石象湖全年营销课件.ppt

1、*推介理由：1、此方案曾向保利全国20位营销总监提报，得到了一致认可；2、全年营销案，内容全面，覆盖项目定位，启势，线上推广，线下渠道，每一部分都足以成为代理模版；3、方案结构明晰，逻辑顺畅，之后实践效果好，是石象湖项目成功的奠基石；4、作为成都首个旅游地产项目的营销方案，从思路到实践都有多处创新，值得其他同类型项目参考。电话：传真：都江堰都江堰玫瑰花溪谷玫瑰花溪谷2018营销报告营销报告PART1 玫瑰花溪谷基本情况与市场环境介绍PART2玫瑰花溪谷2018年营销策略执行1、资源阐述：具备先天优势的自然景观基础、资源阐述：具备先天优势的自然景观基础2、项目介绍：规模宏大的旅游度假配套、项目介

2、绍：规模宏大的旅游度假配套3、市场环境：面对三级市场竞争、市场环境：面对三级市场竞争4、项目启动：启动创新产品打开度假物业市场、项目启动：启动创新产品打开度假物业市场PART1石象湖基本情况与市场环境介绍1、资源阐述、资源阐述2、项目介绍、项目介绍3、市场环境、市场环境4、项目启动、项目启动PART 1地理位置：地理位置：石象湖位于成都远郊的蒲江县，通达性良好p蒲江县隶属成都市，位于四川盆地西南部、成都平原西南缘西南缘；p蒲江东邻东邻彭山和眉山、西接西接名山、南连南连丹棱、北接北接邛崃，东西长37公里，南北宽27.5公里；p石象湖位于成都市蒲江县城区西南西南；p石象湖距成都市约80公里，车程约

3、一个小时，此外，距成都双流机场约60公里，车程约为40余分钟；p 石象湖下行可到达碧峰峡，海螺沟，丹巴美人谷，卧龙，康定，四姑娘山，等精品旅游目的地。自然人文条件：自然人文条件：气候温和，植被丰富，历史悠久项目项目具体情况具体情况对景区的影响对景区的影响气候条件亚热带季风气候亚热带季风气候，全年气候温和，无酷暑严寒夏季气温低湿度高，适合度假地形条件平均高度为600米，地块东边为山地,东南高西北低，东南高西北低，自南向北形成3 3道山脊、山谷道山脊、山谷。丰富的地形带来与众不同高尔夫条件，以及别具一格的视野，有利于别墅区的私密性与景观植被条件地块表面保留了大量的原生态树林原生态树林，此外还有当地

4、居民种植的果树、竹、稻田及原生树木，生长状况良好。高达90%以上的绿化率不仅是景区的重要景色之一，也能为度假区提供无污染清新空气景观条件地块东面是垂直高差最高达到800米的山体，有较好的山景资源可以利用。总计1800亩湖面资源包含在景区内。湖光山色成为景区最大的卖点之一历史人文条件石象湖因湖区古刹石象寺石象寺而得名，相传为三国大将严颜骑象升天之地。湖内有石象寺，“川西大佛川西大佛”，另有紫燕岩、水鸟湾、茯苓湾、珠岛、青龙岛、弓沟、娃娃沟、二龙戏珠等景点。深厚的历史人文沉淀使得石象湖有了更多留住游客的理由特色景点：特色景点：景点丰富，生态优良特色名称特色名称特色描述特色描述知名花节每年三大花节（

5、郁金香，向日葵，百合花）“东方小瑞士，亚洲小荷兰，中国达沃东方小瑞士，亚洲小荷兰，中国达沃斯，成都御花园斯，成都御花园”植物王国石象湖植物种类有3000多个，其中知名挂牌的有420多种，具有很高的观赏价值、经济价值、科研价值和生态价值。是“四川省环境教基地四川省环境教基地”和“成都市环保教育基成都市环保教育基地地”天香世界在石象湖的野花长期生长于纯自然的环境中，是最好的顶级香水，香料的原料，所以石象湖又被称作为“天香世界天香世界”。湖光山色石象湖景区内有占地800亩的石象湖与占地1000多亩的妙音湖，湖面港湾甚多，曲折幽深，神秘莫测，韵味独特，形成石象湖的奇景之一“湖光云影湖光云影”。1、资源

6、阐述、资源阐述2、项目介绍、项目介绍3、市场环境、市场环境4、项目启动、项目启动PART 1保利石象湖规划：保利石象湖规划：美国道林公司扛鼎设计本次规划范围在蒲江县生态旅游综合功能区起步区规划范围内，是起步区规划中“一环三区，三核六点”总体结构一个景观核心。南以成雅高速为界，西至大成公路，北据蒲塘路1.5km，东临石象湖风景旅游区，总规划面积13.2平方公里（合计约1.8万亩）。保利石象湖重点配套分布情况保利石象湖重点配套分布情况保利石象湖是西部地区旅游项目中配套最齐全的，配备希尔顿温泉度假酒店的、72洞高尔夫球场，花溪欧式度假小镇、游艇俱乐部等，力求打造西部最大，最高端的旅游度假项目。国际马

