物业装修管控课件.pptx

1、集团物业运营管理部集团物业运营管理部装修预控方案模板装修预控方案模板青岛公司*项目一期装修预控方案2018年3月*项目2集团物业运营管理部集团物业运营管理部装修预控方案模板装修预控方案模板一、项目基础概况介绍二、相关法律法规及合同条款约定梳理三、违章工具/行为识别四、审图要点梳理五、日常装修管理六、违章管理流程及沟通处理技巧3集团物业运营管理部集团物业运营管理部装修预控方案模板装修预控方案模板项目概况项目名称*项目位置青岛市市北区建筑面积137151.85占地面积66819.75容积率32855.60业态高层、公寓、商业户数984车位数 823集中交付日期2018年6月30日插入项目总平图并标

2、注本交付区范围，标注物业客服中心位置、门岗及车行岗位置、建筑垃圾场位置本交付区域物业客服中心门岗及车行岗未交付区域垃圾转运点4集团物业运营管理部集团物业运营管理部装修预控方案模板装修预控方案模板依据自2002年5月1日起施行的建设部110号令住宅室内装饰装修管理办法，以下为摘录装修过程中的注意事项：第二章一般规定第五条住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：(一)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；(二)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；(三)扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；(四)损坏房屋原有节能设施，降低节能效

3、果；(五)其他影响建筑结构和使用安全的行为。（承重墙不可以随意开孔及拆改）本办法所称建筑主体，是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。本办法所称承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。5集团物业运营管理部集团物业运营管理部装修预控方案模板装修预控方案模板第六条装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：(一)搭建建筑物、构筑物；(二)改变住宅外立面,在非承重外墙上开门、窗；(三)拆改供暖管道和设施；(四)拆改燃气管道和设施。本条所

4、列第(一)项、第(二)项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；第(三)项行为，应当经供暖管理单位批准；第(四)项行为应当经燃气管理单位批准。第七条住宅室内装饰装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，应当经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。第八条改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照防水标准制订施工方案，并做闭水试验。第九条装修人经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案变动建筑主体和承重结构的，或者装修活动涉及本办法第六条、第七条、第八条内容的，必须委托具有相应资质的装饰装修企业承担。6集团物业运营管理部集团物业运营管理部装修预控方案模板装修预控方案模板 第十条装

5、饰装修企业必须按照工程建设强制性标准和其他技术标准施工，不得偷工减料，确保装饰装修工程质量。第十一条装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，应当遵守施工安全操作规程，按照规定采取必要的安全防护和消防措施，不得擅自动用明火和进行焊接作业，保证作业人员和周围住房及财产的安全。第十二条装修人和装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，不得侵占公共空间，不得损害公共部位和设施。7集团物业运营管理部集团物业运营管理部装修预控方案模板装修预控方案模板业主或使用人应严格按照中华人民共和国消防法、住宅室内装饰装修管理办法、山东省消防条例、青岛市城市市容和环境卫生管理办法、青岛市户外广告设置管理条例以及物业服务公司按

6、照有关法规、条例等制定的装修管理规定，完成其所属单元的装修工程，停车（场）库不能进行任何形式的改装、改造、修建构筑物、装饰和装修。对乙方的装修进行必要时的检查。装修期间，甲方及其授权的工作人员有权进入正在装修的单元，以检查并确定装修规定是否得到遵守。如甲方发现乙方聘用的装修单位及其工人违反装修规定，甲方有权拒绝其进入小区，或要求其做出相应的赔偿，或在认为有必要的情况下，将其请出小区或相关单元。所有直接或间接因装修工程引起的诉讼、索赔、要求及费用完全由乙方负责。甲方有权在适当时候对装修规定进行修改。8集团物业运营管理部集团物业运营管理部装修预控方案模板装修预控方案模板第六章 业主（使用人）的权利

