登封城市调研报告课件.ppt
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- 登封 城市 调研 报告 课件
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1、登封市综合环境研究报告登封市综合环境研究报告Part01Part02Part03Contents目录P01城市综合分析房地产市场P02城市小结P03城市认知城市人口城市经济城市产业整体市场板块市场客户分析项目个案城市进入综合评价城市综合分析城市基本数据分类2016年度数据全市GDP(亿元)566.8全市面积(平方公里)1220全市人口:常住/户籍(万人)69.43/(2015数据)全市人均GDP(万元/人)7.52(2015数据)全市人均可支配收入(元/人)75219(2015数据)全市固定资产投资总额(亿元)/占GDP比例/增速468.35/83%/15.7%全市房地产投资总额(亿元)/占固
2、定资产比例/增速(2015)8.8363/2.1%/2.3%全市三产比例2.7%/61.1%/36.2%行政区划(包含多少区/县级市/县)3个街道、8个镇、4个乡、1个工业区和1个矿区:嵩阳街道、少林街道、中岳街道、大金店镇、颍阳镇、卢店镇、告成镇、阳城区镇(阳城工业区)、大冶镇、宣化镇、徐庄镇、东华镇、白坪乡、君召乡、石道乡、唐庄乡,以及送表矿区核心区市政府驻嵩阳街道城市综合分析城市概况郑州都市区总规划(2012-2030年)空间布局结构图登封市毗邻新密、巩义、与洛阳相连,定位为世界文化旅游名城、都市区文旅主体功能区p登封市历史悠久,旅游资源得天独厚,境内有众多历史文化古迹。“天下第一名刹”
3、少林寺,道教洞天中岳庙,儒学圣地嵩阳书院驰名天下。还有中国现存最早的天文台登封观星台,中国现存最古老的佛教砖塔嵩岳寺塔,中国现存规模最大、数量最多的古塔建筑群少林寺塔林等。城市综合分析文旅资源丰富少林寺中岳嵩山禅宗少林音乐大典中岳庙嵩阳书院嵩岳寺塔登封文旅资源丰富,以“建设现代文化旅游名城”为战略,第三产业占比逐年增加城市综合分析城市人口近三年登封人口变化2015年郑州各县区人口占比数据来源:郑州市统计局、郑州统计年鉴登封市人口占郑州全市的7.26%,增幅缓慢,城镇化水平仍低,有较大发展空间城市综合分析城市经济登封市GDP总值及增速变动情况GDP2016年比去年%中牟县2887298 10.1
4、 巩义市6821585 8.7 荥阳市6382249 8.5 新密市6967399 8.1 新郑市6511308 9.0 登封市5668052 8.1 2016年郑州各县市GDP及增速对比受全国经济下滑影响,登封经济增速同步放缓,在郑州县市排名中,经济总量及增速靠后登封市固定资产投资及增速登封市社会消费品零售总额及增速支撑登封经济发展的主要引擎仍为投资,占GDP的8成,消费增速较快,但规模弱于投资城市综合分析投资消费登封市产业结构变动城市综合分析产业结构登封市规模以上工业增加值变动登封市规模以上工业增加值行业占比登封目前主导产业仍以矿产资源为基础的工业为主,产业结构不断优化,近两年第三产业占比
5、快速增加p煤、电、铝、非金属矿物制品等四大支柱产业占规模以上工业增加值的比例由2005年的93%下降到2010年的84%,再下降至2015年的77%;城市综合分析产业结构登封市目前产业转型中,去产能大背景下,煤企向新材料高新技术、健康和文化旅游产业转型近5年来,登封43家煤企全部转型,累积投入资金超过120亿元,54个新转型项目涉及现代种植养殖业、文化旅游、教育、医疗、装备制造及新材料等10多个行业。5年间,登封市新兴主导产业占GDP比重由2011年的24.1上升到现在的38.4。磴槽集团与建业集团共同投资50亿元建设“世界功夫中心”阳城煤矿投资12亿元建设郑州市第十六人民医院锦鹏集团投资3.