7、术俱乐部国际马术俱乐部妙音湖妙音湖国际游艇俱乐部国际游艇俱乐部2 2原始森林露营区原始森林露营区度假会所度假会所国际游艇俱乐部国际游艇俱乐部1 13636洞洞PGAPGA国际运动公园国际运动公园希尔顿温泉度假酒店希尔顿温泉度假酒店生态茶园生态茶园花溪小镇花溪小镇石象湖景区石象湖景区贝多芬庄园贝多芬庄园保利石象湖规划馆保利石象湖规划馆舒伯特庄园舒伯特庄园万亩原始森林万亩原始森林7272洞洞PGAPGA国际运动公园国际运动公园保利石象湖公建配套：保利石象湖公建配套：7272洞洞PGA国际运动公园石象湖景区内规划有4个18洞高尔夫PGA运动场，占地5000亩，呈南北分布，是成都目前最大，也是洞数最多

8、的PGA运动场。因其跨地范围广，地貌丰富，4个球场均有不同的难度和形态，可以带给客户独特的体验。其中北区球场将打造为灯光球场，可以24小时为客户提供服务。并且北球场边还配备了顶级超大高尔夫会所，为客户提供健身，餐饮等顶级服务。保利石象湖公建配套：保利石象湖公建配套：游艇俱乐部满足奢华享受石象湖景区内最大的湖泊妙音湖南北端，规划设置了游艇码头和游艇俱乐部，围绕水上运动和湖滨观景的旅游主题，可以湖面上进行独木舟、脚踏船以及划桨等各种水上活动，沿湖区域人们可以在此漫步、骑车、观景等活动。游艇俱乐部除了提供出租船只外，还可以为有需要的客户管理停泊私人游艇，提供定制水上服务。游艇俱乐部游艇俱乐部保利石象

9、湖公建配套：保利石象湖公建配套：希尔顿温泉度假酒店带来世界级服务妙音湖畔设有希尔顿温泉度假酒店，总建筑面积约3万平米，功能包括了国际会议中心，温泉SPA中心，湖畔疗养寂地等等，可承接一些高端论坛及大型商务会议。其中希尔顿酒店已经与项目签订意向协议，将于2013年开始动工修建，为到访旅客提供高端度假服务。希尔顿温泉希尔顿温泉度假酒店度假酒店保利石象湖公建配套：保利石象湖公建配套：国际马术俱乐部将是西部第一家纯粹贵族马场位于妙音湖西北部的坡地丛林地区，将打造为国际马术俱乐部，建设大型马场，马厩，为客人提供骑马，驯马，马术课程，马匹保养和私人马厩等服务。这是西南唯一一个拥有独立马术俱乐部与山地马场的

10、度假项目，也是最高端纯粹的精英社交俱乐部。国际马术俱乐部国际马术俱乐部保利石象湖公建配套：保利石象湖公建配套：花溪欧式度假小镇满足一切商业需求花溪小镇位于石象湖西北面，是石象湖景区中的集中商业区。花溪小镇按照度假区的整体风格，打造为欧式风情的商业街，将水景与欧式风情建筑完美融合在了一起，它的功能包括了餐饮、购物、医疗、金融等，不仅为业主完善了商业和生活配套，更为游客提供便利，成为度假区人流和消费力量集中的聚集地。花溪欧式度假小镇花溪欧式度假小镇石象湖景区公建配套：石象湖景区公建配套：生态茶园让游客真切体验石象湖的茶文化生态茶园位于景区西南端入口处，周边为茶叶种植基地，西邻历史文献记载的最早茶种

11、植地成佳镇，具有深厚的茶叶文化底蕴，茶博园由茶文化博览园、茶叶展销中心、茶叶制作展示长廊三部分组成。游客可以在茶园内亲手体验摘茶，制茶，品茶等流程。生态茶园生态茶园石象湖景区公建配套：石象湖景区公建配套：石象湖花卉风景区石象湖花卉风景区每年接待游客多达60万人次，每年举办郁金香、向日葵、百合三大花节。石象湖花卉风景区石象湖花卉风景区石象湖景区公建配套：石象湖景区公建配套：充分发挥石象湖自身湖景优势发展生态观景与水上运动p石象湖景区内有占地800亩的石象湖与占地1000多亩的妙音湖，湖面港湾甚多，曲折幽深，有九沟十八岔，岔岔十八沟，神秘莫测，韵味独特。p石象湖和妙音湖除了幽深静谧的湖面之外，四周

