经济适用房PPT讲义课件.ppt

1、第一节经济适用房第一节经济适用房一、经济适用住房的概念一、经济适用住房的概念二、经济适用房的优惠政策二、经济适用房的优惠政策三、开发建设三、开发建设四、价格的确定和公示四、价格的确定和公示五、交易和售后管理五、交易和售后管理六、集资建房和合作建房六、集资建房和合作建房 住房制度改革是对传统的福住房制度改革是对传统的福利分房制度进行改革，以建立利分房制度进行改革，以建立起符合市场经济的分房体制，起符合市场经济的分房体制，实现住房的商品化。实现住房的商品化。住房制度改革的基本内容：住房制度改革的基本内容：1建立国家、单位、个人合理负担建立国家、单位、个人合理负担的体制的体制2建立社会化、专业化的建

2、设、分建立社会化、专业化的建设、分配、维修管理住房的新体制配、维修管理住房的新体制3建立货建立货 币分房体制币分房体制4建立针对不同对象的住房供应体建立针对不同对象的住房供应体制制5建立住房公积金制度建立住房公积金制度6建立政策性和商业性并存的住房建立政策性和商业性并存的住房信贷体制信贷体制一、经济适用住房的概念一、经济适用住房的概念 经济适用住房，是指政府提经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房障性质的政策性商品住房。（建设部国家发展改革委国（建设部国家发展改革委国土资源部人民银行

3、关于印发土资源部人民银行关于印发经济适用住房管理办法经济适用住房管理办法的的通知建住房通知建住房200477号号）|（一）坚持经济适用住房发展方向（一）坚持经济适用住房发展方向和基本政策，强化住房保障功能和基本政策，强化住房保障功能|1 1经济适用住房是具有保障性经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。要继续发挥质的政策性商品住房。要继续发挥经济适用住房对建立合理住宅供应经济适用住房对建立合理住宅供应体系，实现城市规划布局调整，深体系，实现城市规划布局调整，深化住房制度改革，满足中低收入家化住房制度改革，满足中低收入家庭住房需求等方面的作用。体现经庭住房需求等方面的作用。体现经济适用住房政

4、策性和保障性要求，济适用住房政策性和保障性要求，大力加强经济适用住房建设和管理，大力加强经济适用住房建设和管理，严格控制供应范围和建设标准，促严格控制供应范围和建设标准，促进经济适用住房建设健康发展。进经济适用住房建设健康发展。2统一认识，采取措施，确保完统一认识，采取措施，确保完成市政府已确定的经济适用住成市政府已确定的经济适用住房建设计划，推进后备项目，房建设计划，推进后备项目，保证经济适用住房持续稳定供保证经济适用住房持续稳定供应。要严格控制供应范围，突应。要严格控制供应范围，突出重点保障对象，加强需求分出重点保障对象，加强需求分析，增强有效供给。析，增强有效供给。|（二）严格土地供应和

5、管理，全面（二）严格土地供应和管理，全面推行项目法人招投标制度推行项目法人招投标制度|1 1经济适用住房项目选址由市经济适用住房项目选址由市规划行政主管部门根据城市总体规规划行政主管部门根据城市总体规划和经济适用住房建设计划，结合划和经济适用住房建设计划，结合卫星城和小城镇建设，综合考虑交卫星城和小城镇建设，综合考虑交通和城市基础设施等配套条件确定，通和城市基础设施等配套条件确定，其建设用地由市国土房管行政主管其建设用地由市国土房管行政主管部门在土地利用年度计划中优先安部门在土地利用年度计划中优先安排。经济适用住房建设要坚持合理排。经济适用住房建设要坚持合理用地、节约用地的原则，尽量使用用地、

6、节约用地的原则，尽量使用国有存量土地，不占或少占耕地。国有存量土地，不占或少占耕地。严禁以集资合作建房名义变相搞实严禁以集资合作建房名义变相搞实物分房或房地产开发经营。物分房或房地产开发经营。2经济适用住房由政府提供专项经济适用住房由政府提供专项用地，通过招投标择优确定项用地，通过招投标择优确定项目法人。为保障目法人。为保障“十五十五”期间期间经济适用住房政策的延续性和经济适用住房政策的延续性和建设计划的稳定性，凡列入建设计划的稳定性，凡列入“十五十五”储备计划并已立项的储备计划并已立项的经济适用住房项目，由已确定经济适用住房项目，由已确定的项目法人按承诺制完成建设的项目法人按承诺制完成建设计