6、5亿元建设锦鹏酒店登封引导煤炭企业转向文化旅游健康产业项目21个华润电力登封电厂集团恒美铝业登电集团磴槽集团阳城集团锦鹏集团嵩基集团以矿产相关资源为主重点企业:登封曾是典型的矿产资源型城市,矿藏资源丰富,形成了以煤电铝、水泥、耐火材料等为支柱的工业体系,“十一五”期间,以煤炭、煤电铝为主的资源型、高耗能、高污染产业工业占比高达87.6%,全市税收50.6%来自煤炭行业。随着煤炭市场急转直下,煤企纷纷向新材料高新技术、健康和文化旅游产业转型。城市综合分析文旅产业p根据登封世界历史文化旅游名城战略规划(20152030年)和登封世界历史文化旅游名城战略规划研究(20152030年)要求,到2030
7、年,登封全面建成世界历史文化名城,形成有国际影响力的文化、旅游、论坛城市品牌。p产业发展:20152020年,服务业占地区生产总值的比重45%以上,文化旅游业增加值占服务业增加值的比重15%以上。到2030年,第三产业增加值占全市生产总值的比重达到60%以上,其中文化旅游业增加值比重25%。p国际旅游:到2020年,城市文化旅游形象初步确立,旅游国际化水平全面提升。境内外游客接待量1400万人次。到2030年,实现品牌形象、旅游产品、市场营销、服务标准的国际化,入境游客达到100万人次。p2014年5月河南省下发支持登封市建设华夏历史文明传承创新示范工程的指导意见,将恢复登封明清古城风貌,重塑
8、当地居民院落与历史街巷风貌等。登封现有与文化旅游关联度不强的产业,要逐步向矿区和老工业区迁移集聚,把环山缓冲带、历史轴线、进入登封的主要通道等作为建筑高度控制的重点,严格控制新建建筑开发强度和建筑高度。登封市接待游客量及旅游收入登封规划2030年全面建成世界历史文化名城,未来文旅及相关服务业占比将逐渐抬高登封农村居民收入远高于河南省人均水平,乡镇居民购买力较高城市综合分析居民收入登封市农村居民人均纯收入及其增长速度登封市城镇居民人均可支配收入及其增长速度p2015年河南省农村居民人均可支配收入10853元,增长8.9%,实际增长7.6%;城镇居民人均可支配收入25576元,增长8.0%,实际增
9、长6.7%。城市综合分析城市规划p 所谓“一城”,即登封城。“三区”,即中心城区、登封新区、旅游新城。“四组团”,即围绕发展文化旅游产业,各乡镇做出适应性调整,打造特色乡镇。p“中心城区”将以“天地之中”理念统领城市建设和旧城改造,着力实施投资150亿元的老城区历史风貌保护与修复工程。p“登封新区”将建成为集休闲、居住、商贸等功能于一体的现代化城市新区。该区位于老城区东,建成区面积达3.5平方公里,人口3.1万,规划面积30平方公里,规划人口22万人,要着力打造产业集聚区、商住区、中岳文化苑三大板块。p“旅游新城”将建成为中原经济区的“休闲度假中心”和“全省文化旅游核心区集散中心”。该区位于登
10、封老城区西,规划面积18平方公里,规划人口10万人。p“四组团”:建设卢店唐庄组团,将其打造成物流和商贸型城市组团;建设大冶组团,将其打造成登封市的工业重镇;建设告成阳城组团,将其打造成“天中名镇”;建设大金店东华组团,将其打造成民俗文化休闲和循环经济示范镇。登封规划为“一城三区四组团”,定位城市发展居住向东,文旅向西城市综合分析城市交通对外交通便捷,禹登铁路与京广、陇海、焦枝铁路干线相接,323省道和郑少洛高速横贯东西,207国道、237省道和禹登高速公路纵横南北,与郑州、洛阳、许昌联系便利,未来规划有郑登洛城轨城市综合分析城市配套登封市政府登封汽车客车总站登封汽车站大润发万佳时代广场中天广
