商业市场研究分析报告课件.ppt

1、1.0 莆田市整体概况及未来规划莆田市整体概况及未来规划 2.0商业整体市场分析商业整体市场分析21.0 莆田市整体概况及未来规划莆田市整体概况及未来规划34 海峡西岸经济区，是指台湾海峡西岸，以福建为主体包括周边地区，南北与珠三角、长三角两个经济区衔接，东与台湾岛、西与江西的广大内陆腹地贯通，具有对台工作、统一祖国，并进一步带动全国经济走向世界的特点和独特优势的地域经济综合体。党的十七大报告首次将海峡西岸经济区写入中共党代会报告。沿海、发达、开放、海西经济区！整体大环境支持项目的高起点！1.1 城市环境分析：城市环境分析：1.1.1 区域环境分析区域环境分析1.0 莆田市整体概况及未来规划莆

2、田市整体概况及未来规划1.1.1 区域环境分析：区域环境分析：延伸两翼、对接两洲。延伸两翼、对接两洲。发展壮大闽东北一翼和闽西南一翼，加快对接长江三角洲和珠江三角洲。闽东北一翼要发挥福州省会城市服务全省的重心和辐射作用，形成以福州为中心，周边卫星城紧密连接、分工有序、规模协调的城市体系，促进闽东北地区加快发展，推动与长江三角洲对接。拓展一线、两岸三地。拓展一线、两岸三地。充分挖掘沿海港口、外向带动和对台合作优势，强化福州、厦门、泉州的辐射带动功能，发挥漳州、莆田、宁德拓展一线的骨干作用发挥漳州、莆田、宁德拓展一线的骨干作用，突出特色、累积实力，促进全省沿海的全面繁荣。纵深推进、连片发展。纵深推

3、进、连片发展。发挥三明、南平、龙岩纵深推进的前锋作用，借助生态、资源、对内联接等优势，依托出省快速铁路和高速公路，山海互动，东西贯通，不断向纵深发展。资料来源：海峡西岸经济区发展规划1.0 莆田市整体概况及未来规划莆田市整体概况及未来规划56莆田在全国的位置1.1.2 城市坏境分析：城市坏境分析：莆田在福建省的位置1.0 莆田市整体概况及未来规划莆田市整体概况及未来规划处于中国东部沿海发达地区；属于闽东发达城市圈的核心位置，处于承属于闽东发达城市圈的核心位置，处于承“上上”启启“下下”的战略区位。的战略区位。72002年撤县设市，现辖四区一县。2011年底，全市户籍总人口326.5万人，常住总

4、人口279万人。人口密度为每平方公里673人，居福建省第二，仅次于厦门市。莆田地处闽中，海西经济交通的扼要之地，是联通长三角、珠三角、东南亚的桥头堡，同时也是距离台湾最近的大陆城市，是东南沿海区及海西连接内陆腹地的重要交通枢纽。以第20世纪100年内移民外地的人数统计，有旅居在外的侨胞100万人，港澳台同胞40多万人，归侨、侨眷30万人，这些数据没有包括第20世纪前的古代、近代已经移民外地的莆田人，是全国重点侨乡之一。世界妈祖文化中心城市莆田中南部聚集更多的富裕乡镇如忠门、秀屿、莆田中南部聚集更多的富裕乡镇如忠门、秀屿、月塘、东埔镇，必经本项目到市区。月塘、东埔镇，必经本项目到市区。1.0 莆

5、田市整体概况及未来规划莆田市整体概况及未来规划1.1.2 城市坏境分析：城市坏境分析：8 莆田主城形成“一心三片”的空间格局。“一心”为生态绿心；“三片”分别为荔城片区、城厢片区和涵江片区。滨海城区形成“一带双片”的空间格局。“一带”为湄洲湾临港产业带；“双片”分别为平海湾片区和笏石片区。荔城位于地理和经荔城位于地理和经济的双核心，对周边的商业辐射作用较大济的双核心，对周边的商业辐射作用较大。资料来源：莆田市城市总体规划（2008-2030年）1.0 莆田市整体概况及未来规划莆田市整体概况及未来规划1.1.3 城市发展规划：城市发展规划：91.1.4 莆田市重点区域产业布局：莆田市重点区域产业

