模板绿城集团启动会模板课件.pptx

1、xx项目启动会（2016年1月版）二一 年 月 日（项目公司可在此模板基础上适当增减）一、项目情况概述二、产品定位三、服务定位四、开发节奏五、财务及资金安排六、需集团决策或支持事项七、项目（分期）经营目标适用于老盘新开分期：适用于老盘新开分期：1.1.项目开发项目开发现状现状2.2.地块地块（分期）启动（分期）启动原因及经营思路原因及经营思路3.3.启动地块基本情况启动地块基本情况（分期、分期、经济技术经济技术指标）指标）一、项目情况概述适用于新项目：适用于新项目：1.1.项目公司开办筹备情况项目公司开办筹备情况2.2.项目项目整体定位及经营整体定位及经营思路思路3 3.启动地块基本情况启动地

2、块基本情况（分期、分期、经济技术经济技术指标）指标）1）项目整体定位（或启动原因）1.1.项目公司开办筹备项目公司开办筹备情况（或项目情况（或项目开发开发现状）现状）一、项目情况概述项目开办筹备情况及各项工作推进情况：（或项目开发现场：需插入总图，并对已开发进度、存量及其结构分析简要概述）2.2.项目项目整体定位及经营整体定位及经营思路（或地块思路（或地块（分期）启动原因及经营（分期）启动原因及经营思路）思路）一、项目情况概述1）项目整体定位（或启动原因）2）经营思路概述用简短精炼的文字说明：所处分期经济技术指标分析一、项目情况概述3.3.启动地块基本情况启动地块基本情况返回总目录1.1.市场

3、市场分析分析2.2.市场定位及客户分析市场定位及客户分析3 3.产品产品定位定位二、产品定位注：如注：如已召开项目定位会，则本篇已召开项目定位会，则本篇“1.1.市场分析市场分析”、“2.2.市场市场定位及客户定位及客户分析分析”可省略，请按照可省略，请按照“3.3.产品定位产品定位”格式表述格式表述主要主要结论即可。结论即可。用简短精炼的文字说明：分析本市去化情况及其结构（概况，趋势）分析本市库存及其结构（概况，趋势）给出结论意见二、产品定位1 1.市场分析市场分析-市一级市场市一级市场用简短精炼的文字说明：分析区域去化情况及其结构分析区域库存及其结构给出结论意见二、产品定位1 1.市场分析

4、市场分析-区域区域市场市场用简短精炼的文字说明：分析主要竞品楼盘去化情况及其结构分析主要竞品楼盘库存及其结构给出结论意见二、产品定位1 1.市场分析市场分析-竞品楼盘竞品楼盘用简短精炼的文字说明：分析本楼盘去化情况及其结构分析本楼盘楼盘库存及其结构给出结论意见二、产品定位1 1.市场分析市场分析-本楼盘本楼盘 根据以上逐级从市（概况，趋势）区域板块（详细）周边竞品对标楼盘分析本楼盘的分析，得出结论明确市场定位的方向。二、产品定位1 1.市场分析结论市场分析结论2.2.市场定位及客户分析市场定位及客户分析 通过市场及本项目成交情况，总价、面积的分析，确定项目市场定位（进入哪一部分的市场，总价、面

5、积段）。二、产品定位市场定位市场定位客户分析客户分析 根据市场定位，分析该区段市场匹配的客户群特征、需求。用简短精炼的文字说明：产品类型：根据市场定位及客户分析确定本期产品系列类型（如二代高层、法式合院）。主力户型、户型配比：根据市场定位，明确项目的主力户型以及各面积段户型的产品配比二、产品定位3.3.产品定位产品定位请插入主力户型图nXX项目规划总平面图3.3.产品定位之规划设计方案产品定位之规划设计方案项目项目总体规划总体规划二、产品定位3.3.产品定位之规划产品定位之规划设计方案设计方案产品产品业态及户型分布规划业态及户型分布规划 在规划总平面图上用色块标注出各种户型分布，并注明每种户型