11、场(丹尼斯,尚未营业)嵩山广场曼哈顿汇金广场登封文化城登封国际商贸城河南特色城东商铺街滨河路小学崇高路小学嵩山路小学书院河小学通达路小学立英学校登封少林中学嵩阳中学嵩阳高中登封市直一初中登封市第一高级中学登封市直属第二初级中学登封市人民医院登封市第二人民医院登封市骨科医院中禾商务广场入驻行政单位:1.中岳办2.城乡规划局3.发改委4.新城办5.事务管理局6.安监局7.编办8.党史办9.市志办10.政法委11.审计局12.爱卫办13.物价局14.科技局15.商务局16.人防办17.工商联18.农委19.市场发展局20.文广新局21.文联22.新区管委会23.财政局24.国资办25.金融办26.建
12、投公司27.高新区目前医疗、教育、商业等生活配套主要集中在老城区;东区及西区配套欠缺;其中东区定位行政中心,行政办公单位已搬迁进驻,规划配套完善CBD板块中强中学嵩山武术院登封市三康医院郑州市第十六人民医院东城区CBD中禾商务广场河南司法警官职业学院分校登封实验高中商贸城学校潜在商业中心运营中商业中心医院城市综合分析小结登封为郑州下辖县级市,定位世界文化旅游名城、都市区文旅主体功能区,儒释道文化旅游资源丰富人口较少,增幅缓慢,城镇化仍低,主要吸附乡镇人口聚集经济在郑州县市排名中,总量及增速靠后;且投资为支撑登封经济发展的主要引擎,占GDP八成产业转型中,目前仍以矿产资源为基础的工业为主,第三产
13、业占比近两年快速增加,未来文旅及相关服务业占比将逐渐抬高农村居民收入高于河南省人均水平,乡镇居民购买力较高规划“一城三区四组团”,定位城市发展居住向东,文旅向西交通便捷,与郑州、洛阳、许昌联系便利,未来规划有郑登洛城轨医疗、教育、商业等生活配套主要集中在老城区;东部及西部配套欠缺;东部规划配套完善房地产整体市场土地市场数据来源:中国土地市场网登封近5年住宅用地供应、成交量登封近5年住宅用地成交价格登封市土地成交13年出现拐点,供应量不足,成交下滑,土地稀缺,地价攀升2022/8/152022/8/15典型项目楼面价及地价2012年2013年2015年2016年登封市地价以中心区板块及城市发展新
14、区板块最贵,城西为价值洼地房地产整体市场土地市场2014年板块城西板块中心区板块城南板块新区板块项目名称鑫蓉天悦 鸿福花苑 嵩林雅园 嵩山壹号 登封御园天道龙玺湾元顺锦绣华庭天和英伦庄园天和英伦庄园磴槽锦园 嵩基润堂创佳紫薇园磴槽弘园郑住天地云境地价51819912080969910671106889812721296104楼面价3797157431129604402537795533106059873511161060960784房地产整体市场商品住宅(年度)登封近5年商品住宅供销走势登封市近两年住宅供应量低,供不应求,产品稀缺,价格涨幅不断扩大,16年每平方米住宅涨价472元数据来源:房管
15、局备案数据年均去化30万登封近5年商品住宅价格走势房地产整体市场商品住宅(月度)2017年1月2016年1月登封市16年全年商品住宅供22万,销38万,价格平稳上涨,均价4637元/2016年1-12月登封市商品住宅销售面积及价格走势数据来源:房管局备案数据月均去化3.2万房地产板块市场项目分布嵩山壹号嵩阳雅园元顺锦绣华庭登封御园天和英伦庄园天道龙玺湾磴槽锦园鸿福花苑新都万象城嵩基怡和园鑫蓉天悦德融花园在售尾盘待售嵩基润堂锦鹏依山郡城西板块城南板块新区板块3980元/5600元/6100元/4300元/5700元/5500元/中心区板块5600元/5600元/5300元/11000元/8300
