中小型房企发展模式研究课件.pptx

1、项目运营上，采用极致高周转策略极致高周转策略，新进城市“36710”即拿地后3个月开工，6个月开盘，首开70%去化率，10个月现金流回正，深耕城市则“2579”，根据地城市冲击“1478”；高效运营还体现在其五大前置的运作模式上，即团队前置、设计前置、采招前置、金融前置、营销前置祥生地产：基于战略的前瞻性，祥生以祥生地产：基于战略的前瞻性，祥生以“城市城市”为根基，深耕一个城市是祥生做为根基，深耕一个城市是祥生做“快快”的法宝。随着全国化的法宝。随着全国化的战略根据地的建立，以区域城市为核心不断持续布局，加速运营，扩大品牌影响力；的战略根据地的建立，以区域城市为核心不断持续布局，加速运营，扩大

2、品牌影响力；把握城市发展脉搏，把握城市发展脉搏，精准定位，加快周转速度，做透城市，启动跟投，签订责任状精准定位，加快周转速度，做透城市，启动跟投，签订责任状，即为祥生的制胜法宝，即为祥生的制胜法宝三快三快拿地块拿地块开发快开发快开盘快开盘快四高四高高标准高标准高经验高经验高培养高培养高激励高激励祥生地产产品系刚需春晓系城系刚改悦系新语系改善府系樾系祥生地产快周转的发展节奏祥生地产快周转的发展节奏“共创互盈共创互盈”的人才机制的人才机制低密高密低密高密低密高密在土地储备方面，祥生采用轻资产模式，政府土地储备一旦推出，其便快速拿地快速清盘在土地储备方面，祥生采用轻资产模式，政府土地储备一旦推出，其

3、便快速拿地快速清盘祥生地产提出“立足杭州，生辉上海，深耕苏浙皖，辐射全国立足杭州，生辉上海，深耕苏浙皖，辐射全国”为布局战略为布局战略；城市布局上，围绕一二线城市周边生长带城市深耕上，采用的是根据地打法，进入一个城市即做透城市，在一个城市做到市场占有率即做透城市，在一个城市做到市场占有率40%40%以上以上，其单城市的产量极高祥生内部全面推行跟投体系内部全面推行跟投体系，30%以上的高ROE打造高收益、低风险的利润分享。此外祥生还组建了集团监管平台，对项目工程、供应商进行季度巡检；项目签订责任状，拿地即承诺，承诺即目标项目签订责任状，拿地即承诺，承诺即目标。福晟地产：福晟坚定在清晰的战略引领下

4、，福晟地产：福晟坚定在清晰的战略引领下，“做规模，广积粮做规模，广积粮”，制定了，制定了“H+4”H+4”（一区两湾四核心）聚集（一区两湾四核心）聚集、深耕的城市布局战略，、深耕的城市布局战略，“地产地产+建筑建筑”双轮驱动，双轮驱动，“飞虎队飞虎队”特色拿地特色拿地“地产地产+建筑建筑”双轮驱动双轮驱动克而瑞：2017年中国房企新增货值TOP100排行榜中，福晟新增土地货值达到了3199.4亿元，位居榜单第7位图：福晟明确了图：福晟明确了“H+4”H+4”（一区两湾四（一区两湾四核心）聚集、深耕的城市布局战略核心）聚集、深耕的城市布局战略福晟集团业务除了地产，还包括建筑，金融、建材，尤其是建

5、筑领域福晟集团业务除了地产，还包括建筑，金融、建材，尤其是建筑领域，与地产板块形成了，与地产板块形成了“双翼齐飞双翼齐飞”的效果的效果现有动作：拓展融资及合作渠道，未来发展驶入快车道现有动作：拓展融资及合作渠道，未来发展驶入快车道人才战略重于土地战略人才战略重于土地战略人人地地钱钱战略战略手中有粮，心中不慌，未来可期手中有粮，心中不慌，未来可期拿地上，福晟深刻认识到招拍挂土地市场已经不是拿地的主战场基于此，2015年9月，率先打造“并购团队”，取名“飞虎队”这2年，福晟并购飞虎队的成绩是显赫的，在过去在过去2 2年间并购多年间并购多达达7070多个项目，总货值高达多个项目，总货值高达68006

