物业管理员第四章课件.ppt

1、 能够向业主和使用人说明房屋附属设备、设施的功能和使用注意事项，能够组织有关人员对房屋附属设备、设施进行日常保养和维修。一、房屋附属设备设施的分类与构成二、房屋附属设备设施的使用知识一、水暖系统的日常养护管理二、供电系统的日常养护管理三、电梯设备的日常养护管理四、空调设备的日常养护管理五、锅炉房的日常养护管理六、通信设备的日常养护管理七、日常养护管理制度目目 录录一、房屋附属设备设施的日常维修程序二、给排水系统的安全操作程序和一般维修三、供电系统的安全操作规程和一般维修四、电梯的安全操作规程和一般维修五、空调设施系统的安全操作规程和一般维修六、供暖系统的安全操作规程和一般维修七、室内燃气系统常

2、见故障的处理 房屋给排水系统是指房屋建筑内部附属设备中的生活用水、设备用水、消防用水、中水回收和利用及污水排放的工程设施的总称。房屋给排水系统包括：（1）给水设备（2）排水设备（3）热水供应设备（4）消防设备（5）卫生与厨房设备 1.给排水系统2.电气工程系统（1）供电及照明设备 指给房屋提供电源及照明的各种装置。（2）弱电设备 指给房屋提供某种特定功能的弱电设备与装置。（3）电梯设备 这是指房屋建筑内部附属设备中的载运人或物品的一种升降机，是高层建筑中不可缺少的垂直运输设备，包括电梯机房、轿厢、井道等部分。电梯可做如下分类：1）按使用性质分：客梯、货梯、客货两用梯。2）按速度分：高速梯，速度

3、在2m/s以上（甲类）；快速梯，速度在1.5m/s以上（乙类）；低速梯，速度在1.0m/s以上（丙类）。目前大部分住宅客梯选用的速度为1.0m/s，少数超过超高层住宅选用1.52.5m/s。3）按拖动方式分：交流双速电动机拖动；直流双速电动机拖动。最先进的交流调速方式是调频调压式均为交流电动机拖动。4）按控制方式分：信号控制、集选控制、微机程序控制。2.电气工程系统（1）室内供暖设备 指房屋设备中用来供援的各种设备。（2）室内供冷设备 指房屋建筑设备中可以使空气流动、给房屋使用者带来凉爽感觉的各种设备。（3）室内通风设备 指房屋建筑内部附属设备中的通风设备。3.供暖、供冷、通风设备房屋的燃气设

4、备包括煤气灶、煤气表、煤气管道、天然气管网等。一般建筑物的防雷设施有针式和带式两大类，避雷针又可分为单支、双支、多支保护等几种形式。如库房设备、地下车库等。4.燃气设备5.防雷装置6.其他设备房屋附属设备设施的使用管理制度主要有设备运行值班制度、交接班制度及设备操作使用人员的岗位责任制。（3）供暖、供冷、通风设备的使用知识（1）给排水系统的使用知识（2）电梯的使用知识1.房屋附属设备设施的使用管理制度2.房屋附属设备设施的使用知识3.房屋附属设备设施的使用管理（1）给排水系统的使用管理（2）供电系统的使用管理（3）电梯设备的使用管理（4）空调系统的使用管理（5）供暖系统的使用管理水池、水箱的日

5、常养护每半年进行一次并做相关记录，（1）水泵的养护（2）控制柜的养护（3）电动机的养护（4）相关阀门、管道及附件的养护1.给水及供暖系统的日常养护2.排水系统的日常养护3.水泵机组的日常养护4.水池、水箱的日常养护1)观察总盘上的各类仪表、电压是否正常，使用电流的变化情况、高峰用电时的电流数值、三相电流是否平衡，对照值班记录检查分析有无差异。2)核对各个支路的实际负荷是否与装设的保护元件整定值相符合。3)配电箱固定是否牢固，箱内器件是否完好无损，各闸具的接头有无松动，操作是否灵活。4)导线绝缘是否良好，各类绝缘导线是否老化，各接头处有无烧焦、变脆，绝缘包布有无失效，接头之处是否绝缘。5)金属管