7、划；尚未立项批复的经济适计划；尚未立项批复的经济适用住房项目，原则上通过招投用住房项目，原则上通过招投标方式确定项目法人。标方式确定项目法人。3 3加强对中央和市属单位自建经加强对中央和市属单位自建经济适用住房的管理。利用自有济适用住房的管理。利用自有土地自建经济适用住房，必须土地自建经济适用住房，必须符合城市规划和土地利用计划，符合城市规划和土地利用计划，实行建设计划统一管理，所建实行建设计划统一管理，所建经济适用住房不得向社会销售。经济适用住房不得向社会销售。4 4严格限制商品房项目调整为经严格限制商品房项目调整为经济适用住房项目。确需调整为济适用住房项目。确需调整为经济适用住房的，应当符

8、合规经济适用住房的，应当符合规定条件，按程序审批，并执行定条件，按程序审批，并执行定向销售的规定。定向销售的规定。|（三）合理确定建设标准，严（三）合理确定建设标准，严格控制户型面积格控制户型面积|1综合考虑城市住房发展综合考虑城市住房发展水平和政府保障能力，今后本水平和政府保障能力，今后本市新批准的经济适用住房项目，市新批准的经济适用住房项目，实行户型面积标准和单套总价实行户型面积标准和单套总价款控制，即经济适用住房主要款控制，即经济适用住房主要户型面积应在户型面积应在80平方米左右，平方米左右，单套住房总价款在单套住房总价款在32万元以下。万元以下。经济适用住房实行政府限价销经济适用住房实

9、行政府限价销售政策，销售价格按规定由市售政策，销售价格按规定由市物价、建设行政主管部门审批。物价、建设行政主管部门审批。2经济适用住房设计单位应当按经济适用住房设计单位应当按照国家建设标准和技术规范及照国家建设标准和技术规范及本市确定的户型面积标准进行本市确定的户型面积标准进行设计，不符合设计标准的项目，设计，不符合设计标准的项目，市规划行政主管部门不予审批市规划行政主管部门不予审批规划设计方案。规划设计方案。|（四）加强购买资格审核和上（四）加强购买资格审核和上市交易管理市交易管理|1经济适用住房实行购买经济适用住房实行购买申请、审批、公示制度。供应申请、审批、公示制度。供应对象和家庭收入标

10、准按本市有对象和家庭收入标准按本市有关规定执行。关规定执行。2严格控制经济适用住房供应范严格控制经济适用住房供应范围。优化、完善现行的审核方围。优化、完善现行的审核方式，建立购买资格公示制度，式，建立购买资格公示制度，利用住房档案、公积金缴存和利用住房档案、公积金缴存和医疗保险等管理系统，完善综医疗保险等管理系统，完善综合审核手段，加强购买资格审合审核手段，加强购买资格审核，避免不符合条件者购买经核，避免不符合条件者购买经济适用住房。具体办法由市建济适用住房。具体办法由市建设行政主管部门会同市国土房设行政主管部门会同市国土房管、地税等行政主管部门研究管、地税等行政主管部门研究制定。制定。3 3

11、完善综合地价款缴纳方式。完善综合地价款缴纳方式。北京市将经济适用住房上市补北京市将经济适用住房上市补交交3%3%综合地价款的规定，调整综合地价款的规定，调整为由市国土房管行政主管部门为由市国土房管行政主管部门按照当年同地段商品房应缴纳按照当年同地段商品房应缴纳地价款的相应数额或比例进行地价款的相应数额或比例进行公布并收取。公布并收取。|二、经济适用房的优惠政策二、经济适用房的优惠政策|1、经济适用住房建设用地，、经济适用住房建设用地，要按照土地利用总体规划和城要按照土地利用总体规划和城市总体规划要求，合理布局，市总体规划要求，合理布局，实行行政划拨方式供应。严禁实行行政划拨方式供应。严禁以经济

12、适用住房名义取得划拨以经济适用住房名义取得划拨土地后，改变土地用途，变相土地后，改变土地用途，变相搞商品房开发。搞商品房开发。|2、经济适用住房建设和经营、经济适用住房建设和经营中的行政事业性收费，减半征中的行政事业性收费，减半征收；经济适用住房项目小区外收；经济适用住房项目小区外基础设施建设费用，由政府负基础设施建设费用，由政府负担。担。3 3、购买经济适用住房的个人向购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款，除符合商业银行申请贷款，除符合个人住房贷款管理办法个人住房贷款管理办法规规定外，还应当提供准予购买经定外，还应当提供准予购买经济适用住房的证明。个人住房济适用住房的证明。个人住房贷款利

13、率执行中国人民银行公贷款利率执行中国人民银行公布的贷款利率，不得上浮。布的贷款利率，不得上浮。|4、经济适用住房建设单位、经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。银行申请住房开发贷款。|5、用于个人购房贷款的住房、用于个人购房贷款的住房公积金，可优先向购买经济适公积金，可优先向购买经济适用住房的个人发放。用住房的个人发放。|三、开发建设三、开发建设|1 1、经济适用住房开发建设应、经济适用住房开发建设应当按照政府组织协调、企业市场运当按照政府组织协调、企业市场运作的原则，实行项目法人招标，参作的原则，实行项目法人招标，参与招标的房地产开发企

