购物中心的市场准入条件.课件.ppt
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- 关 键 词:
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1、l 市场进入的基础原则l 市场进入的量化分析l 次优选择案例 1、次优城市特点 2、案例介绍 3、案例策略 4、投资期望和实际表现 5、案例原因分析以及策略解决 6、购物中心注意事项l 准入条件结论第1页,共15页。都市型购物中心发展条件是人均GDP达到2500美元;而人均GDP达到4000美元,公路发展、家庭汽车拥有率达到1520的时候,可以发展成为郊区型大型购物中心。我们认为商业地产准入的基本条件是:社会消费品零售总额超过300亿元人民币、三公里商圈人口数量超过30万人。作为一家开发公司,或者是进入购物中心领域的一家实业公司来说,是否进入这个市场,起决定性作用的往往是一些定性指标(核心或非
2、核心商圈)或者相对量化的指标(城市排序等)。较为通常的做法是,先对全国的主要城市进行分类,再对城市的不同区域进行分类,形成区位矩阵,然后根据各自的选点标准进行具体选择。第2页,共15页。城市分类城市分类城市描述城市描述GDPGDP市区人口市区人口人均收入人均收入人均消费性人均消费性支出支出社会消费品零售社会消费品零售总额总额固定资产投资额固定资产投资额一类城市北京、上海、广州、深圳5000亿500万20000150001500亿1500亿二类城市直辖市、省会、经济发达城市2000亿200万1200010000800亿1000亿三类城市省会、经济发达城市1000亿100万100008500300
3、亿700亿四类城市经济较发达城市800亿50万90007500150亿400亿五类城市其他重点城市或百强县前20位县市500亿50万80006500100亿200亿我们将城市细化为五类,如下图所示:第3页,共15页。如图所示,再将城市的不同区域分成主、次商圈、商业配套薄弱的人口密集区、新市中心以及交通比较便利的城乡结合部五类。一二三类城市的主商圈,一二类城市的次商圈及一类城市中的商业配套比较薄弱而人口比较密集的区域,被认为是最好的选择。上图中蓝色区域也可被看作是购物中心进入的市场机会,典型的例子是经济发达的长三角、珠三角的一些新兴城市,我们称之为“次优选择”。主商圈次商圈商业配套薄弱的人口密集
4、区新市中心交通比较便利的城乡结合部一类城市二类城市三类城市四类城市五类城市第4页,共15页。次优城市特点:第5页,共15页。案例介绍案例介绍:第6页,共15页。市场选址:瞄准城市主商圈,同时考虑城市将来发展方向;商场的定位:采取购物中心的形式,商场档次为中档偏上,主要突出购物环境、品牌丰富,并且具有吸引力;商场体量:八万平方米左右远远超过这个目前商业体量,尽量争取覆盖广阔的区域;建筑标准:硬件水平高,停车等配套完善,形成该市现有商业不可比拟的优势经营策略:由国际知名商业地产运营管理商负责招商推广运营,并且只租不售,确保商场档次。第7页,共15页。一、该项目位于城市核心商圈边缘,也是未来行政中心
5、发展方向,三公里范围内辐射人口15万人,占城市40。项目临两条主干道,公交线路多,交通便利。整个项目体量为八万平方米,大卖场1.7万平方米,占可租赁面积的35,比例适中。楼层共四层,主力租户是沃尔玛,位于三至四楼,避免了对自营零售部分的不利影响,并设置平层停车库。二、项目沿街立面长,展示性好。动线设计和业态组合理,连锁品牌占比高达94。铺位大小一般为50200平方米,共有150个铺位。第8页,共15页。三、宣传推广方面选择一流商业地产运营商进行合作,从项目选址开始进行招商宣传和市场推广;项目的推广宣传贯穿整个项目建设周期。项目选址地段尽管不是传统商圈,但是距传统商圈仅一公里左右,是未来的发展方
6、向。方案设计符合原市场定位和市调报告,布局较好,动线流畅,业态品牌商品充足齐全。四、项目于2008年6月开业,开业时出租率达到99,市场反应热烈。但不久后发现项目实际运营情况不够理想,客流量、租金成本、提袋率都比期望的要低。项目开业时每月客流量为20万,现在是每月30万。且租户的租金成本非常高,租金成本占50以下的只有23,租户的生存能力比较差。第9页,共15页。一,城市经济发展的特点和结构。选择一线城市深圳和商业较发达的二线城市成都与该城市进行对比。2008年的GDP,深圳7800亿,成都3900亿,这个城市1100亿。虽然城市GDP总量比深圳和成都低,但它的增长速度非常快,于短时间内迅速积
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