址所处的区域的规划的情况，是选址所处的区域的规划的情况，是否有对宾馆经营有利的市政规划（否有对宾馆经营有利的市政规划（如未来的商业中心、产业中心、行如未来的商业中心、产业中心、行政中心、交通干线建设，未来是否政中心、交通干线建设，未来是否成为临街店等）。成为临街店等）。未来物业周边规划未来物业周边规划-2-2 商业与配套商业与配套客流量客流量;是否具有可停留性是否具有可停留性;1 1公里范围内有相应的配套公里范围内有相应的配套;

10、与公共场所相邻与公共场所相邻 ;附近的企事业单位、学校的数量附近的企事业单位、学校的数量;基本情况基本情况;可停留性可停留性 人口与客源人口与客源经营区域人口状况经营区域人口状况;结构层次结构层次;经济收入经济收入;流动人口数量流动人口数量;酒店潜在客源流量酒店潜在客源流量 物业周边同业状况物业周边同业状况 竞争对手的等级竞争对手的等级 客源结构客源结构 出租率出租率 平均房价平均房价 经营情况经营情况 选址时一定要考虑客流的主要流线会不会选址时一定要考虑客流的主要流线会不会被竞争对手拦截被竞争对手拦截该物业方圆该物业方圆3 3公里内可能的竞争对手情况公里内可能的竞争对手情况 物物 业业 自自

11、 身身 状状 况况l 利用旧厂房、办公楼、旧旅馆进行改造，也利用旧厂房、办公楼、旧旅馆进行改造，也可指定标准新建；可指定标准新建；l 20002000平米平米2000020000平米；平米；l 建筑物宽度在建筑物宽度在14-1814-18米之间；米之间；l 层高希望达到层高希望达到3 3米，框架结构；米，框架结构；l 有电梯梯位最好，独幢建筑为佳有电梯梯位最好，独幢建筑为佳建筑、改造条件建筑、改造条件 l 水用水额度不低于水用水额度不低于0.30.3吨吨/天天/房间；房间；l 电用电不低于电用电不低于0.1KVA/0.1KVA/；l 有煤气或天然气管道可以接入；有煤气或天然气管道可以接入；l

12、排污纳入市政排污管网，有化粪池，通讯最排污纳入市政排污管网，有化粪池，通讯最好留有总机或一定的直线电话，有线电视，供好留有总机或一定的直线电话，有线电视，供暖（北方地区）等设施到位暖（北方地区）等设施到位基础设施基础设施l周边有一定的空地，出路通畅并可停车，车道周边有一定的空地，出路通畅并可停车，车道一般为一般为5.5-65.5-6m m宽，要考虑通向停车场的流程，有宽，要考虑通向停车场的流程，有回车路线，停车位在回车路线，停车位在2020个左右；个左右；l房屋使用性质最好是商业服务业或厂房使用性房屋使用性质最好是商业服务业或厂房使用性质可以改变为该用途；质可以改变为该用途；l该房产产权清晰，最好不是银行抵押物业该房产产权清晰，最好不是银行抵押物业其他其他l物业结构物业结构l物业产权物业产权l用水额度用水额度l用电额度用电额度 l煤气煤气l排污排污l停车场停车场重要因素重要因素-1物业方面：物业方面：l出房率（建筑面积出房率（建筑面积/客房数）客房数）l物业改造成本物业改造成本l房屋租金房屋租金l预测运营成本预测运营成本l预测平均房价预测平均房价l签约年限签约年限重要因素重要因素-2成本方面：成本方面：谢谢 谢谢 大大 家！家！