6、布局：按照资源禀赋理论和比较利益原则，统筹考虑资源环境承载能力、现有开发密度和发展潜力、未来人口分布、经济布局、国土利用和城镇化格局等因素，“十二五”时期，要着力优化区域发展布局，奋力打造“一核两翼三基地”的发展格局，推动湄洲湾港口城市跨越发展。项目所在的荔城区作为商贸服务业的项目所在的荔城区作为商贸服务业的中心区域，将进一步提升对商业地产中心区域，将进一步提升对商业地产的要求；同时周边城区的产业发展，的要求；同时周边城区的产业发展，将带来商业需求的增长。将带来商业需求的增长。资料来源：莆田市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要1.0 莆田市整体概况及未来规划莆田市整体概况及未来规划101.

7、0 莆田市整体概况及未来规划莆田市整体概况及未来规划图1.3：莆田市常住人口及其增长1.2 宏观经济宏观经济1.2.1 人口情况人口情况l2005年开始莆田市常住人口保持在280万人左右l因此商业结构分化和有条件项目的品质升级才是莆田商业的发展因此商业结构分化和有条件项目的品质升级才是莆田商业的发展趋势所在。趋势所在。l市核心区人口向新建的城区转移，各区域人口的此消彼长也将影响各商圈的发展，本项目处于大量新建楼盘和核心购物区之间，本项目处于大量新建楼盘和核心购物区之间，有着得天独厚的地理优势有着得天独厚的地理优势。资料来源：莆田市2011年统计年鉴、国家统计局111.0 莆田市整体概况及未来规

8、划莆田市整体概况及未来规划1.2.2 GDP情况（与其他城市情况（与其他城市GDP对比）对比）l莆田市人均人均GDP增速高达增速高达32.8%，如果能保持这一增速，将为莆田商业发展提供强劲的推动力。资料来源：莆田市2011年统计年鉴、国家统计局图1.7：莆田市人均GDP12数据来源：莆田20052011年统计年鉴1.0 莆田市整体概况及未来规划莆田市整体概况及未来规划1.2.2 GDP情况（莆田内部各区域情况（莆田内部各区域GDP对比）对比）l2011年莆田GDP突破千亿大关，GDP增长速度位居全省第二。l莆田市经济近年来取得了高速的发展，七年以来一直保持在两位数以莆田市经济近年来取得了高速的

9、发展，七年以来一直保持在两位数以上，莆田经济已步入发展快车道上，莆田经济已步入发展快车道。l起步相对较晚的莆田经济发展后势强劲，也为其商业市场的持续发展提供了良好的宏观基础。l项目所在的荔城区的人均GDP，在所列几个区中排名第三，而GDP总量排名第二。因此我们认为荔城区的总体经济水平较高，无论是从现状还是未来的发展来看都足以支持本项目。图1.9：莆田各区县2011年人均GDP比较（元）图1.10：莆田各区县2011年GDP总量比较（亿元）图1.8：莆田GDP近年走势131.0 莆田市整体概况及未来规划莆田市整体概况及未来规划图1.11：莆田市近年固定资产投资总额（亿元）1.2.3 固定资产投资

10、情况固定资产投资情况l莆田市2011年全年固定资产投资总额为725亿元。固定资产投资最近几年保持高速的增长趋势，2010年的增长率为36.9%，2011年更是达到60.7%的超高速增长，显示莆田近年新城建设的巨大推动力。l近期房地产开发占固定资产之比大约为17%到20%，并保持稳步增长，该比例在对比城市中处于中下水平，说明莆田的莆田的房地产市场发展较为健康，还具有一定的发展潜力房地产市场发展较为健康，还具有一定的发展潜力。图1.12：莆田市固定资产投资中房地产投资情况（2011年）数据来源：莆田20062011年统计年鉴图1.6：莆田房地产投资占固定资产之比与其他城市对比（2011年）141.

