虹桥高铁枢纽商业策划案(上)课件.ppt

1、上海铁路局高铁枢纽区域商业中心项目开发方案 路局多元经营投资中心2012年3月目 录全局高铁商业转型发展的初步设想虹桥枢纽站商业中心开发可行性方案上海虹桥高铁站媒体规划方案商业中心运作模式简介全局枢纽站商业中心项目推进计划和展望虹桥枢纽火车站商业导视系统全局高铁商业转型发展的初步设想一、发展现状分析二、发展环境分析三、发展关键问题分析 四、推进转型发展构想五、推进机制 根据今年全局工作会议和路局“十二五”规划精神，为迅速落实路局市场主体责任，进一步提升高铁客站整体经营收益，通过发展客站商业弥补客站高额建设投资和运营成本，并逐步把高铁客站商业打造成支撑铁路发展的核心业务之一，近期，我们广泛开展了

2、市场调研，并与兄弟局和机场同行、驻站商家以及国内相关专业咨询机构等进行了多方面的交流研讨，对“十二五”我局高铁客站商业经营转型发展和虹桥枢纽站建设区域商业中心提出了以下初步设想和规划。全局高铁商业转型发展初步设想按照“客运全局化”的经营思路，在路局的统一领导和各处室的专业指导下，学习机场等交通枢纽同类企业先进的商业开发经营理念，我局高铁客站商业按照一下目标努力迈进。一、发展现状分析全局高铁商业转型发展初步设想经过近三年的努力，已先后完成了沿海铁路、沪宁城际高铁、沪杭高铁、京沪高铁、上海虹桥站和南京南站等“二站四线”的首轮开发，总计开发商业面积24868，形成年合同标的额14927.93万元，并

3、在实践中逐步探索形成了一套全新的具有上海局特色的高铁商业开发经营模式，在品牌档次、商业形象、服务品质和经济效益上都较既有站商业有了大幅的提升，更好地满足了高铁旅客的服务和消费需求。在提高铁路客站商业品质和取得良好经济效益的同时，随着开发和经营工作不断深入，我局高铁商业的发展也遇到了严峻的挑战。一、发展现状分析全局高铁商业转型发展初步设想13个车站共完成218个商铺招租，但至2011年底，未入驻或退租的已有55个（6158），占一期开发量23882的25.79%。面临以上瓶颈，尤其是“7.23”事故以后，高铁客流增速减缓，驻站商家经营困难，目前，除徐州东、虹桥一期和南京南站部分餐饮、食品业态经营

4、良好外，大部分商家都出现了不同程度的经营亏损，以京沪高铁一期商业为例一、发展现状分析全局高铁商业转型发展初步设想二、发展环境分析城市商业发展现状全局高铁商业转型发展初步设想全局高铁商业转型发展初步设想二、发展环境分析城市商业发展现状二、发展环境分析全局高铁商业转型发展初步设想差异比较分析高铁商业与机场商业比较 全局高铁商业转型发展初步设想二、发展环境分析差异比较分析高铁商业与机场商业比较 全局高铁商业转型发展初步设想二、发展环境分析差异比较分析高铁商业与机场商业比较 利用网络化覆盖、渠道大流通、品牌连锁经营等战略优势，形成点、站、车、网四位一体商业经营模式。全局高铁商业转型发展初步设想规划和布

5、局差异，城市商业多规划在城市中心或大型成熟社区，目标消费人群广而多，市场培育期也会大大缩短。而高铁客站的建成和投入运营往往远远超前于城市开发规划的实施，造成客站位置偏远，而且高铁商业消费人群是旅客，同步开通后，在客流有限且周边无消费需求条件下，经营困难市场培育期长；定位和管理差异，城市商业功能定位目标明确，管理专业，完全市场化运营，大型商业体往往可以通过全年50多个节庆日，策划组织专业营销活动来实现其经营目标。而高铁商业功能定位是客运配套服务，发展目标及其管理要求、经营手段都不同一二二、发展环境分析差异比较分析高铁商业与城市商业比较 全局高铁商业转型发展初步设想规模和主题差异。目前高铁枢纽站规

