（市场）鄠邑区市场调研报告20课件23.ppt

1、鄠邑区房地产市场调研报告 2020年6月报告目录城市发展格局研究城市宏观经济研究微观房地产市场研究Part 1Part 2Part 3投资取地建议Part 4【城市区位属性】鄠邑区位于西安市的西南部，距离中心城区约30km左右，处于西安市中心城区“半小时经济圈”内基本情况：鄠邑区（原户县）地处关中平原中部，南以秦岭与安康相接、北临渭水与兴平市隔岸、东与长安区接壤、西临周至县。自然条件优越，全域有涝河等四大水系贯通南北，适宜农业生产和多种经营；域内南部为秦岭北麓的部分山脉，且历史沉淀深厚，故生态资源、文化资源、旅游资源丰富；全区总面积1282平方公里，辖6镇8街道，总人口56.4万人，是全国闻名

2、的中国现代民间绘画之乡、全国文明县城、素有“银户县”的美誉；鄠邑区位于西安市的西南部，距离中心城区约30km左右，处于中心城区“半小时经济圈”内秦岭北麓【城市区位属性】西安国际化大都市三个副中心城市之一，撤县改区后，将更多承接“大西安”产业发展空间转移省市“十三五”规划、“大西安总体规划”明确户县（鄠邑区）为西安三个城市副中心之一，域内8个乡镇为重点建设乡镇；随着“大西安”发展提速，2017年鄠邑区成功撤县设区，改名为鄠邑区，明确为西安副中心城市之一，定位为高新技术产业拓展区、西部医药产业基地、秦岭北麓旅游服务基地城乡统筹和都市农业示范区和山水宜居城市；在大西安发展规划中将鄠邑区涝河以东区域纳

3、入到主城区，定位为西安高新技术产业区扩张范围，并且域内大王镇等区域归属“西咸新区”，鄠邑区发展步入新的历史机遇【城市发展规划】“三心、四轴、一河两岸、七大片区”空间新格局，渼陂湖区域被定义为休闲游乐中心l 三心：人民路十字城市综合服务中心、南北七号路与沣京大道十字综合服务中心;渼陂湖休闲游乐中心；l 四轴：沿沣京大道(东西五号路)的东西发展轴线、沿南北七号路的南北发展轴线;沿涝河发展轴线;沿东西四号路发展轴线；l 一河：涝河生态景观连接带；l 两岸：涝河西岸以渼陂湖为中心的城市西区;东岸为滨河新区及向东延伸连接的城市东区；l 七大片区：滨河新区、渼陂湖片区、老城综合片区、县城新区、沣京工业园片

4、区、车站新区及城北拓展片区的建设【城市交通规划】域内与市辖区和西咸新区接壤，区域内有京昆高速、关中环线、西安-成都高铁和西安地铁15号线等贯通，域内主板块交通情况良好【城市产业规划】鄠邑区属于传统农业大县，产业规划以现代医药、信息技术、新能源、旅游文化为主产业l 户县（鄠邑区）属于传统农业大县，域内“两核”板块及主要产业板块基础设施发展较快，相对完善；产业规划：l 现代医药产业：以强生、利君、科创等重点项目建设，重点发展现代医药产业基地和医药生产物流基地；l 信息技术产业：推进中电科等项目建设，依托长威电子等重点企业，形成高端电子信息产业基地；l 新能源等信息产业：以比亚迪新能源汽车产业为主体

5、，带动相关产业发展；l 旅游文化产业：以秦岭北麓、涝河水系为依托发展休闲旅游、休闲养生产业；以域内历史资源、民俗文化为依托发展文化旅游产业【城市产业布局】鄠邑区有五大工业基地，草堂科技产业基地、沣京工业园、余下老工业基地、户县科技产业园、渭丰包装材料产业基地产业布局优化：“两核、三带、五大工业板块”的发展格局l 两核：县城核心区（老城综合区、县城新区、沣京工业园、滨河新区、余下老工业基地）和草堂、庞光次核心区（草堂科技产业基地、户县科技产业园、草堂镇和庞光镇）；l 三带：北部渭河沿线经济增长带；中部秦祖路沿线经济增长带；南部秦岭北麓沿线经济增长带；l 五大工业板块：草堂科技产业基地、沣京工业园