6、的套数、面积以及套数占比、面积占比。（备注：此数据主要由市场调研形成的产品定位及户型定位为准）二、产品定位A A地块地块B B地块地块（请插入规划总平面图并注明各地块代号）序序内容内容A A地块地块B B地块地块总计总计1占地面积（）占地面积（）2用地性质用地性质3总建筑面积（）总建筑面积（）3.1 地上建筑面积（）3.2 地下建筑面积（）4容积率容积率5建筑密度建筑密度6绿化率绿化率7限高限高8是否精装修是否精装修无有/9车位数车位数9.1 地上车位9.2 地下车位（项目可根据实际情况对表格进行增减。）3.3.产品定位之规划产品定位之规划设计方案设计方案经济经济技术指标技术指标二、产品定位3

7、.3.产品定位之建筑产品定位之建筑方案方案住宅住宅单体单体请对以下信息进行说明：在总平图中的位置、平均容积率；复制原型、优化原则；标准户型、边户型、景观户型的分布及溢价分析；单元面宽、进深、标准层建面、得房率；插图（各户型）_户型位置图（在总图的位置并用色块标出）二、产品定位3.3.产品定位之精装产品定位之精装修定位（如有）修定位（如有）结合产品定位及市场策略，与公司内部同类型、同档次可参考项目及竞品项目进行横向对比，从而通过概念性的构想，来规范产品的室内设计，并提出相应的要求与标准（附周边竞品楼盘的室内调查分析，应包括风格、档次、价格、材料等）。结论：确定本项目精装修标准在_元/档。3200

8、028000350003000032000600040008000400050000500010000150002000025000300003500040000竞品项目1竞品项目2我司参考项目A我司参考项目B本项目销售均价精装标准二、产品定位插入各分析图请对以下信息进行说明：景观布置原则景观布置原则景观风格的设计原则设计意向景观设计主要节点主要节点的设计目的、要求、配置效果、景观面积、分组团的建造标准3.3.产品定位之园林产品定位之园林景观定位景观定位二、产品定位产品配置产品配置标准：标准：包括建筑包括建筑、精装修、景观、精装修、景观、结构、设备、结构、设备、会所、会所配套等建造标配套等建造

9、标准（可附页）。准（可附页）。部位部位配置要求及造价标准配置要求及造价标准备注备注建筑建筑高层及多层为全石材/石材+真石漆立面、铝合金窗600元/；高层进户门（刚木复合门含机械锁）：3000元/樘，多层进户门（刚木复合门含电子锁）6000元/樘XX竞品项目采用精装修标准精装修标准户内精装2500元/，高层大堂4500元/，电梯厅2000元/，多层大堂5000元/，电梯厅2500元/，地下室大堂2500元/精装修面积景观景观600元/（高层组团景观面积），800元/（合院组团景观面积）层高层高高层标准层3.1m，首层3.3m，地下室3.6m；多层2-5层3.2m，首层3.4m，地下室3.6m需核

10、实日照间距设备设备户内精装配置地采暖和中央空调；电梯：梯速*米/s，载重*Kg，*元/建筑面积，智能化工程：*元/建筑面积泳池泳池室外泳池规模园区服务设施园区服务设施说明各功能区域的面积及配置标准采用地下会所设计二、产品定位3.3.产品定位之产品产品定位之产品配置标准配置标准项目内容项目内容目标成本目标成本（万元）（万元）按建筑面积计算按建筑面积计算单方成本单方成本（元（元/）按可售面积计算按可售面积计算单方成本单方成本（元（元/）备注备注对标项目对标项目土地费用土地费用前期费用前期费用工程费用工程费用开发成本小计开发成本小计销售费用、管理费用销售费用、管理费用占销售收入比例财务费用、资金成本

