个人房屋贷款政策制度课件.ppt

1、住房金融业务部王中平2 第一部分第一部分 个人住房贷款业务（一手）个人住房贷款业务（一手）第二部分第二部分 个人商用房贷款业务（一手）个人商用房贷款业务（一手）第三部分第三部分 二手房贷款业务二手房贷款业务 第四部分第四部分 债务置换类个人房屋贷款债务置换类个人房屋贷款 第五部分第五部分 个人贷款最高额担保个人贷款最高额担保 第六部分第六部分 个人循环贷款个人循环贷款 第七部分第七部分 存贷通业务存贷通业务 第八部分第八部分 个人贷款营销外包个人贷款营销外包 第九部分第九部分 个人住房公积金贷款个人住房公积金贷款 4 含义：含义：“一手个人住房贷款一手个人住房贷款”是指贷款人向借款人发放的，是

2、指贷款人向借款人发放的，用用于购买房地产开发企业于购买房地产开发企业（或集资建房单位）（或集资建房单位）依法建造、销（预）依法建造、销（预）售住房的贷款售住房的贷款。1.贷款的主体特定：只能是自然人。贷款的主体特定：只能是自然人。2.销售主体特定：只能是具有房地产开发和销售资格的销售主体特定：只能是具有房地产开发和销售资格的“房地房地产开发企业产开发企业”。但集资建房单位除外。但集资建房单位除外。5 按营销渠道的不同即是否由合作机构推介按营销渠道的不同即是否由合作机构推介（更确切的说，按（更确切的说，按照或是否由开发商承担阶段性担保责任照或是否由开发商承担阶段性担保责任”），），一手个人住房贷

3、一手个人住房贷款分为：款分为：间客式个人住房贷款业务（传统模式）间客式个人住房贷款业务（传统模式）直客式（直贷式）个人住房贷款业务直客式（直贷式）个人住房贷款业务 “间客式间客式”、“直客式直客式”只是营销渠道的不同，额度、期限、只是营销渠道的不同，额度、期限、利率、利率、还款方式等贷款基本要素完全一致。不同点在于：贷款条件、担保还款方式等贷款基本要素完全一致。不同点在于：贷款条件、担保方式以及业务操作流程。方式以及业务操作流程。6 2.1 2.1 概述概述 2.2 2.2 合作机构准入管理合作机构准入管理 2.3 2.3 按揭项目准入管理按揭项目准入管理 2.4 2.4 一手个人住房贷款业务

4、一手个人住房贷款业务7 含义：含义：“间客式个人住房贷款间客式个人住房贷款”是指通过与房地产开发企是指通过与房地产开发企业业签订按揭业务合作协议，由开发企业向我行推介按揭贷款客户签订按揭业务合作协议，由开发企业向我行推介按揭贷款客户并为贷款客户提供阶段性担保的个人住房贷款。并为贷款客户提供阶段性担保的个人住房贷款。间客式模式是当前个人住房贷款营销的主要营销渠道和办间客式模式是当前个人住房贷款营销的主要营销渠道和办理模式。因为现阶段开发商在市场中出主导地位，控制着客户理模式。因为现阶段开发商在市场中出主导地位，控制着客户资源。资源。8合作机构准入管理（房地产开发企业准入）合作机构准入管理（房地产

5、开发企业准入）按揭项目准入管理按揭项目准入管理单笔个人住房贷款单笔个人住房贷款贷款条件贷款条件贷款担保贷款担保操作流程操作流程合作机构准入按揭项目准入单笔贷款操作流程部分特殊情形可省略准入环节一般操作流程9 个人房屋贷款合作机构包括：个人房屋贷款合作机构包括：房地产开发企业、房地产经房地产开发企业、房地产经纪公司、房地产评估机构、担保公司、保险公司纪公司、房地产评估机构、担保公司、保险公司）。合作机构）。合作机构管理遵循管理遵循“名单准入、择优增补、动态监测、适时淘汰名单准入、择优增补、动态监测、适时淘汰”的原的原则。则。房地产经纪公司、房地产评估机构、担保公司的准入在房地产经纪公司、房地产评

6、估机构、担保公司的准入在“二手房贷款业务二手房贷款业务”中介绍中介绍 10（一）基本条件（一）基本条件 1 1、经工商行政管理机关核准登记的企业法人；、经工商行政管理机关核准登记的企业法人；2 2、有固定经营场所，经营规范，制度健全；、有固定经营场所，经营规范，制度健全；3 3、财务状况良好，有一定资金实力；、财务状况良好，有一定资金实力；4 4、信誉良好，无拖欠银行贷款；、信誉良好，无拖欠银行贷款；5 5、法定代表、控股股东和总经理无不良信用记录；、法定代表、控股股东和总经理无不良信用记录；6 6、在我行开立基本结算账户或一般结算账户；、在我行开立基本结算账户或一般结算账户；7 7、我行要求