6、、户县科技产业园、余下老工业基地、渭丰包装材料产业基地【新兴产业发展】渼陂湖为鄠邑区重点项目，由曲江建设牵头开发，主要定位为城市滨水休闲度假产业，将为鄠邑区大幅提升旅游收入板块规划：涝河渼陂湖水系生态修复，打造“十里水乡”生态格局及沿线休闲生态带l 滨河新区是户县（鄠邑区）带动城区西部发展，解决“东重西轻”问题设立的城市新区；l 2016年5月，涝河渼陂湖水系生态修复工程正式启动，涝河纵贯户县（鄠邑区）南北，连接秦岭与渭河，是“关中水系规划”及“八水润西安”工程的重要河流水系；l 涝河渼陂湖水系生态修复工程建设要求“三年见效，五年基本建成”，涝河和渼陂湖景观带将建成一流的水景生态休闲游乐区，成

7、为鄠邑区环境最宜人、最美丽、最宜居的区域渼陂湖【城市发展方向】鄠邑区以沣京路为城市发展主轴，钟楼娄敬路十字为老城核心，人民路以东为近10年兴起的新城核心，将继续向东向西安方向发展滨河片区人民路新城区沣京工业园余下老工业基地渼陂湖城市将继续向东向西安方向发展老城区沣京路鄠邑区发展格局u 老城区城市面貌落后，多年来城市中心向人民路发展的趋势不变；在户县人民心里，过了涝河就是农村，所以涝河以西多年来并没有多的开发建设的房地产项目；u 滨河片区南侧的荣华水岸新城项目由于靠近老城区，而且有涝河景观资源，多年来只能靠教育资源和提升自我品质、价格来实现综合性价比，吸引周边县市进城客户；老城区内改善型置业客户

8、大多数不会选择向西，只会选择要么去西安，要么去人民路新城区；u 滨河片区北侧周边2公里目前城市面貌亟待提升，但是较难突破户县人的心理距离。户县属于典型的内生性市场，能有效辐射的只有周边乡镇；县城客户心理距离仅限于步行5-10分钟【城市发展方向】滨河新区属于由渼陂湖开发带动的新区，目前处于开发中级阶段，享受规划利好的同时享受开发带来的红利，目前地产价值进一步增强n站前商务、商业高度集聚，成熟的商业氛围n本地居住人口增多，城际交流增加，聚焦效应使得多元人流快速增长n与城市中心的交通得到改善，便利的公交对接体系n商务商业继续提升、居住快速发展；高端居住需求开始出现n尚未显现，仅有规划价值n零散的城际

9、人流，无城市交通的人流n政府主导的配套先行；或是新城的规划利好释放n较弱的商务和商业价值，居住价值不高n成为快速发展区域，形成一定的商务商业氛围n定向的商务人群开始增多，通勤、旅游人口开始增多n配套的进一步完善，提升配套数量和等级；n商务和商业价值显现，居住需求增多陌生区热点板块城市副中心发展阶段关键动作区域价值轨道人流地产价值城市非中心区城市新区发展一般要经过三个阶段，目前鄠邑区（户县）滨河片区处于第二阶段，地产价值进一步提升：现状规划的落实速度及程度，对区域潜在价值的兑现有较大影响同时项目缺乏吸引中心城区向西扩张的足够动力，只能通过自我中心化重塑区域价值，投入产出比有待考究。1、鄠邑定位于

10、大西安副中心城市将会在产业发展、人口导入及城市规模扩大等方面带动鄠邑房地产市场发展2、鄠邑东站及地铁等基础设施将拉近鄠邑与大西安及三星城产业区的关系，其利好将会持续释放3、城市西部渼陂湖区域在2015年之后进入实质性动工阶段，区域生态资源将会逐步改变，必将成为鄠邑置业热点区域。观点鄠邑发展报告目录城市发展格局研究城市宏观经济研究微观房地产市场研究Part 1Part 2Part 3投资取地建议Part 4鄠邑经济发展放缓，年均GDP增速保持在8%左右；在西安周边县区经济对比中仅优于蓝田和周至u鄠邑2019年GDP为180.23亿，从2015年开始，鄠邑GDP增速保持在8%左右，增长率相对平稳，