11、0 莆田市整体概况及未来规划莆田市整体概况及未来规划图1.15：莆田市近年人均可支配收入情况1.2.7人均可支配收入人均可支配收入情况情况 l自2005年以来，莆田市居民人均可支配收入一直保持较快的增长，2011年人均可支配收入达到21843元。l从莆田人均可支配收入持续增加来看，预计在经济强劲增长的支从莆田人均可支配收入持续增加来看，预计在经济强劲增长的支持下，莆田市居民收入在未来有较大的上升空间，预示着莆田的持下，莆田市居民收入在未来有较大的上升空间，预示着莆田的商业消费潜力尚待挖掘。商业消费潜力尚待挖掘。数据来源：莆田20052011年统计年鉴、国家统计局151.0 莆田市整体概况及未来

12、规划莆田市整体概况及未来规划图1.17：莆田人均消费性支出河西河西新区新区数据来源：莆田20072011年统计年鉴、国家统计局1.2.8 人均消费性支出情况人均消费性支出情况20052011年，莆田市人均消费性支出绝对量保持持续增长。2011年莆田市达到14282元。由于莆田特殊的产业优势和私营产业发展水平较高，富裕家庭的比重较高，对中高端商业支持较大。未来随着经济结构的进一步调整，就业的进一步改善和居民收入的继续增长，居民消费能力也将会快速提高，从而促进商业的发展。161.0 莆田市整体概况及未来规划莆田市整体概况及未来规划1.2.9 社会消费品零售总额社会消费品零售总额情况情况l莆田市社会

13、消费品零售总额2011年为326亿元。l2005-2011年，莆田市社会消费品零售总额绝对量保持持续增长。l从莆田社会消费品零售总额占GDP的比例来看，仅30%左右，低于商业发达城市40%左右的平均水平，说明由于莆田当地缺说明由于莆田当地缺乏高端商业设施和国际品牌，商业消费还有较大潜力。乏高端商业设施和国际品牌，商业消费还有较大潜力。图1.20：莆田社会消费品零售总额数据来源：莆田20052011年统计年鉴、国家统计局171.3 小结小结 通过对莆田市宏观经济和城市整体规划的了解，我们可以看出：l项目处于沿海、发达、开放、海西经济区！整体大环境支持项目的高起点！l项目所处位置可辐射吸引周边中南

14、部的富裕乡镇的高端商业消费。l外围交通的便利、所处城区的定位，使得本项目必须以高起点着眼，差异化竞争。l莆田人口结构和收入的多层次，决定了本项目必须区别于现有项目的定位。l从整体发展趋势看，莆田的商业市场发展还有较大潜力。l莆田当地缺乏高端商业设施和国际品牌，商业消费外流的情况比较严重，这是本项目的机会所在。1.0 莆田市整体概况及未来规划莆田市整体概况及未来规划182.0 商业整体市场分析商业整体市场分析193.1 3.1 莆田商业发展阶段莆田商业发展阶段（1）第一阶段：第一阶段：9090年代以前年代以前涵江区是莆田的涵江区是莆田的“小上海小上海”；早期莆田地区的商业集中于涵江区，当时的涵江

15、区有“小上海”之称，是莆田地区商业旺点。（2）第二阶段：第二阶段：9090年代年代莆田城厢区商业崛起，涵江区开始走下坡路莆田城厢区商业崛起，涵江区开始走下坡路城市重心的迁移 随着市政府的建立，城区的扩展，城厢区成为行政、教育、经济、文化的中心，逐渐形成了现在莆田城区发展的雏形，而涵江区则渐成一个加工业、商贸的区域。文献路崭露头角 90年代文献路东西贯通，为莆田商业的发展提供了更为广阔的天地，商业发展开始围绕文献中段扩展，但这一阶段也存在着购物环境差，业态分部不合理，经营产品档次底等等问题。（3 3）第三阶段：）第三阶段：20002000年以后年以后现代商业逐步有雏形现代商业逐步有雏形 进入20

