资产评估教学课件(人大版).ppt
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1、 资产评估资产评估n注册资产评估师是指经全国统一考试合格,取得注册资产评估师执业资格证书并经注册登记的资产评估人员。英文简称CPV(Certified Public Valuer)考试设有5个科目,具体是:资产评估、经济法、财务会计、机电设备评估基础、建筑工程评估基础n 每年举行一次。考试时间一般安排在9月。原则上只在省会城市设立考点。一般在当年的4月至5月报名。n凡中华人民共和国公民,遵纪守法并具备以下条件之一者,均可参加注册资产评估师执业资格考试:n(一)取得经济类、工程类大专学历,工作满5年,其中从事资产评估相关工作满3年。n(二)取得经济类、工程类大学本科学历,工作满3年,其中从事资产
2、评估相关工作满1年。n(三)取得经济类、工程类硕士学位或第二学士学位、研究生班毕业,工作满1年。n(四)取得经济类、工程类博士学位。n(五)非经济类、工程类专业毕业,其相对应的从事资产评估相关工作年限延长2年。n(六)不具备上述规定的学历,但通过国家统一组织的经济、会计、审计专业初级资格考试,取得相应专业技术资格,并从事资产评估相关工作满5年。第一章 导 论n第一节 资产概述n一、资产的涵义n(1)资产是由企业、机构或个人拥有的,具有商业或交换价值的物品n(2)资产是由个人、公司或主权实体拥有的,能够用来产生附加价值或提供流动资金的具有价值的金融合约及物质实体,包括现金、投资、应收账款、库存、
3、房地产、厂房及设备、无形资产。n(3)资产是因以往的交易或事项而形成的,由特定实体获得或控制的未来经济利益。n(4)资产是具有市场价值或交换价值的一种实体,是其所有者的财富或财产的构成部分之一n二、资产类型 (一)有形资产和无形资产 (二)可辨认资产和不可辨认资产 (三)单项资产和整体资产 固定资产:房地产、道路、桥梁、水库大坝等,机器设备。有形资产 流动资产:原材料、在产品、产成品;现金、银行存款、短期债券、商业票据等 长期投资:长期债券、股票等 金融资产 资产 自然资源性资产:矿藏、森林、草原、水等 可辨认无形资产:专利权、商标权、专业技术等 无形资产 不可辨认无形资产:商誉 图表1-1
4、资产分类及关系 一、资产评估的概念 资产评估 是对资产在某一时点的价值进行估计的行为或过程。资产评估是专业机构和人员按照国家法律、法规以及资产评估准则,根据特定目的,遵循评估原则,依照相关程序,选择适当的价值类型,运用科学方法,按照规定的程序和标准,对资产价值进行分析评定、估算。1 资产评估工作的八个构成要素 评估主体、评估对象、评估依据、评估目的、评估原则、价值类型、评估程序、评估方法 资产评估从评估工作的业务性质来说,包括评估、评估咨询、评估复核。第二节 资产评估的概念及其特点二、资产评估的特点(一)时点性:所评估价值的适用日期(二)市场性(三)预测性 对未来产生的净收益的现实反应 (四)
5、公正性(五)咨询性 是一种专业化、市场化的咨询服务,三、资产评估与会计计价的区别一、资产评估的目的(评估结果的期望用途)对资产的价值进行评估,一般是为了给资产的买卖、租赁、抵押、保险理赔、课税、征用补偿、确定拍卖底价、分割或合并、损害赔偿以及企业价值管理等行为提供可资参考的价值基础。二、资产评估的假设(资产的价值评估工作的假定前提)(一)继续使用假设:指待评估资产能够在完全竞争的市场进行交易,从而实现其市场价值第三节 资产评估的目的及假设n(二)公开市场假设(二)公开市场假设n待评估资产能够在完全竞争的市场上进行交易,从而实现其市场价值。n在资产评估时,对于具备在公开市场上交易的资产,宜做公开
6、市场假设(三)清算假设(三)清算假设n资产所有者在某种压力下,如破产、抵押权实施等,被迫以协商或拍卖方式,强制将其资产出售。n分为:强制清算和有序清算第四节 资产评估的原则一、资产评估的工作原则(一)独立性原则 (二)客观性原则(三)科学性原则二、资产评估的经济原则 (一)贡献原则 某一资产或资产的某一构成部分的价值,取决于该资产对于其他相关资产共同组成的整体资产价值的贡献,或该部分对资产整体价值的贡献 (二)替代原则 依据是同一市场的相同物品具有相同的价值。替代原则要求尽可能利用与估价对象特征相似资产的市场交易资料来进行比较。(三)预期收益原则 资产的价值不是取决于其过去的生产成本和销售价格
7、,而是取决于其在评估基准日后能够带来的预期净收益,即预期的活力能力(四)供求原则 资产的交易价格是买卖双方个别讨价还价的结果,资产的市场价值体现该类资产交易市场供给和需求相互作用即供求均衡状况(五)最佳(也称最高最佳)使用原则 是指按照估价对象的最佳使用方式评估资产的价格。第五节 资产的价值及价值类型n一、价值思想概观及现代评估理论的形成n二、价值及价值类型n(一)价值定义n 资产的经济或交换价值,或者说货币价值,可表述为同其他商品的交换率n(二)价值类型n1.评估价值n2.课税价值n3.保险价值n4.账面价值n5.资本价值n6.已折旧价值n7.经济价值n8.交换价值 9.外在价值 10.内在