16、元/登封市房地产市场整体可划分为中心城区板块、城西板块、城南板块及新区板块四个板块,目前主力在售住宅项目7个;西区规划定位旅游新城,项目较少,且品质较低;北区受山体阻隔,发展受限,目前在售项目多处尾盘阶段,剩余货量较少;南区村庄多,新建小区品质一般,安置房占比重大;东区为城市发展主要方向,受城市规划驱动,近年新建项目较多,目前在售项目1个,待售项目2个;登封市随着近两年供应土地的减少,市场项目多处于尾盘阶段,目前有房可售板块主要集中在城南板块及新区板块6000元/房地产板块市场开发企业在售项目开发商多为当地企业,多是煤炭行业背景,整体开发专业度不高,无一线房企进驻项目名称开发企业背景德融花园郑
17、州德容置业有限公司当地企业,煤炭背景鑫蓉天悦河南鑫蓉居房地产开发有限公司小型房企,知名度低鸿福花苑河南建良房地产有限公司当地小型房企嵩林雅园郑州德鑫置业有限公司小型房企,知名度低嵩基怡和园河南嵩基房地产有限公司嵩基集团,煤炭开采、水泥产销、铝电生产等背景,当地有一定知名度嵩山壹号河南联大置业有限公司首次开发地产项目登封御园漯河市舒漫置业发展有限公司投资商为万山投资管理有限公司,在全省开发项目20余个天道龙玺湾郑州天道置业有限公司当地企业,开发过御景东方项目,在当地有一定知名度元顺锦绣华庭登封元顺置业有限公司首次开发地产项目新都万象城河南鑫地房地产开发有限公司当地企业,投资方众多天和英伦庄园郑州
18、市天河集团中润伟业置地有限公司当地企业,煤炭背景,开发有东城花园项目磴槽锦园郑州磴槽企业集团置业有限公司当地企业,水泥、煤炭背景,当地知名度较高,开发过弘园项目嵩基润堂河南嵩基房地产有限公司投资商为嵩基集团,煤炭背景,当地有一定知名度锦鹏依山郡郑州市锦鹏置业有限公司投资商为锦鹏集团,矿业能源背景,当地有一定知名度房地产板块市场项目概况板块项目名称占地(亩)建面(万)容积率绿化率物业形态目前状态城西板块德融花园396.91.5335%洋房尾盘鑫蓉天悦152.8232%洋房尾盘中心区板块鸿福花苑326.61.730%洋房在售嵩林雅园286.12.330%洋房在售嵩基怡和园16.71.1170%5F
19、大平层尾盘嵩山壹号8450.8939%洋房、别墅尾盘城南板块登封御园140282.430%洋房、小高在售天道龙玺湾617.91.540%洋房、小高在售元顺锦绣华庭548.7235%小高在售新都万象城3931503.840%高层、小高在售(无证)新区板块天和英伦庄园103101.135%双拼、叠加、洋房在售磴槽锦园10016240%洋房、小高尾盘嵩基润堂798.961.730%待售锦鹏依山郡6.70.66洋房、别墅待售项目规划中小规模为主,产品受限高影响,以洋房、小高层产品为主登封世界历史文化旅游名城概念规划针对登封市历史建筑,对城市规划高度进行限制:高度范围西边到少溪河,北边到环山旅游公路,南
20、边到郑少洛高速,东边到产业集聚区,总的限高原则上是不超过36米;具体定位原则上的是中岳大街与少林路分开,中岳大街以北原则不超过18米,少林路以北原则不超过24米,少林路以南原则不超过36米房地产板块市场产品去化2016年主力在售项目去化31.2万,2017年预推量18.4万,供不应求;热销项目月均去化约0.4万;除新都万象城新农村改造剩余体量较大,其余项目剩余仅43万,一年多时间去化完毕板块项目名称在售期数/总期数首次开盘时间总建面(万)2016年销售量(万)月均去化量(万)2017年预计推出量(万)剩余体量(万)城西板块德融花园2/22015.056.920.1700鑫蓉天悦1/12015.