6、划的商业面积都已达到20000左右，相当于城市一个中型偏大的百货商场，也是现阶段城市商业体中经营困难最大的一类。这类商业发展的出路一是靠扩大体量发展成更大规模的商业中心，二是靠调整定位走专业化、特色化经营的道路。而高铁枢纽站单一的客运配套服务的定位难以形成主题特色经营，引爆消费需求；经营模式差异。城市购物中心的盈利模式是物业管理加销售管理，以专业化、连锁化经营为主。而目前我局高铁商业主要是物业管理模式，并且路局在合资铁路模式下运营还是一个“二房东”的角色，如不能尽快形成销售业务难以实现持续发展；三四二、发展环境分析差异比较分析高铁商业与城市商业比较 全局高铁商业转型发展初步设想综上所述，我局高

7、铁商业要突破现有发展瓶颈，实现深度开发的目标，必须适新应变，借鉴各类商业体发展的成功经验，主动转型，调整定位，综合打造，充分发挥铁路独有的网络优势，培育自身健康可持续发展的核心竞争力。通过分析，我们感到，要实现我局高铁商业下一步持续发展目标，当前必须重点解决好几个问题：三、发展关键问题分析全局高铁商业转型发展初步设想 前期对标机场商业的客运配套服务定位曾经给我局高铁商业开发指明了方向，也取得了骄人的成绩。但近年来，随着国际国内商业模式的不断创新，我局高铁商业的定位已经逐渐落后于主流商业的发展，高铁枢纽站商业与现代城市商业体发展的差距也越来越大。我们认为高铁商业目前的发展定位存在三大矛盾。1.高

8、铁商业定位问题全局高铁商业转型发展初步设想三、发展关键问题分析全局高铁商业转型发展初步设想1.高铁商业定位问题三、发展关键问题分析全局高铁商业转型发展初步设想2.经营资源分割问题经营资源分割问题三、发展关键问题分析现阶段我局高铁商业经营管理体制没有体现“客运全局化”的原则，束缚了高铁商业的规模化、集约化发展。全局高铁商业转型发展初步设想2.经营资源分割问题经营资源分割问题三、发展关键问题分析四、推进转型发展构想针对上述问题，我们建议通过完善路局顶层设计，进一步对商业、广告、VIP等经营资源进行整体统筹与整合，突破和创新既有高铁商业发展模式，通过实施主题化开发、特色化经营，探索高铁商业向商业中心

9、转型发展的新路。并按照创新思路，整体打造；调整定位，扩大需求；突出主题，创造特色；强化营销，提升服务；专业营运，经营品牌的原则重新谋划高铁商业未来的发展目标。全局高铁商业转型发展初步设想调整项目发展定位。在项目定位上从现在的客运配套业务调整为客运配套业务与特色主题商业开发相结合；在开发定位上从目前对标机场商业调整为对标机场商业与城市商业服务综合体相结合；在经营定位上从以租赁和物业管理为主调整为以销售管理与租赁、物业管理相结合；在消费定位上从满足旅客无目的被动性消费为主调整为满足市民的目的性消费与服务旅客相结合，逐步将高铁客站打造成集交通枢纽、购物中心于一体的城市商业服务新地标，以更大地发挥其在

10、服务当地经济社会发展和满足人民日益增长的消费需求中的作用。全局高铁商业转型发展初步设想四、推进转型发展构想明确商业发展目标。一是分步将虹桥站、南京南、杭州东和合肥南四大高铁枢纽站建成华东地区四大特色主题购物中心，同时串联辐射全局所有高铁客站、二等以上车站，构建覆盖三省一市的高铁实体商业网；二是借鉴航空免税商品销售模式，将车站商业向列车延伸，以动车为载体，建设移动商业干线，逐步实现站车一体化商品联动销售；三是开发高铁网上虚拟商城，进一步延伸客站实体商业服务链条，构建华东地区高品质、多层次、全方位，车站、列车、空中立体化的高铁商业服务网，力争“十二五”末年营业收入超20亿元。全局高铁商业转型发展初

