城乡规划行政许可相关介绍讲解课件.ppt

1、一、城乡规划管理相关内容一、城乡规划管理相关内容二、容积率等规划内容二、容积率等规划内容三、建筑间距、日照问题和日照标准三、建筑间距、日照问题和日照标准 相关内容相关内容 按照城乡规划法的规定，城乡规划管理主要分为四个方面：城乡规划组织编制和审批；城乡规划实施管理；城乡规划监督检查；城乡规划行业管理。城乡规划编制的组织，编制城乡规划应当遵循的基本原则和程序，城乡规划编制的层次，各层次规划的编制内容、深度要求，城乡规划的审批机关、审批内容及审批程序，城乡规划调整变更程序等内容。法定的城乡规划编制体系城镇体系规划全国城镇体系规划省域城镇体系规划地州域城镇地州域城镇体系规划体系规划城市规划城市规划总

2、体规划及各专项规划、总体规划及各专项规划、近期建设规划近期建设规划镇镇 规规 划划详细规划详细规划控制性详细规划控制性详细规划修建性详细规划修建性详细规划乡规划和村庄规划 基本制度：在城市、镇规划区范围内实行“一书两证”制度。即建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证制度。在乡和村庄规划区范围内实行“乡村规划建设许可证”制度。选址意见书是按国家规定需要有关部门进行批准或核准、或是以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目选址和布局的法律凭证。建设用地规划许可证是确认其建设的项目位置、面积、允许建设的范围等的法律凭证。建设工程规划许可证是确认其建设工程项目符合控制性详细规划和规划条

3、件的法律凭证。乡村规划建设许可证是建设项目符合乡、村庄规划的法律凭证。规划实施管理的范围：依法实施规划管理，施行规划行政许可的权限范围是规划区内规划确定的建设用地范围。城乡规划法第42条规定：城乡规划主管部门不得在城乡规划确定的建设用地范围外做出规划许可。第17条规定：城市总体规划、镇总体规划要明确规划区范围和规划内建设用地规模。自治区实施城乡规划法办法第二十八条：国家和自治区确定的重大建设项目，确需在城乡规划确定的建设用地范围以外选址的，由城乡规划行政主管部门组织论证，委托城乡规划编制单位出具选址论证报告，将建设项目选址意见与编制或者修改的规划一并报规划批准机关审批。（先规划，后建设，建设项

4、目选址必须符合城乡规划）乡和村庄建设规划管理 行政主体：城乡规划法规定：乡、镇人民政府负责乡村乡村建设项目的申请审核，城市、县人民政府城乡规划行政主管部门负责对乡镇村建设项目申请的核对和核发乡村建设规划许可证。必须强调：乡、镇人民政府没有核发乡村建设规划许可证的行政许可权限。自治区实施城乡规划法办法第三十四条 规定：自治区可以批准部分镇行使建设工程规划许可权。被确定行使建设工程规划许可权的镇的名单由城市、县人民政府提出，经州（市）人民政府、地区行政公署审核同意后，报自治区人民政府确定，并向社会公布。是独立的建制镇或者处在城市规划控制区边缘地带的镇；镇总体规划和控制性详细规划已经审批机关依法批准

5、；具有规划管理机构或者专职规划管理人员 1、权力机关对城乡规划工作的监督 组织编制和实施城乡规划是地方各级人民政府的职责，对城乡规划实施情况进行监督，也是各级人民代表大会履行监督职能的重要内容。地方人民政府应当向本级人民代表大会或者乡镇人民代表大会报告城乡规划的实施情况。本级人民代表大会常务委员会组织对城乡规划实施情况的监督检查；通过受理群众的申诉、控告等，责成人民政府依法处理；对特定的问题进行进行调查、询问、质询等。2、城乡规划的行政自我监督 县级以上人民政府及其城乡规划主管部门对下级政府及其城乡规划主管部门执行城乡规划编制、审批、实施、修改的情况进行监督检查。即行政机关内部的层级监督。包括

