开发主流程及权责划分课件.ppt

1、2022-8-12开发主流程及权责划分开发主流程及权责划分开发主流程及权责划分开发主流程及权责划分项目开发主流程项目开发主流程开发主流程及权责划分一、投资决策一、投资决策开发主流程及权责划分投资决策阶段投资决策阶段一 级二 级三 级主责部门1、战略规划1、制定发展战略目标项目拓展部2、土地储备规划项目拓展部3、资金筹措与运用规划财务部4、人力资源规划人力资源部5、品牌营销规划营销策划部6、组织架构及管理规划人力资源部开发主流程及权责划分投资决策阶段投资决策阶段一 级二 级三 级主责部门3、可行性研究1、可行性研究a)项目踏勘营销策划部b)初步经济性分析c)地块初评d)编制项目关键节点进度计划e

2、)市场分析f)产品初步定位g)规划设计草案h)建安成本分析i)经济研究j)法律风险分析k)编制销售及回款计划开发主流程及权责划分二、前期工作二、前期工作开发主流程及权责划分前期工作阶段前期工作阶段一 级二 级三 级主责部门1、筹集开发建设资金1、筹集开发建设资金a)对企业和项目的内外因素进行分析财务部b)项目总投资的估算及编制用款计划c)资金筹措方式的规划d)编制贷款还本付息表、投资计划与资金筹措表e)选择筹资方案f)筹资方案的实施及调整a)参加土地交易会开发主流程及权责划分前期工作阶段前期工作阶段一 级4二 级三 级主责部门3、开发项目立项1、项目外部立项项目公司2、项目内部立项项目公司3、

3、确定市场定位营销策划部4、确定产品开发节奏周期营销策划部5、编制产品初步建议书 营销策划部6、编制项目开发计划营销策划部a)准备申请表开发主流程及权责划分前期工作阶段前期工作阶段一 级二 级三 级主责部门5、总规及方案设计1、总规及方案设计a)编制规划设计任务书设计部b)规划设计招标/委托c)确定规划设计单位及中标方案d)组织规划设计评审会e)规划设计方案调整并确认f)编制方案设计任务书g)确定方案设计单位h)组织总图、单体方案评审开发主流程及权责划分前期工作阶段前期工作阶段一 级二 级三 级主责部门6、初步设计1、初步设计a)编制扩初设计任务书设计部b)确定扩初方案及施工图设计单位c)主要设

4、备、材料选型意见d)初步确定交楼标准e)设计方案交底f)组织总图、单体深化设计评审g)组织结构、设备初步设计评审h)初步设计报建i)景观方案深化设计j)地质详勘k)深化扩初方案a)主要材料设备选型开发主流程及权责划分前期工作阶段前期工作阶段一 级二 级三 级主责部门8、申请建设工程规划许可证1、申请建设工程规划许可证a)准备申请表项目公司b)准备建设用地规划许可证c)准备土地使用权出让合同书及补充协议书d)建委或有关部门的初步设计批复e)消防、环保、人防、档案、房产等有关部门意见f)地名办批准的建筑名称g)全套施工图及电子数据一份开发主流程及权责划分前期工作阶段前期工作阶段一 级二 级三 级主

5、责部门9、施工与监理招标1、确定监理单位a)施工标段划分采购招标部b)编写监理招标文件c)收集合格监理商名录d)合格监理承包商考察e)考察结果评审会f)选出合格监理承包商g)招标会h)现场踏勘i)举行标前发布会j)开标、评标和定标k)与监理商洽谈合同l)签订监理合同协议m)合同存档及发放给相关管理人员a)编写施工总承包招标文件b)收集合格施工总承包商名录c)考察合格总承包商开发主流程及权责划分前期工作阶段前期工作阶段一 级二 级三 级主责部门10、工程报建1、工程报建a)准备申请表项目公司b)准备建设用地规划许可证及附件c)准备建设工程规划许可证及附件d)准备施工图纸设计文件审查通知书e)准备