12、还被青山环绕，或可透过密林窥得一二，宛如被深藏在群山中的一缕绮梦，神秘而耐人寻味。p荡舟湖面上，就有机会遇到石象湖的奇景之一“湖光云影”。1、自然资源、自然资源2、项目介绍、项目介绍3、市场环境、市场环境4、项目启动、项目启动PART 1一级市场竞争一级市场竞争全国旅游全国旅游A AB BC C二级市场竞争二级市场竞争省内旅游省内旅游三级市场竞争三级市场竞争成都项目成都项目三级竞争市场的确定，对石象湖的定位指导意义？三级竞争市场的确定，对石象湖的定位指导意义？石象湖是一个立足于成都面向全国的超大型旅游度假项目石象湖是一个立足于成都面向全国的超大型旅游度假项目与全国一线旅游度假地相比，石象湖尚有

13、较大差距与全国一线旅游度假地相比，石象湖尚有较大差距p自身资源优质自身资源优质p政府打造力度高政府打造力度高p产业造血能力强产业造血能力强p开发企业的群集效应开发企业的群集效应一线旅游地产特征描述一线旅游地产特征描述p起步晚、知晓度有限起步晚、知晓度有限p自身暂不具备造血功能自身暂不具备造血功能p开发企业单一，难以形成集群效应开发企业单一，难以形成集群效应石象湖与之比较石象湖与之比较三亚、千岛湖三亚、千岛湖与二线旅游度假地相比，石象湖占据配套优势，但知名度欠与二线旅游度假地相比，石象湖占据配套优势，但知名度欠缺缺p起步时间相对较早，知名度极高起步时间相对较早，知名度极高p硬件配套已显相对落后硬

14、件配套已显相对落后p旅游属性明显优于度假属性旅游属性明显优于度假属性二线旅游地产特征描述二线旅游地产特征描述p景区知名度相对较弱，未形成传播效应景区知名度相对较弱，未形成传播效应p起点相对较高，未来配套相对完善起点相对较高，未来配套相对完善p开发企业品质相对较高开发企业品质相对较高石象湖与之比较石象湖与之比较峨眉山、青城山、都江堰峨眉山、青城山、都江堰三级竞争市场：三级竞争市场：成都三岔湖项目项目详细描述详细描述优劣势优劣势区位交通距成都约40千米（经人民南路南延线到双流合江，过规划中的穿山隧道可直达三岔湖）。距离成都直线距离短，非常金边气候自然资源三岔湖区域总体上气候温和，热量丰富，雨量充沛

15、，四季分明，冬无严寒、夏无酷暑。冬季温暖，是养生度假的最佳去处公建配套拥有国际会展中心，射击中心，体育公园，游艇码头等众多高端配套高端配套云集，为区域度假带来更多附加值主要景点依托山水生态、川西民居民俗蜀文化、洛带客家文化、龙泉桃花节等，成为四川省“十一五”规划确定的“新五大”精品旅游区之一。景点丰富，且知名度高三岔湖位于“两湖一山”旅游板块，是由政府牵头，多家开发商共同打造的属于省精品旅游区之一，由于项目庞大且规划周期较长，目前尚未启动由于项目庞大且规划周期较长，目前尚未启动。编号编号具体业态设计具体业态设计注注已规划设计业态已规划设计业态1国际会议中心会展集团2体育运动公园会展集团3高品质

16、生态别墅会展集团4旅游度假酒店会展集团5射击度假中心三岔湖6招商中心三岔湖7花乐谷花乐谷北京信远设计业态北京信远设计业态1经济50人论坛北京信远2音乐广场北京信远3酒文化产业基地北京信远4生态养生主题北京信远5文化教育主题北京信远6滨湖休闲主题北京信远7游艇码头主题北京信远编号编号具体业态设计具体业态设计注注深圳中州深圳中州1高尔夫休闲群落深圳中州2水上运动基地深圳中州3滨水度假村深圳中州4游艇码头深圳中州5人文创意流域深圳中州6创意奥特莱斯深圳中州7生命科学理疗中心深圳中州三岔湖：三岔湖：虽目前仍未启动，但已确定部分高端配套与三线旅游度假地相比，石象湖占据时间优势，抢赢节点与三线旅游度假地相

17、比，石象湖占据时间优势，抢赢节点p具备政府资源支撑，起点较高具备政府资源支撑，起点较高p规划庞大，配套资源优势明显规划庞大，配套资源优势明显p政府与众多企业联合打造，集群效应明显政府与众多企业联合打造，集群效应明显三线旅游地产特征描述三线旅游地产特征描述p高端配套处于同一级别高端配套处于同一级别p定位与之存在一定差距定位与之存在一定差距p独立开发模式有利有弊独立开发模式有利有弊p占据开发时间优势占据开发时间优势石象湖与之比较石象湖与之比较三岔湖三岔湖总结1：高起点配套规划是石象湖的核心，同时占据时间优势与全国一级项目相比：与全国一级项目相比：与省内二级项目相比：与省内二级项目相比：与成都三级项