21、052.81.40.1200中心区板块鸿福花苑2/22014.046.61.20.111嵩林雅园1/12016.10 6.11.690.5611嵩基怡和园1/12014.051.10.60.050.150.15嵩山壹号2/2二期2014.10510.080.150.15城南板块登封御园1/22015.052860.5413天道龙玺湾3/3二期2015.117.930.25310元顺锦绣华庭2/22015.128.74.80.41.121.12新都万象城2/52013年初开始内购150(96)20.17288新区板块天和英伦庄园1/22015.09103.50.311磴槽锦园3/32014年初1
22、640.3300嵩基润堂预计2017年5月8.960038.96锦鹏依山郡待定6.70026.7合计31.2318.4131.1房地产板块市场供应结构各项目供应面积段分布图项目名称主力面积段嵩林雅园121-190三房嵩基怡和园177-198三房登封御园100-135三房元顺锦绣华庭106-124三房天和英伦庄园159-172四房磴槽锦园90-140三房新都万象城131-141三房天道龙玺湾90-128三房锦鹏依山郡90-210市场主力供应面积为90-150两房-四房,其中以110-140三房为供应主力房地产板块市场成交结构一房两房三房四房五房复式主力成交面积为90-140三房、70-90两房;
23、且以三房需求突出,120-140三房成交套数占总成交1/3,为供销主力备注:户型100以下产品需求较少,面积大于150去化较慢(天和英伦庄园一期主力160去化较慢,二期设计以120-130为主力)各项目成交面积段分布图房型套数占比一房2468%两房58719%三房199063%四房1766%五房321%复式1244%房地产板块市场成交均价西区洋房4300-5300元/北区洋房8200-11000元/南区小高层5600-5700元/东区洋房5600-6100元/成交价格以北区嵩基怡和园、嵩林雅园最高,洋房8200-11000元/,西区价格最低;2016年项目热销每平方米约涨价500元房地产板块市
24、场产品设计嵩林雅园176三室两厅两卫元顺锦绣华庭106三室两厅一卫各项目产品设计较为常规,多项目洋房1T2、小高层1T3,南北通透户型占比较高天和英伦庄园153三室两厅三卫登封御园115三室两厅一卫房地产板块市场建筑风格嵩基怡和园:法式天和英伦庄园:英伦嵩林雅苑:新中式天道龙玺湾:托斯卡纳嵩山壹号:英伦磴槽锦园:新古典项目名称建筑风格德融花园新古典鑫蓉天悦新古典鸿福花苑新古典嵩林雅园新中式嵩基怡和园法式嵩山壹号英伦登封御园新古典天道龙玺湾托斯卡纳元顺锦绣华庭新中式新都万象城新古典天和英伦庄园英伦磴槽锦园新古典嵩基润堂新中式锦鹏依山郡各项目建筑风格多样,以新古典为主;由于项目规模较小,园林景观较
25、为简单,体验感较差(仅磴槽锦园、弘园园林打造在当地认可度较高)房地产板块市场去化周期项目名称201720182019202020212022鸿福花苑嵩林雅园登封御园天道龙玺湾元顺锦绣华庭新都万象城天和英伦庄园嵩基润堂锦鹏依山郡在售项目多处于尾盘阶段,新入市项目少,2017年后主力在售项目仅剩5个,竞争压力较小未来供应体量约13万未来供应体量约9万未来供应体量约6.7万未来供应体量约1.12万未来供应体量约88万未来供应体量约1万未来供应体量约10万未来供应体量约1万未来供应体量约1万客户分析客户构成唐庄乡卢店镇大治镇宣化镇徐庄镇东华镇白坪乡石道乡君召乡颖阳镇登封市购房客户内源性、地缘性特征明显
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