6、施工合同及中标通知书采购招标部f)准备监理合同及中标通知书g)准备保证工程质量及施工安全的基本技术资料项目公司h)办理项目建设资金落实证明财务部开发主流程及权责划分三、工程建设三、工程建设开发主流程及权责划分工程建设阶段工程建设阶段一 级二 级三 级1、施工准备1、放线、验线和交桩a)提出放线条件及质量要求b)与测量单位洽谈放线事宜c)签订放线合同d)向测量单位发放总平面布置图及单体坐标e)测量单位向建设方进行放线交底f)测量单位现场放线g)规划部门验线h)建设方接放线桩及成果资料i)建设方向施工单位及监理公司交桩交成果资料j)施工单位熟悉图纸k)监理公司熟悉图纸l)监理公司组织施工单位进行设

7、计交底m)编写控制网施测交底纪要n)监理公司编写放线监理细则o)施工单位编写放线方案p)审核监理细则开发主流程及权责划分工程建设阶段工程建设阶段一 级二 级三 级1、施工准备2、施工临设2.1、临时用电a)了解项目施工用电接口b)熟悉施工总体布置图及施工标段划分c)确定施工总用电量d)绘制施工临时用电的现场布置图e)布置图报电力部门审查f)电力部门反馈审查意见g)办理临时用电手续h)收集临时用电施工实施单位的合格名录i)编写临时用电的实施招标合同条件书j)举行标前发布会k)收集临时用电实施建议书l)开标开发主流程及权责划分工程建设阶段工程建设阶段一 级二 级三 级1、施工准备2、施工临设2.2

8、、临时用水a)了解项目施工用水接口b)熟悉施工总体布置图及施工标段划分c)确定施工总用水量d)绘制施工用水临时布置图e)布置图报自来水公司审查f)办理临时用水手续g)收集临时用水施工实施单位的合格名录h)编制临时用水的实施招标合同条件书i)举行标前发布会j)收集临时用水实施建议书k)开标开发主流程及权责划分工程建设阶段工程建设阶段一 级二 级三 级1、施工准备2、施工临设2.3、临时施工排水a)了解临时施工排水的临时接口b)确定施工排水出水口及数量c)绘制施工排水布置图d)施工排水的布置图审批e)办理临时施工排放手续f)落实实施单位g)进行合同谈判开发主流程及权责划分工程建设阶段工程建设阶段一

9、 级二 级三 级1、施工准备3、施工设计图图审a)建设方各专业工程师读各专业方案及初设图b)提出读图纪要c)向设计院提出各专业施工图的设计条件d)设计单位设计施工图e)各专业工程师审核施工图白图f)提出调整意见纪要g)与施工图设计人员进行沟通h)设计院进行施工图设计调整i)施工图出图j)选择施工图审图单位开发主流程及权责划分工程建设阶段工程建设阶段一 级二 级三 级1、施工准备4、施工图设计交底a)建设方各专业工程师读施工图b)提出读图纪要c)监理各专业工程师读施工图d)提出读图纪要e)施工单位各专业工程师读施工图f)提出读图纪要g)总监理工程师将三方读图纪要进行汇总整理h)总监理工程师将读图

10、纪要向设计单位反馈i)总监理工程师组织施工、设计、监理、建设方进行施工图设计交底j)总监理工程师组织编写施工图设计交底纪要k)各单位在设计交底纪要上盖章开发主流程及权责划分工程建设阶段工程建设阶段一 级二 级三 级1、施工准备5、签发开工令a)施工单位提出开工申请报告b)签发开工令6、甲供材料、设备的订购a)熟悉合同要求及相关图纸b)提出材料、设备需求计划c)施工单位制定材料、设备采购计划d)采购计划审批e)收集合格供应商名录f)合格供应商考察g)考察结果评审会h)选出合格供应商开发主流程及权责划分工程建设阶段工程建设阶段一 级二 级三 级2、施工管理1、土石方施工a)熟悉土石方施工图b)熟悉

11、总体平面布置图c)熟悉总体竖向布置图d)熟悉国家、地区土方施工规范e)监理公司组织施工、设计、建设、监理四方设计交底f)监理公司编写土石方设计交底纪要g)明确成本、质量、进度控制目标h)监理公司编写土石方施工监理细则i)建设方审核监理细则j)施工单位编写土石方施工方案k)建设方审核土石方施工方案l)监理公司组织施工单位或中立单位测设土方开挖方格网m)提交方格网测设成果n)监理公司统计图设土石方工程量o)施工单位统计图设工程量p)监理公司审核施工单位图设及实测计算工程量q)进行土方开挖施工r)土方开挖过程控制s)土方开挖结果检查开发主流程及权责划分工程建设阶段工程建设阶段一 级二 级三 级2、施