7、的其他条件。、我行要求的其他条件。11 （二）特定准入条件：（二）特定准入条件：1 1、我行或他行评定的信用等级为、我行或他行评定的信用等级为BBBBBB级（含）以上，如为级（含）以上，如为新建房地产企业或项目公司，其控股股东在我行或他行评定的新建房地产企业或项目公司，其控股股东在我行或他行评定的信用等级为信用等级为A-A-级级(含含)以上以上;对按揭项目为现房或纯按揭的房地对按揭项目为现房或纯按揭的房地产开发企业，可不评定信用等级。产开发企业，可不评定信用等级。2 2、注册资本金、注册资本金10001000万元（含）以上；万元（含）以上；3 3、具有合法有效的房地产开发资质；、具有合法有效的

8、房地产开发资质；4 4、我行、我行近三年近三年已发放过开发贷款，且未出现过不良记录已发放过开发贷款，且未出现过不良记录的，可以直接纳入房地产开发企业准入名单的，可以直接纳入房地产开发企业准入名单（合作机构准入特（合作机构准入特殊情况之一）。殊情况之一）。12 5 5、保证金的留存管理。承担连带保证责任的，还要具备较强、保证金的留存管理。承担连带保证责任的，还要具备较强资金实力、担保能力和赔付能力，并承诺根据所担保贷款余额的资金实力、担保能力和赔付能力，并承诺根据所担保贷款余额的相应比例存入保证金，相应比例存入保证金，保证金比例由各二级分行根据项目风险状保证金比例由各二级分行根据项目风险状况和同

9、业竞争情况自行确定。况和同业竞争情况自行确定。保证金实行专项存储、专户管理。保证金实行专项存储、专户管理。符合下列条件之一的，可免存保证金：符合下列条件之一的，可免存保证金：1.1.信用等级为信用等级为A-A-级（含）以上的，可免存保证金；级（含）以上的，可免存保证金；2.2.已达到现房标准并可在三个月内落实抵押登记手续的，可已达到现房标准并可在三个月内落实抵押登记手续的，可免存保证金。免存保证金。13 （三）禁止与出现以下情况之一的机构建立合作关系：（三）禁止与出现以下情况之一的机构建立合作关系：1 1、已查知有金融欺诈、逃废或恶意拖欠债务等不良记录、已查知有金融欺诈、逃废或恶意拖欠债务等不

10、良记录的机构；的机构；2 2、有组织或协助他人制造假按揭贷款行为的机构；、有组织或协助他人制造假按揭贷款行为的机构；3 3、内部管理混乱或资金严重短缺的机构；、内部管理混乱或资金严重短缺的机构；4 4、已经或即将丧失履行债务能力的机构。、已经或即将丧失履行债务能力的机构。14调查由贷款经办行负责，要求企业提供以下资料：调查由贷款经办行负责，要求企业提供以下资料：（一）合作机构准入申请审批表；（一）合作机构准入申请审批表；（二）经年检的营业执照（二）经年检的营业执照;验资报告；公司章程；组织机构代验资报告；公司章程；组织机构代码码证；经年检的税务登记证；有贷款记录的，还须提供贷款卡。证；经年检的

11、税务登记证；有贷款记录的，还须提供贷款卡。（三）经工商行政管理部门盖章的企业变更登记有关文件；（三）经工商行政管理部门盖章的企业变更登记有关文件；（四）最近一期企业财务报表和经审计的上年末财务报表；（四）最近一期企业财务报表和经审计的上年末财务报表；（五）相关的经营资质证书或资质资格、执业证书（五）相关的经营资质证书或资质资格、执业证书（六）法定代表人或授权代理人的身份证件及签字样本，授权（六）法定代表人或授权代理人的身份证件及签字样本，授权代理人应同时提供授权委托书；代理人应同时提供授权委托书；（七）个人控股股东和总经理的身份证件；（七）个人控股股东和总经理的身份证件；（八）我行要求的其他资

12、料。（八）我行要求的其他资料。15调查同意的，调查人要出具调查报告，在调查同意的，调查人要出具调查报告，在合作机合作机构准入申请审批表构准入申请审批表上签署调查意见，交贷款经办上签署调查意见，交贷款经办行行长或主管行长签字盖章后，将相关资料报二级行行长或主管行长签字盖章后，将相关资料报二级分行个人贷款营销部门审查。分行个人贷款营销部门审查。16合作机构的审查工作由二级分行个人贷款营销部门负责。审查合作机构的审查工作由二级分行个人贷款营销部门负责。审查人在人在合作机构准入申请审批表合作机构准入申请审批表上签署审查意见。上签署审查意见。房地产开发企业的准入，房地产开发企业的准入，由二级分行审批，由