6、800亿元亿元，单单深圳一个城市拥有土地储备货值逾3000亿元，而在冉冉升起的郑州楼市，福晟已拥有的土地面积高达1.62万亩金茂城地产：金茂城进驻华北、华东、华南、华中、西南金茂城地产：金茂城进驻华北、华东、华南、华中、西南5 5大区域；不断扩大规模，并提高效率；战略上与大区域；不断扩大规模，并提高效率；战略上与时俱进，升级为时俱进，升级为“双轮两翼双轮两翼”；打造以打造以“金茂金茂”品牌为核心的高端系列产品，住宅产品实行品牌为核心的高端系列产品，住宅产品实行80%80%标准化，标准化，20%20%创新创新；上述各因素互相作用，共同推动金茂城发展；上述各因素互相作用，共同推动金茂城发展拿地后1

7、0个月开盘20个月收回股东投入毛利润30%以上金茂城“102030”原则户型 别墅/高层/多层方案户型库2.0立面 风格不变，局部细节提升示范区 示范区景观营造，精装风格标准化科技 科技系统迭代，智能化提升住宅产品实行80/20原则，即80%标准化，20%创新，围绕人打造产品做改善，不做金字塔顶端强调设计感和国际化 讲究使用和舒适产产品品核核心心扩大规模扩大规模，在目前快速发展阶段，加强多项目开发协同运作能力，充分整合、调动、利用好各项资源，实现项目的快速复制和公司规模的迅速扩大。提升效率提升效率，按照”102030”标准，围绕有限资源最大化利用目标，加快项目开发速度，提高资金效率，提升净资产

8、收益率水平“双轮双轮”即为开发加持有，通过开发、持有两大核心业务的合理组合与良性互动，推动开发业务持续扩张，持有业务稳步增长，巩固品质领先的行业地位；“两翼两翼”即为金融与服务，金茂在金融方面将推进金融服务创新及资本运作创新，打造多元、稳健的地产金融创新平台，通过金融创新助力业务扩张；金茂明确由金茂明确由“双轮驱动双轮驱动”到到“双轮两翼双轮两翼”的战略升级的战略升级星河湾提出优质生活星河湾提出优质生活“七星战略七星战略”：围绕高净值人群品质生活需求，星河湾提出7星战略七星战七星战略略星创星醇星悦星享星业星盟星研所谓7星战略，是从理论研究、产品研发、产品打造、高端服务、共享平台、产业发展、资源

9、连接七个方面，深度诠释构建高端人群品质生活的顶层设想与布局谋篇。7 7星战略：构建社会服务体系价值闭环星战略：构建社会服务体系价值闭环星河湾地产：星河湾围绕高净值人群品质生活需求，提出系统化品质战略星河湾地产：星河湾围绕高净值人群品质生活需求，提出系统化品质战略“七星战略七星战略”，锁定高净值人群的，锁定高净值人群的市场需求，精耕细作，市场需求，精耕细作，通过精装修高溢价打造实现通过精装修高溢价打造实现“单体价值最大化单体价值最大化”的产品，高端定位，坚持以品质创造的产品，高端定位，坚持以品质创造价值价值星河湾的精装绝非走中端路线的成品房，一则是星河湾采用全球选购，并非集中采购，不进大卖场，注

10、定成本高昂；二则，星河湾大量采用原生石材、木料，木石手工拼花，耗时耗力，为保障装修材料纹理流畅，在室内精装之中大量采用檀木、樱桃红木等名贵木料等等，这些装修标准，已成为教科书式的范本。星河湾通过精装溢价来实现星河湾通过精装溢价来实现“单体价值最单体价值最大化大化”精装园林室内精装640“星河湾模式星河湾模式”拿地后精耕细作，多年拿地后精耕细作，多年开发，追求开发，追求“单体价值最大化单体价值最大化”合景泰富地产：合景泰富地产立足四大发展战略，在合景泰富地产：合景泰富地产立足四大发展战略，在“根植广州，辐射全国根植广州，辐射全国”的区域发展战略布局下，谨慎的区域发展战略布局下，谨慎土储战略，以确

11、保合理的土地成本，坚持提升抗风险能力的资产经营战略，多业态并存的产业布局战略；因土储战略，以确保合理的土地成本，坚持提升抗风险能力的资产经营战略，多业态并存的产业布局战略；因此，创造力、执行力、抗风险能力成为合景泰富的核心竞争力此，创造力、执行力、抗风险能力成为合景泰富的核心竞争力通过多元化的产品结构和经营理念提升自身抗风险能力，保证企业资金链的健全。资产经营策略坚持谨慎的土地购买策略，密切关注土地市场变化，适时增加优质土地，保证合理的土地成本。土地储备策略 以源源不断的产品创造力产品创造力，推陈出新，为市场带来震撼与惊喜。每一个作品，都通过洞察市场和消费者的真正需要，力求产品价值、土地价值最