12、工管理2、基础开挖a)熟悉基础开挖施工图纸b)熟悉国家、地区基础土方施工规范c)熟悉拟建小区的地质资料d)监理组织设计交底e)监理编写交底纪要f)审核交底纪要g)形成交底纪要h)明确成本、质量、进度控制目标i)监理公司编写监理细则j)审核监理细则k)施工单位编写施工方案l)审核施工方案m)施工单位进行基础开挖基础放线n)监理公司组织验线开发主流程及权责划分工程建设阶段工程建设阶段一 级二 级三 级2、施工管理3、基础施工a)熟悉基础施工图纸b)熟悉国家、地区基础施工规范c)监理组织基础施工设计交底d)编写交底纪要e)审核交底纪要f)明确基础施工的成本质量进度控制目标g)明确相关工程量及相关材料

13、品种规格数量h)监理公司编写监理细则i)审核监理细则j)施工单位编写施工方案k)审核施工方案l)进行基础封底m)进行基槽放线n)监理验线o)监理向建设方提供验线结论p)施工单位进行基础钢筋制安开发主流程及权责划分工程建设阶段工程建设阶段一 级二 级三 级2、施工管理4、主体施工4.1、主体施工a)熟悉建筑结构等相关施工图b)熟悉国家地区的相关施工规范c)监理组织施工图设计交底d)监理编写交底纪要e)审核交底纪要f)明确成本质量进度目标g)明确主体上升相关工程量及相关材料品种规格数量开发主流程及权责划分工程建设阶段工程建设阶段一 级二 级三 级2、施工管理4、主体施工4.2、竖向结构施工a)进行

14、竖向结构放线b)监理进行竖向结构验线c)提出验线结论d)进行上升施工结构支撑架搭设e)进行上升钢筋制安f)钢筋现场取样送检g)进行钢筋绑扎验收h)监理提出验收结论i)进行模板制安开发主流程及权责划分工程建设阶段工程建设阶段一 级二 级三 级2、施工管理4、主体施工4.3、梁板施工a)进行梁板支撑架搭设b)进行梁底模制安c)进行梁底模轴线标高检查d)提出检查结论e)进行粱筋制安f)进行梁筋检查g)提出检查结论h)进行板模制安i)进行板模标高检查j)提出检查结论k)进行板筋制安l)进行梁板筋检查m)进行砼保护层检查n)提出检查结论o)进行拟浇梁板竖向筋轴线检查开发主流程及权责划分工程建设阶段工程建

15、设阶段一 级二 级三 级2、施工管理5、框价砌体填充施工5.1、框价砌体填充施工a)熟悉施工设计图纸b)熟悉国家地区相关施工规范c)组织设计交底d)编写交底纪要e)明确本阶段的成本质量进度控制目标f)根据各项目标制定相应管理计划g)计算砌体工程量h)制定材料需求计划开发主流程及权责划分工程建设阶段工程建设阶段一 级二 级三 级2、施工管理5、框价砌体填充施工5.2、砌筑施工样板墙a)砌体砂浆试配b)试块送检c)确定砌体水泥砂浆配合比d)砌体放线e)分水平和竖向模数f)处理与框架的拉结筋g)砖砌块润湿h)拟砌砌体的基层清理润湿i)进行样板墙砌体砌筑j)砌体养护k)样板墙监理施工建设三方点评l)形

16、成样板墙评审书面纪要开发主流程及权责划分工程建设阶段工程建设阶段一 级二 级三 级2、施工管理6、栏杆工程a)熟悉施工设计图纸b)熟悉国家地区的相关规范c)掌握物业营销定的栏杆配置标准d)明确栏杆制安工程的成本进度质量目标e)制定栏杆工程的成本进度质量管理计划f)提出各类栏杆需用量g)进行栏杆二次设计及加工大样图h)批准栏杆制作安装大样图i)寻求合格栏杆承包商生产制作样品j)样品确定k)样品栏杆安装l)安装样品点评m)样品栏杆验收n)建立验收文档o)批量加工p)加工抽样检查q)栏杆安装开发主流程及权责划分工程建设阶段工程建设阶段一 级二 级三 级2、施工管理7、抹灰工程7.1、外抹灰装饰工程阶