7、、责任和义务除非在销售时与开发商另有合同约定，各业主（使用人）不得改变其所拥有的单元的用途。在未得到服务者书面同意前，各业主（使用人）不得改动其单元的结构，亦不得对公共区域或公共服务设施进行侵占、改动、破坏或干扰。配合物业公司对单元内设施、设备、管线等的维修、维护和整改工作。在未得到服务者书面同意前，各业主（使用人）不得在本小区外墙、屋顶上安装任何遮蓬、旗杆、花架、招牌、独立天线或其它伸出物，不得堵塞任何窗户，改动门窗之材质和外观颜色，也不得采取对阳台进行封闭处理等有碍外观统一、美观的行为。各业主（使用人）同意顶层屋面由该单元的顶层业主（使用人）专有使用，但各单元顶层业主（使用人）屋面的使用范

8、围不能超过女儿墙，且应遵守本管理规约的其他规定。集团物业运营管理部集团物业运营管理部装修预控方案模板装修预控方案模板3.1 违章材料识别3.2 违章工具识别3.3 违章现象识别10集团物业运营管理部集团物业运营管理部装修预控方案模板装修预控方案模板部分违规装修材料示意混凝浇灌用石子混凝浇灌用石子超出15公分工字钢水泥预制板高度超20公分加气块镀膜反光玻璃不同颜色铝合金型材11集团物业运营管理部集团物业运营管理部装修预控方案模板装修预控方案模板使用过程中可能危胁结构安全，故需要限制使用的工具。大型风镐直径超75MM水钻大功率电镐12集团物业运营管理部集团物业运营管理部装修预控方案模板装修预控方案

9、模板吊车商混车打井机械13集团物业运营管理部集团物业运营管理部装修预控方案模板装修预控方案模板常见的违章现象有：私自开挖架空层、搭建建筑物、搭建构筑物、共有区域搭建、侵占公区、空调外机未安装在指定位置等（例），在违章萌芽阶段发现违章现象并及时制止，有利于维护房屋主体结构安全及小区外立面品质统一，降低后续沟通处理成本。开挖架空层搭建建筑物搭建构筑物14集团物业运营管理部集团物业运营管理部装修预控方案模板装修预控方案模板共有区域搭建侵占公区空调外机随意挂破坏承重墙破坏楼板破坏改动外立面集团物业运营管理部集团物业运营管理部装修预控方案模板装修预控方案模板4.1 户型改动预控方案（含隔层、排水）4.2

10、 外立面装修预控方案4.3 商铺装修预控方案沟通机制沟通机制16集团物业运营管理部集团物业运营管理部装修预控方案模板装修预控方案模板一、图中黑色墙体为剪力墙不可进行改造；卫生间，厨房四周墙体不可以改造；外墙不可以改造。一、图中黑色墙体为剪力墙不可进行改造；卫生间，厨房四周墙体不可以改造；外墙不可以改造。二、图中其它墙体改造需要咨询物业。二、图中其它墙体改造需要咨询物业。三、图中绿色部分为阳台，后期可以引导业主进行包封，样式需统一。三、图中绿色部分为阳台，后期可以引导业主进行包封，样式需统一。沟通机制沟通机制17集团物业运营管理部集团物业运营管理部装修预控方案模板装修预控方案模板一、图中黑色墙体

11、为剪力墙不可以改造；卫生间，厨房墙体不可以改造；外墙不可以改造。一、图中黑色墙体为剪力墙不可以改造；卫生间，厨房墙体不可以改造；外墙不可以改造。二、图中其它墙体改造需要咨询物业。二、图中其它墙体改造需要咨询物业。三、图中绿色部分为阳台，后期可以引导业主进行包封，样式需统一。三、图中绿色部分为阳台，后期可以引导业主进行包封，样式需统一。沟通机制沟通机制18集团物业运营管理部集团物业运营管理部装修预控方案模板装修预控方案模板一、图中黑色墙体为剪力墙不可进行改造；卫生间，厨房四周墙体不可进行改造；外墙墙体不可以改造。一、图中黑色墙体为剪力墙不可进行改造；卫生间，厨房四周墙体不可进行改造；外墙墙体不可