11、步设想四、推进转型发展构想实行公司化运作模式。强化统一经营，借鉴广铁集团、成都局和北京局的经验，采用路局专业公司一体化运作模式，由路局投资中心控股，各地区公司参股，改制一家全局性专业公司，统一开发经营全局高铁商业。通过资源租赁、委托经营、管理外包、利润分红和创造自营岗位，兼顾路局、合资公司、站段、地区公司和集体企业各方利益。全局高铁商业转型发展初步设想四、推进转型发展构想全局高铁商业转型发展初步设想四、推进转型发展构想分工负责推进技术攻关全局高铁商业转型发展初步设想四、推进转型发展构想五、推进机制全局高铁商业转型发展初步设想五、推进机制全局高铁商业转型发展初步设想虹桥枢纽站商业中心开发可行性方

12、案一、上海虹桥站商业开发经营现状二、上海虹桥站商业开发经营现状分析三、大型枢纽站商业开发经营现状分析四、大型枢纽站商业可持续发展的途径五、虹桥高铁站调研分析六、开发定位七、项目定位 八、项目背景研究九、项目特色十、开发区域及发展定位 一、上海虹桥站商业开发经营现状虹桥站，规划商业面积10782.49，目前仍有1344.17未完成出租，在日均客流现已超7万人的情况下，大部分百货类业态和个别轻餐饮业态经营出现亏损，已有16个商铺共计1050.82 面积提前退租或请求退租，还有部分品牌商家提出迟交或减免租金。虹桥枢纽站商业中心开发可行性方案进一步分析国内百货零售商业发展趋势得到的启示：目前，随着我国

13、城市化进程的不断加快，特别是房地产业的发展已超过了百货零售业的发展，大量房地产商纷纷进入商业地产领域，以万达广场、大悦城等为代表的集购、吃、娱、休、住于一体的新型城市综合体、购物中心的出现二、上海虹桥站商业开发经营现状分析虹桥枢纽站商业中心开发可行性方案二、上海虹桥站商业开发经营现状分析虹桥枢纽站商业中心开发可行性方案三、大型枢纽站商业开发经营现状分析 通过对我局高铁商业开发规划、设计、建设、招商和经营等各个环节的现状分析，不难发现，现阶段上海虹桥站商业发展已经遇到三大瓶颈：虹桥枢纽站商业中心开发可行性方案三、大型枢纽站商业开发经营现状分析虹桥枢纽站商业中心开发可行性方案四、大型枢纽站商业可持

14、续发展的途径虹桥枢纽站商业中心开发可行性方案五、虹桥高铁站调研分析研究背景与目的 通过调查了解高铁站消费乘客的渗透率，估算乘客在商业设施消费中的比率。理解高铁站消费者，了解他们的基本信息，价值观以及对高铁站商业的态度等。了解乘客在高铁站商业场所使用行为和态度，挖掘他们在/不在站内消费的主要原因。了解消费者对高铁站商业的满意程度，了解乘客们对于餐饮及零售产品的需求。了解乘客对于高铁站商业的业态偏好，设置意大利商业区，寻找市场机会。研究目的虹桥枢纽站商业中心开发可行性方案五、虹桥高铁站调研分析研究方法定量的访问方法：一对一面访访问地点：上海虹桥火车站访问时间：2012年2月16日-2月17日(每天

15、9:30-17:30)被访者条件：18-55岁具有不同消费行为和习惯的乘客：在站内消费的乘客从来不在高铁站消费的乘客过去一年内至少乘坐过一次火车同时包含不同性别，不同收入及不同出行目的（商务/休闲）的乘客虹桥枢纽站商业中心开发可行性方案五、虹桥高铁站调研分析样本量被访者类型被访者类型共计共计用户用户我今天在车站餐厅消费过456我今天没有在车站消费，但是我以前曾在火车站消费320非用户非用户我从来没有在车站消费过42共计共计818我们成功完成了1000个乘客的访问，最终有效问卷为818份，各类型的乘客数如下表所示：虹桥枢纽站商业中心开发可行性方案p 乘客以上海以外的商务出差、旅游为主。调研结果显

