第五章房产理财计PPT课件.ppt
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1、5.2 房产策划房产策划(Real EstateReal Estate)房产投资的优缺点房产投资的优缺点 房产投资的品种和方式房产投资的品种和方式 房产贷款房产贷款 房产投资的成本和收益房产投资的成本和收益 房产投资的政策房产投资的政策 房产投资的影响因素房产投资的影响因素 房产投资的流程房产投资的流程 房产交易的风险房产交易的风险 房产信息来源房产信息来源思考题思考题买房是投资还是自住?买房是投资还是自住?n自住是要自己喜欢自住是要自己喜欢n投资是要别人喜欢投资是要别人喜欢置业的基本法则置业的基本法则首次置业首次置业结婚前后结婚前后 有归属感,有一定积累,职业有归属感,有一定积累,职业生涯长
2、,提升空间大,积极利用银行贷款。生涯长,提升空间大,积极利用银行贷款。二次置业二次置业中年中年 提高生活品质,职业生涯基本到顶,提高生活品质,职业生涯基本到顶,财务实力较强,应多考虑退休养老。财务实力较强,应多考虑退休养老。房产投资优点房产投资优点高收益率高收益率经营收益率(经营收益率(Operating Yield)=来自财产的息前、来自财产的息前、折旧前净经营收益折旧前净经营收益/财产的购买价格财产的购买价格可大幅利用财务杠杆(可大幅利用财务杠杆(Financial Leverage)有利的现金流(有利的现金流(Cash-Flow)防范通货膨胀风险(防范通货膨胀风险(Inflection)
3、税收优惠(税收优惠(Tax-shelter)折旧作为非现金费用扣减应税收入折旧作为非现金费用扣减应税收入房产投资缺点房产投资缺点市场性和流动性较差市场性和流动性较差买卖房产费时,交易费用较高买卖房产费时,交易费用较高需要大笔首期投资需要大笔首期投资高风险高风险价格下跌风险(财务杠杆比率高,风险加大)价格下跌风险(财务杠杆比率高,风险加大)交易风险交易风险房地产周期难以控制房地产周期难以控制管理成本高管理成本高案例案例n如果一套房子价格为如果一套房子价格为50万元,首付万元,首付20%一年后上涨一年后上涨20%,其收益率为多少?下,其收益率为多少?下跌跌20%,其收益率又为多少?,其收益率又为多
4、少?n有利杠杆(有利杠杆(Favorable Levergage)n不利杠杆(不利杠杆(Unfavorable Levergage)房产投资的品种房产投资的品种住宅住宅公寓公寓酒店式公寓、度假村酒店式公寓、度假村别墅别墅商铺商铺房产投资的方式房产投资的方式转让转让买卖付清买卖付清转按揭转按揭炒炒“楼花楼花”:购房权证(预定卡):购房权证(预定卡)出租出租房地产投资信托(房地产投资信托(Investment Trusts)房地产证券(房地产证券(Securities)房产贷款房产贷款 贷款方式贷款方式公积金贷款公积金贷款商业贷款(按揭贷款)商业贷款(按揭贷款)组合贷款组合贷款 还款方式还款方式等
5、额还款等额还款等本还款等本还款移动按揭还款(中国民生银行)移动按揭还款(中国民生银行)思考题思考题等额还款还是等本还款合算?等额还款还是等本还款合算?课本课本238页例题及优缺点的比较页例题及优缺点的比较房产投资的成本房产投资的成本贷款利息贷款利息税费税费契税:成交价的契税:成交价的1.5%印花税:成交价的印花税:成交价的0.03%担保费:与保费相当(公积金贷款)担保费:与保费相当(公积金贷款)公共维修基金:公共维修基金:2%买卖手续费:成交价的买卖手续费:成交价的0.25%房屋测量登记费:房屋测量登记费:100元元/件件产权证工本费:产权证工本费:4元元/件件房屋产权证印花:房屋产权证印花:
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