12、以改造。二、图中其它墙体改造需要咨询业主。二、图中其它墙体改造需要咨询业主。三、屋面可供业主使用，不可以进行包封，后期需要加强管控。三、屋面可供业主使用，不可以进行包封，后期需要加强管控。沟通机制沟通机制19集团物业运营管理部集团物业运营管理部装修预控方案模板装修预控方案模板一、图中黑色墙体为剪力墙不可进行改造；卫生间，厨房四周墙体不可以改造；外墙墙体不可以改造。一、图中黑色墙体为剪力墙不可进行改造；卫生间，厨房四周墙体不可以改造；外墙墙体不可以改造。二、图中其它墙体改造需要咨询物业。二、图中其它墙体改造需要咨询物业。三、图中绿色部分为阳台，后期可以引导业主进行包封，样式需统一。三、图中绿色部

13、分为阳台，后期可以引导业主进行包封，样式需统一。沟通机制沟通机制20集团物业运营管理部集团物业运营管理部装修预控方案模板装修预控方案模板一、图中黑色墙体为剪力墙不可进行改造；厨房，卫生间四周墙体不可以进行改造；外墙不可以进行改造一、图中黑色墙体为剪力墙不可进行改造；厨房，卫生间四周墙体不可以进行改造；外墙不可以进行改造。二、图中其它墙体改造需要咨询物业。二、图中其它墙体改造需要咨询物业。三、图中绿色部分为阳台，后期可以引导业主进行包封，样式需统一。三、图中绿色部分为阳台，后期可以引导业主进行包封，样式需统一。沟通机制沟通机制21集团物业运营管理部集团物业运营管理部装修预控方案模板装修预控方案模

14、板一、图中黑色墙体为剪力墙不可进行改造；厨房，卫生间四周墙体不可进行改造；外墙不可以进行改造。一、图中黑色墙体为剪力墙不可进行改造；厨房，卫生间四周墙体不可进行改造；外墙不可以进行改造。二、图中其它墙体改造需要咨询物业。二、图中其它墙体改造需要咨询物业。三、图中屋面可以供业主使用，但不可以进行封包，后期需要加强管控。三、图中屋面可以供业主使用，但不可以进行封包，后期需要加强管控。沟通机制沟通机制22集团物业运营管理部集团物业运营管理部装修预控方案模板装修预控方案模板一、图中黑色墙体为剪力墙不可进行改造；厨房，卫生间四周墙体不可进行改造；外墙不可以进行改造。一、图中黑色墙体为剪力墙不可进行改造；

15、厨房，卫生间四周墙体不可进行改造；外墙不可以进行改造。二、图中其它墙体改造需要咨询物业。二、图中其它墙体改造需要咨询物业。三、图中绿色部分为阳台，后期可以引导业主进行包封，样式需统一。三、图中绿色部分为阳台，后期可以引导业主进行包封，样式需统一。沟通机制沟通机制23集团物业运营管理部集团物业运营管理部装修预控方案模板装修预控方案模板一、图中黑色墙体为剪力墙不可进行改造；厨房，卫生间四周墙体不可进行改造；外墙不可进行改造。一、图中黑色墙体为剪力墙不可进行改造；厨房，卫生间四周墙体不可进行改造；外墙不可进行改造。二、图中其它墙体改造需要咨询业主。二、图中其它墙体改造需要咨询业主。三、图中绿色部分为

16、阳台，后期可以引导业主进行包封，样式需统一。三、图中绿色部分为阳台，后期可以引导业主进行包封，样式需统一。沟通机制沟通机制24集团物业运营管理部集团物业运营管理部装修预控方案模板装修预控方案模板一、图中黑色墙体为剪力墙不可进行改造；厨房，卫生间四周不可进行改造；外墙不可进行改造。一、图中黑色墙体为剪力墙不可进行改造；厨房，卫生间四周不可进行改造；外墙不可进行改造。二、图中其它墙体改造需要咨询业主。二、图中其它墙体改造需要咨询业主。三、图中绿色部分为阳台，后期可以引导业主进行包封，样式需统一。三、图中绿色部分为阳台，后期可以引导业主进行包封，样式需统一。沟通机制沟通机制25集团物业运营管理部集团

