花季里开盘前营销推广方案.pptx
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1、PART 1西安商业市场浅析PART 2 项目多维度分析PART 3 目标任务P|报告体系PART 4 营销策略PART 5任务分解及节点排期PART 6费用预估P.1 西安商业市场西安商业市场现状小结浅析1|西安商业市场现状数据来源:西安房屋管理局数据分析数据分析:近三年商业销售市场整体供大于求,供需结构严重不平衡,但近半年销售单价呈上涨趋势趋势;西安供需市场数据分析数据分析:截至2017年西安商业面积库存682.43万平米,去化周期为76个月,较去年同期减少4个月;启示:启示:近两年西安商业库存面积高居不下,商业模式升级大势所趋;1|西安商业市场现状西安库存市场1|西安商业市场现状西安市近
2、一年商业成交数据自2016商业寒冬后,2017年以来,西安商业市场成交面积及总额呈现递增趋势,量价均环比上涨,数据来源:克而瑞商业销售市场呈现回暖趋势,量价均呈现上涨趋势;1|西安商业市场现状2017年14月商业成交面积TOP5数据来源:克而瑞2017年1月2017年2月2017年3月2017年4月社区商业为销售主力,市场主力承受区间在100200wl 在商业top4销售排行榜中,以专业市场和社区商业物业为主;l 在销售总价上,市场主力承受总价能力在100-200w为主;l 社区商业项目占比较高,且多为已交房住宅配套商业项目;1|西安商业市场现状商业案例:西安华南城项目地址:浐灞国际港务区港务
3、大道8号(东三环与北三环交汇处)项目体量:占地400万,建面1800万物业类别:专业市场类商铺销售状态:五金机电城(五证齐全)开发商:西安华南城有限公司产权年限:40年面积区间:2060销售均价:14000元/平米(价格区间0.92.8万)销售模式:可自行出租,可售后反租,可自营租金预估:150280元/1|西安商业市场现状项目地址:东大街中段 项目体量:10万物业类别:集中式商业开发商:陕西安同实业有限公司产权年限:40年面积区间:1050销售均价:当时均价5w左右销售模式:项目停工烂尾,当时签约约有500组客户;商业案例:安同国际生活城商业案例:西北网货批发中心1|西安商业市场现状项目地址
4、:明光路与尚新路十字西南角项目体量:1.8万物业类别:专业市场产权年限:40年面积区间:30500销售均价:1.63.2w/平米销售模式:三年返租,每年10%,一次性返祖西安市场近年回报率带回报项目基本情况序号项目案例地址物业类型面积运营模式单价政策1太奥广场丰禾路西口商业街区1020m2统一运营三层1.4万/m2按年返租每年9%,三年共27%;2华南城国际港务区专业市场2060m2统一运营一层3万/m2三年24%,一次性返租;3西部网货批发中心北三环外专业市场30500m2统一运营1.6-3.2万/m2年收益10%返租3年,一次性返租4关中大红市场关中环线专业市场50-200m2统一运营一层
5、1.5万/m2年收益8%,返租3年,一次性返租;5乐华城泾河新城社区商业25-100m2自营或者托管一层1.8万/m2模式一:自营;模式二:托管三年,付款6%优惠6开远半岛广场西二环与沣惠南路交汇处北侧社区商业80-200m2自营或者托管一层4.5万/m2自营或者五年返租,每年8%按年返租;7智慧城子午大道169号社区商业20-100m2自营2万/m2租金约100-120元/m28华远锦悦太华路社区商业50-300m2自营或者代出租一层6万,四层1.8万/m2租金180-240元/m2带租约带租约商业(三年期)回报率在商业(三年期)回报率在6%-8%6%-8%,物业地段属性和回报率成正比。,物
6、业地段属性和回报率成正比。1|西安商业市场现状1|西安商业市场现状小结:l 在供给结构上:西安商业销售市场去化速度较慢,库存量大,供需市场严重不平衡;在不增量的前提下,去化周期7年左右;l 在商业类型上:商业销售市场供量上以社区商业以及专业市场物业为主,且受社区入住率影响,社区商业销售去化相对较快;l 在销售总价上,市场主力承受总价能力在100-200w为主;l 在销售模式上,除专业市场外,以带租约包租销售为主,年回报率在6%-8%,回报率与地段成正比;挑战:西安市场商业库存压力大,市场整体表现疲软;机遇:社区底商成商业供应主体,商场型物业供应稀缺机遇与挑战并存,项目能否脱颖而出,需打造附加值
7、,形成差异化P.2 项目多维度基本信息板块功能研究分析板块人员研究板块级别研究定位研究SWOT分析板块交通研究2|项目多维度分析基本信息体量:总建面2.4万,地上商业面积16865,地下商业面积6900 ,地上9层,地下3层业态:餐饮、零售、配套区位:东大街与解放路十字大差市,地铁4/6号线汇聚站点2|项目多维度分析板块功能研究万达广场花季里民生百货九龙仓群光开元商城民生百货板块功能东大街CBD商务板块商业核心功能满足区域购物需求商业级别中,高2|项目多维度分析板块人口研究花季里城内商务中心,项目周边覆盖金河大厦、和平银座、金鑫国际等数10座高级商务中心覆盖客群:白领消费达到十几万人2|项目多
8、维度分析板块交通研究花季里 东大街与大差市黄金十字,40条公交路线枢纽站 双地铁交互站点,上盖商业,购物“0”距离4号线线路贯穿南北,覆盖大明宫与曲江两大富人区(南区富人区曲江板块,北区富人区大明宫板块);途径五大景点,连接大明宫及曲江量大旅游名片;6号线贯穿城东和西南两大高校片区,南大学城专线;花季里大差市站地铁拉动城市的骨架,对交通、商圈经济起到良好的带动作用占据商业价值高地2|项目多维度分析板块级别研究商业及人流密集度与城市交通相辅相成,处于城市中心位置,交通便利的商圈成为购物首选本案地处双地铁交互的城市中心位置,属于一级商圈按照人流密集度及涵盖商业档次,将西安市商圈分为以下三类:一级商
9、圈城市中心商圈:中高档钟楼,小寨商圈二级商圈区域型商圈:中高档经开、大兴、三桥、科技路、曲江商圈三级商圈集散型商圈:中低档长乐路商圈小寨商圈曲江商圈长乐路商圈三桥商圈钟楼商圈大兴商圈科技路商圈经开商圈花季里2|项目多维度分析项目SWOT分析Strenths:核心商圈,双地铁上盖物业,地铁经济时代带动商圈经济发展,价格洼地抢占价值高地Weakness:商业库存大,市场表现疲软;商业体量较小,可引进商家数量受限,客户购物体验感欠缺Opportunity:商场型投资物业稀缺,城内地段无可复制,投资价值高,升值潜力巨大Threat:东大街皇城复兴计划,本案周边大规模商业崛起在即,竞争压力大分析:充分利
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