16、00年后，文献路步行街规划并成形，梅园路况规划整改等等都为莆田商业的扩张提供了有利条件，莆田逐步形成了几个重要的商业圈，购物环境和经营产品档次等等都有了较大的提高。在万达出现以前，莆田甚至也没有一个经营管理水平较高的大型购物中心，可以看出莆田商业发展水平与发达地区相比还有一定在万达出现以前，莆田甚至也没有一个经营管理水平较高的大型购物中心，可以看出莆田商业发展水平与发达地区相比还有一定的距离。缺乏统一经营管理，受市场自然调节，业态单一，品牌档次不高。的距离。缺乏统一经营管理，受市场自然调节，业态单一，品牌档次不高。2.0商业整体市场商业整体市场莆田市商业升级换代速度加快，商业环境等获得较大改善

17、，未来莆田商业竞争将加剧。莆田市商业升级换代速度加快，商业环境等获得较大改善，未来莆田商业竞争将加剧。是以前莆田的商业核心，长约600米，近百个店面，覆盖了莆田主要的购物和餐饮业态市场。文献路步行街文献路步行街2000年以前2010以后以后20062008年大唐广场、金鼎大唐广场、金鼎广场等广场等金鼎广场等的建设奠定了文献路成为莆田市市级商圈的地位，引爆莆田商业地产市场。时代广场文献广时代广场文献广场场万达广场万达广场文献广场等的规划建设提升莆田商业形象，同时使莆田商业地产市场供应量大增，莆田商业地产市场竞争加剧。老文献步行街金鼎广场万达广场2.0商业整体市场商业整体市场3.1 3.1 莆田商

18、业发展阶段莆田商业发展阶段123456721梅园路绵延带，全长约1.8公里，沿街约四百家商铺，路幅宽32米，商业主要以底商为主。总体业态分布混杂，品牌专卖店较少，整体形象主要以中低档次为主，属于自然形成商业文献路位于莆田市传统的市中心位置，是莆田市最为繁华和集中的商业街区，文献路以文献路步行街为中心，商业向东西方向辐射和扩散。文献西主要以服饰店、饰品店、餐饮为主，文献东主营通讯电子类产品。其中文献路步行街东起北大路口，西至新街口，全长609米，主街面宽28米左右。2.0商业整体市场商业整体市场3.2 3.2 莆田主要商业分布莆田主要商业分布正荣时代广场金鼎购物中心大唐购物广场万达广场文献路步行

19、街联创国际广场正荣财富中心本项目已开业未开业商业街步行街222.0商业整体市场商业整体市场表3.1：三大商圈概况商圈名称商圈地位位置现有百货/购物中心 规模（平米）主要特征文献路商圈市级商圈文献路220000l是莆田市位置最核心，体量最大的商业项目集群，也是市政府的重点建设工程l目标消费者覆盖了全市范围，是市民购物的首选区域l随着本项目和文献路步行街两个项目的入市，市级商圈地位进一步加强l初步奠定了“四菜一汤”的商圈格局l商圈基本以中低端的消费档次为主，其中小体量底商较多。万达商圈区域型城厢区中心100000l位于新老城区交界处，未来将较多受益于城市化建设。l商圈建成时间较短，因此硬件条件相对

20、较好l 业态比较丰富，是莆田真正意义上的第一个现代化的购物中心l作为单一项目，短期内难以和文献路商圈抗衡正荣时代广场区域型东园路和北大路交界处80000l商圈体量较小，近服务于区域的消费人群。l情景街区式设计，包含两条步行街和四个露天广场。l商圈基本上以美食，服装，超市和影院等业态为主，其中美食所占比重较大。合计400000232.0商业整体市场商业整体市场3.2.1文献路商圈表3.3：文献路商圈百货/购物中心项目编号编号项目名称项目名称 开业时间开业时间商业类型商业类型商业面积商业面积(m2)档次定位档次定位代表品牌代表品牌1大唐广场购物中心2008购物中心50000中低档Cacha/ONL

21、Y/欧兰姿/李宁 2金鼎购物广场2010购物中心70000中档沃尔玛、大地影院、屈臣氏、skap、LEE、哥弟、沙驰、九牧王、雅戈尔、G20003地一大道2010地下步行街52800（一期）中低档国内品牌、非品牌产品图3.3：文献商圈优质物业分布图123242.0商业整体市场商业整体市场3.2.1文献路商圈优势也是挑战l占据城市第一商圈的地位；消费者的认知度和接受度都是最高l是莆田的城市主要通道，城区、辖县、乡镇均由此往来商业中心，南门、凤凰山通过主干道5分钟即可到达不行街，辐射荔城区、涵江区、秀屿区、仙游县300万人流。平均每天人流量在30万以上。附近的汽车站是莆田唯一的中心站，辐射全市四区

