购物中心商场筹备期招商管控培训课件.pptx

1、购物中心商场筹备期招商管控培训目 录一、项目定位及业态规划二、品牌落位管理三、招商实施管控市场调研节点要求 项目初步调研：发展部发出联合调研通知后10日内，商管总部综合部 完成项目主要商业竞争主体销售额和租金水平。筹备期调研：各地商管公司在交地日后70天内完成。项目定位及业态规划租赁决策文件租赁合同一、项目定位及业态规划招商政策文件市场调研主要内容市场环境调查：城市经济概况、主要商圈、消费者特征及需求调查项目环境调查：商业地位、交通位置、区域商业调查、区域人口特征调查租金水平与业态竞争分析项目解读：项目定位及支撑点、项目SWOT分析 调查问卷标准、案例项目定位及业态规划租赁决策文件租赁合同一、

2、项目定位及业态规划招商政策文件市场调研节点要求总体定位：商管总部招商部在交地日后90天完成项目总体定位编制。主力店、次主力店、待定区域定位及规划：商管总部大客户部在交地日后140天内完成，并移交商业规划研究院。步行街定位及业态规划：商管总部综合部在开业日前300天由商管总部招商部编制完成室内步行街定位、业态规划由综合部提交商业规划研究院。项目定位及业态规划租赁决策文件租赁合同一、项目定位及业态规划招商政策文件市场调研管控要点项目启动：在开业日前330天，由营运中心牵头，综管中心计划部、大客户部，地产研究部共同参与。第一步 项目解读及定位建议；第二步 定位、业态规划及品类组合研讨业态规划、品类组

3、合项目定位及业态规划租赁决策文件租赁合同一、项目定位及业态规划招商政策文件市场调研节点要求&编制方法节点要求：在项目交地日后240天，商管总部综合部负责根据筹备期项目租赁决策文件编制管理办法完成编制，并在项目开业前300天完成审批。编制方法：主力店紧密型商家规划区域：根据联发协议、项目所在城市级别测算。主力店非紧密型客户规划区域和步行街区域：项目测算法、市场比较法（同等级别城市3个可比项目）、经验分析法（开业满2年以上3个类比万达广场）、商户反馈法（3个以上目标商户洽谈摸底），四种方法交叉验证测算。项目定位及业态规划租赁决策文件租赁合同一、项目定位及业态规划招商政策文件市场调研项目定位及业态规

4、划租赁决策文件租赁合同一、项目定位及业态规划招商政策文件节点要求&主要内容节点要求：在项目交地日后300天内完成招商政策执行书编制，经商管总部综合部审核，报商管总部总经理批准后下发各地商管公司执行。主要内容：1、招商通知2、租金分解原则 租金分解图&租金分解表市场调研定义&修订时限格式合同由我方编制合同文本，标准印刷成册，签约时只填写商务条件，不更改其他任何条款的合同主力店：1次/2年次主力店：1次/年步行街：1次/年标准合同以我方格式合同文本为母版，按照与客户洽谈的最终约定条件进行修订的合同。1次/年非标准合同以客户提供的合同文本为母版，按照双方洽谈的最终约定条件进行修订的合同。1次/年项目

5、定位及业态规划租赁决策文件租赁合同一、项目定位及业态规划招商政策文件合同条款任何修改均须履行会签流程签署补充协议目 录一、项目定位及业态规划二、品牌落位管理三、招商实施管控楼层业态比例一层生活精品不超过25%二层体验（含餐饮）25%生活精品40%服装35%三层餐饮100%二、品牌落位管理业态配比原则室内步行街餐饮品牌落位原则品牌落位品牌比例品牌落位管控内容1、不允许重复落位同菜系中同品类餐饮品牌；2、餐饮品牌落位前须对当地餐饮品牌进行市场调研并提供调研报告，对适合落位的品牌分菜系、分品类按照人气进行排名；3、地方餐饮品牌调研排名首选所处区域、城市，不能满足广场落位需要时依次将品牌选择范围扩大到

