物业知识(住宅小区、写字楼、商业场所)课件.ppt

1、 住宅小区、写字楼、住宅小区、写字楼、商业场所的物业管理知识商业场所的物业管理知识学学 习习 重重 点点住宅小区的含义、构成与特点；住宅小区物业管理的内容与特点；住宅小区物业管理的目标与要求；写字楼的含义、类型与特点；写字楼物业管理的内容与特点；写字楼物业管理的目标与要求；商业场所的类型与特点；商业场所物业管理的内容与特点商业场所的租赁管理一、住宅小区的含义、构成与特点P40 1、住宅小区的含义指城市道路或自然分界线所围合，与居住规模（1-1.5万人、万人、0.3-0.5万户）万户）相对应，配套建设有较完善的，能满足居民物质文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。延展分析：城市居住区的居住

2、规模：从广义上说有用地规模、建筑规模、居住人口规模，通常以居住人口规模作为主要标志，由于居住人口规模有居住户数规模和居住人数规模，而其通常又以居住人数规模来表述居住人口规模，故一般就以居住人数规模来描述居住规模。居住区按居住区、居住小区、居住组团三级划分。（1）、居住区：指城市主干道或自然分界线所围合，与居住规模（3-5万人、万人、1-1.6万户）万户）相对应，配套建设有较完善的，能满足居民物质文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。（2）、居住小区：指城市道路或自然分界线所围合，与居住规模（1-1.5万人、万人、0.3-0.5万户）万户）相对应，配套建设有较完善的，能满足居民物质文化生活

3、所需的公共服务设施的居住生活聚居地。（3）、居住组团：指被小区道路分割，与居住规模（0.1-0.3万人、万人、300-1000户）户）相对应，配套建设有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。由若干栋住宅组成，通常为居住区的基本单位。（珠海是典型组团城市）2、住宅小区的构成P41 （1）、居住设施 A、房屋及产权；B、建筑附属设备与配套设施。延展分析：住宅小区配套设施设备的分类：建筑给水、排水设备；建筑电气工程设备（包括供电设备、电梯设备、通讯设备、闭路电视设备等）；建筑供暖和工、供热设备；安保设备（包含安全管制、防盗治安、监视设备、消防设施设备等）；其他设施（包括道路交通设备、停车厂场/

4、库、装饰美化设备、卫生服务和娱乐设施等）。（2）、居住环境 A、自然环境；B、人文环境。3、住宅小区的特点P42 （1）、居住功能单一，相对封闭独立；（2）、人口密度高，人口结构复杂；（3）、房屋产权多元化，共用设施社会化；（4）、统一规划建设，配套设施齐全。二、住宅小区物业管理的内容与特点P43 1、住宅小区物业管理的内容（1）、居住设施的维修养护管理；（重点在共有、共用部分。如房屋及配套设备设施的档案管理，房屋及设备设施使用、运行状态的监控、维修养护管理，房屋及设备设施安全状态、更换、使用年限的管理，业主或使用人房屋装修管理等）。（2）、居住环境的管理；（卫生保洁、环境绿化美化、安全保卫、

5、消防管理、停车及道路管理、灾害预防、社区文化建设等）。（3）、便民综合经营服务。（如开设商店、菜场、快餐店、美容厅/院、服装加工场/店、洗衣店、家政服务、家电维修等的。）提问：居住环境的管理案例某小区有一片敞开式绿地，茵茵青翠，每到傍晚时分，住户和游客都爱到草地上小憩、嬉戏，由此导致绿地植被破坏，黄土裸露，管理处不得不反复补种和养护，但效果一直不理想，作为小区的管理人员，你将如何解决这个问题？答：1、宣传教育，制作文明劝导标牌，让人们产生心灵震动；2、强化管理，及时劝阻不文明行为；3、合理疏导，营造客观情景，增铺平顺的人行通道，疏导人流；4、调整作业时间，适度制造局部障碍，把绿地喷灌时间安排在

6、傍晚左右，阻止人流从绿地穿行、坐卧。2、住宅小区物业管理的特点 （1）、管理具有社会性；（2）、管理具有统一性；（3）、管理强调服务。三、住宅小区物业管理的目标与要求P46-55 1、目标：（1）、赢得社会效益；（2）、赢得经济效益；（3）、赢得环境效益。2、要求：（1）、建设部制定的全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则（2）、中国物业协会制定的普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）由高到低分为三个等级：一级、二级、三级；六大项内容组成：基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理。（3）、其他服务质量要求：物业管理条例；业主大会规程；城市新建住宅小区