8、价值 11.面值 12.公允价值三、资产评估的价值类型n(一)市场价值n指自愿交易的买卖双方在各自理性行事,且未受任何强迫的情况下,在评估基准日就评估对象正常公平交易的价值估计数额。n包括:资产按照最佳用途使用条件下的市场价值和按照当前用途使用条件下的市场价值n最佳用途下的市场价值主要适用于可以进行公开市场假设或转化为最佳用途后持续使用假设的资产业务。如:企业的多余资产、债券和股票、短期投资、现金n当前用途使用条件下的市场价值主要适用于可以按原用途持续使用假设的资产业务。n如:编制财务报表、企业兼并或联营、股份化经营n(二)市场以外的价值n包括:投资价值、在用价值、清算价值、残余价值。n投资价
9、值:评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额n在用价值:指将评估对象作为企业组成部分或者要素资产,按其正在使用方式和程度及其对所属企业贡献的价值估算数额n清算价值是指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额n残余价值:指机器设备、房屋建筑物或者其他有形资产等的拆零变现价值估计数额(三)资产评估的价值类型选择n 价值类型的选择要充分考虑评估目的、市场条件、评估对象自身条件,以及价值类型与评估假设的相关性。n1、以市场价值为基础的评估n市场价值反应了资产在公开市场上进行交易的市场行情,因而该标准要求评估目的即资产业务的性质可以使得将该待评
10、估资产视为公开市场上出售的资产n2、以市场价值以外的价值为基础的评估n 凡是不能够视为公开市场上出售资产的资产业务,其资产价值的评估就以非市场价值为标准n3.以财务报告及会计事项为目的的评估n 可以将资产视为按照当前用途在公开市场上出售4.贷款担保、抵押和债券的评估n 一般是以市场价值标准n四、公允价值n 指在公平交易中,熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债券清偿的金额n第六节 本书的框架体系 评 估 产 报 资 企 不动产 企 告 业 机器 评估 设备 业 价 评估 估 程 序 流动 评 期权 资产 价 值 资产评估 估价 评估 金融 理论 法 值 评 资产 评估 及递 的基本方法 评
11、估 延资产 评估 无形资产评估 估 资 产 评 估 报 告 图表 1-2 本书内容体系 第二章 资产评估的程序与基本方法 第一节 资产评估的程序一、明确资产评估业务基本事项二、签订资产评估业务约定书三、编制资产评估工作计划四、待评估资产的清查核实和实地查勘五、收集与资产评估有关的资料六、评定估算七、编制和提交评估报告八、资产评估工作底稿归档 第二节 成本法一、成本法的概念 从待评估资产在评估基准日的复原重置成本或更新重置成本中扣减其各项价值损耗,来确定资产价值的方法 复原重置成本、更新重置成本 实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值 评估价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 或:评估
12、价值=重置成本成新率二、成本法的评估程序 (1)确定待评估资产的范围,并估算重置成本或重建成本 (2)确定待评估资产的使用年限 (3)估算待评估资产的损耗或贬值额 (4)从重置成本或重建成本中扣减贬值,得出资产的评估价值三、重置成本的估算方法 (一)重置核算法 是将资产的总成本分为直接成本和间接成本来估算重置成本的方法(二)物价指数法 通过对资产的原始成本进行物价指数调整而得到的其重置成本的方法。资产重置成本=资产原始成本(评估基准日同类资产定基物价指数/资产购建时同类资产定基物价指数 资产重置成本=资产原始成本(1+物价变动指数)=资产原始成本 环比价格指数a1a2a3an(三)功能价值法
13、这种方法假定待评估资产的生产能力与价值呈线性关系。首先找一个与待评估资产相同或类似的资产作为可比参照物,计算可比参照物的单位生产能力的价格,然后据以估算待评估资产的重置成本 待评估资产的重置成本=参照物的重置成本 (待评估资产的生产能力 参照物的生产能力)(四)规模经济效益指数法待评估资产的重置成本=参照物的重置成本 (待评估资产的生产能力参照物的生产能力)x 在运用成本法对企业整体资产或某一相同类型资产进行评估时,可以采用统计分析法确定某类资产的重置成本。在运用上述四种方法进行资产的重置成本评估时,应当根据评估对象的具体性质和可以搜集到的资料来确定可以选用的方法n采用统计分析法确定某类资产的
