物联网产业园幸福城-共75页PPT课件.ppt

1、1成都（双流）物联网产业园幸福城成都（双流）物联网产业园幸福城可行性研究报告可行性研究报告2Part 1:项目背景分析项目背景分析Part 2:项目定位及产品组合项目定位及产品组合Part 4:项目经济价值分析项目经济价值分析Part 6:项目财务分析项目财务分析Part 7:附件附件Part 5:项目开发计划项目开发计划Part 3:项目规划设计项目规划设计3新兴产业园新兴产业园 国家战略万亿元级产业国家战略万亿元级产业2.万亿元产业万亿元产业美国权威咨询机构FORRESTER预测，全球物联网市场规模到2019年将达2500亿元，到2020年将达10000亿。因此，物联网被称为是下一个万亿级

2、的通信业务。物联网是通过射频识别（RFID）、红外感应器、全球定位系统、激光扫描器等信息传感设备，按约定的协议，把任何物体与互联网相连接，进行信息交换和通信，以实现对物体的智能识别、定位、跟踪、监控和管理的一种网络。1.国家战略层面国家战略层面 目前，由于物联网发展已提高到国家战略层面，中国RFID产业面临前所未有的良好发展机遇。2009年8 月，温家宝总理视察无锡，作出了要加大对物联网核心技术的攻关力度的指示。2009 年11 月底，温总理视察南京三宝集团，作出了进一步攻克和掌握RFID关键技术、一定要在降低电子标签的成本上再下功夫的指示。高层领导的重视，反映了国家对物联网和RFID的发展持

3、非常积极的态度。这将极大地促进RFID行业的快速健康发展，也将极大地推进RFID核心技术突破的实现。一、物联网产业概况一、物联网产业概况4“感知成都，智慧之都感知成都，智慧之都”1.发展现状发展现状 成都全市现有182家物联网企业。统计显示，2019年全市物联网产业主营业务收入达310亿元，实现产业增加值106亿元，提前1年实现成都市物联网产业发展规划（2019-2019）确定的目标。2.未来规划目标未来规划目标 成都政府提出到2019年，物联网产业实现主营业务收入800亿元，为2019年的3倍，年均增长40%。3.产业促进优惠政策产业促进优惠政策 成都政府高度重视物联网产业的发展，对入驻成都

4、的物联网企业给予企业税收减免、产业资金扶持、高级人才引入等优惠政策。详见附件1（中共双流县委文件双委发201937号文）。二、成都物联网产业发展分析二、成都物联网产业发展分析51.1.功能定位功能定位功能：立足成都、面向西南，以电子信息、新材料、物联网产业为基础，复合科技研发、旅游休闲、商业娱乐、创智产业、现代物流及生态居住等功能，打造中国西南片区的智慧新城定位：天府新区产城合一、精敏式增长的最佳示范区；规模化制造与应用型创新并举的实力型枢纽区；国际先进制造业转移与战略新兴产业孵化的主导承接区2.2.规划目标规划目标 符合成都市天府新城建设国家级新区的发展需要 打造高度复合化的”产城合一”的智

5、慧新城 打造中西部先进制造业基地 体现”世界田园城市”城市风貌要求 达到”九化”设计导则的城市设计要求以物联网、电子信息等产业为基础的田园式复合型国家级新区以物联网、电子信息等产业为基础的田园式复合型国家级新区三、天府新区发展分析三、天府新区发展分析6四、项目区位及区域发展四、项目区位及区域发展1.1.项目区位项目区位本项目位于成都（双流）物联网产业园园区内核心，紧邻园区内城市主干道物联网大道。2.2.项目规划指标项目规划指标p规划建设净用地面积约：200亩p代征道路面积：25.97亩（不参与各项目指标计算）p代征绿地38.5亩（不参与各项目指标计算）p用地使用性质：一类工业p用地使用强度p容

6、积率1.5，建筑密度50%详见附件2.附件33.3.地形地貌地形地貌地形方式，地块与城市主干道物联网大道约有3米高差。4.4.配套配套 项目周边生活配套设施不足。75.区域发展区域发展5.1.区域发展目标区域发展目标“一园区、两集群、四体系一园区、两集群、四体系”的国家级产业园区的国家级产业园区产业规模达产业规模达500亿，高科技物联网企业亿，高科技物联网企业200家，从业人员家，从业人员10万人万人 双流县物联网产业“十二五”发展规划指出，成都（双流）物联网产业园区力争在2019年规模达500亿元，培育企业200家，从业人员达10万人，产业面积1000万平方米，努力打造国内一流物联网产业基地

7、，将双流物联网产业打造成为“一园区、两集群、四体系”。p一园区：一园区：将双流物联网产业园打造为国家级物联网产业示范园；p两集群：两集群：以物联网产业发展为核心，积极构建物联网感知产业集群和物联网服务产业集群；p四体系：四体系：建成以国家级技术创新中心和成果转化中心为依托的技术创新体系、以国家级公共服务平台为支撑的产业公共服务体系、以国家级人才培养基地为标志的人力资源保障体系和以中小型物联网企业为主要目标的投融资服务体系。85.2.区域交通及市政配套区域交通及市政配套成都（双流）物联网产业园内城市主干道（工业大道、物联网大道、华阳迎宾大道延伸线等）已建成通车，区域交通网络已形成。5.3区域入驻