11、经济发展放缓u从鄠邑区与西安市周边县区的经济对比中可以看出，鄠邑经济总量仅高于蓝田县和周至县，在西安市周边县区中排名第四数据来源：西安市统计局鄠邑区城镇居民人均可支配收入相对较低，购买力相对有限数据来源：西安市统计局固定资产投资波动较大，对城市经济发展很大影响，但房地产投资占比较低，保持在合理区间内u鄠邑区固定资产投资波动较大，对经济发展影响较大u2019年鄠邑区房地产投资16.78亿，占固定资产投资的15%以下，保持在正常运行区间内2019年鄠邑固定资产投资完成情况固定资产投资115.3亿房地产业投资16.78亿GDP180.23亿房地产投资占固定资产投资比14.56%房地产投资占GDP比重

12、9.31%异常基本正常正常运行基本正常异常房地产投资/GDP0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产投资/固定资产投资0.37反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%数据来源：西安市统计局近五年鄠邑区商品房累计开工面积700万平，累计竣工面积78万平，累计销售面积160万平，合计竣工率为11%，去化为23%数据来源：西安市统计局近五年鄠邑区土地成交累计813亩，累计规划建筑面积120万方，土地成交价格已经快突破500万元。近三年成交总量不大，土地地价逐年升高。数据来源：西安市统计局地块一：拍卖起始价：19757万元竞买保证金：9880万元成交

13、价格：19757万元溢价率：0%公租房建设费用：2007万元（13384.7平方米公租房，三分之一无偿移交，三分之二按照成本价回购）幼儿园：500万元（1500平米）亩单价：480万元/亩（46.324亩）楼面地价：2773元/平米竞得企业：西安尚沃置业有限公司地块二：拍卖起始价：12238万元竞买保证金：6150万元成交价格：13838万元溢价率：13%公租房建设费用：1243万元（8286.72平方米公租房，三分之一无偿移交，三分之二按照成本价回购）亩单价：570万元/亩（26.476亩）楼面地价：3051元/平米竞得企业：西安宝苑房地产有限公司关键词：精装修、装配率不低于20%、公共配建

14、最新成交地价高、附加条件严苛鄠邑区城镇人口约24万，人口自然增长及外来人口导入速度较慢，需求动力有限数据来源：西安市统计局报告目录城市发展格局研究城市宏观经济研究微观房地产市场研究Part 1Part 2Part 3投资取地建议Part 4板块名称城市属性板块特点代表项目渼陂湖板块1.板块处于发展阶段，拥有涝河、渼陂湖等景观资源，生态环境优越。2、目前区域处于建设阶段，未来该板块发展成为鄠邑区高端生活居住区；依托优质的景观资源，现阶段 进入高速发展期，项目整体以改善、豪改为主 御湖蓝湾、荣华水 岸新城、有色铂金城老城区板块1.核心，配套成熟，城市价值较高；2.但整体形象及居住品质平庸；依托城市

15、价值，成熟配套，项目以首置，初改为主家福华城、大陆桥英郡、宝苑清华园新区板块1.规划发展初期，近邻西安市高新区，高铁站；2、目前区域处于建设阶段，未来具有一定发展的空间房地产市场尚处发展初期沣京名苑、崇立嶺秀城、帕堤欧公馆、朗基天香鄠邑区房地产板块划分：渼陂湖板块、老城区板块、新区板块三大板块区域价格7900-8500元/区域价格8100-8800元/区域价格8300-9000元/美陂湖板块 该区域处于县城城西，拥有涝河、渼陂湖等景观资源，生态环境优越。荣华水岸成及御湖蓝湾带动了美陂湖板块生态居住区的发展，目前该板块已经发展成为鄠邑区高端生活居住区；区域共计4个主要在售项目，主要在售项目产品主