14、重置成本n(1)在核实资产数量的基础,将全部资产按照适当的标准划分为若干类别n(2)在各类资产中,抽样选择适量具有代表性的资产,应用前述四种估算方法估算其重置成本n(3)依据分类抽样资产的重置成本与账面历史成本计算该类资产的调整系数n(4)根据调整系数估算待评估资产的重置成本 四、实体性贬值的估算(一)观察法 实体性贬值=重置成本*实体性贬值率(二)使用年限法 指资产实际已经使用过的年限与总的可使用年限的比率,来确定资产的有形损耗程度。实体性贬值=(重置成本-预计残值)(实际已使用年限 总使用年限)实际已使用年限=名义已使用年限资产利用率 资产利用率=至评估基准日资产的累计实际利用时间 至评估
15、基准日资产的累计法定利用时间 五、功能性贬值的估算(一)功能性贬值的估算步骤(1)比较年运营成本之间的差异(2)确定净超额运营成本(3)估计待评估资产的剩余使用寿命(4)以适当的折现率,将评估对象在剩余使用寿命内所有的净超额运营成本折算为评估基准日的现值 (二)应用举例六、经济性贬值的估算七、成新率的估算(一)观察法 由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员和经济分析师,对资产实体的各主要部位和功能进行技术性和经济性鉴定,并对该资产所提供的产品或服务的市场前景进行分析,在综合考虑资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值的基础上,判断、确定资产的成新率。(二)经济使用年限法 成新率=剩余经济使用年
16、限 (实际已使用年限+剩余经济使用年限)(三)修复费用法 首先通过估算将待评估资产恢复到全新功能状态下所需要的修复费用占资产重置成本的比率来确定贬值率,再据此求出成新率 成新率=1-贬值率=1-(修复费用重置成本)第三节 比较法 一、比较法的概念 通过比较待评估资产与近期售出的类似资产的异同,并据此对类似资产的市场价格进行调整,从而确定待评估资产价值的评估方法 评估价值=市场参照交易价格+评估对象优于参照交易物因素引起的价格差额-评估对象劣于参照交易物因素引起的价格差额 评估价值=市场参照交易价格 修正系数 二、运用比较法评估资产的程序 (1)明确评估的对象及其范围 (2)进行市场调查,收集相
17、同或相似资产的市场信息资料,寻找参照交易(3)分析整理所收集的资料并验证其准确性,判断分析其交易条件和背景(4)将待评估资产与可比较参照交易进行比较分析,判断他们之间在影响交易价格的各因素方面的差异程度(5)分析各类差异对交易价格的影响程度三、进行比较分析和调整的因素 时间因素、地域因素、功能因素、交易因素非正常交易一般包括:n交易双方似乎有利益关系,比如母公司与子公司之间、兄弟公司之间,或者类似的关联公司之间等。n参与交易的一方由于一项法规或司法命令而不得不进行某项交易。如企业的破产清算。n买方急于想买,或卖方急于想卖。n交易的卖方为买方提供了低于市场条件或其他方式的融资。如允许买方分期付款
18、。n在非现金交易方式基础上的复杂交叉交易。如相互承诺以低于市场价值为对方提供服务或产品。第四节 收益法 一、收益法的概念 通过估算待评估资产自评估基准日起未来的纯收益,并将其用恰当的折现率折算为评估基准日的现值的方法。二、收益法的评估程序 (1)收集验证资产的有关经营、财务状况的信息资料(2)计算和对比分析有关的收益、费用指标及其变化趋势 (3)预测资产的预期资产净现金流,确定适当的折现率 (4)估算待评估资产的收益价值三、收益法计算常用公式 (一)在年资产净现金流不变时 v=a(1+r)n-1/r(1+r)n v=a/r (二)在年资产净现金流等额递增时 v=a1(1+r)n-1/r(1+r
19、)n+b(1+r)n-1/r2(1+r)n-bn/r(1+r)n v=a1/r+b/r2 (三)在年资产净现金流等比率递增时 v=a1(1+r)n-(1+g)n/(r-g)(1+r)n v=a1/(r-g)(四)预期资产将在评估基准日后第j年末以价格vj出售时 v=ai/(1+r)i+vj/(1+r)j i=1,2,j vj=ax/(1+r)x-j x=j+1,j+2,n 四、预期资产净现金流的估算 一般考虑资产在社会平均经营管理水平状况下的预期资产净现现金流水平五、折现率的估算 (一)市场比较法 (二)资本资产定价模型法资产期望回报率=无风险利率+资产市场风险补偿 (三)加权平均资本成本法加
20、权资本成本=权益成本 权益比+税前负债成本(1-所得税边际税率)负债比 六、收益期限的确定 第三章 机器设备评估第一节 机器设备评估概述 一、机器设备的含义 人类利用机械原理以及其他科学原理制造的、特定主体拥有或者控制的有形资产。二、机器设备的分类 (一)按在再生产中的作用分类 1.生产工艺类设备 2、辅助生产设备 3、服务设备 (二)按适用范围分类1.通用设备2.专用设备3.非标准设备 (三)按国家固定资产分类标准分类1.通用设备2.专用设备3 交通运输设备4.电气设备5.电子产品及通信设备6.仪器仪表、计量标准器具及量具 (四)按现行会计制度分类 1.生产用机械设备 3.租出机械设备 2.
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