7、管理办法；前期物业管理招标投标管理暂行办法；物业服务收费管理办法；房屋修缮范围和标准；房屋修缮工程质量检验评定标准等。写字楼管理知识写字楼管理知识 一、写字楼的含义、类型与特点P56-581、写字楼的含义 是指提供各种政府机构的行政管理人员和企事业单位的职员办理行政事务和从事商业经营活动的大厦。2、写字楼的类型（1）、按建筑面积划分：小型写字楼，建筑面积在1万平米以下；中型写字楼，建筑面积在1-3万平米以下；大型写字楼，建筑面积在3万平米以上。（2）、按使用功能划分：单纯型写字楼，只有办公一种功能；商住型写字楼，具有办公和居住两种功能；综合型性写字楼，以办公为主，兼具其他多种功能，如公寓、商场

8、、展厅、餐厅和运动娱乐等多种用房的综合性楼宇。（3）、按现代化程度划分：非智能型写字楼；智能型写字楼。（4）、按综合条件划分：甲级写字楼；乙级写字楼；丙级写字楼。共三个等级3、写字楼的特点（1）、单体建筑规模大，机构和人员集中；（2）、使用时间集中，人员流动性大；（3）、外观装饰标准高，内部空间分割灵活；（4）、设备系统先进，智能化水平高；（5）、功能齐全，设施配套；（6）、地理位置优越，交通条件良好。联系分析：写字楼设备的8大系统：电气设备系统；通信系统；空调系统；供暖系统；运载系统；给排水系统；消防系统；监控系统。智能化5大要素：楼宇自动化系统（BAS）；保安自动化系统（SAS）；消防自动

9、化系统（FAS）；通信自动化系统（CAS）；办公自动化系统（OAS）。二、写字楼物业管理的内容与特点P66-70 1、写字楼物业管理的内容：（1）、使用前的准备工作；（2）、租售营销服务；（3）、商务服务；（4）、写字楼的前台服务；（5）、房屋建筑及附属设备设施的维护养护和管理；（6）、环境保洁与绿化美化服务；（7）、安全管理服务。2、写字楼物业管理的特点：（1）、保证设备完好，运行正常；（2）、提供安全保障，长抓不屑；（3）、要求环境整洁，舒适幽雅；（4）、质量要求高，科技含量大。三、写字楼物业管理的方式与目标P59-601、写字楼物业管理的方式：（1）、委托服务型物业管理；（2）、自主经营

10、型物业管理。2、写字楼物业管理的目标：（1）、为业主及客户提供一个安全、舒适、快捷的工作环境；（2）、确保写字楼功能的正常发挥；（3）、使物业保值增值；（4）、应于写字楼物业管理的全国物业管理示范大厦标准及评分细则。四、写字楼的租赁管理P71-75 1、租赁合同的签订 2、租赁合同的执行：指客户迁入写字楼、客户使用写字楼和客户迁出写字楼的整个过程。包含客户迁入程序、客户签出程序。（1）、客户迁入程序P71 （2）、客户签出程序P72 3、承租户的选择 （1）、承租户经营业务的类型及声誉；（2）、承租户的财务状况；（3）、所需物业面积大小；（4）、需要提供的物业管理服务。4、租金的确定。物业租金

11、是物业租赁的价格，是分期卖出物业使用价值的货币表现，是物业商品的一种特殊的价格形式。（1）、写字楼租金构成：A、商品租金是由商品的等价交换关系所确定的租金，包含折旧费、维修费、管理费、地租、利息、税金、保险费和利润。B、成本租金是房屋租赁交换时要维持再生产所确定的最低租金标准，是房屋租赁经营盈利和亏损的临界点，包含折旧费、维修费、管理费、地租、利息。C、基础租金是指承租人租用每平米可出租面积需按月或年支付的最低金额。D、市场租金是在商品租金的基础上，反映物业供求关系而出现的一种租金。（2）、写字楼租金的确定方法A、在制定基础租金的基础上，根据写字楼的各方面资源作为定价的调剂因素，来确定不同区域

12、的具体租金价位；B、根据市场供求情况、竞争状况来决定那些经营费用可计入租金，那些可单独收取，通过调整经营费用达到基础租金的额度，实现市场租金与基础租金的水平趋近。毛租约：指承租户向业主支付固定的租金，而业主则要支付物业经营过程中所有的费用的租约。净（纯）租约：指承租户向业主除支付租金外，还要承担其他的费用的租约。商业场所物业管理知识一、商业场所的含义、类型与特点P76-781、商业场所的含义P76是为适应商品经济发展而兴建起来的一种新型商业化物业；是一种出租房产（摊位）供各类商人零售商品或提供服务获得营业收入的物业。2、商业场所的类型（1）、从建筑结构上分：A、敞开型；B、封闭型。（2）、从建