17、段a)熟悉设计施工图纸b)熟悉国家地区相关施工规范c)组织施工图设计交底d)编写交底纪要e)明确外墙装饰工程的成本质量进度控制目标f)根据控制目标制定相关管理计划g)计算外墙装饰工程量h)提出材料需求计划i)制定材料采购计划j)编写监理细则k)审核监理细则l)编写施工方案m)审核施工方案n)外墙面基层清理o)外墙面结构砌体垂直度平整度通线检查p)放外墙门窗线开发主流程及权责划分工程建设阶段工程建设阶段一 级二 级三 级2、施工管理7、抹灰工程7.2、作面层样板a)分面砖水平和竖向模数b)基层润湿c)贴面砖或石材样板d)样板点评e)形成纪要f)铺开面层施工g)面层施工监理h)面层检查验收开发主流

18、程及权责划分工程建设阶段工程建设阶段一 级二 级三 级2、施工管理8、内墙抹灰工程8.1、内墙抹灰工程a)熟悉施工设计图纸b)熟悉国家、地区的内墙抹灰的施工规范c)组织进行设计交底d)编写交底纪要e)审核交底纪要f)明确内墙抹灰的成本、质量、进度目标g)根据成本、质量、进度目标制定相应管理计划h)编制监理细则开发主流程及权责划分工程建设阶段工程建设阶段一 级二 级三 级2、施工管理8、内墙抹灰工程8.2、样板间施工a)室内轴线检查规方放线弹线b)打巴出柱c)基层砂浆抹缝d)不同材质界面挂钢丝网e)基层润湿f)作底层g)养护h)作面层i)养护j)样板间点评k)样板间验收l)形成验收文挡m)在样板

19、间基础上大面积施工开发主流程及权责划分工程建设阶段工程建设阶段一 级二 级三 级2、施工管理9、门窗工程9.1、外墙窗a)收集外墙窗制安合格供应商名录b)进行外墙窗相关材料市场调查c)收集外墙窗各类型材样品d)建设方工程师熟悉外墙窗设计图纸e)编制招标条件书f)举行标前发布会g)收集合格供应厂家的经济技术建议书h)开标i)与中标合格供应商进行外墙窗制作安装合同谈判j)签订制作安装合同k)合同存档l)熟悉外墙窗施工设计图纸m)熟悉国家地区相关二次设计规范开发主流程及权责划分工程建设阶段工程建设阶段一 级二 级三 级2、施工管理9、门窗工程9.2、门制作安装阶段a)熟悉施工图纸b)熟悉国家、地区的

20、相关规范c)明确门制作安装的成本质量进度目标d)提出门安装施工的成本进度质量计划e)提出门计划数量及技术要求f)收集合格供应商名录g)编制门招标条件书h)举行标前会议i)收集合格供应商的技术及经济建议书j)开标k)与中标单位进行谈判开发主流程及权责划分工程建设阶段工程建设阶段一 级二 级三 级2、施工管理9、门窗工程9.3、进行样品门安装a)门的定位放线b)定位放线确认c)门安装d)安装后验收e)安装后作一次砼后塞口f)一次后塞检查g)作二次后塞h)二次后塞检查i)样品门整体安装后验收j)作出验收纪要k)进行批量安装开发主流程及权责划分工程建设阶段工程建设阶段一 级二 级三 级2、施工管理10

21、、楼地面工程10.1、楼地面工程a)熟悉设计施工图b)熟悉国家、地区的相关施工规范及验收标准c)明确楼地面施工的成本进度质量目标d)制定楼地面施工的成本质量进度的管理计划e)组织设计交底f)编制交底纪要g)审核交底纪要开发主流程及权责划分工程建设阶段工程建设阶段一 级二 级三 级2、施工管理10、楼地面工程10.2、作楼地面的样板间a)地面清理b)测量弹出等高线c)打巴冲筋d)基层清理e)冲洗f)刷结合材料g)细石砼或水泥砂浆铺筑并随之找平h)第一遍压实i)养护j)第二次压实并收光或拉毛k)养护l)样板间点评m)样板间验收n)建立样板间验收文档开发主流程及权责划分工程建设阶段工程建设阶段一 级