18、目相比：与成都三级项目相比：石象湖欠缺旅游知名度石象湖欠缺开发的集群效应石象湖拥有同级别高端配套石象湖欠缺旅游知名度石象湖欠缺口碑传播效应石象湖拥有远高于九寨、峨眉、青城山的旅游度假配套石象湖欠缺政府扶持开发的力度石象湖拥有与其处于同一级别的高端配套石象湖具备优先开发的时间优势总结2：通过客群地域分布情况分阶段进行客户拓展区域划分区域划分代表地代表地发展周期发展周期目前面向客群目前面向客群石象湖近年成都本地一级竞争市场三亚、千岛湖约25年世界各地二级竞争市场九寨、峨眉、青城山约10年省内及少量全国三级竞争市场三岔湖未启动未来主要面向省内石象湖应当根据大型旅游地产发展规律形成自身的客群：1-2年

19、：立足成都，主要面向成都客户3-5年：树立口碑，吸引部分省内客户5-7年：确定地位，影响部分西部客群8-10年：辐射全国，逐步确立在国内的影响力1、资源阐述、资源阐述2、项目介绍、项目介绍3、市场环境、市场环境4、项目启动、项目启动PART 1借势三亚、占位全国借势三亚、占位全国保利石象湖营销的保利石象湖营销的核心策略核心策略是是创新产品、抢占市场创新产品、抢占市场首先，我们必须占位全国的角度来发声中国内陆商务旅游度假目的地p 市场格局市场格局内陆城市缺乏知名度假区中国知名度假区目前只限于三亚，需要改变传统市场认知中国内陆p 政府主导政府主导政府主导的旅游地产项目p 规划实施：规划实施：以高端

20、运动+星级酒店+低密住宅开发商务p 高端属性高端属性优质的自然基础内陆缺乏高端商务旅游度假区项目的出现将弥补此空白旅游度假p 地块价值地块价值真正意义的“景区内”度假，颠覆传统印象山水、人文资源双重优势石象湖开发起步较晚带来的高起点利好目的地小快准项目产品均为独栋产品面积小产品总价低项目入市周期短开发决策周期短每批次销售周期短客户圈层选择准入市时间选择准依靠产品力迅速撬动市场引发市场冲动与关注其次，利用目前首期产品小、快、准的特点迅速抢占市场石象湖首期启动区：石象湖首期启动区：贝多芬庄园，紧邻石象湖花卉景区与花溪商业小镇贝多芬庄园花溪商业小镇石象湖风景区面积面积（）（）楼栋数楼栋数套数配比套数

21、配比面积小计面积小计（）（）面积配比面积配比261 31%783 2%266 21%532 1%178 11248%19901 49%146 6628%9612 24%152 3113%4702 12%224 73%1566 4%220 83%1763 4%301 21%602 1%360 21%721 2%400 11%400 1%23440581 贝多芬庄园首推产品：贝多芬庄园首推产品：项目以150-180平米小面积独栋为主，总范围160万260万项目均为独栋产品；产品面积段145-400平米；主力产品面积段为150平米、180平米，两种产品占比超过70%；主力产品总价段为160万-260

22、万/套。产品创新：产品创新：小面积、大花园、全精装小面积小面积项目以中小面积产品为主：项目以中小面积产品为主：项目产品主力面积146平米、178平米为主，总价控制合理；由于均为独栋产品，平均花园面积在由于均为独栋产品，平均花园面积在200-200-300300平米左右平米左右：部分房源花园面积高达3000平米，因此贝多芬庄园可以不按照“花园”概念来说，而是占地规模1亩6亩不等；全精装全精装项目一期产品为全精装项目一期产品为全精装贝多芬庄园一期为全精装，一方面解决远郊项目装修不便的困难，另一方面使得项目的具备更强的投资属性。大花园大花园户型赏析：150平米户型赏析：180平米增强体验式营销：增强

23、体验式营销：保利石象湖规划馆至贝多芬庄园样板区采用皇家马车骑游参观方式保利石象湖规划馆保利石象湖规划馆贝多芬庄园样板区贝多芬庄园样板区作为旅游度假项目，营销体验需具备一定调性；项目摈弃传统看房车的营销手段，首次采用皇家马车骑游的方式解决看房问题；拉车马匹均为高端纯种马，拔高项目调性。贝多芬庄园样板区实景展示贝多芬庄园样板区实景展示度假物业增值服务：度假物业增值服务：除产品设计本身外，“金牌度假物业服务”的增值提升项目竞争力金牌度假金牌度假物业服务物业服务别墅基本服务健康管家服务商务管家服务贴心管家服务代管钥匙服务物业委托出租管理服务全程无忧家居清洁名人汽车俱乐部市场分析：首期入市产品机遇与挑战