13、筑功能上分：A、综合性商业购物中心；B、商住混合型。（3）、从建筑规模上分：A、市级购物中心，建筑规模一般在3万平米以上，辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上；B、地区购物商场，建筑规模一般在1万-3万平米之间，商业服务区域以城市的某一部分为主，服务人口在10万-30万人，年营业额在1亿-5亿元之间；C、居住区商城，建筑规模一般在3千到1万平米之间，商业服务区域以城市的某一居住小区为主，服务人口在1万-5万人，年营业额在3千万到1亿元之间。3、商业场所的特点：（1）、规模功能合理化要求较高；（2）、规划布局要求特殊；（3）、建筑结构新颖独特；（4）、设备全、商品

14、多、客流量大。根据公安部和建设部联合颁布的停车场规划设计规则（试行）规定，我国一般商业场所停车位建设的建议标准为每1000平米营业面积，设置3个停车位。二、商业场所物业管理的内容与特点P78-801、商业场所物业管理的内容P79（1）、安全保卫管理；（2）、消防管理；（3）、车辆管理；（4）、环境保洁与绿化管理；（5）、房屋及附属设施设备管理；（6）、建立公共商业场所识别体系。2、商业场所物业管理的特点P81（1）、需要确保商业场所的安全性；（2）、需要确保设备设施的可靠性；（3）、需要确保顾客消费的便利性；（4）、需要确保环境的整洁性。三、商业场所的租赁管理P821、租赁合同的签订租赁契约，

15、是指物业的出租方将物业的使用权交于承租方，承租方按双方约定的期限和数额向出租方缴纳租金，明确双方的权利与义务，并在合同终止或合同期限届满时将承租的物业完整的退还给出租者。（1）、租赁合同的内容：P82（2）、租赁合同的签订。2、承租客的选配P84（1）、承租客商的类型A、零售商店的经营品种范围；B、零售商店的不同形式；C、不同层次的商店；D、不同的商业机构；E、承租客商在商业场所的不同作用。按承租期限分为：基本承租户：租期一般在20年以上；主要承租户：租期一般在10年以上；一般承租户：租期一般在10年以下（2）、承租客商的选配A、承租户的声誉；B、承住户的财务状况；C、承租客的组合与位置分配；

16、D、承租户需要的服务；（3）、承租客商的协会组织公共商业场所承租商人协会的工作，主要为以下几方面：A、开展公共商业区整体性的促销活动；举办节假日的销价展销会；组织顾客联谊活动；以公共商业楼宇的名义为社会公利益事业来探讨；B、协调公共商业区各承租户的关系；C、搞一些承租商之间的互助工作；D、协调承租客商与公共商业场所管理者之间的关系。3、租金的确定（1）、零售商业物业租金的构成 A、基础租金，又称最低租金，是指承租人租用每平米可出租面积按月或按年支付的最低金额。B、百分比租金 C、代收代缴费用（2）、租金的合理确定 商业物业租约分为：毛租约、纯租约、百分比租约三种。一、填空题 1、居住区指城市主

17、干道或自然分界线所围合，与居住规模（3-5万人、万人、1-1.6万户）万户）相对应，配套建设有较完善的，能满足居民物质文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。2、居住小区：指城市道路或自然分界线所围合，与居住规模（1-1.5万人、万人、0.3-0.5万户）万户）相对应，配套建设有较完善的，能满足居民物质文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。3、居住组团：指被小区道路分割，与居住规模（0.1-0.3万人、万人、300-1000户）户）相对应，配套建设有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。由若干栋住宅组成，通常为居住区的基本单位。4、住宅小区物业管理的特点：管理具有社会性，管理具

18、有统一性，管理强调服务。5、写字楼是指提供各种政府机构的行政管理人员和企事业单位的职员办理行政事务和从事商业经营活动的大厦。6、智能化建筑的5大要素是：楼宇自动化系统、保安自动化系统、消防自动化系统、通信自动化系统、办公自动化系统。二、选择题 1、住宅小区物业管理的内容有（A、B、C）。A、居住设施的维修养护管理；B、居住环境的管理；C、便民综合经营服务。2、住宅小区的特点有（A、B、C）。A、居住功能单一，相对封闭独立；B、人口密度高，人口结构复杂；C、房屋产权多元化，共用设施社会化；D、可以无统一的规划建设和配套设施。3、住宅小区物业管理的目标有（A、C）。A、赢得社会效益；B、可以不考虑