6、连接的地线是否良好，有无虚脱或腐蚀，各种管路固定是否牢固。6)各种电器具（如灯头、开关、插座等）是否牢固。7)各种地极的接地电阻是否符合规定，接地螺栓有无松动，导线有无伤痕和腐蚀。8)特殊房间（如潮湿、高温、易燃、易爆等场所）应按照有关规定重点进行检查维护。1)对电梯设备按片专人分管，每周加油、保养和检查。2)电梯管理员负责电梯的日常维修保养工作，如清洁、润滑、调整、测试和安全装置效能检查。3)电梯的维修、更新应由有相应资质的专业单位承担。4)运行电梯发生故障必须急修时，也要由保养厂的专业人员进行抢修。5)按规定对电梯各部件进行检查、清洁、润滑，着重对各安全装置效能进行检查，对电梯进行保养时，

7、可以将一台电梯的全部保养项目一次性进行，也可以对物业管理区域内所有电梯分项目进行保养。6)每年对物业管理区域内所有电梯进行一次全面综合性检查、清洗、润滑、修理调整和测试。1.冷水机组的养护冷水机组是把整个制冷系统中的压缩机、冷凝器、蒸发器、节流阀等设备以及电气控制设备组装在一起，提供冷冻水的设备。对于设有冷却塔的水冷式制冷机中的冷凝器、蒸发器，每半年由制冷空调的维修组进行一次清洁养护。通过各项检查确定压缩机是否有故障，视情况进行维修、更换。空调设备设施的养护主要是对冷水机组、冷却风机盘管、水泵机组、冷冻水、冷却水、凝结水路及风道、阀类、控制柜等的日常养护。2.冷却塔的养护制冷空调维修组一般每半

8、年须对冷却塔进行一次清洁保养。3.风机盘管的养护制冷空调维修组每半年对风机盘管进行一次清洁养护，每周清洗一次空气过滤网，排除盘管内的空气，检查风机转动是否灵活。对于带动风机的电动机，用500V绝缘电阻表检测线圈绝缘电阻，应不低于0.5M，检查电容是否变形，如变形则应更换同规格电容，检查各接线头是否牢固，清洁风机风叶、盘管、积水盘上的污物，同时用盐酸溶液清洗盘管内壁的污垢，然后拧紧所有的紧固件，清洁风机盘管的外壳。4.水管道的保养制冷空调维修组每半年对冷冻水管路、冷却水管路和冷凝水管路进行一次保养，检查冷冻水、凝结水管路是否有大量凝结水，保温层是否已有破损。尤其是检查管路中阀件部位、保温层应重点

9、检查。5.阀类、仪表、检测器件的养护维修工每半年对中央空调系统内的所有阀类进行一次养护。对于管道中的节流阀，应检查其是否泄漏，检查阀门的开关是否灵活等。（1）定期检查 定期检查锅炉是一项预防发生事故的重要措施。（2）超水压试 验锅炉已连续使用6年或锅炉已停运一年以上者，再次使用时；锅炉经过移装或改装者；锅炉的受压部件进行更新或挖补，或经过较大的电焊修理者；水管锅炉的水冷壁管和沸水管的更换总数超过了一半以上者都应进行超水压试验。1.锅炉的检查（2）干式保养锅炉的保养分为湿式和干式两种。无论采用哪一种保养方法，均需在锅炉的水垢和烟灰清理干净后进行。（1）湿式保养2.锅炉的保养1）机房内应有人进行2

10、4h值班，值班人员应认真做好当班记录，并做好交接班工作。2）严格遵守岗位职责和有关的各项规章制度。3）严禁与机房无关的人员进入机房，非本专业人员严禁操作、使用机房内的有关设备。1.客户程控交换机机房的工作制度4）严格遵循程控交换机机房的各项操作规程，按时完成周期检测，做好日常维护工作，确保程控交换机的正常运行。5）任何人未经同意，不得随意修改各类管理数据。6）注意安全，避免发生人为故障。不得随意拆卸机器、设备零件，如遇较大故障，应及时逐级汇报。1.客户程控交换机机房的工作制度1）机房环境应保持在最佳条件下，即温度在2025，绝对湿度在618g/m3。相对湿度在2070范围之内。2）严格控制机房