11、财务费用、资金成本营业税金及附加营业税金及附加总成本（一）总成本（一）总成本（二）总成本（二）总成本（一）-地下车位销售收入总收入总收入税前经营利润税前经营利润所得税所得税税后净利税后净利销售净利率销售净利率详表按目标成本测算表要求填报并插入本页做附录。3.3.产品定位之项目产品定位之项目目标成本目标成本二、产品定位3.3.产品定位之项目产品定位之项目目标成本目标成本分分业态项目单方开发成本业态项目单方开发成本业态业态目标成本目标成本（万元）（万元）按建筑面积计算按建筑面积计算单方开发成本单方开发成本（元（元/）按建筑面积计算按建筑面积计算单方建安成本单方建安成本（元（元/）按可售面积计算按可

12、售面积计算单方开发成本单方开发成本（元（元/）按可售按可售面积计面积计算算单方建单方建安成本安成本（元（元/）备注备注对标项目对标项目高层小高层多层别墅排屋写字楼商铺酒店式公寓地下车库地下车库/车车位位地下库房地下库房“业态”可根据项目实际物业构成对本表格进行增减。二、产品定位返回总目录“业态”可根据项目实际物业构成对本表格进行增减。三、服务定位返回总目录1.1.周边配套现状周边配套现状周边交通、健康医疗、文化教育、商圈（每部分单独描述）周边交通、健康医疗、文化教育、商圈（每部分单独描述）编号内容现状1夏衍中学已使用2规划小学待建3规划小学待建4规划小学待建5规划初中待建6三甲医院待建7邻里中

13、心待建8邻里中心待建9邻里中心待建10邻里中心待建11农贸市场待建12农贸市场待建13地铁绿城杨柳郡在建范例三、服务定位返回总目录范例1.1.周边配套现状周边配套现状周边交通、健康医疗、文化教育、商圈（每部分单独描述）周边交通、健康医疗、文化教育、商圈（每部分单独描述）距离服务系统名称规模档次服务内容备注500米以内居家生活服务系统董家渡综合体总建 110万，含商业8.6万高端高端百货、街区商业、餐饮等规划中老码头休闲区总建5万高端休闲餐饮、艺术展览可使用泛海社区商业总建8万高端零售、服装等在建中山南路地下商业总建1.5万中高端零售、服装等在建文化教育服务系统董家渡综合体 文化中心总建0.2万

14、高端文化艺术中心规划中黄浦区第一中心小学占地1万市重点百年名校，公立小学可使用中华路第三小学占地 4811区重点公立小学可使用上海市尚文中学占地1.2万区重点公立中学可使用市八初级中学占地约1万区重点公立中学可使用紫霞幼儿园占地936一级公办幼儿园可使用爱童幼儿园师生300余人二级公办幼儿园可使用度假服务系统利兹卡尔顿酒店180间客房五星级酒店、宴会规划中健康医疗服务系统上海市第二人民医院总建 2.5万二等甲等医疗卫生可使用0306090餐饮业态儿童早教业态KTV业态足浴业态美容业态银行业态酒吧业态咖啡业态婚纱摄影业态美甲业态花店业态健身业态1.5公里商圈重点商业业态分布“业态”可根据项目实际

15、物业构成对本表格进行增减。三、服务定位返回总目录范例1.1.周边配套现状周边配套现状周边交通、健康医疗、文化教育、商圈（每部分单独描述）周边交通、健康医疗、文化教育、商圈（每部分单独描述）1.5公里商圈重点商业业态分布业态商业数量（家）餐饮99儿童早教12KTV5足浴5美容3银行3酒吧0咖啡0婚纱摄影0美甲0花店0健身0三、服务定位返回总目录2.2.周边配套动态周边配套动态未来配套规划方向及对项目有重大影响的配套未来配套规划方向及对项目有重大影响的配套董家渡综合体体量110万（含地上地下）业态规划办公45.6万方商业8.6万方酒店3.3万方文化0.2万方竣工时间2021年范例三、服务定位返回总