19、经济效益；C、赢得环境效益。4、下列属于建筑智能化管理系统的是（A、B、C、D、E）。A、楼宇自动化系统（BAS）；B、保安自动化系统（SAS）；C、消防自动化系统（FAS）；D、通信自动化系统（CAS）；E、办公自动化系统（OAS）；F、管理信息系统（MIS）。5、写字楼物业保值增值的关键是（D）。A、所处区位好，规模大；B、功能齐全、配套设施完善；C、由专业物业管理企业管理；D、保持产权的完整性。6、普通租售型商务写字楼的标准层有效使用率，即专用部分面积/标准层面积一般为（C）。A、50%-60%；B、60%-70%；C、70%-80%；D、80%-90%。7、普通租售型商务写字楼的整体有

20、效使用率，即专用部分面积/标准层面积一般为（B）。A、50%-60%；B、60%-70%；C、70%-80%；D、80%-90%。8、物业管理师通常要努力进行市场宣传以使物业达到一个较为理想的租金水平，一般很少选择（B）作为物业宣传的主题。A、优越的位置；B、租金低廉；C、周围景观；D、交通便利。9、在写字楼内可以充分利用下列哪一种空间来扩大收益（D）。A、公共空间；B、物业管理服务空间；C、设备空间；D、出租单元空间。10、在测量写字楼面积时有三个概念非常重要，下列描述正确的是（D）。A、出租单元内建筑面积=建筑面积-分摊公用建筑面积；B、出租单元内建筑面积=建筑面积+分摊公用建筑面积；C、

21、可出租面积=出租单元内建筑面积-分摊公用建筑面积；D、可出租面积=出租单元内建筑面积+分摊公用建筑面积。11、一个20万平米的写字楼，平均租金为3.5元/。出租率为97%。在进行市场调研后，管理者认为若平均租金提高0.3元，则出租率下降2个百分点；若平均租金提高0.5元，则出租率下降7个百分点；相反，平均租金下降0.3元，出租率将达到100%。请问该写字楼的理想租金是（C）。A、3.2元；B、3.5元；C、3.8元；D、4.0元。列表分析：实际出租面积20万19.4万19万18万出租比率100%97%95%90%出租单价3.2元/3.5元/3.8元/4元/租金总额64万元67.9万元72.2万

22、元72万元12、下列对于写字楼租金的说法正确的是（A、D、E）。A、写字楼的租金水平主要取决于当地房地产市场的状况（即市场供求关系和在房地产周期中处于过量建设、调整、稳定、发展中的哪一个阶段）；B、在确定租金时，一般应首先确定一个基础租金，基础租金总是低于市场租金的水平；C、根据租金包含的内容不同，如果代收代缴的费用越多，基础租金就越高；D、一般情况下，一栋写字楼中楼层高、视野或景观好的出租单元租金也较高；E、物业管理师在确定各写字楼出租单元的租金时，常用位置较好的出租单元超额租金收入来平衡位置不好的出租单元的租金收入。13、下列哪项是市级购物中心的典型特征（）。A、建筑规模一般在1万3万平米

23、之间；B、服务人口在1万5万人之间；C、年营业额在1亿5亿人民币之间；D、通常由一家或数家大型百货公司为主要租户。14、下列对零售商业物业所收取的基础租金的说法不正确的是（）。A、基础租金是业主所收取的最低租金；B、基础租金与租户的经营业绩无关；C、基础租金因租户经营的商品种类和经营方式的不同而不同；D、基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的。15、零售商业物业所收取的百分比租金是以租户的（）为计算基础。A、营业额；B、利润额；C、所得税；D、成本开支。16、下列对于百分比租金说法正确的有（）。A、一般只对超出某一营业额以外的部分收取百分比租金；B、该部分租金

24、在每个月之间有较大的波动；C、一宗零售商业物业内的百分比标准是一样的；D、实行百分比租金可以充分调动出租人和承租人的积极性；E、当收取百分比租金时，业主分享了在零售商业物业内作为租户的零售商的部分经营成果，所以实行百分比租金是不合理的。简答题：一、请列支零售商业物业中日常管理费用的组成部分及其所占百分比。答：一般包含以下几个部分：1、公共能耗费，约占总费用的40%；2、设施维护费，占3-5%；3、工资及福利，占3035%；4、绿化及清洁费，占23%；5、安保费，占35%；6、办公费，占3%；7、保险费，占1%；8、不可预见费，占2%；9、管理酬金，占812%；10、税金，占5.5%。二、某租户签了一份租约，规定基础租金为10万元/月，其百分比租金确定的百分比为5%，现已知本年度的一、二、三月的总销售收入分别为180万元、220万元、240万元。如果按租金计算，请计算该租户在前三个月应缴纳的租金是多少？答：1、确定基础租金的营业额 10万元/5%=200万元；2、计算二月百分比租金 （220-200）*5%=1万元；3、计算二月百分比租金 （240-200）*5%=2万元；由于一月营业额不足200万元，故只收基本租金10万元，所以一、二、三月该租户共需缴纳33万元租金。