17、物业运营管理部装修预控方案模板装修预控方案模板一、图中黑色墙体为剪力墙不可进行改造；卫生间，厨房四周墙体不可进行改造；外墙不可进行改造。一、图中黑色墙体为剪力墙不可进行改造；卫生间，厨房四周墙体不可进行改造；外墙不可进行改造。二、图中其它墙体改造需要咨询物业。二、图中其它墙体改造需要咨询物业。三、图中绿色部分为阳台，后期可以引导业主进行包封，样式需统一。三、图中绿色部分为阳台，后期可以引导业主进行包封，样式需统一。沟通机制沟通机制26集团物业运营管理部集团物业运营管理部装修预控方案模板装修预控方案模板一、图中黑色墙体为剪力墙不可进行改造；卫生间，厨房四周墙体不可进行改造；外墙不可进行改造。一、

18、图中黑色墙体为剪力墙不可进行改造；卫生间，厨房四周墙体不可进行改造；外墙不可进行改造。二、图中其它墙体改造需要咨询物业。二、图中其它墙体改造需要咨询物业。三、图中绿色部分为阳台，后期可以引导业主进行包封，样式需统一。三、图中绿色部分为阳台，后期可以引导业主进行包封，样式需统一。沟通机制沟通机制27集团物业运营管理部集团物业运营管理部装修预控方案模板装修预控方案模板一、图中黑色墙体为剪力墙不可进行改造；卫生间，厨房四周墙体不可进行改造；外墙不可进行改造。一、图中黑色墙体为剪力墙不可进行改造；卫生间，厨房四周墙体不可进行改造；外墙不可进行改造。二、图中其它墙体改造需要咨询物业。二、图中其它墙体改造

19、需要咨询物业。三、图中上人屋面可以供业主使用，但不可以进行包封，后期需要加强管控。三、图中上人屋面可以供业主使用，但不可以进行包封，后期需要加强管控。沟通机制沟通机制28集团物业运营管理部集团物业运营管理部装修预控方案模板装修预控方案模板一、图中黑色墙体为剪力墙不可进行改造；卫生间，厨房四周墙体不可进行改造；外墙不可进行改造。一、图中黑色墙体为剪力墙不可进行改造；卫生间，厨房四周墙体不可进行改造；外墙不可进行改造。二、图中其它墙体改造需要咨询物业。二、图中其它墙体改造需要咨询物业。三、图中绿色部分为阳台，后期可以引导业主进行包封，样式需统一。三、图中绿色部分为阳台，后期可以引导业主进行包封，样

20、式需统一。沟通机制沟通机制29集团物业运营管理部集团物业运营管理部装修预控方案模板装修预控方案模板一、图中黑色墙体为剪力墙不可进行改造；卫生间，厨房四周墙体不可进行改造；外墙不可进行改造一、图中黑色墙体为剪力墙不可进行改造；卫生间，厨房四周墙体不可进行改造；外墙不可进行改造。二、图中其它墙体改造需要咨询物业。二、图中其它墙体改造需要咨询物业。三、图中绿色部分为阳台，后期可以引导业主进行包封，样式需统一。三、图中绿色部分为阳台，后期可以引导业主进行包封，样式需统一。沟通机制沟通机制30集团物业运营管理部集团物业运营管理部装修预控方案模板装修预控方案模板一、图中黑色墙体为剪力墙不可进行改造；卫生间

21、，厨房四周墙体不可进行改造；外墙不可进行改造。一、图中黑色墙体为剪力墙不可进行改造；卫生间，厨房四周墙体不可进行改造；外墙不可进行改造。二、图中其它墙体改造需要咨询物业。二、图中其它墙体改造需要咨询物业。三、图中屋面可以供业主使用，但不可以进行封包，需要后期加强管控。三、图中屋面可以供业主使用，但不可以进行封包，需要后期加强管控。沟通机制沟通机制31集团物业运营管理部集团物业运营管理部装修预控方案模板装修预控方案模板一、图中黑色柱子为框架柱不可进行改造；卫生间，厨房四周墙体不可进行改造；外墙不可进行改造。一、图中黑色柱子为框架柱不可进行改造；卫生间，厨房四周墙体不可进行改造；外墙不可进行改造。