11、内的极限条件，即温度在1040，绝对湿度在225g/m3。相对湿度在2080范围之内。3）机房的防尘要求为每年积尘应限制在小于10gm2的范围以内。4）对静电地板要每天吸尘，绝对不能用扫帚清除。2.客户程控交换机机房的环境卫生制度在完成房屋附属设备设施养护工作以后，要及时准确地填写养护记录表格，每月应将养护记录表格收集、整理，交主管部门备案。图4-1 巡视检查流程图1.房屋附属设备设施日常养护的巡视检查2.养护记录表的填写 1.项目收集业主向管理处报修，值班人员要立即填写客户报修记录表或共用设施设备报修记录表，再填写客户家庭维修单或共用设备设施维修单。2.任务落实值班人员通知维修班组前来领单，

12、维修班组长指派维修人员去维修地点，维修工应严格执行服务公约，上门维修时，应先出示工作牌。查看现场后，按规定标准报价，经客户同意后进行维修。维修单要一式三份，维修部门、业主、企业财务处各保留一份。3.费用结算（1）启动水泵前的检查（2）按规范起动水泵（3）停止水泵（1）漏水（2）水质污染（3）给水龙头出流量过小或过大（4）振动和噪声（5）热水温度过高或过低（6）排水管道堵塞（7）屋顶水箱溢水或漏水（8）水表记录不准确1.安全操作程序2.常见故障处理（1）送电 变配电所送电时，在有高压断路器、高压隔离开关、低压断路器、低压刀开关的情况下，送电时，一定要按照：母线侧隔离开关（刀开关）负荷侧隔离开关（

13、刀开关）断路器的合闸次序操作。（2）停电 在有高压断路器、高压隔离开关、低压断路器、低压刀开关的电路中，停电时，一定要按照：断路器负荷侧隔离开关（刀开关）母线侧开关（刀开关）的拉闸次序操作。1.变配电室设备的安全操作规程（3）变压器维修前准备 为确保在无电状态下对变压器进行维修，必须先拉开负荷侧的开关，再拉开高压侧的开关。用验电器验电，确认无电后，用放电棒对变压器两侧的三相电源连接端进行放电，然后在变压器两侧挂上三相接地线并在变压器输入和输出两侧的高低压开关上挂上“有人工作，请勿合闸”的警示牌，才能开始工作。（4）配电柜维修前准备 断开控制配电柜的断路器和进线侧的隔离开关，然后用验电器验电，确

14、认无电后挂上三相短路接地线，并在停电开关处挂警示牌。1.变配电室设备的安全操作规程（1）照明装置的故障处理1）短路的原因。2）断路的原因。3）漏电的原因。（2）电表维修（3）变配电室发生火灾（4）变配电室被水浸泡2.常见故障处理（1）电梯困人（2）发生火灾（3）遭到水浸（4）开关门动作不灵活，有振动和跳动现象1.电梯安全操作规程2.常见故障处理 1）做好设备运行前的准备工作。2）按规范进行开机运行。3）注意关机程序。（1）中央空调发生制冷剂泄漏（2）中央空调机房内发生水浸（3）发生火灾1.冷水机组操作规程2.常见故障处理 1）做好起动前的检查。2）按规范起动及运行。3）注意停炉程序。（1）供热管道漏水、漏气（2）散热器漏水、漏气（3）大面积暖气不热1.锅炉安全操作规程2.常见故障处理燃气表的故障通常有漏气、不通气、计量不准及外力作用破坏等。一般燃气表出现故障即应换新表，不得自行处理。（1）漏气原因（2）漏气处理（1）堵塞原因（2）堵塞处理1.管道漏气2.管道堵塞3.燃气表的故障处理4.燃具的故障处理 1.房屋附属设备设施是如何分类以及构成的？2.房屋附属设备设施日常养护管理有哪些需要注意的事项？3.房屋附属设备设施日常维修管理有哪些需要注意的事项？