6、：具体行政行为进行检查，制度建设情况进行检查等。3、城乡规划的社会监督 （1）在规划编制过程中，将规划草案予以公告，并采取论证会、听证会或其他方式征求专家和公众意见。在报送规划审批材料时，应附具意见采纳情况及理由。（2）在规划实施阶段，将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。城乡规划主管部门批准建设单位变更规划条件申请的，应当依法将变更后的规划条件公示。（3）在修改总体规划时，对规划实施情况进行评估，并采取论证会、听证会或者其他方式征求公众意见。在提出评估报告时，附具征求意见的情况。（4）在修改控制性详细规划、修建性详细规划和建设施工总平面图时，规划部门应当征求规划地段内

7、利害关系人的意见。（5）任何单位和个人有查询规划和举报或者控告违反城乡规划行为的权力。（6）在进行城乡规划实施情况的监督后，监督检查情况和处理结果应当公开，供公众查阅和监督。(四）城乡规划行业管理 规划编制单位资质，规划师执业资格、规划中介咨询服务机构、规划编制质量监督等市场管理。（一）基本概念 （二）法律法规对修改规划提高容积 率、改变用地性质的规定 （三）案例介绍1 1、容积率、容积率 容积率是指在一定地块内总建筑面积与建筑用地面积比值 容积率地块内总建筑面积建筑用地面积 容积率是量化土地开发强度的重要指标，在通常情况下，是指地上建筑面积的总和与建筑用地面积比值。例：在一个例：在一个400

8、04000平方米建设用地内，容积率规平方米建设用地内，容积率规定为定为2.52.5，4000 x 2.5 =100004000 x 2.5 =10000 可建的建筑总面积可建的建筑总面积1000010000平方米平方米。容积率的本质容积率的本质 在制定城市规划过程中确定容积率指标的根本目的，是为了控制一定区域内的人口密度和开发建设强度。如何正确确定容积率指标如何正确确定容积率指标 容积率指标的确定要依据城市总体规划确定的原则，根据建设用地区位、建设用地分类、建筑物使用功能、基础设施条件等因素提出。不能简单地说容积率高就是好，或容积率低就是好。容积率指标怎样在规划管理中发挥作用容积率指标怎样在规

9、划管理中发挥作用 在日常的建设工程规划管理中，管理人员需要依据一系列强制性指标和参考各项指导性指标，对建设工程设计方案进行审查。单一讲容积率没有太大意义。2 2、详细规划分控制性详细规划和修建性详细规划、详细规划分控制性详细规划和修建性详细规划 控制性详细规划主要内容：控制性详细规划主要内容：确定规划地区各类用地的界线，提出建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；规定各类用地内适建、不适建、有条件可建的建筑类型；规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求；提出各地块的建筑体量、体型、色彩等规划引导性要求；确定各级道路的红线位置、断面、控制点坐标和标高；根据规划容量，确

10、定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线；确定公共设施的位置、规模和布局；制定相应的土地使用与建筑管理细则。容积率指标中建筑面积计算值原则上按照建筑工程建筑面积计算规范、民用建筑设计通则的规定执行，特殊情况按下列规定执行。（1）室外地面以上部分的高度超过1.0米的地下室、半地下室，且净高在2.2米及以上的，按全面积计入容积率。（2）住宅建筑底层架空作为休闲绿化公共用途，且层高不高于5.1米的，建筑面积不计入容积率。（3）建筑物有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房，结构(设备管道)转换层，底层车库，净高在2.2米及以上的按全面积计入容积率。净高不足2.2米的按1/2面积计入容积率，净高不足1.

11、2m的不计面积。（4）利用坡屋顶内空间的建筑面积，净高大于1.2米，不足2.2米按1/2面积计入容积率，净高大于2.2米按全面积计入容积率。（1）住宅建筑标准层层高大于或等于3.6米，小于4.9 米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的1.5倍计算。住宅建筑标准层层高大于或等于4.9米，小于7.6米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算。住宅建筑层高大于或等于7.6米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。（2）办公建筑标准层层高大于或等于4.5米，小于5.5 米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平

12、投影面积的1.5倍计算。办公建筑标准层层高大于或等于5.5m，小于8.8米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算。办公建筑层高大于或等于8.8米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。（3）普通商业建筑标准层层高大于或等于5.1 米，小于6.1 米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的1.5倍计算。普通商业建筑标准层层高大于或等于6.1米，小于10米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积2倍计算。普通商业建筑层高大于或等于10米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积3倍计算