22、一县、五十三个乡镇，每天近千余趟车次，超过20万人的人潮劣势孕育机会l以街边零售店为主，业态比较单一；l商圈自发形成，缺乏统一规划，硬件条件相对较差；l处于市中心，交通相对拥挤；l整体档次比较低，难以吸引高端消费人群停留252.0商业整体市场商业整体市场3.2.2正荣时代商圈表3.4：正荣时代商圈百货/购物中心项目编号编号项目名称项目名称 开业时间开业时间商业类型商业类型商业面积商业面积(m2)档次定位档次定位代表品牌代表品牌1正荣时代广场2010百货80000中档拉夏贝尔/卡宾/食草堂/卡尔丹顿/永辉超市/金逸影城/KFC/屈臣氏图3.5：正荣时代商圈优质物业分布图1图3.5：金逸影视城、永

23、辉超市图3.5：正荣时代广场262.0商业整体市场商业整体市场3.2.2正荣时代商圈l以单一项目正荣时代广场为主形成的区域型商圈；l情景街区式设计，包含两条步行街和四个露天广场；l商圈体量整体较小，缺乏号召力；l平面动线比较凌乱，尤其是竖向人流和水平人流的连接处理得尤其不好；l作为住宅底商而存在的集中商业，产品上天然存在一定的不足；l涵盖餐饮、零售、超市和影院等业态，但整体档次较低，仅满足于周边居民的消费需要l整体运营管理水平不高，物业、设备老化速度很快272.0商业整体市场商业整体市场3.2.3万达商圈编号编号项目名称项目名称 开业时间开业时间商业类型商业类型商业面积商业面积(m2)档次定位

24、档次定位代表品牌代表品牌1万达广场2012城市综合体100000中高档broadcast/Five Plus/zara/优衣库/Nautica/lacoste/万达百货/万达影城表3.5：万达商圈百货/购物中心项目图3.7：万达商圈优质物业分布图1图3.7：万达广场282.0商业整体市场商业整体市场3.2.3万达广场商圈l万达广场以“潮流时尚生活中心”为主体定位，是集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务等多功能于一体的大型城市综合体，广场商业硬件配套齐全，囊括万达百货，万达影城、大歌星量贩KTV，大玩家超乐场、永辉超市、国美电器六大商业主力店，涵盖ZARA、UNIQLO、TAGLINE三大次主力店及百

25、家国际国内潮上品牌l位于新老城区交界处，未来将较多受益于城市化建设。l商圈建成时间较短，因此商圈内绝大部分的商铺都有着比较新颖的装修和现代化的设计风格l 业态比较丰富，从电影院到大玩家和KTV，娱乐业态比重较大l餐饮招商比较成功，餐饮品牌甚至优于很多省会城市的餐饮品牌，说明福建和莆田的餐饮业之发达l万达广场在莆田的快速开业、人气快速聚集，说明了商业的时效性很强，开业是根本、调整是法则l莆田万达广场的不足之处：零售业态的档次和品牌不足；依然没有根据莆田市场特点的任何创新之处；基本没有儿童业态的内容；产品较为粗糙、经不起时间检验293.3莆田主要商圈的代表品牌表3.8：莆田主要商圈的代表品牌2.0

26、商业整体市场商业整体市场从目前莆田主要的购物中心品牌看，有如下机会l缺乏高端品牌，即满足高收入人群消费的品牌，即使是国际二线品牌也没有l缺乏国际潮流品牌，如国际快速时尚品牌，zara和优衣库都是万达最新引入莆田，其他如H&M、muji、C&A等都未进入l品牌种类少、品牌数量少、品牌产品线短，因此品牌吸引力不强、重复度很高302.0商业整体市场商业整体市场3.4商业价格l文献路商业圈：l以金鼎为代表：一层240/m/月，物业费23/m/月，租金价格随楼层增加依次递减；l大唐广场：20%扣点，和品牌业态形式相挂钩，物业费20/m/月；l地一大道：240/m/月-260/m/月，物业费10/m/月，

