各类土地取得方式及国资国企合作模式探讨课件.pptx
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- 关 键 词:
- 各类 土地 取得 方式 国企 合作 模式 探讨 课件
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1、四步详解土地及房地产投资井购中的核心难点第四课土地取得方式、国资国企合作要点C o n t e n t s目 录0 1房 地 产 投 资 中 项目 开 发 土 地 的 取 得 方 式0 2勾 地 协 议、土 地出 让 金 分 配 抽 屉 协 议 的 效 力 问 题 探 讨0 3国 资 国 企 合 作 方 面 注 意 要 点房地产投资中项目开发土地的取得方式方 式 一、公开拍卖途径口 概念:县级以上地方政府按照公开招标、挂牌或者拍卖方式,拍出储备土地,开发主体或者参与开发者拍得土地;口 最合规的土地取得方式;口 竞拍时的保证金应使用自有资金,且穿透核查;口 合规阳汛 险:股权直投、债权收益权转让
2、、债委贷、明股实债、股债融合”方式二、带方式公开招标、挂牌,、口 法律 法 规依据:招 标投标法和国土部及各地方政府对土地招标投标操作中的实施细则;口 适用情形:一 般规划性质为商业办公、工业产业等 项目的土地(可少量含有一些配套住宅);口 方式:提前对出 让土地的功能定位、设计方案等重 点进行轮招标;挂牌竞价阶段,筛选出部分优质的参与者。J 4方式三、土地出让设条件挂牌,、口 法规依据:招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定【国土部第39号文】;口 方式:对开发者的开发资质、资金实力、开发业绩等综合性条件提出前置要求;口 优势:有利于意愿能适度地定向取得土地的开发者、4方式四、在建工程转让r
3、、口 法规依据:城市房地产管理办法规;定 口 适用情形:在建工程达2到5以上;口 劣势:建筑设计方案无法更改;土 地增值税、企业所得税等税压负力较大;程序繁琐 口 与国资平台合作的限制:根据企业国有资产交监易督 管理办法(国务院32号令)第48条,应在产权交易 机构 公开进行、J4方 式 五、项目 公司股权转让,、口 已经取得土地使用权的公司,进行股权转让是较为 常见的土地取得方式,也是最常见的土地并购方式;口 类型:项 目 公司全部或部分股权转让;项 目 公司境外结构中某一层面的全部或部分股权转 让;项 目 公司股权结构中的国有资本,股权转让须在交 易机构进行公开挂牌转让;、4方式五、项目公
4、司股权转让r、口 两者涉及的税负不同;口 境外交易方式股权转让优、劣势:优 势:保 密性更好;劣 势:不 适 合需要拍地或者勾 地的主体(造成与政府沟通的障碍);口 前期由若干政府平台公司取得的项目,并 逐步以此定向交易给实施主体的方式,各地国资股权挂牌时 设置条件的门槛不一。、J4方 式 六、增资方式取得项目控制权或影响力,、口 适用情形:项目 土地已经合法方式取得,并 登记在 相应项目公司名下;口 方式:通过与 项目公司股东方式签订投资协议约定控制权与实操权,再以对项目公司增资的方式,实 现对项目的控制;口 限制:企业国 有资产交易监督管理办法(国务 院32号令)第34条至第47条规定了增
5、资行为的具 体合规要求、4方 式 七、代建方式取得对项的目控制权或影响力、口 适用情形:与国资平台企业合作,受国务院32号令 或者国土部各种文件的规制,定向取得土地的难度 较大的情形;口 模式:代建管理委托运营协议控制”的模式;口 操作方式:由取得项目的国企平台 委托市场化参与主体进行整 体建设运营;建设完毕后,再交由市场化企业进行招租运营,用轻资产的方式实现“条龙”服务。丿4方 式 八、使用集体建设用地,、口 适用情形:1.乡镇村公益事业、公共设施用地;2.村民住宅;3.集体经济组织兴办企业或者与其他单位、个人以土 地使用权入股、联营等形式共同举办企业;4.全国13个试点城市以集体经济组织为
6、主体开发建设公共租赁房,或者以集体建设用地使用权作价出 资入股、联营与其他企业合作开发此类产业。、4方式九、基建控地、口 适用情形:特色 小镇、PPP项目 和产业新城项目;口 土地一级 开发两 方面 的工 作 :一是征收、补偿、动迁及土地整理、收储等;二是根据控制性详细规划,在征收补偿完毕的净地周边建设市政管线和道路等基础设施,如“七通一平”,即道路、供水、供电、供气、排水、通信、照明、绿化、土地平整。口”三通一平”:三 通:临 时 用 水、临 时 用 电、临 时 道路;一平:土地 平 整,地 上 已拆 平,无 建 筑 物,土 地 上 的原有产权登记均已灭失或注销。4方 式 九、基 建 控 地