13、。（4）如建筑室外地坪标高不一致时，按其相邻室外标高最低点一侧的地面作为室外地坪，核定建筑层数及计算建筑面积；地下空间顶板面高出室外地面1.0m以上时，层高大于2.2m，建筑面积的计算值按该层水平投影面积计算；如建筑室外地坪标高不一致时，以周边最近的城市道路标高为准加上0.2米作为室外地坪，之后再按上述规定核准。（5）设计单位应在总平面图上分别注明建筑面积和建筑面积计算值。根据城市用地分类与规划建设用地标准 GB50137-2011，城市中的建设用地按使用性质划分为居住用地、公共管理与公共服务用地、商业服务业设施用地、工业用地、物流仓储用地、交通设施用地、公用设施用地、绿地。通常所说用地性质的

14、调整主要是指将基础设施和公共服务设施用地、城市水源和河湖水系用地、绿化用地、自然与历史文化遗产保护用地、工业用地变更为商业、住宅用地。在控规法定地位日益突显的同时，一些利益主体出于追求自身利润的最大化的目的，也越来越多地提出调整控规的要求。这些调整的核心通常都是提高土地使用强度和改变用地性质。从2011年上半年，自治区城市控规调整内容的分析可以看出，控规变更的需求主要集中在调整用地性质和增加建筑高度、容积率方面，约占项目总数的86%。重庆市从2005年至2007年9月，主城进行控规调整的件数为530件，调整用地范围111.72平方公里，调整的主要类型为用地性质和用地指标的调整，大部分是将工业用

15、地、公共设施用地、道路、绿地和市政设施用地等调整为居住用地，或对已规划的居住用地提高容积率指标，增加土地的开发强度。1、城乡规划法（2008年1月1日施行）涉及用地性质、容积率和详细规划调整的内容 第七条经依法批准的城乡规划，是城乡建设和规划管理的依据，未经法定程序不得修改。第十九条城市人民政府城乡规划主管部门根据城市总体规划的要求，组织编制城市的控制性详细规划，经本级人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。第二十六条城乡规划报送审批前，组织编制机关应当依法将城乡规划草案予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求专家和公众的意见。公告的时间不得少于三十日。组织编制

16、机关应当充分考虑专家和公众的意见，并在报送审批的材料中附具意见采纳情况及理由。第三十五条城乡规划确定的铁路、公路、港口、机场、道路、绿地、输配电设施及输电线路走廊、通信设施、广播电视设施、管道设施、河道、水库、水源地、自然保护区、防汛通道、消防通道、核电站、垃圾填埋场及焚烧厂、污水处理厂和公共服务设施的用地以及其他需要依法保护的用地，禁止擅自改变用途。第三十八条在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地

17、块，不得出让国有土地使用权。2 2、中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法（20042004年年8 8月月 2828日施行）日施行）涉及用地性质、容积率和详细规划调整的内容涉及用地性质、容积率和详细规划调整的内容 第二十二条第二十二条在城市规划区内、村庄和集镇规划区内，城市和村庄、集镇建设用地应当符合城市规划、村庄和集镇规划。第五十六条第五十六条 建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，

18、在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。3 3、中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市房地产管理法 （20072007年年8 8月月3030日施行）日施行）涉及用地性质、容积率和详细规划调整的内容涉及用地性质、容积率和详细规划调整的内容 第十八条第十八条土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。第四十四条第四十四条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和

19、市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。4 4、风景名胜区条例风景名胜区条例（20062006年年1212月月1 1日施行）日施行）涉及用地性质、容积率和详细规划调整的内容涉及用地性质、容积率和详细规划调整的内容 第十五条第十五条风景名胜区详细规划应当根据核心景区和其他景区的不同要求编制，确定基础设施、旅游设施、文化设施等建设项目的选址、布局与规模，并明确建设用地范围和规划设计条件。风景名胜区规划，应当符合风景名胜区总体规划。第二十二条经批准的风景名胜区规划不得擅自修改。确需对风景名胜区总体规划中的风景名

