物业管理02物业管理的理论基础课件.ppt
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- 物业管理 02 理论基础 课件
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1、2022-8-14物业管理02物业管理的理论基础物业管理物业管理02物业管理的物业管理的理论基础理论基础物业管理02物业管理的理论基础目 录物业管理02物业管理的理论基础一、建筑物区分所有权理论一、建筑物区分所有权理论物业管理02物业管理的理论基础(一)建筑物区分所有权概念的来源(一)建筑物区分所有权概念的来源建筑物区分所有权建筑物区分所有权是一个法学概念,以区分所有是一个法学概念,以区分所有建筑物的权利来源、权利构成、行权规则和侵权处置为建筑物的权利来源、权利构成、行权规则和侵权处置为研究内容,是现代不动产物权理论的重要组成部分。研究内容,是现代不动产物权理论的重要组成部分。专有所有权专有所
2、有权+共有部分共有权共有部分共有权 +成员权成员权专有所有权专有所有权专有部分所有权专有部分所有权+共有部分所有共有部分所有权权物业管理02物业管理的理论基础(二)专有部分所有权(二)专有部分所有权1专有部分的界定专有部分的界定2权利和义务权利和义务 专有部分所有权专有部分所有权指的是业主对专有部分的享有占有、指的是业主对专有部分的享有占有、使用、受益和处分的权利。使用、受益和处分的权利。专有部分的存在是建筑物区分所有权成立的基础。专有部分的存在是建筑物区分所有权成立的基础。物业管理02物业管理的理论基础1专有部分的界定专有部分的界定物业管理02物业管理的理论基础 对该部分享有占有、使用、收益
3、和对该部分享有占有、使用、收益和处分的排他性支配权,在性质上与一般所处分的排他性支配权,在性质上与一般所有权并无不同。有权并无不同。2权利和义务权利和义务 所有权人就专有部分的使用、收益、所有权人就专有部分的使用、收益、处分不得违反各区分所有权人的共同利益。处分不得违反各区分所有权人的共同利益。物业管理02物业管理的理论基础(三)共有部分共有权(三)共有部分共有权1共有部分的界定共有部分的界定2权利和义务权利和义务 共有部分共有权共有部分共有权指建筑物区分所有权人依照法律或指建筑物区分所有权人依照法律或管理规约的规定,对区分所有建筑物的共有部分所享有的管理规约的规定,对区分所有建筑物的共有部分
4、所享有的占有、使用和收益的权利。占有、使用和收益的权利。物业管理02物业管理的理论基础共有共有部分部分 部分业主共有部分业主共有 全体业主共有全体业主共有1共有部分的界定共有部分的界定共有部分的性质:共有部分的性质:从属性、不可分割性从属性、不可分割性物业管理02物业管理的理论基础 对共有部分具有使用权;对共有部分具有使用权;对共有部分具有收益权。对共有部分具有收益权。2权利和义务权利和义务 依共有部分的本来用途使用共有部分;依共有部分的本来用途使用共有部分;分担共同费用和负担。分担共同费用和负担。物业管理02物业管理的理论基础(四)共同管理权(四)共同管理权1共同管理权的产生共同管理权的产生
5、2共同管理权的特征共同管理权的特征 共同管理权:共同管理权:业主对建筑物内的住宅、经营性用房业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。共有和共同管理的权利。3权利和义务权利和义务物业管理02物业管理的理论基础 作为建筑物管理团体之一成员而享作为建筑物管理团体之一成员而享有的权利和承担的义务;有的权利和承担的义务;是建筑物区分所有权的内部权利。是建筑物区分所有权的内部权利。1共同管理权的产生共同管理权的产生“建筑物构造、权利归属和行使上的不可分离关系建筑物构造、权利归属和行使上的不可分
6、离关系”物业管理02物业管理的理论基础2共同管理权的特征共同管理权的特征物业管理02物业管理的理论基础 表决权表决权 管理规约制定权管理规约制定权 选举及接触管理者的权利选举及接触管理者的权利 请求权请求权 监督权和知情权监督权和知情权3权利和义务权利和义务 执行业主大会和业主委员会所做出执行业主大会和业主委员会所做出的决议,遵守管理规约;的决议,遵守管理规约;接受管理者管理;接受管理者管理;支付共同管理费用。支付共同管理费用。物业管理02物业管理的理论基础二、委托代理理论二、委托代理理论物业管理02物业管理的理论基础(一)委托代理理论概述(一)委托代理理论概述1委托代理关系与委托代理问题委托
7、代理关系与委托代理问题2委托代理问题的典型表现委托代理问题的典型表现3委托代理问题的解决委托代理问题的解决物业管理02物业管理的理论基础1委托代理关系与委托代理问题委托代理关系与委托代理问题 是指一个或多个行为主体根据一种明示或隐含的契是指一个或多个行为主体根据一种明示或隐含的契约,指定、雇佣另一些行为主体为其服务,同时授予后者约,指定、雇佣另一些行为主体为其服务,同时授予后者一定决策权利,并根据后者提供的服务数量和质量对其支一定决策权利,并根据后者提供的服务数量和质量对其支付相应报酬。授权者就是委托人,被授权者就是代理人。付相应报酬。授权者就是委托人,被授权者就是代理人。(William M
8、eckling 是指由于代理人目标函数与委托人目标函数不一致,是指由于代理人目标函数与委托人目标函数不一致,加上存在不确定性和信息不对称,代理人有可能偏离委托加上存在不确定性和信息不对称,代理人有可能偏离委托人的目标函数而委托人难以观察并监督从而出现的代理人人的目标函数而委托人难以观察并监督从而出现的代理人损害委托人利益的现实。损害委托人利益的现实。物业管理02物业管理的理论基础2委托代理问题的典型表现委托代理问题的典型表现 是指在买卖双方信息不对是指在买卖双方信息不对称的情况下,高质量商品被低质称的情况下,高质量商品被低质量商品逐出市场的状况。量商品逐出市场的状况。指交易合约中的某一方指交易
9、合约中的某一方在合约达成以后,具有损人利在合约达成以后,具有损人利己的激励,或做出损人利己的己的激励,或做出损人利己的行为。行为。物业管理02物业管理的理论基础内部内部激励激励约束约束机制机制固定租金固定租金目标产量承包目标产量承包分成制分成制3委托代理问题的解决委托代理问题的解决 外部外部激励激励约束约束机制机制资本市场和产品市场的激励约束资本市场和产品市场的激励约束职业经理人市场的激励约束职业经理人市场的激励约束外部董事的监督外部董事的监督物业管理02物业管理的理论基础(二)物业管理中的委托代理关系(二)物业管理中的委托代理关系物业管理02物业管理的理论基础(三)物业管理中的委托代理关系(
10、三)物业管理中的委托代理关系业主自行管理业主自行管理(灵活性、分散)(灵活性、分散)业主大会与业主委员会业主大会与业主委员会(第一层)(第一层)业主大会与物业服务企业业主大会与物业服务企业(第二层)(第二层)物业管理02物业管理的理论基础(四)物业管理中委托代理问题的解决(四)物业管理中委托代理问题的解决 对物业管理进行标准化来消除信息不对称问题对物业管理进行标准化来消除信息不对称问题 充分发挥内部激励约束机制的作用:充分发挥内部激励约束机制的作用:设计合理的补偿机制;设计合理的补偿机制;建立科学的业主委员会监督机制。建立科学的业主委员会监督机制。充分发挥外部激励约束机制的作用:充分发挥外部激
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