16、目录3.3.服务需求分析服务需求分析客户客户（或意向客户）（或意向客户）脸谱脸谱n本案2015年三期共成交65组客户。其中客户构成依次是老上海人（32组，49%）、新上海人（18组，28%）、外地人（15组，23%）籍贯上海（34）外地（31）现居地上海（32）外地（2）外地（13）上海（18）定义（本土上海)（新迁上海）范例三、服务定位返回总目录3.3.服务需求分析服务需求分析客户客户（或意向客户）（或意向客户）脸谱脸谱n从籍贯而言，本地人（52%）与外地人（48%）各占一半，外地人中浙江籍客户（26%）居多；n从居住地而言，他们大多现居上海，主要是黄浦（19组，29%）、浦东（10组，15

17、%）两区；现居浙江客户较多，达到12%，均为“绿粉”，包括温州、杭州、舟山、台州、金华范例三、服务定位返回总目录3.3.服务需求分析服务需求分析客户客户（或意向客户）（或意向客户）脸谱脸谱n决策客户以46-50岁中年人居多，男、女主人有较平均的购房决策权力分布，三口之家，少部分有两个小孩范例三、服务定位返回总目录3.3.服务需求分析服务需求分析客户客户（或意向客户）（或意向客户）脸谱脸谱n客户多分布在金融及进出口贸易（均为15组，23%）、制造/能源行业（12组，18%）等较为传统的造富行业范例他们在这些领域获得成功他们在这些领域获得成功1515129921110246810121416金融进

18、出口贸易制造业/能源房地产开发/建筑其他互联网/IT医疗卫生文体娱乐法律/咨询三、服务定位返回总目录3.3.服务需求分析服务需求分析客户客户（或意向客户）（或意向客户）脸谱脸谱n四五十岁的客户多是从传统行业如制造业积累财富，而较为年轻的客户多是来自金融行业；面对中国的通货膨胀，对于财富保值的需求强烈，因此投资上偏好房产类较为稳健的；n客户的整体素质都比较高，且低调；n喜欢较有深度且雅致的话题和活动，例如女性喜欢插花，男性喜欢常人所不能及的旅行（南极等）；n太过深奥、空泛、阳春白雪的内容比较难以引起共鸣，如古董、字画；而能与现实接壤更有地气会更好，如股票、宴会；n尤恶炫耀、俗气，如明星活动；n女

19、性越来越具有话语权。范例三、服务定位返回总目录3.3.服务需求分析服务需求分析生活需求（健康医疗）生活需求（健康医疗）n调查内容：健康服务需求n普遍需求：提供室内运动场所，包括设室内泳池、健身馆、阅览室及球类运动馆 78.13%范例37.50%31.25%31.25%31.25%40.63%78.13%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%提供健康检测提供健康咨询提供健康讲座提供健康宣传建立健康档案室内运动场所基础版健康服务类急需服务内容基础版健康服务类急需服务内容三、服务定位返回总目录3.3.服务需求分析服务需求

20、分析生活需求（居家生活）生活需求（居家生活）n调查内容：生活服务需求n普遍需求：委托代办服务（代收快递、手推车服务、衣服洗涤）81.25%设立生活便利超市71.88%以幸福绿城APP平台，提供委托代办、居家资讯和居家出行服务/设立园区食堂/茶餐厅46.88%范例81.25%43.75%46.88%71.88%46.88%31.25%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%委托代办服务居家生活服务园区食堂/茶生活便利超市丰富幸福绿城丰富“绿城基础版生活服务类急需服务内容基础版生活服务类急需服务内容三、服务定位返回总目录3.3.服务需求分析服务需求分析生活需求（文化