22、二 级三 级2、施工管理11、屋面工程a)熟悉施工图设计图纸b)国家及地区的相关屋面设计及施工规范c)组织屋面设计及施工交底d)编写交底纪要e)审核交底纪要f)明确屋面实施的成本进度质量目标g)提出屋面实施的相关工程量h)编写监理细则i)审核监理细则j)编写施工方案k)审核施工方案l)提出屋面实施的材料需用计划m)提出屋面施工的材料采购计划n)进行屋面样板施工o)进行样板点评p)编写样板验收文档开发主流程及权责划分工程建设阶段工程建设阶段一 级二 级三 级2、施工管理12、防水工程施工12.1、防水工程施工a)熟悉设计施工图纸b)熟悉国家地区施工验收规范c)明确防水施工的成本进度质量目标d)制

23、定防水施工的成本进度质量管理计划e)组织设计交底f)编制设计交底纪要g)提出防水施工的相关工程量h)制定采购计划开发主流程及权责划分工程建设阶段工程建设阶段一 级二 级三 级2、施工管理12、防水工程施工12.2、防水施工的样板制作a)基层清理b)作结合层c)作界面处理d)作防水层e)进行细部处理f)进行关水试验g)对样品进行点评h)建立样品检验文档i)大面积施工j)进行施工过程监理开发主流程及权责划分工程建设阶段工程建设阶段一 级二 级三 级2、施工管理13、给水安装工程施工13.1、给水工程a)明确市政管网的接口位置b)熟悉施工图纸c)熟悉国家地区相关规范d)提出给水安装工程的成本进度质量

24、目标e)编制给水安装工程的成本质量进度管理计划f)组织设计交底g)编制设计交底纪要h)提出主要安装工程量开发主流程及权责划分工程建设阶段工程建设阶段一 级二 级三 级2、施工管理13、给水安装工程施工13.2、预埋阶段a)进行给水工程样板预埋b)进行样板预埋检查c)预埋样板评估d)作出评估纪要并存档e)进行大面积预埋开发主流程及权责划分工程建设阶段工程建设阶段一 级二 级三 级2、施工管理13、给水安装工程施工13.3、安装阶段a)检查预埋情况b)清理预埋孔洞c)进行样板安装d)进行样板评估e)样板验收f)形成验收文档g)进行大面积安装h)进行安装监理开发主流程及权责划分工程建设阶段工程建设阶

25、段一 级二 级三 级2、施工管理14、排水安装工程施工14.2、排水工程预埋阶段a)预埋材料确定b)熟悉排水施工图和土建施工图c)预埋放线d)预埋套管安装e)预埋检查f)预埋点评g)预埋验收h)建立验收文档i)以样板为依据大面积预埋j)进行预埋过程监理开发主流程及权责划分工程建设阶段工程建设阶段一 级二 级三 级2、施工管理14、排水安装工程施工14.3、安装阶段a)安装前预埋孔洞清理b)安装样板c)样板检查d)样板评估e)样板验收f)办理样板验收文档g)以样板为安装标准铺开安装h)安装过程验收开发主流程及权责划分工程建设阶段工程建设阶段一 级二 级三 级2、施工管理15、电梯安装工程15.1

26、、电梯安装工程a)熟悉建筑及结构施工图纸b)熟悉国家地区的电梯相关设计及施工规范c)明确电梯设计及安装的成本进度质量目标d)编制电梯的成本进度质量管理计划e)提出电梯采购数量计划f)提出电梯的相关技术指标g)收集电梯合格供应商名录h)考察电梯合格供应商i)向合格电梯供应商发出邀请建议书j)举行标前说明会k)收集合格供应商投标建议书l)开标开发主流程及权责划分工程建设阶段工程建设阶段一 级二 级三 级2、施工管理15、电梯安装工程15.2、安装阶段a)土建井道检查预埋检查b)提出验收或整改意见c)土建井道或机房验收d)井道放线(垂直水平)e)建立放线记录f)导轨组装g)导轨检查h)导规验收i)建