16、要为洋房、小高层及高层；板块均价：8300-9000元/御湖蓝湾R=2.04龙记观湖有色铂金城R=2.78朱雀渼陂东岸R=3.48渼陂湖板块荣华水岸新城R=3.2渼陂湖板块项目御湖蓝湾荣华水岸新城有色铂金城朱雀渼陂东岸开发商西安曲江荣华置业荣华地产陕西碧湖房地产开发公司西安尚沃实业占地102亩600亩200亩32亩容积率2.043.22.78 3.35产品规划小高层/高层洋房/小高层/高层洋房/高层高层户型面积110-16097-240133-20198-157均价8500-9000元/8300-9000元/9800/9000-9300元/（带装修）近期月均销量20151010渼陂湖板块渼陂湖

17、板块案例解析御湖蓝湾项目名称项目名称御湖蓝湾御湖蓝湾项目地址项目地址户祖路与滨河南路交汇处向南100米开发商开发商西安曲江荣华置业总占地总占地102亩总建面总建面 18.5万容积率容积率 2.04绿化率绿化率 45.6%规划规划户户数数1037车位车位1:1.1面积区间面积区间110-160装修标准装修标准毛坯项目配套项目配套滨河实验小学、南关中学、荣华城市奥莱商业综合体、规划地铁15号线销售情况销售情况销售价格销售价格8500-9000元/月去化情况月去化情况20项目由曲江建设集团与西安荣华集团共同开发建设的，规划17栋住宅楼。13栋2T4产品，分别为9层、10层、11层、13层、15层、1

18、8层，面积110、130；4栋2T2产品，均为18层，面积160。渼陂湖板块案例解析御湖蓝湾项目价格趋势图（元/）项目销售均价8500-9000元/渼陂湖板块案例解析荣华水岸新城项目名称项目名称荣华水岸新城荣华水岸新城项目地址项目地址兆丰路西段开发商开发商荣华地产总占地总占地600亩总建面总建面 74万容积率容积率3.2绿化率绿化率 40%规划规划户户数数6800户车位车位1：1.2面积区间面积区间85-158装修标准装修标准毛坯项目配套项目配套台湾大地双语幼儿园、荣华实验小学、华润万家超市销售情况销售情况销售价格销售价格8300-9000元/月去化情况月去化情况15荣华水岸新城住宅区规划98

19、幢楼，可容纳6800多户20000多人，分为四期开发建设。一期为1-35号楼，产品为多层、小高层、叠拼、独栋别墅，面积区间为93-531平米，二期为36-55号楼共15幢电梯花园洋房，面积区间112-139平米，三期纯板式小高层，面积区间112-210平米。渼陂湖板块案例解析荣华水岸新城项目价格趋势图（元/）项目销售均价8300-9000元/渼陂湖板块案例解析有色铂金城项目名称项目名称有色铂金城有色铂金城项目地址项目地址兆丰西路、滨河路开发商开发商陕西碧湖房地产开发有限公司总占地总占地200亩总建面总建面 32万容积率容积率 2.78绿化率绿化率35%规划规划户户数数约2377户车位车位1:0

20、.9面积区间面积区间133-201装修标准装修标准毛坯项目配套项目配套观山会所、主题会所、儿童游乐园、品牌幼儿园销售情况销售情况销售价格销售价格均价9800/月去化情况月去化情况10有色铂金城项目建筑面积约32万平，整体规划以“U”型半围合而成，采用欧式皇家园林风格。建筑类型由经典Art-deco高层，电梯花园洋房组成。社区规划有河景商业街、观山会所、主题会所、儿童游乐场、地下停车场、社区医院、运动公园等生活设施，满足居住者不同生活阶段的需求。渼陂湖板块案例解析有色铂金城项目价格趋势图（元/）项目目前在售45#、46#楼均价9800元/渼陂湖板块案例解析朱雀渼陂东岸项目名称项目名称渼陂东岸渼陂