13、二级分行审批，并报省并报省行备案。行备案。其他合作机构的准入，报省行审批其他合作机构的准入，报省行审批对准入名单内的房地产开发企业、房地产评估公司、房地产经对准入名单内的房地产开发企业、房地产评估公司、房地产经纪公司开设的分公司，可直接建立业务合作关系，无须再单独纪公司开设的分公司，可直接建立业务合作关系，无须再单独申报准入。申报准入。（合作机构准入特殊情况之二）。（合作机构准入特殊情况之二）。17 信贷管理部负责督导信贷管理分部对合作机构进行监测与信贷管理部负责督导信贷管理分部对合作机构进行监测与分析，定期通报，必要时进行现场检查。分析，定期通报，必要时进行现场检查。合作机构的关系维护工作由

14、贷款经办行负责。合作机构的关系维护工作由贷款经办行负责。合作机构的预警与退出由省行负责。合作机构的预警与退出由省行负责。18 出现下列情况之一，对合作机构实行预警：出现下列情况之一，对合作机构实行预警：（一）合作机构推荐的借款人个人房屋贷款不良率（一）合作机构推荐的借款人个人房屋贷款不良率连续三个连续三个月超过月超过2%2%；（二）管理混乱、存在法律等纠纷情况可能对我行资金安全（二）管理混乱、存在法律等纠纷情况可能对我行资金安全造成影响的；造成影响的；（三）法定代表人或总经理，涉及经济、法律纠纷而被司（三）法定代表人或总经理，涉及经济、法律纠纷而被司法、税务、工商部门提出警告或处罚，可能对我行

15、资金安全造成法、税务、工商部门提出警告或处罚，可能对我行资金安全造成影响的；影响的；（四）房地产评估公司评估价格明显偏高，其评估的抵押物（四）房地产评估公司评估价格明显偏高，其评估的抵押物中有超过中有超过10%10%（含）的评估值比复评值高出（含）的评估值比复评值高出20%20%（含）以上；（含）以上；（五）担任保证人的企业未按规定在我行存入保证金；（五）担任保证人的企业未按规定在我行存入保证金；（六）其他需要预警的情况。（六）其他需要预警的情况。19 预警：对预警预警：对预警半年（含）以上半年（含）以上仍未撤销处罚的合作机仍未撤销处罚的合作机构要终止合作，构要终止合作，且不得进入下一年的准入

16、名单，且不得进入下一年的准入名单，确需与预确需与预警合作机构签订合作协议的，须报省行个人贷款营销部门警合作机构签订合作协议的，须报省行个人贷款营销部门审查同意，并由行长或分管行长进行审批。对预警的合作审查同意，并由行长或分管行长进行审批。对预警的合作机构还要采取以下措施：机构还要采取以下措施：（一）经办行审慎受理其推荐的业务，并跟踪检查；（一）经办行审慎受理其推荐的业务，并跟踪检查；（二）审批部门要从严审查其推荐的业务；（二）审批部门要从严审查其推荐的业务；（三）信贷管理部门加大存量贷款监测力度，并跟踪整改（三）信贷管理部门加大存量贷款监测力度，并跟踪整改情况。情况。预警合作机构经过整改符合准

17、入标准的，可向省行申预警合作机构经过整改符合准入标准的，可向省行申请撤销处罚。请撤销处罚。20 对存在下列情况之一的合作机构实行退出：对存在下列情况之一的合作机构实行退出：（一）组织或协助他人制造（一）组织或协助他人制造“假按揭假按揭”贷款；贷款；（二）合作机构推荐的借款人个人贷款不良率连续（二）合作机构推荐的借款人个人贷款不良率连续三个月超过三个月超过5%5%；（三）存在金融欺诈、商业（合同）欺诈或涉及重（三）存在金融欺诈、商业（合同）欺诈或涉及重大案件；大案件；（四）未通过年审；（四）未通过年审；（五）其他需要退出的情况。（五）其他需要退出的情况。21 退出：退出的合作机构退出：退出的合作

18、机构2 2年内年内不得进入准入名单。新不得进入准入名单。新设立机构的主要负责人曾任退出机构控股股东或总经理设立机构的主要负责人曾任退出机构控股股东或总经理且该退出机构尚未消除影响我行资金安全因素的，且该退出机构尚未消除影响我行资金安全因素的，2 2年内年内也不得列入我行准入名单。对退出机构采取以下措施：也不得列入我行准入名单。对退出机构采取以下措施：（一）书面通知合作机构停止合作；（一）书面通知合作机构停止合作；（二）贷款经办行和审批部门一律不再受理、调（二）贷款经办行和审批部门一律不再受理、调查、审查审批、签批其推荐的贷款申请；查、审查审批、签批其推荐的贷款申请；（三）信贷管理和风险管理部门

19、要加大存量贷款监（三）信贷管理和风险管理部门要加大存量贷款监测力度。测力度。22 受理工作由贷款经办行负责。填妥受理工作由贷款经办行负责。填妥按揭贷款项目申按揭贷款项目申请审批表请审批表并提供以下资料：并提供以下资料：（一）公司资料。（一）公司资料。1.1.企业法人营业执照复印件、法定代表人证明企业法人营业执照复印件、法定代表人证明书书及身份证；及身份证；2.2.最近一期企业财务报表和经审计的上年末企业最近一期企业财务报表和经审计的上年末企业财务报表；财务报表；3.3.房地产企业开发经营资质证书；房地产企业开发经营资质证书；4.4.公司股东会或经授权的董事会同意在借款人办公司股东会或经授权的董