21、教育）生活需求（文化教育）n调查内容：文化教育服务需求n普遍需求：会所设顾乐学院，定期组织长者为主的各类活动，为长者搭建一个发展兴趣和展示风采的平台 62.5%举办海豚计划，教授3-18岁小业主游泳课程 53.13%设置少儿活动室，开展亲子活动 50%设置图书馆，提供图书借阅服务 50%范例37.50%31.25%50.00%50.00%53.13%31.25%34.38%40.63%40.63%62.50%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%四点半学堂在线教育服务少儿活动室图书馆海豚计划夏令营、冬令营集体节庆活动组建睦邻社团邻里运动会

22、和百家宴设顾乐学院三、服务定位返回总目录4.4.服务定位服务定位【项目属性】绿城21年最高端作品，世界豪宅的中国封面【客群属性】全国范围的高净值客群，社会金字塔尖人物项目需要高端、定制的私人生活服务平台满足高端客户的生活需求，提升项目品牌软实力范例三、服务定位返回总目录4.4.服务定位服务定位【定位】目前中国高端居住服务领域专业、前瞻、全面的服务体系【内容】高端园区服务体系（基础版）+（尊享版）范例1.1.项目分期规划项目分期规划2.2.推盘计划（含推盘节奏推盘计划（含推盘节奏）3.3.本期开发计划本期开发计划4.4.售楼处、样售楼处、样板房板房/区、生活体验馆选址、方区、生活体验馆选址、方案

23、案、动、动线分析线分析四、开发节奏1.1.项目项目分期规划分期规划五期五期一期一期（样板区）（样板区）二期二期三期三期三期三期四四期期分期分期销售销售面积面积（）（）业态业态开工开工时间时间开盘开盘时间时间竣工备竣工备案时间案时间货值货值（亿）（亿）一期一期（样板区）（样板区）高层公寓法式合院二期二期高层公寓三期三期高层公寓法式合院四期四期合院五期五期安置房/四、开发节奏总货值统计表总货值统计表各业态第一批次各业态第一批次业态业态套数套数销售面积销售面积(平米平米)单价单价(元元)套单价套单价(万元万元)货值货值(亿元亿元)套单价套单价(万元万元)套数套数货值货值（亿元（亿元)推盘时间推盘时间

24、高层公寓高层公寓（可按楼栋、面积段拆分）别墅别墅法式合院法式合院商铺商铺车位车位总货值总货值2.2.销售策略销售策略推推盘策略盘策略可根据项目的实际规划业态进行增减。四、开发节奏对地块推盘类型、推盘量、推盘时间等推盘节奏安排进行概述，并附下表。售楼处、样板房/区选址、方案、动线分析、分期开发规划、本期开发计划作为支持性计划保障推盘计划的实现。单位：万元单位：万元年年 份份截止截止20152015年年累累计计20162016年年20172017年年20182018年年合计合计货值货值期初库存期初库存货值货值当年新增当年新增当年总货当年总货值值当年去当年去化化去化率（去化率（%）项目整体销售去项目

25、整体销售去化化节奏节奏2.2.销售策略销售策略推盘节奏推盘节奏四、开发节奏2.2.销售策略销售策略推盘节奏推盘节奏一期商业：6/7#底商开盘时间：2013年12月产品类型：商业总面积：平米/套单价：总货值：亿二期住宅：3#开盘时间：2015年3 月产品类型：精装高层总套数：套总面积：平米单价：总货值：亿二期住宅：1#1、2单元开盘时间：2014年4 月产品类型：精装高层总套数：套总面积：平米单价：总货值：亿二期商业：开盘时间：2014年3 月产品类型：商业 总套数：套总面积：平米单价：总货值：亿二期住宅：1#3单元开盘时间：2014年6月产品类型：精装高层总套数：套总面积：平米单价：总货值：亿

26、5#6#7#4#2#3#1#在售期区2016年推盘2017年推盘注：在图上标注样板房、样板区、销销售体验中心位置。并说明开放时间说明：本项目（分期）XX年XX月开盘，项目销售周期共XXX，可售产品分别为XXXX，说明价格梯度变化情况，整盘实现均价XX元/。另外，老盘新开分期应标明项目全周期各分期库存及其结构。单位：万元单位：万元年年 份份截止截止20152015年年累累计计20162016年年20172017年年20182018年年合计合计货值货值期初库存期初库存货值货值当年新增当年新增当年总货当年总货值值当年去当年去化化去化率（去化率（%）项目整体销售去项目整体销售去化化节奏节奏2.2.销售