22、二、图中其它墙体进行改造需要咨询物业。二、图中其它墙体进行改造需要咨询物业。海晶A地块10#楼公寓户型沟通机制沟通机制32集团物业运营管理部集团物业运营管理部装修预控方案模板装修预控方案模板 外立面管控原则-所有影响外立面的行为均禁止1、禁止扩建阳台、窗改门、门改窗、外门移位等；2、禁止改变外立面的颜色；3、禁止在外立面的窗、门、阳台栏杆等处安装防护、防盗网。4、禁止在窗户外侧安装晒衣杆等设施。5、禁止随意在外墙开孔搭架摆放空调外机等设施。6、禁止在公共屋面及平台私搭乱建。沟通机制沟通机制33集团物业运营管理部集团物业运营管理部装修预控方案模板装修预控方案模板包封原则：1.跃层屋面及商铺屋顶屋

23、面只能供业主使用，但是不能进行包封或圈占。2.针对户型特点，制作专类装修贴士，装修办理时进行宣导，防止业主私自进行包封。跃层屋面商铺屋面沟通机制沟通机制34集团物业运营管理部集团物业运营管理部装修预控方案模板装修预控方案模板空调机位设置：户位数量缺陷描述及原因分析整改方案3#楼，5#楼共计80户由于空调机位的影响，东南卧的空调管路需要经过两个卫生间，预留洞距离顶板过低，将来卫生间吊顶难以遮住 1.保持原状，引导业主自行装修改造。并加强管控，防止业主私自将室外机设置在卧室南侧，影响外立面。2.装修办理时提供参考方案（卧室墙面预埋冷凝水排水管）沟通机制沟通机制35集团物业运营管理部集团物业运营管理

24、部装修预控方案模板装修预控方案模板南立面平窗示意图包封原则：1、包封外窗型材颜色需与原交付时型材颜色一致；2、包封外窗分格需与图示一致；3、包封外窗开启扇需内开；4、包封后外窗玻璃上严禁采用反光贴膜。1、开启扇下方为固定扇，两个开启扇中间为落地固定扇。沟通机制沟通机制36集团物业运营管理部集团物业运营管理部装修预控方案模板装修预控方案模板1、开启扇下方为固定扇，两个开启扇中间为落地固定扇。侧立面为上下两个固定扇。沟通机制沟通机制37集团物业运营管理部集团物业运营管理部装修预控方案模板装修预控方案模板客厅卧室贯通样阳台分析：目前存在客厅卧室贯通式阳台，存在冷凝水管穿阳台问题，涉及户数311户。空

25、调冷凝管穿阳台外露，容易绊人；应对措施：1：联合美居，在样板间装修时做出相应方案；2：建议业主封包阳台时在此处做个底梁，埋入套管隐藏冷凝管。空调机位卧室阳台沟通机制沟通机制38集团物业运营管理部集团物业运营管理部装修预控方案模板装修预控方案模板店招效果示意图严禁方案实景图应对措施：1：底商店要求业主制作时统一字体，店招尺寸不可超出外立面所规定店招尺寸。2：引导店铺使用统一店招样式。沟通机制沟通机制39集团物业运营管理部集团物业运营管理部装修预控方案模板装修预控方案模板店招空调机位集团物业运营管理部集团物业运营管理部装修预控方案模板装修预控方案模板5.1 装修办理流程5.2 装修巡查管理5.3

26、装修材料/建渣清运动线管理5.4 装修成品保护要求沟通机制沟通机制41集团物业运营管理部集团物业运营管理部装修预控方案模板装修预控方案模板报送装修方案主要包括装修平面图及水电布置图,若是装修公司,则要提供公司营业执照、资质证书等证件，并加盖鲜章。方案及图纸备案客户服务中心将在3个工作日内完成（高层当天即可）图纸及方案备案。办理进场手续由业主（或书面委托人）及装修负责人到客户服务中心办理并交纳相关费用；装修负责人需要携带身份证原件，工人办证需要业主或装修负责人办理或通知办理。户内设施确认请业主在装修进场前对户内设施设备相关功能进行确认。户内存在采暖与消防设备的，管理处将对相应设备进行现场测试检测