20、事会同意在借款人办妥产权证及有效抵押之前，为借款人提供阶段性连带妥产权证及有效抵押之前，为借款人提供阶段性连带担保的书面承诺。担保的书面承诺。23 （二）项目资料（二）项目资料 1 1、现房项目资料：、现房项目资料：（1 1）项目竣工验收合格报告；）项目竣工验收合格报告；（2 2）商品房销（预）售许可证；）商品房销（预）售许可证；（3 3）若属合作建设的项目，需提供合作开）若属合作建设的项目，需提供合作开发合同及合作方同意申请办理按揭业务的有效发合同及合作方同意申请办理按揭业务的有效委托书；委托书；（4 4）项目户型平面图。）项目户型平面图。24 2 2、期房项目资料：、期房项目资料：（1 1

21、）项目立项批文及可行性研究报告；）项目立项批文及可行性研究报告；（2 2）“四证四证”齐全；齐全；商品房销（预）售许商品房销（预）售许证可在贷款发放前补充提供证可在贷款发放前补充提供 （3 3）合作开发项目需提供合作开发合同及）合作开发项目需提供合作开发合同及方同意申请办理按揭业务的有效委托书；方同意申请办理按揭业务的有效委托书；（4 4）项目的预算报告或投资估算表及后续）项目的预算报告或投资估算表及后续资金落实情况。资金落实情况。25 3 3、集资合作建房、集资合作建房 集资建房的单位及项目须符合国家及当地政府有集资建房的单位及项目须符合国家及当地政府有关规定。其中，事业单位以外的其他企业申

22、请集资合关规定。其中，事业单位以外的其他企业申请集资合作建房，在我行的信用等级须在作建房，在我行的信用等级须在A A级（含）以上。需级（含）以上。需提提报以下资料：报以下资料：集资或合作建房方案；集资或合作建房方案；集资或合作建房方案批复（上级及政府主管部门批集资或合作建房方案批复（上级及政府主管部门批文）；文）；集资或合作建房项目集资或合作建房项目“四证四证”；集资或合作建房协议和集资款收据。集资或合作建房协议和集资款收据。26 注意：合作机构准入过程中已提供的企业资注意：合作机构准入过程中已提供的企业资料可不重复提供；对我行已发放开发贷款的项料可不重复提供；对我行已发放开发贷款的项目申请按

23、揭贷款的，若企业和建设项目无重大目申请按揭贷款的，若企业和建设项目无重大异常变化，所需企业、项目资料可不重复提异常变化，所需企业、项目资料可不重复提供。供。27按揭项目准入的调查：按揭项目准入的调查：由贷款经办行负责，实行由贷款经办行负责，实行双人调查双人调查制度，制度，项目调查人对调查资料的项目调查人对调查资料的真实性负责真实性负责。项目调。项目调查人在收妥资料后，应在规定工作日内查人在收妥资料后，应在规定工作日内约见申约见申请人请人，对按揭项目进行，对按揭项目进行实地考察，实地考察，对资料进行对资料进行核查与分析，提出调查意见，并在核查与分析，提出调查意见，并在按揭项目按揭项目申请审批表申

24、请审批表签署意见，提交调查报告。签署意见，提交调查报告。28 对调查发现按揭项目存在以下问题之一的，要终对调查发现按揭项目存在以下问题之一的，要终止调查不予受理：止调查不予受理：1.1.建筑工程质量不合格的项目；建筑工程质量不合格的项目；2.2.因建设项目计划出现重大调整或企业资金严重因建设项目计划出现重大调整或企业资金严重短缺等因素可能短缺等因素可能“烂尾烂尾”的项目；的项目；3.3.不能提供合法不能提供合法“四证四证”的项目；的项目；4.4.存在债权、债务和产权纠纷或正处于法律诉讼存在债权、债务和产权纠纷或正处于法律诉讼阶段的项目；阶段的项目；5.5.未经主管部门预售许可，不具备合法销售条

25、件未经主管部门预售许可，不具备合法销售条件的项目；的项目；6.6.开发企业或法定代表人有不良信用行为记录。开发企业或法定代表人有不良信用行为记录。29 审查工作由二级分行个人信贷业务部门负责，审审查工作由二级分行个人信贷业务部门负责，审批工作由二级分行行长或经授权的副行长负责。批工作由二级分行行长或经授权的副行长负责。项目审查人审查同意后在项目审查人审查同意后在按揭贷款项目申请审按揭贷款项目申请审批表批表上签署审查意见后，上报审批。上签署审查意见后，上报审批。有权审批人审批通过后，贷款经办行与开发企业有权审批人审批通过后，贷款经办行与开发企业签订签订按揭贷款业务合作协议按揭贷款业务合作协议；审