12、大化创造力 以高标准衡量工作成果，坚持以目标导向为工作方针，快速响应、保质保量，把企业战略、规划与目标快速、科学、系统地转化成为企业效益执行力 始终坚持踏实稳健的发展模式，通过产品结构多元化、严控财务成本、组建专业风险管理团队等方式提升抗风险能力，从而保证企业资金链健全抗风险能力四大发展战略：资产经营策略、土地储备策略、区域发展策略、产业布局策略四大发展战略：资产经营策略、土地储备策略、区域发展策略、产业布局策略三大核心竞争力：创造力、执行力、抗风险能力三大核心竞争力：创造力、执行力、抗风险能力推陈出新，实现价值推陈出新，实现价值保质保量，速度制胜保质保量，速度制胜优化结构，踏实稳健优化结构，

13、踏实稳健立足广东，布局全国东、南、西、北、中五大版块，向其中具有高增长潜力的城市地区扩张。区域发展策略坚持全面覆盖住宅、商业、写字楼、酒店、购物中心、智慧产业园、旅游小镇等不同领域的丰富业态产业布局策略合合景景泰泰富富全全国国布布局局深化布局粤港澳大湾区及长三角城市群平衡多元业态进军长租公寓向“规模化、高周转”转型2017年8月启动跟投机制收益共享、风险共担改善改善大师大师专注改善型物业的开发，提升城市生活品质风控风控高手高手合理把控投融资节奏，确保稳健经营增值增值专家专家明确通过“科学决策与优化管理，实现项目全价值链的增值”正荣地产：坚持正荣地产：坚持145X145X战略布局，即战略布局，即

14、“一个总部，四个区域，五个城市，多个项目一个总部，四个区域，五个城市，多个项目”；根据细分客户需求，分；根据细分客户需求，分别对应四类产品系，改善产品占比最高；注重风险控制、价值链增值，财务稳健，别对应四类产品系，改善产品占比最高；注重风险控制、价值链增值，财务稳健，IPOIPO上市后获授信超上市后获授信超10001000亿亿长江三角洲经济区、中国中西部经济区、环渤海经济圈及海峡西岸经济区中端产品开发占比20%；中高端产品系列开发占比60%；高端产品系列开发占比15%；顶级产品产品线系列开发占比5%保持在行业第二梯队前列，追求有质量的增长保持在行业第二梯队前列，追求有质量的增长上海1个总部4个

15、区域在中国每个核心业务区域内选择五个核心一线或二线城市进行拓展5个城市在每个核心城市及周边地区战略性开发多个住宅、商业及混合用途物业项目多个项目坚持坚持145X145X战略布局战略布局住宅产品系优家系精工系大师系典藏系优家系主要面向首次置业者；精工系主要面向首次改善型置业者首次置业者中的中产客；大师系主要面向二次改善型及多次改善型的中高端置业者；典藏系定位为目标高端客户的豪华家居系列。形成形成4 4类产品系：细分客户需求类产品系：细分客户需求 4 个核心业务区域为正荣地产 2017 年的合约销售总额分别贡献了约 45.2%、5.9%、6.8%及 42.1%，业绩贡献最大的长江三角洲经济区与海峡

16、两岸经济区是正荣的战略深耕区域。财务稳健，获授信超财务稳健，获授信超10001000亿：亿：2017 年业绩报告中显示，IPO 上市融资情况后，正荣净负债比率为 120.2%，同比降低 41.65%，2017 加权平均借贷成本较 2016 年下降了约 120 个 基点，融资成本进一步降低。华夏幸福：华夏幸福采用华夏幸福：华夏幸福采用“园区园区+地产地产”双轮驱动，配套住宅双轮驱动，配套住宅+产业发展服务产业发展服务+一二级开发共同促进盈利，积一二级开发共同促进盈利，积极响应政府政策，实行政策设计并推动政策落实，聚焦十大产业，产业发展不断深化，打造先进产业集群，极响应政府政策，实行政策设计并推动