7、,、口 操作方式:根据土地管理相关法规及各地政策规定,达到“三 通一平”的土地即可挂牌拍卖;特色小 镇、PPP项目和产业新城项目 的承接主体,将土地开发至“三通一平”;该地块周边无市政基础设,施当 地政府配合将该地 块公开拍卖。、4方 式 十、使用国有未利用地,、口 法 规 依据:根据土 地管理法实施条例、国有 建设用地审查报批管理办法和部分地方政府的规 章,土地利甩总体规划将土地划分为农用地、建设 用地和未利用地,建设项目可以使用土地利甩总体 规划确定的国有未利用地;口 优势:可 在不进行农转用手续、不修改规划的清况 下,由地方政府直接批准用地;口 劣势:批准 过程较为漫长:征询部门 多;可
8、 行性研究及专家评审。4 4勾地协议、土地出让金分配抽屉协议的 效力问题探讨一、勾 地协议的效力问题国土资发200471号国土资源部关于继续开展经营 性土地使用权招标拍卖挂牌出让 情况执法监察工作的通知2007年国土资源部第39号令招标拍卖挂牌出让国有建设 用地使用权规定国 发(2008)3号国务院关于促进节约集约用 地的通知工业和经营性用地 出让必须以公开招 标拍卖挂牌方式确 定土地使用者和土 地价格一、勾地 协 议的效力问题什么是勾地协议”,、口 提前确定、私下约定、抽屉协议”;“抽屉协议”:如前期投资合作协议、招商 引资协议等;口 定向挂牌,劝退竞争者,屏蔽竞争等。一、勾地 协 议的效力
9、问题案例某地方政府(开发区管委会)就某产业投资项目与特定 社会资本就产业项目使用的地块达成投资合作协议,提前确定该地块,后经公开拍卖程序,但因为其他社会主 体在公开拍卖时竞标,该地块最终并未由该特定社会资本 摘得,以此为违约,提出起诉。问题:1.提前签订投资合作协议或土地出让协议是否有效?2.实际签约的主体为开发区管委,会如果签约主体为市、县、区级 的地方政府,是否有所不同?A一、勾地协议的效力问 题签约主体为开发区管,尸、口行政许可法第二十四条行政机关在其法定职权范围内,依照法律、法规、规章的规定,可以 委托其他行政机关实施行政许可受委托行政机关在委托范围内,以委托行政机关名义实施行政许可。
10、口最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解 释(法释20055号)第二条开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同,应当认定无效。本解释实施前,开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用 权出让合同,起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的,可以认定合同有效。、J一、勾地 协 议的效力问题签约主体为区县以上的地方政府,、口中华人民 共和国土地管理法(2004 修正)第五十三条经批准的建设项目需要使用国有建设用地的,建设单位应当持法律、行政法规规定的有关文件,向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出 建设用地申请,经土地行政主管部门审查,报
11、本级人民政府批准。口 违反工业用地、经营性用地必须经过招拍挂的程序,承担行政责 任,协议有效。4一、勾地 协 议的效力问题签约主体为区县以上的地方政府,、口 中华人民共和国土地管理法(2004 修正)第五十三条经批准的建设项目需要使用国有建设用地的,建设单位应当持法 律、行政法规规定的有关文件,向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部 门提出建设用地申请,经土地行政主管部门审查,报本级人民政府批准。口 违反工业用地、经营性用地必须经过招拍挂的程序,承担行政责 任,协议有效。、4 、管 理 费用 、招 拍 挂 等 费用;、5、财务费用 、贷款利息等。JA二、土地出让金分配抽屉协议的效力问题中央
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