27、策略销售策略推盘节奏推盘节奏四、开发节奏3.3.本期开发计划本期开发计划主要节点主要节点证证件取得件取得完成时间完成时间备注备注土地证取得土地证取得建设用地规划许可证建设用地规划许可证规划方案批复规划方案批复建设工程规划许可证建设工程规划许可证施工许可证施工许可证样板房样板房/区、生活体验馆开放时间区、生活体验馆开放时间预售许可证预售许可证开工时间：正负零完成时间：主体结顶时间：竣工备案竣工备案交房交房四、开发节奏4.4.售楼处、样板售楼处、样板区区选址及动线分析选址及动线分析插入各分析图请对以下信息进行说明：说明营销样板区选址的思路、功能建议，以及与实体样板区的位置和动线关系客户来访线路客户

28、来访线路 停车位停车位(利用市政道利用市政道)售楼部样板房四、开发节奏4.4.样板区设计样板区设计动动线设计线设计客户来访线路客户来访线路 停车位停车位(利用市政路利用市政路)售楼处售楼处体验区面积体验区面积n n平米平米样板庭院样板庭院 4521林荫道入口售楼部入口中央花池样板庭院（客户体验区）样板楼前区景观沿江市政景观带看房通道3样板楼样板楼/房房售楼处售楼处12356请对以下信息进行说明：样板区体验流线组织46四、开发节奏4.4.样板区设计样板区设计请对以下信息进行说明：样板区各分块区域的组织与面积、成本及分摊方式售楼部样板房1 13 34 45 5序号序号区域区域面积面积（）（）单价单

29、价(元元)总价总价(万元万元)1客户来访景观大道2售楼部门前台地花园3售楼部中心花园4样板房沿江绿地5沿江绿地（政府代建）6合计2 2三、开发节奏4.4.样板区设计样板区设计景观景观设计方案设计方案请插入样板区景观平面图、关键节点图四、开发节奏4.4.售楼售楼处设计：方案设计处设计：方案设计请插入售楼处平面（含每个楼层图）、立面、剖面图四、开发节奏4.4.样样板房设计方案：意向板房设计方案：意向请插入样板房户型图标识功能区及面积客厅客厅厨房厨房餐厅餐厅主卧主卧次卧次卧书房书房公卫公卫主卫主卫请插入功能区设计意向图四、开发节奏4.4.样板区样板区/样板房进度计划样板房进度计划工程进度工程进度工作

30、名称工作名称开始时间开始时间结束时间结束时间备注备注桩基工程（含支护、降水井、塔吊基础）桩基工程（含支护、降水井、塔吊基础）XX年XX月XX日XX年XX月XX日基础工程基础工程主体施工主体施工电梯工程电梯工程外檐门窗外檐门窗外檐石材外檐石材零层板防水及回填土零层板防水及回填土景观工程景观工程室内精装室内精装样板区开放样板区开放四、开发节奏总筹建投资总筹建投资:_:_万元。（样板房为实体样板房，可按折扣充抵营销。不可回收万元。（样板房为实体样板房，可按折扣充抵营销。不可回收_万万，占，占总投入的总投入的_%_%）项目项目样板区建造费用样板区建造费用面积（）面积（）单项总价（万元）单项总价（万元）