14、业必须具有与招标的房地产开发企业必须具有相应资质、资本金、良好的开发业相应资质、资本金、良好的开发业绩和社会信誉。绩和社会信誉。|2 2、经济适用住房要严格控制、经济适用住房要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在在中小套型，中套住房面积控制在8080平方米左右，小套住房面积控制平方米左右，小套住房面积控制在在6060平方米左右。市、县人民政府平方米左右。市、县人民政府可根据本地区居民的收入和居住水可根据本地区居民的收入和居住水平等因素，合理确定经济适用住房平等因素，合理确定经济适用住房的户型面积和各种户型的比例，并的户型面积和各种户型的比例，并严格进行管理。严格进行管理。3 3、经济适用住房

15、的规划设计应、经济适用住房的规划设计应当坚持标准适度、功能齐全、经济当坚持标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能的原则，并结合全适用、便利节能的原则，并结合全面建设小康社会的目标，优选规划面建设小康社会的目标，优选规划设计方案；经济适用住房建设必须设计方案；经济适用住房建设必须严格执行国家有关技术规范和标准，严格执行国家有关技术规范和标准，积极推广应用先进、成熟、适用的积极推广应用先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新设备，新技术、新工艺、新材料、新设备，提高建设水平。提高建设水平。|4 4、经济适用住房建设单位对、经济适用住房建设单位对其开发建设的经济适用住房工程质其开发建设的经济适用

16、住房工程质量负最终责任。量负最终责任。|建设单位应当向买受人出具建设单位应当向买受人出具住宅质量保证书住宅质量保证书和和使用说明使用说明书书，并承担保修责任。，并承担保修责任。|四、价格的确定和公示四、价格的确定和公示|1 1、确定经济适用住房的价、确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则，其格应当以保本微利为原则，其销售基准价格和浮动幅度应当销售基准价格和浮动幅度应当按照按照经济适用房价格管理办经济适用房价格管理办法法（计价格（计价格2002250320022503号）号）的规定确定；其租金标准由有的规定确定；其租金标准由有定价权的价格主管部门会同经定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管

17、部门在综合考济适用住房主管部门在综合考虑建设、管理成本和不高于虑建设、管理成本和不高于3 3利润的基础上确定。利润的基础上确定。|2 2、经济适用住房价格确定后、经济适用住房价格确定后应当向社会公示。应当向社会公示。3 3、经济适用住房销售应当实、经济适用住房销售应当实行明码标价，销售价格不得超行明码标价，销售价格不得超过公示的基准价格和浮动幅度，过公示的基准价格和浮动幅度，不得在标价之外收取任何未予不得在标价之外收取任何未予标明的费用。价格主管部门将标明的费用。价格主管部门将依法进行监督管理。依法进行监督管理。|4 4、经济适用住房实行收费卡、经济适用住房实行收费卡制度，各有关部门收取费用时

18、，制度，各有关部门收取费用时，必须填写价格主管部门核发的必须填写价格主管部门核发的交费登记卡。任何单位不得以交费登记卡。任何单位不得以押金、保证金等名义，变相向押金、保证金等名义，变相向经济适用住房建设单位收取费经济适用住房建设单位收取费用。用。|五、交易和售后管理五、交易和售后管理|1、符合下列条件的家庭可以、符合下列条件的家庭可以申请购买或承租一套经济适用住房：申请购买或承租一套经济适用住房：|（一）有当地城镇户口（含符（一）有当地城镇户口（含符合当地安置条件的军队人员）或市、合当地安置条件的军队人员）或市、县人民政府确定的供应对象；县人民政府确定的供应对象；|（二）无房或现住房面积低于（

19、二）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定标准的住房困市、县人民政府规定标准的住房困难家庭；难家庭；|（三）家庭收入符合市、县人（三）家庭收入符合市、县人民政府划定的收入线标准；民政府划定的收入线标准；|（四）市、县人民政府规定的（四）市、县人民政府规定的其他条件。其他条件。|2 2第二十一条市、县人民政府应当第二十一条市、县人民政府应当根据当地商品住房价格、居民家庭根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素，规定享受购买或承租结构等因素，规定享受购买或承租经济适用住房的条件及面积标准，经济适用住房的条件及面积标准，并向社会公布。并向社

20、会公布。|3申请人应当持家庭户口本、所申请人应当持家庭户口本、所在单位或街道办事处出具的收入证在单位或街道办事处出具的收入证明和住房证明以及市、县人民政府明和住房证明以及市、县人民政府规定的其他证明材料，向市、县人规定的其他证明材料，向市、县人民政府经济适用住房主管部门提出民政府经济适用住房主管部门提出申请。申请。|第二十三条市、县人民政府经济适用第二十三条市、县人民政府经济适用住房主管部门应当在规定时间内完成核住房主管部门应当在规定时间内完成核查。符合条件的，应当公示。公示后有查。符合条件的，应当公示。公示后有投诉的，由经济适用住房主管部门会同投诉的，由经济适用住房主管部门会同有关部门调查、