26、查审批不符合贷款；审查审批不符合贷款条件的按揭项目，应将有关材料退还房地产开发企业。条件的按揭项目，应将有关材料退还房地产开发企业。签订签订按揭贷款业务合作协议按揭贷款业务合作协议，应主要明确按，应主要明确按揭贷款成数、期限、抵押、阶段性保证及资金结算等内揭贷款成数、期限、抵押、阶段性保证及资金结算等内容。容。30 按揭项目档案内容包括按揭项目档案内容包括:1.1.按揭项目申请资料；按揭项目申请资料；2.2.按揭贷款业务合作协议按揭贷款业务合作协议；3.3.对该项目的审查意见及贷后检查记录；对该项目的审查意见及贷后检查记录；4.4.其他必要的资料。其他必要的资料。31合作机构和按揭项目准入中的

27、几个特殊情况：合作机构和按揭项目准入中的几个特殊情况：之一：我行近三年已发放过开发贷款且未出之一：我行近三年已发放过开发贷款且未出现现过不良记录的，可以直接纳入合作机构准入名单。过不良记录的，可以直接纳入合作机构准入名单。之二：准入名单内的房地产开发企业、房地之二：准入名单内的房地产开发企业、房地产产评估公司、房地产经纪公司的分公司，无需申报评估公司、房地产经纪公司的分公司，无需申报合合作机构准入，直接纳入名单。作机构准入，直接纳入名单。32 之三：按揭项目准入时可不重复提供合作机构之三：按揭项目准入时可不重复提供合作机构准入时已提报过的企业资料，对我行已发放开发准入时已提报过的企业资料，对我

28、行已发放开发贷贷款的项目申请按揭贷款的，若企业和建设项目。款的项目申请按揭贷款的，若企业和建设项目。无无重大异常变化，所需企业、项目资料可不重复提重大异常变化，所需企业、项目资料可不重复提供。供。之四：我行开发贷款支持的按揭项目，其调之四：我行开发贷款支持的按揭项目，其调查、审查工作与开发贷款同时进行，开发贷款审查、审查工作与开发贷款同时进行，开发贷款审批批通过后，贷款经办行对按揭项目自行进行准入，通过后，贷款经办行对按揭项目自行进行准入，签签署按揭业务合作协议后向二级分行报备。署按揭业务合作协议后向二级分行报备。33 之五：现房按揭项目的准入要求。之五：现房按揭项目的准入要求。对现房按揭项目

29、，贷款经办行落实以下条件对现房按揭项目，贷款经办行落实以下条件的的情况下，可不对开发企业和项目进行准入审查审情况下，可不对开发企业和项目进行准入审查审批，可不与开发企业签订按揭合作协议：批，可不与开发企业签订按揭合作协议：（一）项目已竣工验收；（一）项目已竣工验收；（二）具有良好的区位环境、建筑品质、户（二）具有良好的区位环境、建筑品质、户型型设计、基础设施建设配套完善，物业管理规范；设计、基础设施建设配套完善，物业管理规范；（三）定价合理，销售前景良好，不存在滞（三）定价合理，销售前景良好，不存在滞销销的风险。的风险。34 之六：大型优质房地产开发企业（含其控股之六：大型优质房地产开发企业（

30、含其控股51%51%（含）以上的项目公司）及其项目的准入管理要（含）以上的项目公司）及其项目的准入管理要求。在满足下列条件的情况下的大型优质房地产求。在满足下列条件的情况下的大型优质房地产开开发企业及其开发项目，发企业及其开发项目，贷款经办行可自行准入，贷款经办行可自行准入，并并向二级分行报备；经办行可不与房地产开发企业向二级分行报备；经办行可不与房地产开发企业签签订按揭合作协议，开发企业可不承担阶段性担保订按揭合作协议，开发企业可不承担阶段性担保责责任。任。35 （一）开发企业注册资本（一）开发企业注册资本50005000万元（含）以万元（含）以上，开发资质二级（含）以上；上，开发资质二级（

31、含）以上；（二）项目区位环境良好，建筑品质优良，（二）项目区位环境良好，建筑品质优良，总总建筑面积达到建筑面积达到5 5万平方米以上；对地段和建筑品质万平方米以上；对地段和建筑品质特别优良的项目可适当放宽总面积限制；特别优良的项目可适当放宽总面积限制；（三）明确贷款资金由借款人授权直接划入（三）明确贷款资金由借款人授权直接划入开开发企业账户；发企业账户；（四）能够办妥合法有效的预告登记；（四）能够办妥合法有效的预告登记；（五）确保项目能够正常交付使用。（五）确保项目能够正常交付使用。36 之七：总行名单内大型优质房地产开发企业（含控股之七：总行名单内大型优质房地产开发企业（含控股51%51%（