17、政策落实，聚焦十大产业，产业发展不断深化，打造先进产业集群，得到政府的大力支持得到政府的大力支持华夏幸福的业务很复杂，涉及一级开发、二级开发、园区招商、管理、运营、企业服务等环节，三个阶段，难度依次递增华夏的模式是，通过前期导入产业，帮政府拆迁、修路、做绿化等其他基础设施建设，提升地块大环境，改变土地价值属性，随后赚取地价急速升值、房屋销售升值的差价通过产业新城进入待开发片区，同时完成片区土地整理、基础设施建设及招商引资工作开发模式：开发模式：“园区园区+地产地产”双轮驱动双轮驱动盈利模式：配套住宅盈利模式：配套住宅+产业发展服务产业发展服务+一二级开发一二级开发图：华夏幸福重点围绕图：华夏幸

18、福重点围绕1010大行业、大行业、4242个二级与个二级与118118个三级产业细分，个三级产业细分，打造先进产业集群打造先进产业集群9090余座产业新城余座产业新城积极响应政府政策积极响应政府政策实业经营资本经营资产经营中南地产：中南地产实行七大产业协力共生，四商联动，建立全集团发展生态圈，强调中南地产：中南地产实行七大产业协力共生，四商联动，建立全集团发展生态圈，强调“实业经营、资本经实业经营、资本经营、资产经营营、资产经营”三轮驱动，通过三轮驱动，通过“战略、投资、创新、文化、人才战略、投资、创新、文化、人才”五大引领推动企业健康、稳定、持续发五大引领推动企业健康、稳定、持续发展展实行七

19、大产业协力共生，四商联动，建立全集团发展生态圈，通过实业经营、资源经营、资本经营三轮驱动，形成产融结合、产营结合、产城融合，打造产业与金融、建设与运营、资源与产业互为促进的局面通过“战略、投资、创新、文化、人才”五大引领推动企业健康、稳定、持续发展。中南战略导向中南战略导向中南城市布局中南城市布局三轮驱动三轮驱动中南旗下七大产业板块：中南置地、中南建筑、中南土木、中南资本、中南金融、中南工业、中南投资，齐头并进，以全产业链优势参与中国城镇化以全产业链优势参与中国城镇化进程进程制定六大战略发展区域，房地产向一二线城市集中，产品向中高端精品升级，打造中南新的产业链与生态圈华侨城地产：在深刻理解和把

20、握国家战略、产业战略、国企改革的大趋势下，围绕城镇化，华侨城主动布局华侨城地产：在深刻理解和把握国家战略、产业战略、国企改革的大趋势下，围绕城镇化，华侨城主动布局，明确了，明确了“文化文化+旅游旅游+城镇化城镇化”、“旅游旅游+互联网互联网+金融金融”的创新发展模式，搭建五大产业格局，形成产融双的创新发展模式，搭建五大产业格局，形成产融双擎的发展局面擎的发展局面为了更有效地为城镇化建设聚集资源，华侨城将践行共享理念，组建房地产、旅游、文化、酒店、美术馆、博物馆、餐饮、商业、金融、设计等领域的联盟，搭建产业共享平台，建立合作共享机制，吸引优势产业、龙头企业进入，促进行业及区域的整体提升。作为行业

21、领军企业的华侨城集团，积极主动融入新型城镇化战略，深挖新型城镇化、特色小镇开发、全域旅游、大众旅游时代、PPP模式、地方国企重组等战略富矿。战略定位：中国文化产业的领跑者、中国新型城镇化的引领者，战略定位：中国文化产业的领跑者、中国新型城镇化的引领者，中国全域旅游的示范者中国全域旅游的示范者在“旅游+地产”创业模式基础上，明确了“文化文化+旅游旅游+城镇化城镇化”、“旅游旅游+互联网互联网+金融金融”的创新发展模式，实现了跨越式发展；通过搭建“文化产业、旅游产业、新型城镇化、金融投资、电子文化产业、旅游产业、新型城镇化、金融投资、电子产业产业”的五大产业格局，形成产融双擎的发展局面；“文化文化

22、+旅游旅游+城镇化城镇化”的实施“旅游旅游+互联网互联网+金融金融”的实施五大产业板块主要通过国资系统内重组、并购整合、自主发展三种路径搭建。华侨城集团战略全景图阳光城地产：创新采用阳光城地产：创新采用“三全五圆三全五圆”模式，模式，“三全三全”投资战略：全地域发展、全方式拿地、全业态发展，实投资战略：全地域发展、全方式拿地、全业态发展，实现有质量的增长，现有质量的增长，保障人才的培养及引进、充足的土地储备和稳健的财务政策保障人才的培养及引进、充足的土地储备和稳健的财务政策，同时强化运营体系，保障人，同时强化运营体系，保障人、财、地三要素的有机结合和高效发挥，使得阳光城实现高速良性循环发展、财

