商业物业前期介入的主要工作概要-共40页课件.ppt

1、沈阳项目筹备组Page 2前期介入工作的重要性前期介入工作的主要内容Page 4l 前期介入的定义前期介入的定义：指物业尚未建成和实施前期物业管理服务之前，物业专业人员从物业管理角度对物业规划、设计、设备选型、功能布局、施工监管、验收接管提出建设性意见。编制公司架构，确定管理人员人数，制定人员的培训计划、管理计划、各岗位的工作流程、岗位职责等各项管理制度。Page 5合合 理理建建 议议技技 术术学学 习习设设 备备掌掌 握握优优 化化质质 量量节节 能能降降 耗耗方方 案案前前 置置Page 6合理建议合理建议Page 71、沈阳环宇城项目原排风管道设计为玻璃钢材质，存在安全隐患且给后期清洁

2、带来困难，为后期管道维护增加人力、物力成本。沈阳项目筹备组在发现此情况后，建议将玻璃钢材质烟道调整为不锈钢材质，受到地产设计部高度重视并即刻整改。现已整改完毕，所有排风管道均改用不锈钢材质。Page 82、沈阳环宇城项目垃圾房因无深化设计无法提供给排水、通风、干湿分离、消杀及一次清运等条件，从而无法满足其使用需求。甚至影响环境评估等开业硬性需求。沈阳项目筹备组经多轮研讨、反复调研后，将整改意见发函至沈阳商业地产，引起其重视，经过地产项目部、商业管理公司与物业公司的三方专项会议，最终确定由供方提供深化设计，地产与物业共同审核。Page 9技术学习技术学习Page 10设备掌握设备掌握Page 1

3、1优化质量优化质量Page 12节能降耗节能降耗通过对设计理念及商业定位了解，可提前制定各通过对设计理念及商业定位了解，可提前制定各系统合理的运行方案，根据设备选型，在不同时期运系统合理的运行方案，根据设备选型，在不同时期运行相应匹配制冷机组等方式，达到节能降耗的目的行相应匹配制冷机组等方式，达到节能降耗的目的Page 13方案前置方案前置提前策划项目物业管理的方案，编制物业管理处提前策划项目物业管理的方案，编制物业管理处机构、人员配备、预算费用、进行员工入职前培训、机构、人员配备、预算费用、进行员工入职前培训、物业接管验收前准备等工作，使物业建设与物业管理物业接管验收前准备等工作，使物业建设

4、与物业管理有条不紊的衔接与过渡。有条不紊的衔接与过渡。Page 15 项目开荒、标识系统建立、开项目开荒、标识系统建立、开业配合方案编制、开业演练业配合方案编制、开业演练Page 16 Page 17建建 筑筑 规划规划 参与市场调研、项目定位、参与市场调研、项目定位、城市设计（含建筑单体、景观城市设计（含建筑单体、景观概念、交通环流及规划指标、概念、交通环流及规划指标、环境指标等）环境指标等）Page 18商商 业业 规规 划划 对人流动线、功能分区、对人流动线、功能分区、业态分配等规划，提出建设性业态分配等规划，提出建设性意见意见Page 19配配 套套 设设 计计 根据项目定位，物业从运

5、根据项目定位，物业从运营管理角度（适用性、经济性、营管理角度（适用性、经济性、可靠性、可持续性等），对配可靠性、可持续性等），对配套设计及设备选型提出合理化套设计及设备选型提出合理化建议建议Page 20 Page 21Page 22 Page 23类类 别别 一一系统熟悉系统熟悉类类 别别 二二信息掌握信息掌握类类 别别 三三工程跟进工程跟进类类 别别 四四二装监管二装监管类类 别别 五五接管验收接管验收类类 别别 六六团队建设团队建设类类 别别 七七文件编制文件编制类类 别别 八八管理方案编制管理方案编制类类 别别 九九费用测算费用测算Page 24类类 别别 一一系统熟悉系统熟悉技术标、

6、设计理念及施工图纸的熟悉，为后续运行、维护技术标、设计理念及施工图纸的熟悉，为后续运行、维护及应急响应奠定基础。缩短应急时间，降低损失。及应急响应奠定基础。缩短应急时间，降低损失。Page 25类类 别别 二二信息掌握信息掌握参加地产各项工作例会，建立工作关系，完善沟通平台，参加地产各项工作例会，建立工作关系，完善沟通平台，掌握楼盘相关信息、商铺租赁信息及各类时间节点，做好前掌握楼盘相关信息、商铺租赁信息及各类时间节点，做好前期准备工作。期准备工作。Page 26类类 别别 三三工程跟进工程跟进设备进场设备进场 安装巡查安装巡查 检测评定检测评定 调试运行调试运行 交接验收。交接验收。对整个过

7、程的进度及质量跟踪，如发现工程缺陷将协调整对整个过程的进度及质量跟踪，如发现工程缺陷将协调整改，保留整改结果。改，保留整改结果。Page 27类类 别别 四四二装监管二装监管制定管理手册及方案，对二装的全过程进行管理。制定管理手册及方案，对二装的全过程进行管理。管理过程包括：管理过程包括：复尺；复尺；场地交接；场地交接；图纸审核；图纸审核；施工审批；施工审批；施工管理；施工管理；工程验收。工程验收。Page 28类类 别别 五五接管验收接管验收依据总部制定的依据总部制定的地产开发项目移交物业验收管理办法地产开发项目移交物业验收管理办法执行。建立移交验收小组及平台，按移交验收条件分部、分执行。建

8、立移交验收小组及平台，按移交验收条件分部、分项进行移交验收。主要包括隐蔽工程、项目资料、项目本体、项进行移交验收。主要包括隐蔽工程、项目资料、项目本体、公共能源分割、能源表计过户、车场及道路交通、室外景观、公共能源分割、能源表计过户、车场及道路交通、室外景观、外配套、备品备件、系统设备专业培训等。外配套、备品备件、系统设备专业培训等。Page 29类类 别别 六六团队建设团队建设通过前期的介入，有效锻炼物业管理队伍，提升后期管理的准确性和实效性。营造学习型团队，通过对项目的设施、设备的深入了解，营造学习型团队，通过对项目的设施、设备的深入了解，在团队内部形成定期循环培训，使团队成员对新技术、新

9、设在团队内部形成定期循环培训，使团队成员对新技术、新设备进行消化学习，为后期精准、高效、敏捷的服务管理打好备进行消化学习，为后期精准、高效、敏捷的服务管理打好基础。基础。Page 30类类 别别 七七文件编制文件编制 前期物业服务协议前期物业服务协议 前期物业服务合同前期物业服务合同 临时管理规约临时管理规约 写字楼和商场的日常管理类文件写字楼和商场的日常管理类文件 各部门的管理手册和常用表单各部门的管理手册和常用表单Page 31类类 别别 八八管理方案编制管理方案编制 各部门人员培训方案各部门人员培训方案 写字楼和商场物业管理方案写字楼和商场物业管理方案 入驻策划方案入驻策划方案 物业接管验收方案物业接管验收方案Page 32类类 别别 九九费用测算费用测算 物业费测算物业费测算 年度项目各项费用预算年度项目各项费用预算Page 33 项目开荒、标识系统建立、开项目开荒、标识系统建立、开业配合方案编制、开业演练业配合方案编制、开业演练Page 34Page 35Page 36Page 37Page 38感感 谢谢 观观 赏赏 陶宏飞