16、示，上海虹桥火车站的乘客群体，以上海以外的商务出差群体为主。一般来讲，这部分人群具有相对较高的消费能力，对品牌有一定的认知，对服务质量拥有较高的要求。p 乘客在车站的需求以餐饮饮食和购买特色产品为先。由于目前上海虹桥火车站的乘客主要以商务出差、旅游的出行为主，乘客对火车站商业的需求以饮食和购买特色产品为先，购买品牌产品随后。而在对商业的需求上，乘客对品牌和服务质量有一定的需求。如餐饮类则侧重于中西式品牌快餐。p 乘客对目前车站的价格及服务较为一般，价格不合理及品牌缺失成为车站商业经营的两大硬伤。在调研过程中，乘客对于商品的价格和服务表示一般，认为该车站商品不属于品牌产品却漫天要价的乘客占了相当

17、一部分，这些都是在新的商业设置与管理中必须认真解决的问题。p主题性缺失，商业氛围因无主题商业烘托盘活而略显一般。全国各大城市高铁枢纽站的商业模式运作均相同，无特色、无主题导致无喧闹的商业氛围，极大程度对枢纽站的发展起到消极影响。五、虹桥高铁站调研分析消费者调研小结虹桥枢纽站商业中心开发可行性方案 评价：餐饮。总体来讲，餐厅顾客对虹桥火车站的餐厅满意程度较低。对于火车站内的“关于餐厅的指示系统”、“餐厅品牌”和“餐厅多样性”这些方面都不太满意，被访者普遍认为提供的食物品质比较健康和食物质量对餐厅来说最为重要，其次是店内的卫生状况和服务人员的服务。五、虹桥高铁站调研分析研究结论（1）虹桥枢纽站商业

18、中心开发可行性方案 评价：购物。被调查乘客认为车站商品的价格太贵，不物有所值，对虹桥车站的商业设施消费大多表现出满意和一般，主要是车站的商业业态分布较单一，中高档商品少，特产分布不凸显、都市文化魅力不够彰显等原因所致，商业设施分布没有达到多样化消费水平，乘客消费可选性较少。五、虹桥高铁站调研分析研究结论（2）虹桥枢纽站商业中心开发可行性方案 改进意见：增加商业的业态组合，实现多元化的业态布局，实现同城同价。乘客以上海以外的商务出差、旅游为主，因而对咨询点、礼品特产导购服务期望较大。五、虹桥高铁站调研分析研究结论（3）虹桥枢纽站商业中心开发可行性方案 消费者希望虹桥火车站增加的餐厅：被访者认为现

19、在虹桥火车站的餐厅不能很好的满足他们的需要：被访者表示希望火车站餐厅中能有更多的上海特色食品餐厅；最受欢迎的快餐类别：中式快餐上海特色小吃一些被访者表示他们希望火车站餐厅能提供一些甜品、面包、蛋糕、冰激凌和咖啡，尤其是女性被访者对这方面的需求更大。五、虹桥高铁站调研分析研究结论（4）虹桥枢纽站商业中心开发可行性方案 消费者在火车站的购物习惯与态度：多数乘客选择在火车站商业设施中进行消费；“打发时间”是乘客在火车站商业区购物的主要原因，其次是“为了节约时间”、“车次延误”等；乘客不在火车站商业区购物的主要原因是由于商品价格过高；各种产品花费：五、虹桥高铁站调研分析研究结论（5）虹桥枢纽站商业中心

20、开发可行性方案五、虹桥高铁站调研分析研究结论（6）总体总体男男女女%N=818N=548N=270 消费不消费 消费者在火车站消费与不消费比率：从被访者总体数据中统计在火车站消费的乘客为78%，不在火车站消费的乘客为22%；根据火车站的性别比率中分析，女士消费群体的热度比男士消费群体高，购物商品及设施的规划需将此结论化为重点之一考虑。虹桥枢纽站商业中心开发可行性方案五、虹桥高铁站调研分析研究结论（7）针对欧洲特色商品乘客们表现出较大期望：被访者在被问及新增欧洲特色商业区是否有足够吸引力吸引前来消费时，有43%的乘客同意对欧洲特色商品有极大的期望。从被访者总体数据中统计，大多数乘客对于欧洲特色商