21、核实；对无投诉或经调有关部门调查、核实；对无投诉或经调查、核实投诉不实的，在经济适用住房查、核实投诉不实的，在经济适用住房申请表上签署核查意见，并注明可以购申请表上签署核查意见，并注明可以购买的优惠面积或房价总额标准。买的优惠面积或房价总额标准。|第二十四条符合条件的家庭，可第二十四条符合条件的家庭，可以持核准文件选购一套与核准面积相对以持核准文件选购一套与核准面积相对应的经济适用住房。购买面积原则上不应的经济适用住房。购买面积原则上不得超过核准面积。购买面积在核准面积得超过核准面积。购买面积在核准面积以内的，按核准的价格购买；购买面积以内的，按核准的价格购买；购买面积超过核准面积的部分，不得

22、享受政府优超过核准面积的部分，不得享受政府优惠，由购房人补交差价。超面积部分差惠，由购房人补交差价。超面积部分差价款的处理办法，由市、县人民政府制价款的处理办法，由市、县人民政府制定并公布。定并公布。|第二十五条居民个人购买经济适用住第二十五条居民个人购买经济适用住房后，应当按照规定办理权属登记。房房后，应当按照规定办理权属登记。房屋、土地登记部门在办理权属登记时，屋、土地登记部门在办理权属登记时，应当分别注明经济适用住房、划拨土地。应当分别注明经济适用住房、划拨土地。|第二十六条经济适用住房在取得第二十六条经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后，房屋所有权证和土地使用证一定年限

23、后，方可按市场价上市出售；出售时，应当方可按市场价上市出售；出售时，应当按照届时同地段普通商品住房与经济适按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳收益。用住房差价的一定比例向政府交纳收益。具体年限和比例由市、县人民政府确定。具体年限和比例由市、县人民政府确定。经济适用住房购买人以市场价出售经济经济适用住房购买人以市场价出售经济适用住房后，不得再购买经济适用住房；适用住房后，不得再购买经济适用住房；如需换购，必须以届时经济适用住房价如需换购，必须以届时经济适用住房价格出售给取得经济适用住房资格的家庭格出售给取得经济适用住房资格的家庭后，方可再次申请。后，方可再次申请。|六

24、、集资建房和合作建房六、集资建房和合作建房|1、集资、合作建房是经济适用住房、集资、合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、的组成部分，其建设标准、优惠政策、上市条件、供应对象的审核等均按照经上市条件、供应对象的审核等均按照经济适用住房的有关规定，严格执行。济适用住房的有关规定，严格执行。|2、集资、合作建房应当纳入当地经济、集资、合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。适用住房建设计划和用地计划管理。|3、住房困难户较多的工矿区和困难、住房困难户较多的工矿区和困难企业，经市、县人民政府批准，可以在企业，经市、县人民政府批准，可以在符合土地利用总体规划、城市规划

25、和单符合土地利用总体规划、城市规划和单位发展计划的前提下，利用单位自用土位发展计划的前提下，利用单位自用土地进行集资、合作建房。参加集资、合地进行集资、合作建房。参加集资、合作建房的对象，必须限定在本单位无房作建房的对象，必须限定在本单位无房户和符合市、县人民政府规定的住房困户和符合市、县人民政府规定的住房困难家庭。难家庭。|六、集资建房和合作建房六、集资建房和合作建房|4、向职工或社员收取的集资、合作、向职工或社员收取的集资、合作建房款项实行专款管理、专项使用，并建房款项实行专款管理、专项使用，并接受当地财政和经济适用住房主管部门接受当地财政和经济适用住房主管部门的监督。的监督。|5、凡已经

26、享受房改政策购房、购买了、凡已经享受房改政策购房、购买了经济适用住房或参加了集资、合作建房经济适用住房或参加了集资、合作建房的人员，不得再次参加集资、合作建房。的人员，不得再次参加集资、合作建房。严禁任何单位借集资、合作建房名义，严禁任何单位借集资、合作建房名义，变相搞实物分配或商品房开发。变相搞实物分配或商品房开发。|6、集资、合作建房单位只允许收取、集资、合作建房单位只允许收取规定的管理费用，不得有利润。规定的管理费用，不得有利润。|7、市、县人民政府可以根据当地经、市、县人民政府可以根据当地经济发展水平、住房状况、居民收入、房济发展水平、住房状况、居民收入、房价等情况，确定是否发展集资、合作建价等情况，确定是否发展集资、合作建房以及建设规模。房以及建设规模。