27、立验收文档j)曳引装置组装k)曳引装置检查l)曳引装置验收m)建立验收文档n)轿厢层门组装开发主流程及权责划分工程建设阶段工程建设阶段一 级二 级三 级2、施工管理15、电梯安装工程15.3、试运行a)荷载检查b)震动冲击制动器检查c)指令召唤定向程序转换开车截车平层检查d)声光信号检查e)建立检查记录f)内部检查通过合格证开发主流程及权责划分工程建设阶段工程建设阶段一 级二 级三 级2、施工管理16、电气安装工程16.1、预埋阶段a)熟悉土建及消防施工图纸b)确定消防电气控制系统的电气预埋管敷设方式及走向c)消防电气预埋管预埋d)电气预埋管检查e)电气预埋管验收开发主流程及权责划分工程建设阶

28、段工程建设阶段一 级二 级三 级2、施工管理16、电气安装工程16.2、安装阶段a)消防电气穿线b)通电测试c)烟感安装d)温感安装e)消防管安装f)喷淋头安装g)消防卷帘安装h)消防管刷漆i)消防控制中心安装j)消防排烟风管安装k)排烟风机安装l)消火栓系统安装m)上述各类安装过程监理n)各类设备安装检查开发主流程及权责划分工程建设阶段工程建设阶段一 级二 级三 级2、施工管理17、综合管网工程a)熟悉小区管网与市政管网的接口的平面位置及标高b)熟悉综合管网的设计图纸c)熟悉小区的竖向布置图d)熟悉国家地区的相关规范及标准e)组织设计交底f)编制交底纪要g)审核交底纪要h)明确综合管网的成本

29、进度质量目标i)编制综合管网的成本进度质量的管理计划j)提出综合管网的主要材料需用计划k)制订材料采购计划l)监理公司编写综合管网的监理细则m)审核监理细则n)施工单位编写施工方案o)审核施工方案开发主流程及权责划分工程建设阶段工程建设阶段一 级二 级三 级2、施工管理18、景观绿化工程18.1、熟悉方案设计图a)熟悉总体平面布置图b)熟悉竖向布置图c)掌握景观设计的基本思路d)明确景观园林设计实施的成本进度质量目标e)制定景观园林设计实施的成本进度质量的管理计划f)组织景观园林设计g)对景观园林设计方案进行审查h)提出书面审查意见i)确定审查或调整后的景观园林设计方案j)提出景观园林施工图设

30、计条件k)收集景观园林施工图设计的合格设计师名录l)举行标前说明会开发主流程及权责划分工程建设阶段工程建设阶段一 级二 级三 级2、施工管理18、景观绿化工程18.2、实施阶段a)熟悉景观施工设计图b)熟悉国家地区的相关规范及定额c)熟悉建筑小区的总体平面和竖向布置图d)收集合格经管园林施工的合格施工单位名录e)明确景观园林施工的成本质量进度目标f)编制景观园林施工的成本进度质量管理计划g)编制景观园林施工的邀标书h)举行标前说明会i)收集合格园林实施单位的技术建议书和报价书j)开标k)与中标园林施工单位进行谈判开发主流程及权责划分工程建设阶段工程建设阶段一 级二 级三 级2、施工管理18、景

31、观绿化工程18.3、硬景a)确定硬景材料的品种及规格数量b)制定材料采购计划c)硬景材料的采购d)硬景样板实施e)硬景样板点评f)通过或调整样板g)建立样板文档h)硬景铺开施工开发主流程及权责划分工程建设阶段工程建设阶段一 级二 级三 级2、施工管理18、景观绿化工程18.4、软景a)确定苗木灌木草皮的品种及规格数量b)制定苗木等采购计划c)软景样板的实施d)软景样板实施结果点评e)通过或调整样板f)建立样板文档g)软景铺开实施h)软景实施过程监理开发主流程及权责划分工程建设阶段工程建设阶段一 级二 级三 级2、施工管理18、景观绿化工程18.5、水景a)明确景观设计的水体布置图b)水体的土建