20、胜区范围、性质、保护目标、生态资源保护措施、重大建设项目布局、开发利用强度以及风景名胜区的功能结构、空间布局、游客容量进行修改的，应当报原审批机关批准；对其他内容进行修改的，应当报原审批机关备案。风景名胜区详细规划确需修改的，应当报原审批机关批准。政府或者政府部门修改风景名胜区规划对公民、法人或者其他组织造成财产损失的，应当依法给予补偿。第二十七条第二十七条禁止违反风景名胜区规划，在风景名胜区内设立各类开发区和在核心景区内建设宾馆、招待所、培训中心、疗养院以及与风景名胜资源保护无关的其他建筑物；已经建设的，应当按照风景名胜区规划，逐步迁出。第二十八条第二十八条在风景名胜区内从事本条例第二十六条

21、、第二十七条禁止范围以外的建设活动，应当经风景名胜区管理机构审核后，依照有关法律、法规的规定办理审批手续。在国家级风景名胜区内修建缆车、索道等重大建设工程，项目的选址方案应当报国务院建设主管部门核准。5 5、城市黄线管理办法城市黄线管理办法（20062006年年3 3月月1 1日施行）日施行）涉及用地性质、容积率和详细规划调整的内容涉及用地性质、容积率和详细规划调整的内容 第十一条第十一条城市黄线一经批准，不得擅自调整。因城市发展和城市功能、布局变化等，需要调整城市黄线的，应当组织专家论证，依法调整城市规划，并相应调整城市黄线。调整后的城市黄线，应当随调整后的城市规划一并报批。调整后的城市黄线

22、应当在报批前进行公示，但法律、法规规定不得公开的除外。第十三条第十三条在城市黄线范围内禁止进行下列活动：（一）违反城市规划要求，进行建筑物、构筑物及其他设施的建设；（二）违反国家有关技术标准和规范进行建设；（三）未经批准，改装、迁移或拆毁原有城市基础设施；（四）其他损坏城市基础设施或影响城市基础设施安全和正常运转的行为。第十四条第十四条在城市黄线内进行建设，应当符合经批准的城市规划。在城市黄线内新建、改建、扩建各类建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，应当依法向建设主管部门（城乡规划主管部门）申请办理城市规划许可，并依据有关法律、法规办理相关手续。迁移、拆除城市黄线内城市基础设施的，应当依

23、据有关法律、法规办理相关手续。第十五条第十五条因建设或其他特殊情况需要临时占用城市黄线内土地的，应当依法办理相关审批手续。6 6、城市蓝线管理办法城市蓝线管理办法（20062006年年3 3月月1 1日施行）日施行）涉及用地性质、容积率和详细规划调整的内容涉及用地性质、容积率和详细规划调整的内容第九条第九条城市蓝线一经批准，不得擅自调整。因城市发展和城市布局结构变化等原因，确实需要调整城市蓝线的，应当依法调整城市规划，并相应调整城市蓝线。调整后的城市蓝线，应当随调整后的城市规划一并报批。调整后的城市蓝线应当在报批前进行公示，但法律、法规规定不得公开的除外。第十条第十条在城市蓝线内禁止进行下列活

24、动：（一）违反城市蓝线保护和控制要求的建设活动；（二）擅自填埋、占用城市蓝线内水域；（三）影响水系安全的爆破、采石、取土；（四）擅自建设各类排污设施；（五）其它对城市水系保护构成破坏的活动。第十一条第十一条在城市蓝线内进行各项建设，必须符合经批准的城市规划。在城市蓝线内新建、改建、扩建各类建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，应当依法向建设主管部门（城乡规划主管部门）申请办理城市规划许可，并依照有关法律、法规办理相关手续。7 7、城市紫线管理办法城市紫线管理办法（20042004年年2 2月月1 1日施行）日施行）涉及用地性质、容积率和详细规划调整的内容涉及用地性质、容积率和详细规划调整的

25、内容 第八条第八条历史文化名城和历史文化街区保护规划一经批准，原则上不得调整。因改善和加强保护工作的需要，确需调整的，由所在城市人民政府提出专题报告，经省、自治区、直辖市人民政府城乡规划行政主管部门审查同意后，方可组织编制调整方案。调整后的保护规划在审批前，应当将规划方案公示，并组织专家论证。审批后应当报历史文化名城批准机关备案，其中国家历史文化名城报国务院建设行政主管部门备案。第十一条第十一条历史文化街区和历史建筑已经破坏，不再具有保护价值的，有关市、县人民政府应当向所在省、自治区、直辖市人民政府提出专题报告，经批准后方可撤销相关的城市紫线。撤销国家历史文化名城中的城市紫线，应当经国务院建设