32、含）的项目公司，下同）及其项目的准入管理要求。（含）的项目公司，下同）及其项目的准入管理要求。（一）省行与名单内企业就其独资企业及控股企业年度内开（一）省行与名单内企业就其独资企业及控股企业年度内开发的按揭项目签署全面按揭协议，各经办行可不再单独签签署。发的按揭项目签署全面按揭协议，各经办行可不再单独签签署。（二）对名单内客户的独资企业或控股企业与我行合作开展纯（二）对名单内客户的独资企业或控股企业与我行合作开展纯按揭业务的，可免除开发企业准入的审查审批，按揭业务的，可免除开发企业准入的审查审批，按揭项目由经办按揭项目由经办行自行准入，并向二级分行报备；行自行准入，并向二级分行报备；（三）对名

33、单内客户的独资企业或控股企业开发项目，发放（三）对名单内客户的独资企业或控股企业开发项目，发放贷款前能够办妥预告登记的，经办行可不与企业签订按揭协议，贷款前能够办妥预告登记的，经办行可不与企业签订按揭协议，开开发企业可不承担阶段性担保；发企业可不承担阶段性担保；（四）调查、审查实行绿色通道，简化对借款人的调查审查审（四）调查、审查实行绿色通道，简化对借款人的调查审查审批手续。批手续。37 贷款条件贷款条件 贷款用途贷款用途 贷款担保贷款担保 合同要素确定合同要素确定 操作流程操作流程 38贷贷款款条条件件借款人条件借款人条件贷款用途贷款用途贷款担保贷款担保身份证明身份证明婚姻证明婚姻证明偿债能

34、力证明偿债能力证明信用证明信用证明购一手购一手/二手房二手房购车位购车位置换债务置换债务39 1.1.具有完全民事行为能力的自然人，年龄在具有完全民事行为能力的自然人，年龄在18-6518-65周周岁（含）之间；外国人以及港、澳、台居民应在境内居岁（含）之间；外国人以及港、澳、台居民应在境内居住满一年并有固定居所和职业；住满一年并有固定居所和职业；2.2.具有合法有效的身份证明（居民身份证、户口簿或具有合法有效的身份证明（居民身份证、户口簿或其他有效的身份证明）；其他有效的身份证明）；3.3.有效的婚姻状况证明（结婚证明或离婚证明或单身有效的婚姻状况证明（结婚证明或离婚证明或单身声明或其他证明

35、借款人婚姻状况的证明）；声明或其他证明借款人婚姻状况的证明）；40 4.4.具有良好的信用记录和还款意愿。具有良好的信用记录和还款意愿。（1 1）CIISCIIS、人行征信。、人行征信。“禁入禁入”类客户，类客户，各各级机构不得与其发生新的授信业务；级机构不得与其发生新的授信业务；“关注关注”类类客客户，原则上不得与其发生新增授信业务，否则必户，原则上不得与其发生新增授信业务，否则必须提供充分理由和说明，并经过有权人批准。须提供充分理由和说明，并经过有权人批准。（2 2）对于原有住房贷款有连续违约）对于原有住房贷款有连续违约3 3个月以个月以上违约记录的借款人，再申请住房贷款，均不予上违约记录

36、的借款人，再申请住房贷款，均不予受理。（工银办发【受理。（工银办发【20082008】161161号）号）41 （3 3）对因欠缴信用卡年费而出现违约记录的）对因欠缴信用卡年费而出现违约记录的客户，如客户能补缴年费并由发卡机构出具违约客户，如客户能补缴年费并由发卡机构出具违约原因说明，可为其办理个人住房贷款业务。原因说明，可为其办理个人住房贷款业务。（4 4）对由于疏忽等原因造成）对由于疏忽等原因造成10001000元（含）以元（含）以内信用卡小额欠款且不属于禁入类的客户，可在内信用卡小额欠款且不属于禁入类的客户，可在客户归还欠款并出具相关说明的前提下，办理业客户归还欠款并出具相关说明的前提下

37、，办理业务。务。42 5.5.具有稳定的收入来源和按时足额偿还贷具有稳定的收入来源和按时足额偿还贷款本息的能力；款本息的能力；(房屋贷款的月还款额房屋贷款的月还款额+月物业管理费月物业管理费)/)/月均收月均收入入5050；(房屋贷款的月还款额房屋贷款的月还款额+月物业管理月物业管理费费+其他债务月均偿付额其他债务月均偿付额)/)/月均收入月均收入5555 利用上述公式计算还贷比时，主借款人与利用上述公式计算还贷比时，主借款人与共同借款人的收入以及负债应一并计算。共同借款人的收入以及负债应一并计算。43 1.1.贷款用途管理要求贷款用途管理要求 1.1 1.1 总的要求。严禁发放无确定贷款用途