27、随地段而异。l正荣时代商圈：200-250/m/月，物业5/m/月l万达广场：内部步行街50-400/m/月，与品牌挂钩；万达百货：扣点15-25%，与品牌挂钩，百丽15个扣点，雅戈尔18个扣点；室外步行街200元左右租金，还未具体招商。l文献步行街(在建)：一楼280-320 m/月，二楼250-280/m/月，五楼100/m/月左右l正荣财富中心：规划中，租金未定l联创国际广场：规划中，租金不定312.0商业整体市场商业整体市场3.6未来供应的主要百货/购物中心项目3.6.1文献步行街概况：处于文献路与胜利路的交叉口，是莆田的城市的最中心商业项目，占地72966万平米，总建筑面积47901

28、7平米，商业面积228061平米规划定位：融合室内、室外步行街、集精品购物、休闲娱乐时尚家居、生活服务五星级酒店、办公于一体的全生活商业街区。招商情况：现入住的品牌有：大洋百货、华润万家、大地数字影城、国美电器、H&M对本项目启示：该项目据守更为优越的位置，同时时间进度上优于本项目，体量超过本项目，必须做差异竞争该定位为中端，且业态和品牌上没有什么创新。本项目可以在档次、业态及品牌上突破目前是各品牌快速进入莆田的阶段，抢时间就是抢品牌323.6.2正荣财富中心位置规模：位于荔园和天妃路交叉路口的木兰溪畔，定位于40万平米的顶级都市形象复合体规划定位：集5A高端写字楼和超5星级酒店为一体，覆盖世

29、界级购物中心，千米风情步行街，高端soho，莆田首个超200米摩天大楼、海西第一2万平米音乐喷泉广场&水幕电影。招商情况：喜来登酒店、大洋百货、迪卡侬、特力屋、星美影城、屈臣氏、sam会员店对本项目启示：核心边缘新出现的大型购物中心已经开始进行招商品牌创新尝试；档次有所提升，如和新世界百货接触、大洋百货（大洋经典）意向洽谈、星美影城对莆田影城有所提升。2.0商业整体市场商业整体市场3.6未来供应的主要百货/购物中心项目3.6.3联创国际广场位置规模：位于荔园路与胜利路交叉口东南侧，集商业、写字楼和住宅于一体的新一代城市综合体，其中商业面积为7万。定位规划：拟规划莆田首个国家级标准真冰溜冰场，拟

30、打造莆田首个Imax影院。招商情况：目前没有实质性进展，前期营销以促进住宅销售为主2.0商业整体市场商业整体市场3.6未来供应的主要百货/购物中心项目342.0商业整体市场商业整体市场3.7整体市场结论l莆田是单商业中心的城市，短期内商圈格局不会改变，因此本项目的区位是重要核心竞争力之一l步行街商圈作为城市商圈，辐射的是整个莆田的消费人口，因此项目定位的出发点必须“高”l从莆田的商业类型上看，即将进入到购物中心时代，即购物中心占绝对主导，因此本项目的定位是做一个什么样的购物中心，而不是是否做一个购物中心l从档次上看，莆田的商业供应集中在中档层面，竞争也最为激烈，中高端的商业供应相对有限。l从商业主题上看，现有商业普遍缺乏鲜明主题，特点不鲜明，同质竞争现象突出。l业态上，主要以零售为主，购物和餐饮、休闲、娱乐各业态之间的互动不够，部分综合体项目内部各物业功能互补性较差。l 硬件上，现有大多数商业项目从立面、内饰、采光、通风、导引系统、停车等方面已经较为落后，整体的购物环境较差，越来越难以满足消费者的对休闲购物消费的需求。l租金上，本项目所在区域租金相对最高，但也意味着零售商进入本商圈的成本较高，例如正荣财富有低租金优势。l从未来供应看，大量购物中心项目将在几年内进入莆田市场，本项目应突出产品设计、商业主题、业态规划方面的特色，以和潜在项目有所差异，同时在入市时机上应审时度势。谢谢！