26、行政主管部门批准。第十三条第十三条在城市紫线范围内禁止进行下列活动：（一）违反保护规划的大面积拆除、开发；（二）对历史文化街区传统格局和风貌构成影响的大面积改建；（三）损坏或者拆毁保护规划确定保护的建筑物、构筑物和其他设施；（四）修建破坏历史文化街区传统风貌的建筑物、构筑物和其他设施；（五）占用或者破坏保护规划确定保留的园林绿地、河湖水系、道路和古树名木等；（六）其他对历史文化街区和历史建筑的保护构成破坏性影响的活动。第十四条第十四条在城市紫线范围内确定各类建设项目，必须先由市、县人民政府城乡规划行政主管部门依据保护规划进行审查，组织专家论证并进行公示后核发选址意见书 8 8、城市绿线管理办法

27、城市绿线管理办法（20022002年年1111月月1 1日施行）日施行）涉及用地性质、容积率和详细规划调整的内容涉及用地性质、容积率和详细规划调整的内容 第十一条第十一条城市绿线内的用地，不得改作他用，不得违反法律法规、强制性标准以及批准的规划进行开发建设。有关部门不得违反规定，批准在城市绿线范围内进行建设。因建设或者其他特殊情况，需要临时占用城市绿线内用地的，必须依法办理相关审批手续。在城市绿线范围内，不符合规划要求的建筑物、构筑物及其他设施应当限期迁出。修改详细规划须经过严格的公众参与程序：修改控制性详细规划的，组织编制机关应当对修改的必要性进行论证，征求规划地段内利害关系人的意见，并向原

28、审批机关提出专题报告，经原审批机关同意后，方可编制修改方案。控制性详细规划修改涉及城市、镇总体规划的强制性内容的，应当先修改总体规划。经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。（三）案例介绍（三）案例介绍 1 1、提高容积率 在房地产需求旺盛时期，增加容积率意味着建筑面积的增加，可以给开发商带来巨大利润。但同时会导致开发强度的增加，降低居民的生活质量。（1）规划部门不按法定程序修改规划条件。一些开发商在拿到土地后便通过各种门路谋求规划审批部门

29、更改容积率，通过不正当交易来修改规划条件。重庆、昆明等规划腐败案件多是这类情形。（2）从“技术层面”上提高容积率。一些开发商将房屋的层高建成5米多，中间预留建筑构件，这种非“平层”、非“跃层”、非“错层”的楼报批时只按平层计算建筑面积，而售房时则加上加建的那一层或按两层的价格出售，变相的提高容积率。（3）通过故意违规超建提高容积率。开发商在房屋修建过程中，违规超建，造成即成事实。在竣工验收时，通过罚款与售房价的价差，获取利益。这类是钻“以罚代管”的空子。案例：沈阳案例：沈阳“未来城未来城”B B座违规违法开发建设问题座违规违法开发建设问题 沈阳“未来城”开发项目是沈阳市委机关宿舍改造项目，由沈

30、阳市委机关事务管理局与沈阳未来置业房地产开发有限公司（简称：未来置业公司）联建，沈阳市委机关事务管理局提供土地，未来置业公司投资建设。该项目违反建设审批程序，在未取得建设审批手续的情况下开工建设。因种种原因，沈阳市规划和国土资源局为未来置业公司补发了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。在补发的建设工程规划许可证B座为9层，而实际B座建设了31层，核准建筑面积92127平方米，实际建筑面积107261平方米。由于B座严重超批建设，严重影响了相关居民的采光，引起居民的不满，造成了不良影响。鉴于“未来城”B座违规开发建设问题，辽宁省建设厅、监察厅作出了未来置业公司按有关规定对挡光住户进行经济补偿