24、并存市场分析：首期入市产品机遇与挑战并存明确任务：基于市场情况制定合理目标明确任务：基于市场情况制定合理目标营销分解：风暴式推广、专场渠道推介、大型活动客户拦截营销分解：风暴式推广、专场渠道推介、大型活动客户拦截PART2石象湖2012年营销策略执行就目前市场而言就目前市场而言投资型旅游度假物业开发投资型旅游度假物业开发存在挑战存在挑战成都市场现状：成都市场现状：刚需产品支撑市场业绩，投资与高端市场依旧被压抑20122012两会定调房产：两会定调房产：调控不动摇、价格合理回归项目机会点：项目机会点：投资与高端市场需要释放，低总价的高端度假物业属于空白机会点机会点1 1刚需主导市场已久，高端与投

25、资性需求是时候得以释放刚需主导市场已久，高端与投资性需求是时候得以释放自从政策深入执行之后，高端与投资型产品的市场需求压抑已久，经过近1年的压抑，到了释放期；产品具备总价优势，减少投资风险与降低准入门槛产品具备总价优势，减少投资风险与降低准入门槛项目产品总价控制合理150万起、200万左右的集中总价一方面降低了别墅客户的准入门槛，另一方面也减少了投资风险。机会点机会点3 3处于非限购区域，成都高端需求外扩处于非限购区域，成都高端需求外扩项目位于蒲江，属于非限购区域，这使得在主城区已被限购的高端客群开始外扩；机会点机会点2 2机会点机会点4 4市场同类产品出现断层，项目具备垄断优势市场同类产品出

26、现断层，项目具备垄断优势一方面，主流开发商均以刚需物业开发为主，不会有同级别产品出现，石象湖不会面临品牌企业竞争；另一方面，类似于石象湖产品的项目已出现产品断层，市场将至少在半年内处于断货状态。虽然目前具备上述市场机会虽然目前具备上述市场机会1、开发周期长，公建配套短期难以呈现、开发周期长，公建配套短期难以呈现2、二期产品供应还要、二期产品供应还要8-10个月个月3、从长远角度来看，市场不乐观，面临较大的压力、从长远角度来看，市场不乐观，面临较大的压力但也面临诸多现实问题形象端：立足成都 影响全川 占位全国业绩端：开盘2亿 3-6个月清掉首批次产品所以，制定所以，制定2012年阶段性目标年阶段

27、性目标三大利器实现2012营销目标p风暴式推广：短时间内覆盖成都及省内主要媒体风暴式推广：短时间内覆盖成都及省内主要媒体p专场渠道推介：量化渠道推介会指标，集中蓄客专场渠道推介：量化渠道推介会指标，集中蓄客p活动与拦截：利用大型活动拦截意向客户活动与拦截：利用大型活动拦截意向客户风暴式发布项目亮相信息立体化推广立体化推广系统系统3月20日 软文出街3月30日 硬广出街4月初 公交站台，路名牌 电台全面集中性上线，其他项目为石象湖让路4月初 花节开幕，电视以专题片的形式亮相占领主流媒体：主要报纸软文硬广全面上线时间版面内容3月28日前八版新闻式硬广3月29日前八版新闻式硬广3月30日前八版悬念广

28、告4月4日前八版悬念广告加样板区开放信息4月11日前八版产品广告4月18日前八版开盘广告4月29日前八版产品广告成都商报软文硬广排期表：占领主流媒体：主要报纸软文硬广全面上线时间版面内容3月28日5版保利三年内让亚洲记住“冬季亚龙湾，夏季石象湖”3月29日5版保利石象湖成都即将成型的一大产业支柱3月30日八连版第一次硬广亮相4月4日5版启势稿24月11日5版启势稿34月18日5版开盘广告华西都市报软文硬广排期表：硬广：跨版、8联版强势诉求，要点明确“主推产品”3月30日开始，硬广第一次亮相报纸，同天成都商报跨版、华西都市报打出8联版集中景区+产品诉求，震撼全城。成都商报跨版硬广：跨版、8联版强

29、势诉求，要点明确“主推产品”3月30日开始，硬广第一次亮相报纸，同天成都商报跨版、华西都市报打出8联版集中景区+产品诉求，震撼全城。01版02版硬广：跨版、8联版强势诉求，要点明确“主推产品”3月30日开始，硬广第一次亮相报纸，同天成都商报跨版、华西都市报打出8联版集中景区+产品诉求，震撼全城。03版04版硬广：跨版、8联版强势诉求，要点明确“主推产品”3月30日开始，硬广第一次亮相报纸，同天成都商报跨版、华西都市报打出8联版集中景区+产品诉求，震撼全城。05版06版硬广：跨版、8联版强势诉求，要点明确“主推产品”3月30日开始，硬广第一次亮相报纸，同天成都商报跨版、华西都市报打出8联版集中景