31、单方造价（元）单方造价（元）软、硬景比例软、硬景比例体验景观面积体验景观面积红线外绿化红线外绿化市政绿化整改市政绿化整改样板区整体面积_，总成本合计：_万元（营销承担_万），单价_元;其中，不可回收费用约_万元项目项目 面积面积 设计费（元）设计费（元）施工（元）施工（元）装饰软装（元）装饰软装（元）（）（）单价单价总价总价单价单价总价总价单价单价总价总价售楼处精装部分售楼处精装部分售楼处简装部分售楼处简装部分_户型样板房户型样板房总计总计空调安装成本：共空调安装成本：共_套，合计套，合计_万（样板房万（样板房_套，售楼处套，售楼处_套）套）合计合计:售楼处及样板房为实体样板房，可按折扣充抵营

32、销费用。其中，不可收回售楼处及样板房为实体样板房，可按折扣充抵营销费用。其中，不可收回_万，占万，占_%_%。4.4.样板样板区筹建成本控制：营造费用区筹建成本控制：营造费用四、开发节奏返回总目录1.1.项目整体效益目标项目整体效益目标2.2.项目分项目分产品效益产品效益目标目标3.3.项目现金流量项目现金流量4 4.项目融资及税务筹划项目融资及税务筹划五、财务及资金安排序序指标名称指标名称项目整体项目整体本期本期备注备注1 1销售收入（万元）销售收入（万元）2 2目标成本（万元）目标成本（万元）3 3其中：销售费用其中：销售费用4 4其中：管理费用其中：管理费用5 5其中：集团管理费其中：集

33、团管理费6 6其中：财务费用其中：财务费用7 7净利润（万元）净利润（万元）8 8销售净利率（销售净利率（%）9 9投资净利率（投资净利率（%）1010内部收益率（内部收益率（IRR)IRR)1111全部返还股东投入时间全部返还股东投入时间1.1.项目整体效益目标项目整体效益目标五、财务及资金安排序号序号项目项目高层高层 （元（元/可售单方）可售单方）多层多层 （元（元/可售单方）可售单方）合院合院 （元（元/可售单方）可售单方）整体合计整体合计 （元（元/可售单方）可售单方）一一销售收入销售收入二二开发成本开发成本1 1土地费用2 2前期费用3 3工程费用三三营业税金及附加营业税金及附加四四

34、毛利毛利(一一-二二-三三)五五期间费用期间费用1 1销售费用2 2管理费用3 3集团管理费4 4财务费用六六土地增值税（土地增值税（预征/清算口径孰大原则）七七利润总额利润总额八八企业所得税企业所得税九九税后净利润税后净利润十十销售毛利率销售毛利率十一十一销售净利率销售净利率十二十二投资净利率投资净利率五、财务及资金安排2.2.项目分产品效益目标项目分产品效益目标返回总目录项目项目项目合计项目合计201420142015201520162016期初余额期初余额0 0 销售回款销售回款 减：土地费用 前期费用 工程费用 销售费用 管理费用 集团管理费 财务费用 营业税金及附加 土地增值税 企业

35、所得税项目资金净流入项目资金净流入 贷款新增 减：偿还贷款贷款净流入贷款净流入股东股东投入投入（含资本金投入）股东收回股东收回当期现金净流量当期现金净流量期末余额期末余额0 0五、财务及资金安排3.3.项目现金流量项目现金流量分年分年项目项目项目合计项目合计小计小计期初余额期初余额 销售回款销售回款 减：土地费用 前期费用 工程费用 销售费用 管理费用 集团管理费 财务费用 营业税金及附加 土地增值税 企业所得税项目资金净流入项目资金净流入 贷款新增 减：偿还贷款贷款净流入贷款净流入股东股东投入投入（含资本金投入）股东收回股东收回当期现金净流量当期现金净流量期末余额期末余额关注股东从开始投入到