38、的个人总的要求。严禁发放无确定贷款用途的个人贷款，严防贷款资金被挪用，防范流入证券市场贷款，严防贷款资金被挪用，防范流入证券市场 。1.2 1.2 个人住房贷款用途管理要求。购买或建造的个人住房贷款用途管理要求。购买或建造的商品房、经济适用房或车位等必须符合国家有关规定且商品房、经济适用房或车位等必须符合国家有关规定且产权清晰。禁止向购买违规建设房屋的借款人发放个人产权清晰。禁止向购买违规建设房屋的借款人发放个人房屋贷款；禁止向购买宅基地、农民住宅或其他房屋贷款；禁止向购买宅基地、农民住宅或其他“小产小产权房权房”的城镇居民发放个人房屋贷款。所购住房必须主的城镇居民发放个人房屋贷款。所购住房必

39、须主体结构已封顶。体结构已封顶。1.3 1.3 产权式酒店和酒店式公寓的界定产权式酒店和酒店式公寓的界定44 具有所购住房的商品房销（预）售合同具有所购住房的商品房销（预）售合同或意向书；或意向书；具有支付所购房屋首期购房款的能力。具有支付所购房屋首期购房款的能力。与与”个人房屋抵押贷款个人房屋抵押贷款“的区别的区别 45 一手个人住房贷款担保方式包括：一手个人住房贷款担保方式包括：“抵押登记办妥抵押登记办妥前的阶段性担保前的阶段性担保”和和“正式的抵押登记正式的抵押登记”。期房按揭贷款，原则上应办理期房的抵押预告登期房按揭贷款，原则上应办理期房的抵押预告登记，对当地政府尚未建立预告登记制度的

40、，应办理预售记，对当地政府尚未建立预告登记制度的，应办理预售合同备案。合同备案。担保方式：抵押、保证、质押、组合。抵质押担担保方式：抵押、保证、质押、组合。抵质押担保可采用最高额抵（质）押担保和普通抵（质）押担保保可采用最高额抵（质）押担保和普通抵（质）押担保注：注：“预告抵押登记预告抵押登记”不是严格意义上的担保方式。所不是严格意义上的担保方式。所以以不能因为办理的不能因为办理的“预告抵押登记预告抵押登记”就不再提供阶段性担就不再提供阶段性担保保46 一手房的阶段性保证担保包括：一手房的阶段性保证担保包括：1 1、房地产开发企业或集资建房单位的阶段性保、房地产开发企业或集资建房单位的阶段性保

41、证。证。2 2、质押阶段性担保。、质押阶段性担保。3 3、专业担保公司和其他法人阶段性保证。（主、专业担保公司和其他法人阶段性保证。（主要适用于直贷式）要适用于直贷式）4 4、自然人阶段性保证。、自然人阶段性保证。（主要适用于直贷式）（主要适用于直贷式）5 5、非本笔贷款所购房产抵押阶段性担保。、非本笔贷款所购房产抵押阶段性担保。6 6、符合我行个人信用贷款特定准入客户条件的、符合我行个人信用贷款特定准入客户条件的优质客户可免除阶段性担保，直接发放贷款优质客户可免除阶段性担保，直接发放贷款 。47 一手房贷款原则上以本次所购房产设定抵一手房贷款原则上以本次所购房产设定抵押。（直贷式除外，直贷式

42、可以以本人其他房押。（直贷式除外，直贷式可以以本人其他房产直接设定正式抵押）产直接设定正式抵押）抵押物价值的确定。一般为房屋的交易价抵押物价值的确定。一般为房屋的交易价格。格。48 （一）以期房抵押的，贷款人协助抵押人预告登（一）以期房抵押的，贷款人协助抵押人预告登记，并确保自能够进行不动产登记之日起三个月内办理正记，并确保自能够进行不动产登记之日起三个月内办理正式登记手续；在办妥房屋他项权证前，提供符合我行规定式登记手续；在办妥房屋他项权证前，提供符合我行规定的阶段性担保。的阶段性担保。（二）以现房抵押的，贷款人应协助抵押人办理抵押（二）以现房抵押的，贷款人应协助抵押人办理抵押登记，取得房屋

43、他项权证；如售房单位未办妥房屋所有权登记，取得房屋他项权证；如售房单位未办妥房屋所有权证，应办理预告登记手续，并确保自能够进行不动产登记证，应办理预告登记手续，并确保自能够进行不动产登记之日起三个月内办理正式登记手续，取得房屋他项权证。之日起三个月内办理正式登记手续，取得房屋他项权证。49 1.房屋房屋“套数套数”的界定的界定 2.贷款额度贷款额度 3.贷款期限贷款期限 4.贷款利率贷款利率 5.还款方式还款方式 6.其他规定其他规定50 1 1、以个人征信系统以及、以个人征信系统以及PCM2003PCM2003系统收录的信息为主要系统收录的信息为主要依据。依据。2 2、以借款人家庭（包括借款