32、施工c)水体的水电预埋d)水体的防水施工e)水体的关水试验f)水体的安装施工g)水体的水电通水通电试验开发主流程及权责划分工程建设阶段工程建设阶段一 级二 级三 级2、施工管理18、景观绿化工程18.6、雕塑a)熟悉景观施工图纸b)明确雕塑的平面布置及种类c)收集合格雕塑师名录d)编制各类雕塑的产品描述e)举行标前发布会f)收集合格雕塑师的技术建议书g)开标h)与中标的雕塑师进行合同谈判i)签订合同j)雕塑品样品制作k)样品点评l)通过或调整样品开发主流程及权责划分工程建设阶段工程建设阶段一 级二 级三 级2、施工管理18、景观绿化工程18.7、景观灯饰工程a)熟悉景观设计图纸b)明确景观灯饰

33、工程的成本进度质量目标c)制定灯饰的成本进度质量管理计划d)组织设计交底e)编写交底纪要f)监理编写监理计划g)审核监理计划h)灯饰实施单位编写施工方案i)审核施工方案j)提出灯饰材料需用计划开发主流程及权责划分工程建设阶段工程建设阶段一 级二 级三 级2、施工管理18、景观绿化工程18.8、灯饰工程预埋与安装a)明确灯饰工程的埋管走向b)进行管线埋设c)埋管穿线d)灯具安装e)通电试验f)灯饰效果检查开发主流程及权责划分工程建设阶段工程建设阶段一 级二 级三 级3、工程竣工交验1、预验收a)施工单位自验b)施工单位提请验收c)监理单位验收d)施工单位整改e)初验收合格2、竣工验收a)施工单位

34、提交竣工验收报告b)建设单位组织勘察、设计、监理、施工等有关单位进行单位工程竣工验收c)办理竣工验收证明开发主流程及权责划分工程建设阶段工程建设阶段一 级二 级三 级4、物业移交1、物业移交a)物业公司提出验收标准b)验收标准确认c)提出检查表d)检查表确认e)第一轮对所有建筑成品进行普查f)普查后整改g)第二轮普查h)普查整改开发主流程及权责划分四、产品销售四、产品销售开发主流程及权责划分产品销售阶段产品销售阶段一 级二 级三 级1、营销准备阶段1、营销准备阶段a)制定营销工作方案b)组织广告公司招标、议标c)组织销售代理公司招标、议标d)确定项目卖点、广告总精神e)确定广告名称、口号、文字

35、f)确定物管单位g)审核物业管理方案h)审核会所、商业配套经营方案开发主流程及权责划分产品销售阶段产品销售阶段一 级二 级三 级2、销售准备阶段1、销售准备阶段a)预售许可证申报b)销售测绘c)制定楼盘价格表、付款方式d)编制销售资料e)销售资料会审f)销售道具准备g)编制认购书及买卖合同开发主流程及权责划分产品销售阶段产品销售阶段一 级二 级三 级3、销售管理阶段1、销售管理阶段a)开盘b)现场客户接待c)确定特殊销售条件d)协助客户签订购房合同e)购房合同审核f)按揭、付款及产权服务g)客户资料移交h)销售情况分析i)市场竞争项目研究j)阶段性销售总结k)阶段性广告效果分析l)制定阶段性推

36、广计划开发主流程及权责划分产品销售阶段产品销售阶段一 级二 级三 级4、入伙准备和交楼 1、入伙准备和交楼a)入伙条件确认b)入伙资料准备c)向业主邮寄/广告d)入伙服务准备e)协助业主交验资料开发主流程及权责划分五、售后服务五、售后服务开发主流程及权责划分售后服务阶段售后服务阶段一级二级三级1、工程保修1、工程保修a)发现问题b)分析问题c)提出整改方案d)整改方案通过e)处理问题开发主流程及权责划分售后服务阶段售后服务阶段一级二级三级2、客户关系管理1、处理客户投诉a)投诉登记b)投诉分析c)调查原因d)制定方案e)知会客户f)方案实施g)客户确认h)记录结果i)统计分析j)持续改进a)制定调查表开发主流程及权责划分项目开发周期项目开发周期物业类型吸纳土地-定位规划设计-定位规划设计-施工图施工图-开工卖场开工-卖场竣工开工-开盘无预售条件有预售条件高层（30层）无地下室26.23.2-1.366.5有地下室小高层（12层）无地下室25.72.7-1.366.5有地下室多层（6层）无地下室单位：单位：月月开发主流程及权责划分项目开发进度节点计划项目开发进度节点计划2022-8-12开发主流程及权责划分