21、品期望非常大：1.关于欧洲旅游文化纪念品，在被访者中26%的乘客对于意大利手工皮鞋青睐有加。2.关于欧洲各国美食，在被访者中35%的乘客倾心于比利时各式巧克力。3.关于欧洲特色商品，在被访者中35%的乘客对瑞士名表有需求，而28%的乘客选择了法国香化，其中这28%的比例中，大多数为女性乘客虹桥枢纽站商业中心开发可行性方案五、虹桥高铁站调研分析研究结论（7）针对欧洲特色商品乘客们表现出较大期望：独特欧洲商品区是否能吸引市区居民前来消费独特欧洲商品区是否能吸引市区居民前来消费对欧洲名品感兴趣与否对欧洲名品感兴趣与否虹桥枢纽站商业中心开发可行性方案 乘客在火车站商业设施消费的满意度：乘客对虹桥火车站

22、的商业设施消费从数据调查中可看出大多选择满意。顾客认为火车站商品价格太高，出发大厅可以选择的商业种类不多元化，到达层会考虑时间的充足与否及短暂的逗留，处于选择性消费状态。乘客们较为不满意站内的商业指示系统。五、虹桥高铁站调研分析研究结论（8）虹桥枢纽站商业中心开发可行性方案 以上海虹桥枢纽客站周边发达的城市交通网络为依托，通过商业资源集聚、主题开发、立体打造，形成汇集各种购物、餐饮、休闲、娱乐、展示和商务等多种商业业态的区域性城市商业“新地标”，并通过其综合规模效应、集聚效应和辐射效应，拉动沿线其他客站商业同步发展。六、开发定位虹桥枢纽站商业中心开发可行性方案品牌定位规模定位服务定位市场定位七

23、、项目定位 虹桥枢纽站商业中心开发可行性方案 主要经营意大利原产的国际一、二线知名品牌，主要业态包括时装、皮具、箱包、化妆品、首饰、家居用品、特色餐饮等。品牌定位 虹桥站方案共规划11710 作为主题商业区域，并分步引入150个品牌。规模定位 通过主题街区规划，进一步优化商业服务动线，提升服务便利性和商业价值。引进国际商业服务团队，提供高端双语商务服务，提升服务品质和经济效益。服务定位 目标消费人群:在沪意籍人士约5000人，虹桥周边约20万外籍人士和上海市区意大利品牌潜在消费群体约100万人。市场定位虹桥枢纽站商业中心开发可行性方案八、项目背景研究 p13世纪末，意大利是“欧洲文艺复兴”摇篮

24、，现代意大利更是世界时尚潮流发展的前沿，其时装、皮具等产品享誉全球；意大利时尚品牌在国内同样具有独特的号召力和巨大的消费群体。2011年，意大利男装在中国的销售额已经占全球市场的40%，虹桥枢纽站商业中心开发可行性方案虹桥枢纽站商业中心开发可行性方案八、项目背景研究 九、项目特色虹桥枢纽站商业中心开发可行性方案九、项目特色虹桥枢纽站商业中心开发可行性方案十、开发区域及发展定位上海虹桥站三期商业在到达层、候车层和夹层共计新开发面积16913，其中10918作为主题商业区域。1310为远期开发面积，冠名VIP面积为500，京沪高铁定制VIP200。虹桥枢纽站商业中心开发可行性方案十、开发区域及发展

25、定位虹桥枢纽站商业中心开发可行性方案在上海虹桥高铁枢纽整体开发战略的宏大规划下，依托项目得天独厚的综合优势，与国内枢纽现有商业进行（差异化）定位，打造以意大利主题特色为导向、多元功能集聚的高铁商业中心，突出体验、时尚、休闲的主题特色，引导并满足多元消费需求，使本项目成为上海枢纽现代商业的代名词。发展目标虹桥枢纽站商业中心开发可行性方案虹桥站到达层3656虹桥枢纽站商业中心开发可行性方案到站出站往机场地铁方向往私家车、出租车方向换乘或需要消费地铁进出口往到达层或地面层垂直动线人流聚集处商业区人流主干道调整后成市商业区调整后可成市商业区虹桥站到达层 商业面积3656虹桥枢纽站商业中心开发可行性方案