27、，并与业主确认。装修巡查客户服务中心各部门工作人员对装修现场进行例行巡查，对违章行为予以纠正和制止。装修完工备案客户服务中心将对房屋外观、结构、各功能系统进行现场查看确认，结果经业主签字确认。入住预约天然气公司开通天然气，管理处安排相关人员对业主进行户内相关设施设备的操作使用进行培训。沟通机制沟通机制42集团物业运营管理部集团物业运营管理部装修预控方案模板装修预控方案模板1、装修巡查员对装修房现场进行巡查，巡查内容包括但不限于装修安全、装修违章、装修噪音管控、装修建渣清运、商业外立面及店招品质等。需保证2天1次巡查频次。2、若发现有违章征兆的，项目应增加巡查频次。3、装修巡查员对装修房的检查情

28、况均需填写相应的装修巡查记录表。沟通机制沟通机制43集团物业运营管理部集团物业运营管理部装修预控方案模板装修预控方案模板装修材料动线管理2号线建渣清运管理：物业设置统一垃圾清运点，位于园区北侧，建筑垃圾统一袋装出户，经地下车库运至垃圾清运点。应对措施：1、对地下台阶处做一系列整改，以平台形式改造，避免推动困难。2、增加平板车、小推车等帮扶工具。3、增加车库巡逻岗，联动中控室。发现并制止乱堆现象。4、交房前排查灰空间情况，进行整改或锁闭。5、装修期设立*小帮手，随时搭手帮忙。6、园区北侧车行口在集中装修期加设专岗管理沟通机制沟通机制44集团物业运营管理部集团物业运营管理部装修预控方案模板装修预控

29、方案模板公区图一图二图三图四图五物业与地产达成一致成品保护标准集团物业运营管理部集团物业运营管理部装修预控方案模板装修预控方案模板6.1 违章管控动作6.2 违章管理流程6.3 违章管理沟通处理技巧46集团物业运营管理部集团物业运营管理部装修预控方案模板装修预控方案模板为避免违章事件的发生，对6月份接管的A地块进行以下违章风险预控：p将经地产、物业一致确认的装修效果图，在交付现场向业主公示并随交付资料提前发放至业主手中；p严格办理装修手续流程，增加装修图纸审核专人，留存备案并存放门岗，减轻核实压力；p门岗张贴违章材料、车辆、工具，从入口处杜绝违章源头的出现；p集中交付后，阶段性成立装修管控小组

30、，倾斜资源保证不再发生类似违章事件。p一旦发现业主的违章倾向不可控制，立即向公司及城管部门报备。47集团物业运营管理部集团物业运营管理部装修预控方案模板装修预控方案模板违章装修管理：项目接管前应完成装修预控方案的编制，需随同物业服务方案提交集团审批，并根据预控方案实施违章装修管理。交房后，应根据项目实际装修管控情况及客户需求对装修预控方案进行合理修订和实时培训员工。以违章整改通知书的形式通知业主及施工单位。并将违章整改通知书存根与该户的装修检查记录表一并保存。且违章装修需按报事管理程序要求进入物管系统进行跟踪处理。如业主拒签，则贴在入户门上，拍照（用当天报纸显示日期）留证；或以录音电话方式告知

31、业主违规信息以采集证据。根据各地政府职能部门对违章装修的管理要求对违章情况进行上报备案，寻求政府支持。各项目指定专人填写违章情况汇总表，存放在服务器共享中，每年打印纸质文档交客户中心文员存档。48集团物业运营管理部集团物业运营管理部装修预控方案模板装修预控方案模板内部宣传：将装修注意事项，违章危害，违章处理等内容制作成桁架，在园区门岗入口处进行显性化宣传，简单明了告知业主装修要求。外部联动：与街道及执法大队进行联动，对园区违章事项进行每周定期反馈，对重大明令禁止的行为进行及时反馈。及时有效解决违章搭建事宜。49部门 文件名集团物业运营管理部集团物业运营管理部装修预控方案模板装修预控方案模板集团物业运营管理部集团物业运营管理部装修预控方案模板装修预控方案模板 感谢聆听Thanks