31、，并按规定对其罚款1030万元的处罚决定 2、改变用地性质 用地性质的改变，意味着规划内容的改变，公共利益和个人利益的调整。因此用地性质的改变应是慎重的，必须先行按规定调整规划。（1）不按规划要求，将基础设施和公共服务设施用地、城市水源和河湖水系用地、绿化用地、自然与历史文化遗产保护用地、工业用地变更为商业、住宅用地。案例：案例：郑州市五洲国际水产有限公司违规违法建设问题郑州市五洲国际水产有限公司违规违法建设问题 郑州市五洲国际水产有限公司违规违法建设的“五洲农产品深加工项目”，位于郑州市惠济区长兴路西侧、连霍高速公路南侧、新龙路北侧，该项目在未取得任何规划、建设手续的情况下开工建设，压占郑州

32、市城市总体规划中新龙路、长兴路规划道路红线，并压占110220千伏高压供电走廊用地和规划绿化带。目前该项目已建成违法房屋建筑框架41座，总建筑面积约10万平方米，其中：压占新龙路规划道路红线的三层框架结构楼房16座，总建筑面积33221.90平方米；压占长兴路规划道路红线的二层框架结构楼房3座（5386.89平方米）、钢架结构大棚2座（4080平方米），总建筑面积9466.89平方米；压占高压供电走廊（同时压占绿地）的二层框架结构楼房10座，总建筑面积17940.33平方米；其他压占绿地的违法建筑10座，总建筑面积39063.71平方米。该项严重违法违规建设，情节严重，要求依法全部拆除违法违规

33、建设，并追究有关责任人的责任。目前该项目正在处理中。2、不按规定程序，擅自修改规划，将基、不按规定程序，擅自修改规划，将基础设施和公共服务设施用地、城市水源和河湖础设施和公共服务设施用地、城市水源和河湖水系用地、绿化用地、自然与历史文化遗产保水系用地、绿化用地、自然与历史文化遗产保护用地、工业用地变更为商业、住宅用地。护用地、工业用地变更为商业、住宅用地。案例：某市占用长江河道建设案例：某市占用长江河道建设“外滩花园外滩花园”。1999年，包头市政府提出要加快城市化绿化建设，争取在一年内城市绿地人均增加1平方米，绿化覆盖率增加1%。按照这一指示，包头市建委园林处拟定了具体方案，计划建成10个广

34、场等大块绿地，因资金短缺，为解决资金不足问题，1999年底，包头市建委园林处向市领导提出了置换土地、出让包括八一公园南墙土地在内的两块土地，以土地出让金弥补绿化建设资金的建议。鉴于该地块位置特殊，置换该地块先经包头市四套班子碰头研究，市人大城建委专门开会原则同意。2000年3月16日，主管副市长主持召开市长现场办公会。会议明确“八一公园南墙土地开发问题，责成昆都仑区政府负责拆迁和开发建设，土地出让金以包头市规土局评估为准，由昆区政府于本月底一次性将土地出让金支付，作为今年城市绿化工程的建设资金”。根据市长办公会议精神，昆区政府积极组织筹备，于2000年3月23日发出土地招标邀请书；包头市规土局

35、于2000年3月28日向昆区政府发出关于同意昆区人民政府开发八一公园南墙部分国有土地的函（包规土管字200048号），同意昆区政府开发公园南墙部分土地，并明确规划条件：“宗地内可建二至三层商业建筑。建筑物退红线不少于5米”。该项目后因群众举报反对，上级部门查处，最终没有建成三、建筑间距、日照问题 和日照标准 “建筑物”之间的间距，简称“建筑间距”，它又分为正面间距和侧面间距两大类，但凡泛指的建筑间距为正面间距。创造良好的住宅室内空间的日照环境，光环境是十分重要的，从室内光环境方面看，人类生活的大部分信息来自视觉良好的光环境有利于人体活动，提高劳作效率，保护视力。同时，天然的太阳光线对于人体卫生

36、具有不可替代的主要作用。创造良好的光环境，除了用电气设备在夜间进行人工照明外，白昼日照和天然采光则需要依靠建筑设计来解决。住宅间距应满足：日照、消防、抗震、道路交通、卫生防护、管线通道、通风、采光、视线干扰、用地等要求。对日照要求严格的住宅建筑一般按照日照时间、建筑朝向以及日影变化来确定建筑间距，即从日照要求出发的住宅正面间距。住宅的日照要求以“日照标准”来表述，决定住宅日照标准的主要因素有两个方面：一是所处地理纬度。我区地域广大，南北纬度差有十几度，在高纬度的北疆地区，比纬度低的南疆地区，在同一条件下，达到日照标准的难度要大一些。二是考虑所处城市的规模大小。大城市的人口集中，用地紧张的矛盾比