26、甜品西点区仓库欧美原产地主题百货主题商业客服中心远期开发预留花车到达层到达层甜品西点区现场图到达层甜品西点区效果图到达层到达层欧美原产地主题百货现场图到达层欧美原产地主题百货效果图到达层欧美原产地主题百货效果图到达层欧美原产地主题百货效果图到达层欧美原产地主题百货效果图到达层欧美原产地主题百货效果图到达层欧美原产地主题百货现场图到达层欧美原产地主题百货效果图到达层主题商业客服中心现场图到达层主题商业客服中心效果图到达层花车现场图到达层花车效果图虹桥枢纽站商业中心开发可行性方案虹桥站候车层7029虹桥枢纽站商业中心开发可行性方案虹桥枢纽站商业中心开发可行性方案虹桥枢纽站商业中心开发可行性方案进站

27、安检高架桥进站旅客环线进站检票往站台层或到达层往夹层垂直动线需明确指示系统调整后可成市商业区调整后可成市商业区调整后成市商业区虹桥枢纽站商业中心开发可行性方案虹桥站候车层 可开发商业面积7029欧美原产地主题百货咖啡茶坊子店银行品牌展销区冠名VIP自助设备(自动彩票机、维络城、电话等)汽车展示联通电信移动营业厅书报咨询台企业展销区候车层欧美原产地主题百货现场图候车层欧美原产地主题百货效果图候车层欧美原产地主题百货现场图候车层欧美原产地主题百货效果图候车层候车层欧美原产地主题百货现场图候车层欧美原产地主题百货效果图候车层汽车展示现场图候车层汽车展示效果图候车层品牌展销区现场图候车层品牌展销区效果

28、图候车层咖啡茶坊子店现场图候车层咖啡茶坊子店效果图候车层企业展销区现场图候车层企业展销区效果图候车层银行现场图候车层银行效果图候车层冠名VIP现场图候车层冠名VIP效果图候车层书报现场图候车层书报效果图候车层自助设备现场图候车层自助设备效果图虹桥枢纽站商业中心开发可行性方案虹桥站候车夹层6228虹桥枢纽站商业中心开发可行性方案往候车层或站台层垂直动线客流主干道客流环线客流进出口虹桥枢纽站商业中心开发可行性方案虹桥站候车夹层 商业面积6228厨房厨房商务中心风味美食区出发层咖啡茶坊母店欧美原产地主题百货座位区夹层欧美原产地百货现场图夹层欧美原产地百货效果图夹层咖啡茶坊母店现场图夹层咖啡茶坊母店效

29、果图夹层商务中心现场图夹层商务中心效果图夹层风味美食现场图夹层风味美食区效果图夹层风味美食区效果图虹桥枢纽站商业中心开发可行性方案虹桥高铁枢纽站商业电量汇总虹桥枢纽站商业电量总计：3672kw层级面积总电量到达层3653744.6kw 候车层70291777.4kw 夹层62281150kw 总计3672kw虹桥枢纽站商业中心开发可行性方案虹桥枢纽站商业中心开发可行性方案虹桥枢纽站商业中心开发可行性方案相关问题解答一、意大利商家为何选择进入高铁站经营而不是选择较为成熟的城市商业中心。已向外经贸委相关领导或专业人士进行过咨询，现阶段我国对于外商独资企业从事零售业（除房地产）的政策已完全开放，只需