44、人、配偶及未成年子女）、以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位。为单位。3 3、已利用个人住房贷款、已利用个人住房贷款（原已结清贷款及公积金贷款（原已结清贷款及公积金贷款均计入贷款购房套数）均计入贷款购房套数）购买过住房的借款人，再次申请个购买过住房的借款人，再次申请个人住房贷款，认定其贷款属于第二套房贷。对已贷款购买人住房贷款，认定其贷款属于第二套房贷。对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，允款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，允许比照执行首次贷款

45、购买自住房的优惠政策。许比照执行首次贷款购买自住房的优惠政策。51 对居民首次利用贷款购买自住房的，首付款对居民首次利用贷款购买自住房的，首付款比例不低于购房款的比例不低于购房款的2020（其中，对贷款购买别（其中，对贷款购买别墅的，首付款比例不得低于墅的，首付款比例不得低于4040）。）。对其他申请贷款购买第二套及以上住房的，对其他申请贷款购买第二套及以上住房的，首付款比例不得低于购房款的首付款比例不得低于购房款的4040，且首付款比，且首付款比例应随购房套数增加而逐步提高，具体上浮比例例应随购房套数增加而逐步提高，具体上浮比例由贷款行及授信审批部门合理确定。由贷款行及授信审批部门合理确定。

46、52 个人住房贷款期限最长不得超过个人住房贷款期限最长不得超过3030年，且年，且借款人年龄与贷款期限之和不得超过借款人年龄与贷款期限之和不得超过7070年，有年，有两个（含）以上共同借款人借款的，可按照满两个（含）以上共同借款人借款的，可按照满足贷款足贷款条件中年龄较小的认定贷款期限。条件中年龄较小的认定贷款期限。53 （一）浮动利率方式。上限放开，下限管理。贷款期（一）浮动利率方式。上限放开，下限管理。贷款期限限1 1年以上的，遇法定利率调整，次年年以上的，遇法定利率调整，次年1 1月月1 1日调整。日调整。首次利用贷款购买自住房的，贷款利率不低于基准首次利用贷款购买自住房的，贷款利率不低

47、于基准利率的利率的0.70.7倍。倍。对贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率由贷款对贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率由贷款行和授信审批部门根据同业竞争情况，并在综合考虑客户行和授信审批部门根据同业竞争情况，并在综合考虑客户风险状况及综合收益水平的基础上，在央行规定的个人住风险状况及综合收益水平的基础上，在央行规定的个人住房贷款利率上下限浮动空间内自主确定利率浮动比例房贷款利率上下限浮动空间内自主确定利率浮动比例。54 含义：固定利率个人住房贷款系指为购买住房的含义：固定利率个人住房贷款系指为购买住房的借款人提供的借款人提供的,在约定期限内贷款利率不随人民银行在约定期限内贷款利率不随人民银行

48、利率调整或市场利率的变化而浮动的住房贷款。利率调整或市场利率的变化而浮动的住房贷款。适用客户条件：（适用客户条件：（1 1）个人住房贷款。（）个人住房贷款。（2 2）新申）新申请的贷款业务，以及在我行已办理个人住房购置按揭请的贷款业务，以及在我行已办理个人住房购置按揭贷款且剩余贷款年限符合固定利率贷款期限要求的存贷款且剩余贷款年限符合固定利率贷款期限要求的存量贷款业务。量贷款业务。55 三种模式：全程固定利率模式三种模式：全程固定利率模式 ；分段固定利率组；分段固定利率组合；固定利率及浮动利率组合合；固定利率及浮动利率组合”。期限要求：贷款期限应长于期限要求：贷款期限应长于1212个月，同时不

49、得短个月，同时不得短于所选择固定利率对应的固定期限，贷款最长期限不于所选择固定利率对应的固定期限，贷款最长期限不得超过个人住房贷款的有关期限规定。固定利率期限得超过个人住房贷款的有关期限规定。固定利率期限累计最长不超过累计最长不超过1010年，分为年，分为3 3年期、年期、5 5年期及年期及1010年期三年期三个档次。个档次。56 （三）罚息利率（三）罚息利率 原因：未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）原因：未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还贷款偿还贷款 ；未按合同约定使用贷款；未按合同约定使用贷款 。标准：贷款实际执行利率水平上加收标准：贷款实际执行利率水平上加收30-5030-5

50、0。对对未按规定偿还或使用的贷款本金部分计收利息；对不未按规定偿还或使用的贷款本金部分计收利息；对不能按时支付的利息部分，按罚息利率收复利。能按时支付的利息部分，按罚息利率收复利。（四）利率换算。（四）利率换算。利率换算公式为：月利率利率换算公式为：月利率=年利率年利率/12/12，日利率日利率=年利率年利率/360/360。57 等额本金（按月计息和按日计息）等额本金（按月计息和按日计息）和等额和等额本息本息 特点对比分析：特点对比分析：等额本金首月还款额大于等额本息首等额本金首月还款额大于等额本息首月还款额；月还款额；等额本金总还款利息小于等额本息还款等额本金总还款利息小于等额本息还款总利