30、区+产品诉求，震撼全城。07版08版软文：高密集度投放，全面占领成都主流媒介资源投放时间投放时间软文诉求软文诉求3.27周二景区品牌3.29周四项目品牌4.3周二项目品牌4.4周三项目品牌4.5周四项目品牌4.10周二项目品牌4.12周四项目品牌4.17周二项目品牌4.19周四产品信息4.24周二产品信息5.8周二热销信息一个半月内，预计11次的软文投放创造市场之最；4月连续投放频次公司首度尝试；诉求明显，景区-项目-产品，其中项目品牌建设为重中之重，产品信息在开盘前集中爆破。软文：递进式营销，从品牌到产品处处打动购房者p中国最大旅游度假区之一保利石象湖正式启动p保利石象湖创别墅史上围观传奇p

31、成都重拳出击，挑战三亚第一旅游城市地位。（副：保利三年内让亚洲记住“冬季亚龙湾，夏季石象湖”）p保利拟在石象湖万亩森林中启动140精装低密单体物业产品线（副：其划时代设计理念颠覆中国地产行业产品观）p主：保利石象湖，果然不负成都众望（引全国上万组到访、首批次房源当日售罄）p中国3大旅行社，同步开辟保利石象湖旅游专线（副：成都，欲打造中国内陆第一旅游目的地）景区亮相产品亮相（悬念）借势三亚，打出推广语产品包装，体现专业价值开盘热销，引发持续关注体现专业价值与社会价值部分软文标题节选：占领主流媒体：电台，网站，户外全面铺开媒体名称推广时间推广时长推广形式FM106.14月1-30日每个钟头1次，共

32、计19次5秒整点报时+15秒广告FM102.64月1-15日8：00、8:15、18:30、19:005秒新闻赞助（8：00，19:00）+15秒广告第一房产4月15-5月15日CDTV2/5套播全月2分钟专题站台3月29、30、31站台风暴成都二环200块公交车站台其他媒体排期表：导视系统：集中覆盖，人尽皆知公交站台短时间覆盖成都城区所有主干道，形成全城话题，增强口碑传播高速大牌覆盖成雅高速沿线多处大牌，一方面影响非成都常住旅游客户，一方面起到项目导视作用现包：现场截客，增强体验感与传达性围挡桁架在游客聚集处设置围挡桁架，引导客户走预订路线，同时有很好的截客效果。销售物料每一个户型都制作为独

33、立的户型手册，不仅包括产品的位置，户型图等基本介绍，还要传达一种前所未有的度假生活方式，给客户造成一种想象空间，增强对项目的体验感。专场渠道推介作为一个远郊的高端别墅项目，不能像市区楼盘一样通过大量电销，陌生拜访和竞品截留的方式来进行销售。对于这种客户圈层性很强的项目来说，渠道渗透才是最直接最有效的销售手段。高峰论坛高峰论坛高端业主高端业主推介会推介会合作单位合作单位推介会推介会其他专场其他专场推介会推介会花节现场花节现场拦截拦截专场渠专场渠道推介道推介项目销售目标梳理：通过高强度推广、渠道、活动拦截实现项目销售目标蓄客方式蓄客方式细分细分预计有效客户量预计有效客户量推广户外、媒体、报广150

34、渠道保代、世家1000合作代理公司300保利业主300公司各部门相关对接公司300花节期间现场拦截300活动花节期间活动吸引来访150根据上表梳理，预计来访有效客户2500组；考虑到市场因素，按照最低5%6%的诚意金转化率计算，开盘前诚意金数量约150组；由于诚意金缴纳的门槛与别墅客户的特殊性，预计开盘转化率约65%，即完成开盘100套、2亿的任务。注：有效客户即为年薪50万以上，具备一定购买实力的客户高峰论坛：渠道精准营销，直击目标圈层论坛名称论坛名称时间时间主要内容主要内容参与人群参与人群活动意义活动意义石象湖高峰旅游论坛3月17日三大旅游集团集聚石象湖，为成都打造精品度假路线国旅，中青旅

35、，康辉旅社等三大旅游集团制定石象湖旅游专线，预订长期合作方式保利集团营销总监会议3月24日保利地产全国总监聚集为石象湖把脉保利地产营销总监保利系统内全面推广中国乡村旅游节开幕仪式3月底在石象湖召开新式旅游方式开幕仪式旅游，文化，媒体界人士借势开幕式推广景区及度假方式郁金香花节开幕仪式3月底石象湖郁金香花节开幕旅游，媒体，界人士花节启幕，形成景区号召力石象湖媒体峰会4月12日媒体单位聚集石象湖召开新闻发布会全国30多家媒体集中宣传度假物业与创新产品石象湖高峰论坛排表（部分）：高端业主推介会：渗透保利品牌追随者从2008年进入成都以来，保利成都公司的业主数量一直呈现连年翻番的良好势头，其中高端项目