23、、地三要素的有机结合和高效发挥，使得阳光城实现高速良性循环发展“三全三全”投资战略：全地域发展、全方式拿投资战略：全地域发展、全方式拿地、全业态发展，实现有质量的增长。地、全业态发展，实现有质量的增长。“五圆五圆”运营模型：运营模型：保障人才的培养及引进、充足的土地储备和稳健的财务政策，同时强化运营体系，保障人、财、地三要素的有机结合和高效发挥，使公司在快车道上良保障人、财、地三要素的有机结合和高效发挥，使公司在快车道上良性循环发展。性循环发展。人才引进、培养双管齐下：人才引进、培养双管齐下：外引精兵强将，内建人才梯队，阳光城双管齐下，打造出一支全明星高管+行业精英骨干+阳光基因青年储备兼备的

24、全周期人才班底。全业态发展全方式拿地全地域发展土储土储充足充足财务财务稳健稳健精细精细运营运营良性良性循环循环人才人才引进引进2017年新拓13区域：覆盖全国30大区域，全全国布局基本完成国布局基本完成三全五圆模式三全五圆模式土储充足：土储充足：阳光城2017年共获得120宗土地，新增计容面积2022万方，新增权益货值1407亿，总货值达4911亿，足够三年开发使用。鲁能地产：鲁能地产主动对接国家战略，紧跟政策，加快全国布局，确定鲁能地产：鲁能地产主动对接国家战略，紧跟政策，加快全国布局，确定“泛产业地产发展商泛产业地产发展商”这一战略定这一战略定位，布局商业地产、文旅地产、体育地产、健康地产

25、、科技地产、美丽乡村、大型复合地产位，布局商业地产、文旅地产、体育地产、健康地产、科技地产、美丽乡村、大型复合地产7 7大产品体系，大产品体系，涵盖商业、文旅、体育、健康、科技等多个产业，产业链上下游相互补充，提供发展动力涵盖商业、文旅、体育、健康、科技等多个产业，产业链上下游相互补充，提供发展动力鲁能主动对接国家战略，对企业发展路径进行适时调整，确立了“泛产业地产发展商”的战略定位七条产品线七条产品线商业地产“鲁能城”、“美丽汇”文旅地产“鲁能胜地”体育地产“鲁能泰山7号”健康地产“鲁能泰山9号”科技地产“鲁能硅谷”、“鲁能2025”大型复合地产“领秀城”、“鲁能星城”美丽乡村“共享农庄”以

26、“泛产业地产发展商”这一战略定位为引领，鲁能宣布布局商业地产、文旅地产、体育地产、健康地产、科技地产、美丽乡村、大型复合地产7大产品体系，涵盖商业、文旅、体育、健康、科技等多个产业，产业链上下游相互补充，形成以地产开发为平台的产业集群紧跟政策，形成企业转型动力战略调整，发力供给侧改革以京津冀、长三角、珠三角三大城市群和济青、海南、成渝、海西、华中为重点区域，形成“全国布局、梯次有序、特色鲜明、竞争优势突出的产业发展格局”。鲁能集团泛产业地产“生态圈”的建立，使“生态、健康、运动、娱乐、科技”五大维度形成全新的商业逻辑，引领产业发展的新模式。当代地产：当代置业坚持做绿色科技地产，凭借三条标准化产

27、品线及三大平台实现跨越式发展当代地产：当代置业坚持做绿色科技地产，凭借三条标准化产品线及三大平台实现跨越式发展战略：坚持原绿绽蓝的发展战略，打造绿色地产生态产业链绿，即是差异化核心竞争力；蓝，即是全生命周期生活家园的商业模式，即绿色科技+舒适节能+移动互联的全生命周期生活家园的生活方式，并打造中国绿色科技地产领域的标志性品牌“”产品：三条标准化产品线齐发力，因城施策当代置业在专注绿色科技地产的同时，按照现金流和毛利率的两个维度设计了三条标准化产品线，以实现在不同城市、不同区域的布局和深耕。现金流+利润 适应具备首次置业和首次改善型的客户，能够给公司首先创造现金流，同时能够给公司创造利润，即现金流+利润现金流 适应首次置业的客户，能够给公司实现充足的、可供统一使用的现金流利润 满足强需客户，包括终极客户，能够给公司创造利润