21、东岸项目地址项目地址七一路与北极路交汇处开发商开发商西安尚沃实业总占地总占地32亩总建面总建面 9万容积率容积率3.35绿化率绿化率35%规划规划户户数数436户车位车位638个面积区间面积区间95-158装修标准装修标准精装项目配套项目配套鄠邑区第四幼儿园、北街小学、北关中学、鄠邑区人民医院销售情况销售情况销售价格销售价格9000-9300/（带装修）月去化情况月去化情况10项目紧邻老城核心商圈，配套丰富、精装为核心卖点，此开发商在当地开发项目较多，有一定口碑。项目目前在售 1、5号楼（2、3号楼已售完），在售户型面积约 95、128、136、157，参考均价 9000元/，预计 2020年

22、年底交房，带装修交付。在售 6#楼，3T4，预计 2021年 6月 30交房。渼陂湖板块案例解析朱雀渼陂东岸项目价格趋势图（元/）项目销售均价9000-9300元/老城区板块家福华城R=2.18大陆桥英郡R=1.64宝苑清华园R=2.78老城区板块 城中区域：以鄠邑区钟楼为中心的老城区板块，商业集中区域，目前项目较少，几乎已无地块，仅剩个别独栋小项目在开发；产品均为高层、小高层；城北、城南区域：依托老城区原有配套延伸发展的新区域。区域内产品以小高层、高层为主，大陆桥英郡有洋房。板块均价：8100-8800元/老城区板块项目家福华城大陆桥英郡宝苑清华园开发商陕西嘉孚置业大陆桥置业宝苑地产占地62

23、亩144亩90亩容积率2.181.642.78 产品规划小高层/高层洋房/小高层/高层高层户型面积109-131124-163133-201均价8100元/高层：8800元/高层8500/近期月均销量10108老城区板块老城区板块案例解析家福华城项目名称项目名称家福华城家福华城项目地址项目地址兆丰路和友谊路十字西北角兆丰路和友谊路十字西北角开发商开发商陕西嘉孚置业有限公司陕西嘉孚置业有限公司总占地总占地62亩总建面总建面 101420.26101420.26容积率容积率2.18绿化率绿化率36%规划规划户户数数836车位车位610个面积区间面积区间109-131装修标准装修标准毛坯项目配套项目

24、配套友谊路小学、银行、自带商业友谊路小学、银行、自带商业销售情况销售情况销售价格销售价格8100元/月去化情况月去化情况10项目规划建设1#、2#、4#住宅楼（地上9层），3#、7#住宅楼（地上18层）,5#、6#住宅楼（地上26层）,8#商业楼(地上3层)，9#商业楼(地上4层)老城区板块案例解析大陆桥英郡项目名称项目名称大陆桥英郡大陆桥英郡项目地址项目地址友谊路与兆丰路十字开发商开发商大陆桥置业总占地总占地144亩总建面总建面 15万容积率容积率1.64绿化率绿化率36%规划规划户户数数366户（一期）车位车位564个面积区间面积区间124-163装修标准装修标准毛坯项目配套项目配套友谊路

25、小学、银行、自带商业友谊路小学、银行、自带商业销售情况销售情况销售价格销售价格8800元/月去化情况月去化情况10项目目前在售2#、7#、9#楼，在售户型建筑面积124、163，2021年12月31日交房。新区板块 鄠邑区重点建设区域，距离西安最近，以人民路十字为中心，区域内项目较多，大部分为中密度高层、小高层项目 板块均价：7900-8500元/新区板块新区板块崇立嶺秀城R=2.8朗基天香R=2.62帕堤欧公馆R=2.78沣京名苑项目沣京名苑崇立嶺秀城帕堤欧公馆朗基天香开发商西安国立置业陕西宇龙振兴置业三洋房地产开发公司朗基地产占地70亩180亩200亩22亩容积率2.042.642.78

26、2.62产品规划高层高层、小高层小高/高层、公寓高层户型面积66-13790-18130-70105-125均价7900元/8500-9000元/公寓9300/（精装）8500元/近期月均销量15一期尾盘销售公寓尾盘销售尾盘销售新区板块新区板块案例解析朗基天香项目名称项目名称朗基朗基天香天香项目地址项目地址沣京路与东城路交汇处沣京路与东城路交汇处开发商开发商朗基地产朗基地产总占地总占地22亩总建面总建面 5万容积率容积率2.62绿化率绿化率34%规划规划户户数数280车位车位1：0.9面积区间面积区间105-125装修标准装修标准毛坯项目配套项目配套东关小学、东关中学、人人乐购物、济仁医院销售