36、（蝴蝶谷，拉斐庄园，康桥，贝森等）的业主也有了深厚的积累。这些业主不仅有着足以购买石象湖的消费能力，同时也深受保利文化熏陶，是保利的品牌追随者，不仅有着在购买的可能，还能透过这些业主影响他们的圈层。2009年 3000位业主2010年 10000位业主2011年 20000位业主2012年 超过20000位业主合作单位任务分配高端客户具体要求为：业内精英人士、广告界或文化界知名人士、政府官员、其它行业高端人士（实际年收入100万元以上或车50万元以上的成功人士）合作单位务必在3月23日前提交高端客户详细名单、具体到访时间、参观游览需求等，我司将为渠道客户提供必要的交通、门票、饮料、餐点等（不含

37、住宿），如在规定时间内未能按照要求组织高端客户的合作单位，我司将处以500元/组的处罚，罚款将从各单位的代理佣金中扣除。优联堂、实效机构，邀请50组高端客户，力道广告、思源经纪、胜友、汇合天恒、方圆置业各邀请100组高端客户，于4月10日前参观石象湖；保代、世家作为该项目代理公司，邀请500组高端客户，于4月20日前参观石象湖。合作单位：工程、营销合作单位高端资源利用内部科室内部科室合作单位合作单位合作方式合作方式预计客户年收入（万元预计客户年收入（万元/年）年）营销部思源经纪客户邀约100组50-100方圆置业客户邀约100组50-100汇合天恒客户邀约100组50-100广告公司客户邀约1

38、50组50-100工程部成都商砼邀约管理层20组150以上西勘院邀约管理层30组150以上蒂森电梯邀约管理层15组150以上技术部西南设计院邀约管理层20组100以上省设计院邀约管理层20组100以上基准方中邀约管理层20组100以上财务、开发等项目联合代理方自行组织高端圈层推介资源介绍资源介绍活动活动人数人数活动支持活动支持活动主题活动主题时间时间预估预估客户实力描述客户实力描述活动场次活动场次保利业主专场推介会（两场）200人包车、包门票、茶道表演、场地、礼品包、活动物料项目推荐会及石象湖乡村度假游4月7日 4月8号保利成交业主（拉斐别墅业主、康桥成交业主、心语别墅业主）2场成都市高新区管

39、委会人事和社会保障局200人4月14日各商会自身会员及企事业老总1场成都市高新区国税局80人4月21日女企业家协会会员（红旗连锁老总、富森美家居副总等）1场中国银行专场推荐会100人4月28日存款及投资金额在200万以上客户1场成都精英俱乐部推荐会80人5月5日新希望集团有限公司人力资源部经理、中国全球纸业集团DMC总经理等1场保利地产第三方推荐会200人5月12日保利合作单位高层1场成都商会专场推荐会（山西商会、福建商会、温州商会）50人5月19日员工1场成都女企业家协会推荐会50人5月26日员工1场专场推介会排表（部分）：要求联合代理方自行组织高端圈层推介专场推介会排表（部分）：资源介绍资

40、源介绍活动活动人数人数活动支持活动支持活动主题活动主题时间时间预估预估客户实力描述客户实力描述活动场次活动场次川大30人包车、包门票、茶歇、场地、礼品包、活动物料春茗会3月25日在职和退休教授，隐形收入颇高1场省教育厅20人3月31日或4月1日二级城市的教育局局长、厅长、县长等1场武陵商会80人4月7日多为矿老板，有自己的企业，各自拥有的私家车均为50万以上。1场华西证券30人4月8日证券公司高端客户，开户为300万至500万以上的。1场兴业证券30人4月14日证券公司高端客户，投资界人士，均为开户500万以上。私家车不乏百万以上者。1场新华社40人4月15日国企、国务院直属单位，法定新闻监管

41、机构。客户上至该机构的最高领导人，下至机构各部门经理。1场花节现场：最大限度拦截高端客户花节期间拥有大量游客，其中必然存在对项目有购买实力、有兴趣的客户。由于展览中心位置关系，必然采用软硬结合的方式释放信息给游客，引导其进入展览中心，活动配合（软性吸引）：创意型、诱惑型的内场活动引导游客自愿到访体验，提升人气，宣传项目；现场拦截（硬性宣传）：景区内重要点位安排小蜜蜂，海量派发资料，引导入场，登记电话号码；活动配合软硬结合大量来访现场拦截创意型暖场活动海量派发、引导、登记诱惑型内场活动现场拦截：利用花节高来访实现客户截留花节期间，游客数量庞大，在景区内人群流动性大的点位摆放桁架，驻守小蜜蜂，进行