6、相邻城市、省、相邻省；4、每一菜系或品类均应选取当地人气排名前三的品牌落位，原则上一、二线城市地方品牌落位数量占比不得低于65%，三、四线城市地方品牌落位数量占比不得低于40%；5、因客观条件不能满足上述要求时，需书面报告分管业务副总裁审批，批准新的地方餐饮品牌落位数量占比。二、品牌落位管理业态配比原则室内步行街餐饮品牌落位原则品牌落位品牌比例品牌落位管控合格供方品牌库级别业态非餐饮、非体验各类引进比例A90%以上A类品牌占60%以上，B类品牌40%以下，C类品牌不引进B80%以上A类品牌占40%以上B类品牌40%以上C类品牌不引进C70%以上A类品牌占20%以上B类品牌40%以上C类品牌10

7、%以下二、品牌落位管理业态配比原则室内步行街餐饮品牌落位原则品牌落位品牌比例品牌落位管控节点要求铺位分割图各地商管公司负责制定品牌落位初步方案，报送商管总部招商部审核，并在项目开业日前300天完成提报分管业务副总裁的审批。品牌落位图1、各地商管公司负责品牌落位，商管总部营运中心负责审核，由商管总部综合部组织营运中心、综合管理中心、商业地产研究部、万达百货会审，并经分管业务副总裁专题会审核后，报商业地产总裁、董事长批准。2、餐饮品牌落位在开业前170天完成审批，非餐饮品牌落位在开业前140天完成审批。二、品牌落位管理业态配比原则室内步行街餐饮品牌落位原则品牌落位品牌比例品牌落位管控管控要点总体要

8、求要符合定位、遵循业态规划、满足品类组合其他要点标杆品牌优先、高租优先、相似度高的不能重复案例南京江宁项目落位及布局要点二、品牌落位管理业态配比原则室内步行街餐饮品牌落位原则品牌落位品牌比例品牌落位管控目 录一、项目定位及业态规划二、品牌落位管理三、招商实施管控招商职责界面租赁期限租赁指标管控三、招商实施管控分类界面主力店次主力店（大餐饮除外）由综合管理中心大客户部负责谈判、对接、合同签署、解约。联发品牌经分管业务副总裁批准的联发品牌名单内品牌，由综合管理中心大客户部负责品牌的谈判、对接、合同签署、解约。其他品牌由营运中心招商部与各地商管公司在品牌落位落位方案签批后划分品牌招商界面，完成谈判、

9、对接、合同签署。招商职责界面租赁期限租赁指标管控三、招商实施管控类别业态年限主力店影城20年超市15年其他10年次主力店10年招商职责界面租赁期限租赁指标管控三、招商实施管控室内步行街业态类别租赁上限比例餐饮租赁面积大于300平米且装修投入达到150万元8年占业态总数20%面积小于200平方米33个月面积小于70平方米（含）24个月其它55个月零售合格供方品牌库内S级55个月占业态总数20%其它33个月体验美容、美发和瑜伽等会员制55个月其它33个月招商职责界面租赁期限租赁指标管控三、招商实施管控超期审批类别标准主力店、次主力店超出规定期限的须由商管总部大客户部提报书面报告，经商管总部综合部审

10、核后上报商业地产董事长批准。室内步行街超出规定期限的须由商管总部招商部提报书面报告，经商管总部综合部审核后上报分管业务副总裁批准。招商职责界面租赁期限租赁指标管控三、招商实施管控类别标准最终审批人主、次主力店符合租赁决策指标分管业务副总裁单个主力店总租金低于租赁决策指标50万（含）内单个主力店总租金低于租赁决策指标50万以上至100万内（含）商业地产总裁单个主力店总租金低于租赁决策指标100万以上商业地产董事长主力店、次主力店业态调整招商职责界面租赁期限租赁指标管控三、招商实施管控类别标准最终审批人步行街各项租赁指标均在决策指标内，租期不超过决策期，单个品牌不符合品牌落位且面积小于300平方米（不含），业态不变商管总部营运中心总经理采取抽成租金计租方式，调整品牌落位五个（含）品牌以内，或单个品牌不符合品牌落位且面积大于300平方米或业态变更分管业务副总裁单个项目总租金低于租赁决策指标50万（含）内单个项目总租金低于租赁决策指标50万以上至100万内（含）内商业地产总裁单个项目落位图签署后调整品牌落位五个品牌以上商业地产董事长单个项目总租金低于租赁决策指标100万以上22|2010年11月www.alcatel-谢谢大家