30、按规定履行相关程序。虹桥枢纽站商业中心开发可行性方案虹桥枢纽站商业中心开发可行性方案相关问题解答二、国家对于外商独资企业从事零售业的相关政策。国家对于外商独资企业从事零售业的相关政策。通过合作方在香港与意大利商会合资成立的公司引进商品，再由其在上海闵行区新虹街道注册成立的子公司负责商品的保税、报关、仓储和物流服务，可以按集成商模式进行操作。三、厂家直接开店还是集成商操作。三、厂家直接开店还是集成商操作。采取平进平出模式，进口时厂方将销售毛利润附加到商品上，待消费完成后，以90天为一个结算周期，与意大利商家进行外汇结算支付进货成本。四、如何处理进出口汇率差问题。四、如何处理进出口汇率差问题。试点

31、到达层开发，虽能在一定程度上规避经营风险，减小应施工带来的影响。主题商业开发只有通过一定体量集中开发才能形成规模、集聚和辐射效应，才能吸引顾客通过包括高铁在内的各类交通前来目的性消费。另外，单一层面开发不能达到通过主题商业将各层面商业动线贯通并带动其他业态共同发展的目的。虹桥枢纽站商业中心开发可行性方案虹桥枢纽站商业中心开发可行性方案相关问题解答五、是否考虑总体规划，分步实施，先行试点到达层。五、是否考虑总体规划，分步实施，先行试点到达层。合理优化站内商业资源，清退一部分不适合的业态，并通过调整期免租补偿将既有需调整商业位移至相对合适的区域，与主题化商业相互响应，形成业态互补，进一步提升既有商

32、业区域的商业价值和销售业绩。切不可通过单纯减租或免租的形成来简单维护，事实上经营不善的业态即使免租也不能补救。六、既有商业和新开发主题商业的新老交替如何操作。六、既有商业和新开发主题商业的新老交替如何操作。虹桥枢纽站商业中心开发可行性方案虹桥枢纽站商业中心开发可行性方案物业集中收银是通过票据的抵扣从而实现销售利润的赋税，而非销售收入的赋税，主要有2种模式：1.以销代采（联营模式）路方：顾客消费，路方开票，记商业销售收入商家：按每家销售额开票给路方税务：按销售收入付税-商家发票（抵扣）2.代销模式路方：顾客消费，路方开票，记商业销售收入商家：每个商家采购入库，同时开具票证给路方（或一个账期结账前

33、开具票证）税务：按销售收入付税-商家发票（抵扣）建议：1.由于受成立合资公司影响，也为合理避税，建议前期采取保底租金或营业额提成模式进行运作；2.待项目成熟后，由路方和合作方共同成立合资公司，并由路方相对控股，继而采取集中收银模式，掌握商业资源并能分享销售增长的收益。相关问题解答七、集中收银的税务政策。七、集中收银的税务政策。虹桥枢纽站商业中心开发可行性方案虹桥枢纽站商业中心开发可行性方案推进阶段两方签订项目合作意向文件，共同组建团队开展工作，路方可直接掌握信息并接触意大利政府代表。合作前两年，采取合作经营的模式，通过严格的合作合同条款或与外资合作方直接签订租赁协议的方式来控制经营风险，并逐步

34、参与商品的采购和报关等全过程，后期应通过成立合资公司等紧密型合作模式，全面参与商务服务的全过程，最终实现对意大利商业资源的掌控，将招商和经营风险降至最低。相关问题解答八、一旦投资下去，是否能吸引品牌进驻，如何控制投资和招商风险。虹桥枢纽站商业中心开发可行性方案虹桥枢纽站商业中心开发可行性方案合作方人员组成：由意大利商会推荐的专业商铺形象设计工作室和设计师担任虹桥站主题商业形象的总体设计，并由意大利马凯尔大区商会与博洛尼亚商务处的2位专业市场运营人士参与主题商业的运作，由2名在上海的意大利专业人士和2名香港专业商业人士参与日常经营管理工作；路方人员组成：由投资中心抽调相关地区公司人员组建枢纽商业中心开发项目组，路局客运处、建设处、公安局消防处派专人进行项目组合署办公，相关地区公司配合，具体负责枢纽商业中心的开发工作。推进的全过程路方与合作方需合署办公。相关问题解答九、推进专家团队如何组建，需完成哪些职能THE END