27、情况销售情况销售价格销售价格8500元/月去化情况月去化情况尾盘朗基天香 3、5号楼于 2019年 4月 27日开盘，目前在售6#楼少量房源，2梯 2户，户型建筑面积 143。参考均价 8500元/，预计 2021年 4月底交房。3#楼总高 24层，共 2个单元、2梯 4户设计；5#楼总高 26层，共 2个单元、2梯 4户设计。新区板块案例解析朗基天香项目价格趋势图（元/）项目目前在售6#楼少量房源，均价8500元/新区板块案例解析崇立嶺秀城项目名称项目名称崇立崇立嶺秀城嶺秀城项目地址项目地址东城南路与东新路交汇处开发商开发商陕西宇龙振兴置业总占地总占地180亩总建面总建面 32万容积率容积率

28、2.64绿化率绿化率35%规划规划户户数数818车位车位1：0.8面积区间面积区间目前在售：221-265装修标准装修标准毛坯项目配套项目配套东关小学、东关中学、人人乐购物、济仁医院销售情况销售情况销售价格销售价格8500-9000元/月去化情况月去化情况一期尾盘销售项目分期开发，共规划 31栋高层。首期规划户数 818户，车位数 664（地下：664个）。由9-10F的小高层和 18-22F的小高层建筑组成。户型涵盖了 90-181平米的 2-4房。一期为14栋住宅楼，目前一期尾盘销售，顶跃层户型，面积较大，去化率慢，二期目前规划中，具体情况尚未确定。新区板块案例解析崇立嶺秀城项目价格趋势图

29、（元/）项目目前在售均价8500元/板块小结渼陂湖板块：生态资源优势明显，品质楼盘集中区域，鄠邑区未来高品质生活区域；老城板块：核心配套，醇熟资源，城市形象不佳，土地资源稀缺，市场竞争力低；新城板块：规划初期，新型市场，土地供应充足，未来市场竞争热土；报告目录城市发展格局研究城市宏观经济研究微观房地产市场研究Part 1Part 2Part 3投资取地建议Part 4鄠邑区房地产发展SWOT分析SWOTThreats威胁Strengths优势Opportunities机会Weaknesses劣势u区域优质生态资源，省政府投资40亿正在大力建设中；u鄠邑区享有完善的交通网络，通达性和昭示性较强，

30、u区域生态价值认知不断提升，“工作向东，居住向西”的理念逐渐形成u鄠邑城镇以及农村居民可支配收入双增长，居民消费能力逐渐增强，但购买力有限u鄠邑区城镇人口约24万，人口自然增长及外来人口导入速度较慢，需求动力有限u鄠邑区所有新拿地项目都要做精装修，且拿地附加条件苛刻u大西安副中心城市、鄠邑区东站、轨道交通、渼陂湖景区开发等利好将会为鄠邑区房地产市场发展带来机会u随着城市经济快速发展，2020年之后以鄠邑区、高陵、阎良为代表的副中心城市进入高速发展期；u市场容量限制、城市分化明显，在三四线城市的房地产开发中，原来简单的复制一二线经验、借势中国房地产市场发展红利的传统模式面临着巨大挑战；u从发展潜力来看，由于严峻的市场竞争形势和客户容量的限制，未来市场竞争环境将逐渐恶化，项目面临较大的开发风险投资取地结论城市宏观经济研究u 鄠邑区整体经济基础较为薄弱，人口支撑不足，难以支撑后续房地产可持续发展；u 近五年鄠邑区商品房竣工率仅为11%，去化仅为23%微观房地产市场研究u 单盘市场最快速度20套/月，大部分项目月均去化不到10套u 城市年均去化约2025万平，市场容量相对有限u 按照城市预估存量约250万平，存量出清周期将达到1013年基于以上分析，我们认为鄠邑区城市房地产发展面临的风险较高，建议谨慎拿地