36、全部收回投入的分月现金流，其中重点是土关注股东从开始投入到全部收回投入的分月现金流，其中重点是土地款支付、融资到位和开盘前几个月回款的时间和金额地款支付、融资到位和开盘前几个月回款的时间和金额。可附页可附页、可链接可链接EXCELEXCEL表格。表格。五、财务及资金安排3.3.项目现金流量项目现金流量分月分月可从以下方面对项目整体税筹安排进行考虑：（1）地方性房地产税收政策的收集，如土地增值税预征率、核定征收及清算政策；企业所得税的预缴方式、预计毛利率比例；各种税收优惠政策情况等；（2）项目立项、分期、物业类型、交付时间的安排对于税收的影响；（3）项目主要税收风险盘点及应对策略；（4）项目税收

37、筹划重点的确定（需重点筹划的税种及业务点）；（5）项目总体税收成本的测算及项目税负比例目标的设定。关注重点：。4.4.项目融资及税务筹划项目融资及税务筹划1.1.融资安排融资安排根据项目资金峰值简要说明融资金额、节点、利率、期限2.2.税务筹划税务筹划五、财务及资金安排重点关注以下几个重点：（1）土地成本的分摊；（2）项目立项对于土地增值税清算时间的影响；（3）股东资金占用费、集团服务费提取政策的确定；（4）收购项目股权溢价涉税影响情况；（5）普通住宅及非普通住宅建设比例对于土地增值税预征及清算的影响；（6）销售定价的税收考虑；（7）售楼处、项目配套会所的成本分摊；（8）自持物业（如商业、产权

38、会所、酒店）的税收处理方案。简要说明项目整体税务筹划方案简要说明项目整体税务筹划方案4.4.项目融资及税务筹划项目融资及税务筹划五、财务及资金安排返回总目录1 1.项目公司架构项目公司架构2.2.人员人员编制规划编制规划3.3.其他其他六、需集团决策或支持事项总经理1人副总经理_人XX部_人XX部_人XX部_人XX部_人职责概要：职责概要：职责概要：职责概要：组织架构要点：说明组织架构设计的关键点（要实现的效果、要规避的问题、每个部门的能力搭配、为适应未来不同发展阶段的调整思路）人员编制规划描述总经理助理_人1.1.项目项目公司组织公司组织架构及人员编制规划架构及人员编制规划六、需集团决策或支

39、持事项2 2 项目项目公司人员编制公司人员编制规划规划部门部门岗位岗位编制人数编制人数备注备注经营班子总经理1副总经理N总经理助理N综合管理部经理1XXXXNXXXXN工程部经理1XXXXNXXXXnXXXX公司岗位和人员编制（阶段公司岗位和人员编制（阶段X X：XXXX期）期）对近3年内的每个阶段逐一编制六、需集团决策或支持事项返回总目录注：项目根据具体情况对下表进行增减，可用备注说明统计口径注：项目根据具体情况对下表进行增减，可用备注说明统计口径.序序指标名称指标名称项目整体项目整体本期本期备注备注1 1销售额（亿元）销售额（亿元）2 2目标成本（亿元）目标成本（亿元）3 3其中：销售费用

40、其中：销售费用4 4其中：管理费用其中：管理费用5 5其中：集团管理费其中：集团管理费6 6其中：财务费用其中：财务费用7 7净利润（万元）净利润（万元）8 8销售净利率（销售净利率（%）9 9投资净利率（投资净利率（%）1010内部收益率（内部收益率（IRR)IRR)1111全部返还股东投入时间全部返还股东投入时间1212本期开工时间本期开工时间1313样板区样板区/房开放时间房开放时间1414开盘时间开盘时间1515交付时间交付时间1616客户收房率客户收房率七、项目（分期）经营目标返回总目录项目整体经营指项目整体经营指标以标以项目经营项目经营责任书责任书（若有）（若有）为准，若无为准，若无项项目经营责任书目经营责任书则无需填写此列则无需填写此列内容。内容。八、项目服务承诺返回总目录1、承诺服务硬件设施交付时间2、承诺生活馆投入使用时间3、承诺商业街运营开放时间4、承诺软服务内容备注：2、3项可整合打造共同呈现生活体验馆/GREENTOWNCREATING BEAUTIES FOR CITIES汇报结束