42、海量资料派发，释放活动信息、引导游客至展览馆、电话登记等主要工作。拦截点位：点位1、高速公路服务区点位2、停车场出入口点位3、景区入口点位4、景区内休息区域活动配合：景区节点吸引人流创意型暖场活动：考虑游客家庭构成，以及新鲜活动元素的加入，将亲子人群作为重点对象，通过外场释放信息，内场活动内容，吸引客群到访展览中心，提升现场人气。活动主题活动主题活动内容活动内容物料准备物料准备活动目的活动目的保利石象湖郁金香花节花魁藏馆将郁金香中特殊及名贵品种摆放于展览中心进行展示，并且配备专人安保和讲解工作。活动内容展示桁架或画架通过噱头吸引游客到访保利石象湖郁金香花节盛装舞步在展览中心外开辟场地，定时进行

43、制服、马术表演，并能合影留恋。活动内容展示桁架或画架通过噱头吸引游客到访我爱郁金香：保利石象湖国际儿童绘画大赛联合成都重点小学合作发布，美术培训班等，凡12周岁以下儿童均可报名参加，以“我爱郁金香”为主题在现场作画，并评奖。奖品联合媒体共同设置；保利仅负责召集，家长带小孩自行前往。画架、颜料，及相关餐点、茶水等；笼络高端家长客群资源，增加现场热度，调动现场氛围。最美石象湖，郁金香摄影大赛 与成都各大摄影家协会等联合，在保利郁金香节开展之时，所有客户均可在花节、及别墅区现场摄影，并评奖；将优秀作品现场展示或作为推广使用。如使用作品做项目推广，稿酬优厚；邀请模特在样板区现场拍摄，在花节现场可设置展

44、示架做摄影作品展示；借各大摄影家作品传递项目美感度，借此扩大、并传递项目产品的关注度；活动配合：景区节点吸引人流诱惑型内场活动：考虑外场释放免费信息和游客家庭构成，将亲子人群作为重点对象，通过内场活动致使游客逗留，便于销售人员讲解项目情况。活动主题活动主题活动内容活动内容物料准备物料准备活动目的活动目的保利石象湖郁金香花节“相约石象湖”花节期间引导游客到售楼部，可免费领取矿泉水一瓶（限量1000瓶，送完即止），矿泉水颈部系上保利石象湖项目信息的小物料。制作保利石象湖项目精美小卡片，可系在矿泉水颈部；活动内容展示桁架或画架为售楼部现场造人气，让游客认同保利石象湖这个项目，并将之品牌知晓度传播更远

45、、市场影响力更大。保利石象湖留影纪念让美丽长存按导视系统指示进入售楼部，有专门摄影师到为客户摄影留念，然后将影像刻在印有保利石象湖项目LOGO的马克杯（每日限量200个，赠完即止。）上并送给本人，绝对独一无二，世上无双，值得珍藏。活动内容展示桁架或画架保利石象湖花节轮盘大抽奖游客根据导视进入售楼部现场，初次来的客户登记可以进行抽奖活动，设置6个奖项，（比如：食用油、牛奶、电影票、大型玩偶、某超市、商场抵用券等等），以轮盘形式，分成10个部分来抽奖，转到奖品的当场派送礼品，转到欢迎光临保利石象湖的，给予安慰奖（手机吊坠、小饰品、花节门票等）。抽奖用的大轮盘，印制保利石象湖小标签，将之贴在赠送的奖

46、品上；活动内容展示桁架或画架“哈根达斯”亲子同游会花节游客家庭组合进入售楼部现场，子女在15岁以下的可免费领取一份哈根达斯冰淇淋（每日限量赠送200份，送完即止）。印制保利石象湖小标签，将其贴在赠送的哈根达斯冰淇淋外壳；活动内容展示桁架或画架通过亲子活动来吸引家长到项目现场，向他们释放关于保利石象湖项目的信息。亲子玩偶添色添彩DIY以家庭为单位，子女在14岁以下的家庭可报名参加此活动，子女在父母的指导和帮助下将白色陶瓷娃娃添上漂亮的颜色，完成以后将此“作品”赠送给制作家庭。白色陶瓷娃娃，各种颜色的涂料；活动内容展示桁架或画架报告内容回顾PART1：石象湖基本情况与市场环境介绍1、资源阐述：具备先天优势的自然景观基础、资源阐述：具备先天优势的自然景观基础2、项目介绍：规模宏大的旅游度假配套、项目介绍：规模宏大的旅游度假配套3、市场环境：面对三级市场竞争、市场环境：面对三级市场竞争4、项目启动：启动创新产品打开度假物业市场、项目启动：启动创新产品打开度假物业市场PART2：石象湖2012年营销策略执行市场分析：首期入市产品机遇与挑战并存市场分析：首期入市产品机遇与挑战并存明确任务：基于市场情况制定合理目标明确任务：基于市场情况制定合理目标营销分解：风暴式推广、专场渠道推介、大型活动客户拦截营销分解：风暴式推广、专场渠道推介、大型活动客户拦截THANK YOU