37、一般中小城市要大，那么日照间距标准的宽严程度就有所不同。为使“日照间距”在计量方法上力求提高日照标准的科学性、合理性与适用性，规定两级“日照标准日”即冬至日和大寒日。“日照标准”则是以日照标准日里的日照时数作为控制标准。“日照标准”可以概述为：不同建筑气候地区，不同规模大小的城市、地区，在所规定的“日照标准日”内的“有效日照时间”里，保证住宅建筑底窗台达到规定的日照时数，即为该地区住宅建筑的日照标准。1、标准日照间距，即当地正南向住宅，满足日照标准的正面间距。2、不同方位日照间距，即当住宅正面偏离正南方向时，其日照间距以标准日照间距问题进行折成换算。住宅侧面间距，除考虑日照因素外，通风、采光、

38、消防以及视线干扰、管线埋设等要求，都是重要的影响因素。这些因素的考虑比较复杂。城市规划管理技术规定 5.1.2 居住建筑的日照一般应通过与其正面相邻建筑的间距控制予以保证。不能通过正面日照满足其日照标准的，对居住建筑日照间距的控制不应影响周边相邻地块特别是未开发地块的合法权益（主要包括建筑高度、容积率、建筑物退让）。5.1.3 居住建筑的建筑间距，按照城市居住区规划设计规范GB50180的日照标准，采用日照分析软件进行日照计算确定，保证被遮挡建筑的日照要求。日照分析的范围除本项目建设基地以外，还应包括拟建项目可能产生日照遮挡的周边区域。大寒日日照时间可累积计算，但不得超过两个时间段。住宅的“日

39、照间距”“日照标准”等要求，在住宅设计规范GB50096-1999（2003年版）和城市居住区规划设计规范GB50180-93（2002版）都有明确的，特别是强制性的规定。5.1 5.1 日照、天然采光、自然通风日照、天然采光、自然通风 5.1.15.1.1 每套住宅至少应有一个居住空间能获得日照,当一套住宅中居住空间总数超过四个时,其中宜有二个获得日照。5.1.25.1.2 获得日照要求的居住空间，其日照标准应符合现行国家标准城市居住区规划设计规范(GBJ50180)中关于住宅建筑日照标准的规定。5 住宅5.0.2 住宅间距，应以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防灾、管线埋设、

40、视觉卫生等要求确定。5.5.0.2.1 住宅日照标准应符合表5.0.2-1规定，对于特定情况还应符合下列规定：（1）老年人居住建筑不应低于冬至日日照2小时的标准；（2）在原设计建筑外增加任何设施不应使相邻住宅原有日照标准降低；（3）旧区改建的项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照1小时的标准新疆大部分区域位于七类建筑气候区中国建筑气候区划图中国建筑气候区划图1、条形住宅、多层之间不宜小于6米，高层与各种层数住宅之间不宜小于13米。2、高层塔式住宅、多层和中高层点式住宅与侧面有窗的各种层数住宅之间，应考虑视觉卫生因素，适当加大间距。1 非居住建筑对居住建筑有遮挡时，按居住建筑间距

41、控制。2 非居住建筑被居住建筑遮挡时，按同型布置方式的居住建筑间距要求折减20%控制。3 非居住建筑位于居住建筑侧面时，按消防间距控制，但最小间距不小于6m。4 煤气调压站、换热站、变电室等一层小型市政公用设施用房与各类建筑的间距按国家有关规范要求确定。多层非居住建筑平行布置时，最小间距不得小于12m，低层非居住建筑与多、低层非居住建筑平行布置时的间距按消防间距的规定控制，但最小间距不得小于6m；工业建筑、仓储（库）建筑等按相关的消防、安全间距控制。沿建设用地边界和沿城市道路、河道、铁路两侧以及电力线路保护范围的建筑物，其退让距离除必须符合日照间距、文物保护、风景园林、市政管线、消防抗震、防汛和交通安全等方面的要求外，应同时符合本规定。H=建筑物高度 谢谢大家！