8、企业分析区域入驻企业分析p入驻企业正如火如荼开展工程建设入驻企业正如火如荼开展工程建设p中国电信、中国移动、中国联通三大网络运营商中国电信、中国移动、中国联通三大网络运营商IDC数据中心以及感知物联网中国成都中心将入驻园区数据中心以及感知物联网中国成都中心将入驻园区p国家重级产业园区国家重级产业园区截至今年4月，成都（双流）物联网产业园已签约引进物联网产业项目26个，协议总投资326.86亿元，感知物联网（成都）有限公司、嘉实科技、嘉纳海威、雷电微晶等十余家企业已开工建设。中国电信、中国移动、中国联通三大网络运营商IDC数据中心以及感知物联网中国成都中心等产业项目也将进驻该园区开工建设，双流也

9、将成为西部地区物联网产业重要支撑极，以及国家重要的物联网产业基地。9五、项目背景分析总结及发展战略五、项目背景分析总结及发展战略1 1宏观产业优越宏观产业优越物联网产业已上升到国家战略层面，政府将给予企业扶持政策；2 2区位优势区位优势项目位于成都政府重点打造的成都（双流）物联网产业园核心区位。该园区将成为国家级产业园，产业规模达500亿，高科技物联网企业200家，从业人员10万人；3.3.开发企业具有物联网上下游整合优势开发企业具有物联网上下游整合优势4.4.交通优势交通优势紧临城市主干道物联系大道，地块周边交通通达性好；5.5.地形优势地形优势地形方正易于规划设计。6.6.配套配套项目周边

10、生活配套设施不足，而成都（物联网产业园）尚未对园区内的居住、酒店、商业等生活设施进行规划。一方面，项目前期需要为企业员工建设一定的生活配套。另一方面，也给项目商业、居住物业产品的建设提供了广阔的市场空间。10Part 1:项目背景分析项目背景分析Part 2:项目定位及产品组合项目定位及产品组合Part 4:项目经济价值分析项目经济价值分析Part 6:项目财务分析项目财务分析Part 7:附件附件Part 5:项目开发计划项目开发计划Part 3:项目规划设计项目规划设计11工业园群落1城市型产业园2复合产业新城3p产业：一定数量的工业园在空间上形成集聚p 功能：生产配套比较齐全，生活配套仅

11、满足基本商业需求p产业：实现产业聚集，完善产业链的构建p 功能：生产研发功能完善，生活居住配套相对齐全p产业：优先积聚高附加值的高科技产业，且向产业链两端拓展，带动区域的经济增长p 功能：产业、居住、商贸、商业、教育、科研等多元功能相互融合,注重土地的功能混合与绿色环保产业园雏形，单一功能复合型产业新城，功能多元融合只重生产，不重生活宜业宜居，形成自我生长体系第一代产业园第一代产业园第二代产业园第二代产业园第三代产业园第三代产业园一、项目定位一、项目定位1.1.产业导向的新城发展路径从工业园群落到复合产业新城的嬗变12第三代产业园具有产业价值裂变，多元化功能融合促进发展，第三代产业园具有产业价

12、值裂变，多元化功能融合促进发展，从而带动项目经济效益的特点从而带动项目经济效益的特点第代三第代三产业园产业园传统产传统产业园业园行政首位优势传统制造业优势项目自身区域、交通等优势高附加值活力产业，并拓展上下游产业和诣发展，从而产生产业价值的裂变居住、商业和商务等配套元素注入现代建筑空间的营造项目项目价值价值123第三代产业园城市功能价值模型p产业、居住、商务和商业在不同阶段为主导对土地价值产生作用p产业和商务的良好规划会对环境有提升作用，同时产业带来的人口增加会对居住和商业产生需求p商务、居住、商业的完善同时也会带动产业的进一步发展和升级p产业园区域成熟的最终表现是产业、居住、商务和商业的完美

13、结合商业商业商务商务生活生活环境环境产业产业13微型城市循环体系的微型城市循环体系的幸福之城幸福之城可满成都（双流）物联网产业园10万名高科技人员的居住、商业和商务需，以及完善周城镇居民的商业配套体系体现优质的产业制造和产业服务环境、良好好商务环境、舒适的居体现优质的产业制造和产业服务环境、良好好商务环境、舒适的居住环境的，完善的生活商业配套住环境的，完善的生活商业配套从而促进企业高速发展从而促进企业高速发展集产业链融合、生产性服务、商贸商务、生活商业等四位一体的现代科技产业园运作平台产业聚集效应，提升产业聚集效应，提升园区竞争力园区竞争力2424小时的乐活生活小时的乐活生活现代的建筑空间现代

14、的建筑空间多样化的配套功能多样化的配套功能我们的项目应该是一个我们的项目应该是一个创造复合功能价值，服务于成都（双流）物联网产业园区创造复合功能价值，服务于成都（双流）物联网产业园区提供全新的工作和生活方式，提供全新的工作和生活方式，让人享受幸福的工作和生活让人享受幸福的工作和生活二、项目定位二、项目定位14幸福城的微型城市自我循环构想幸福城的微型城市自我循环构想成都物联网幸福城成都物联网幸福城公寓、酒店、餐饮中心、公寓、酒店、餐饮中心、2424小时便利店、小时便利店、Mini Mini mall parkmall park成都物联网幸福城成都物联网幸福城成都（双流）物联网产业成都（双流）物联

15、网产业园其他园区园其他园区厂房、日常办公、研发厂房、日常办公、研发中心、研究学院、企业中心、研究学院、企业服务服务随着成都（双流）物联网产业园逐渐成为新的生产、交易展示中心，必将带动商务活动，而商务活动引导出的消费需求将直接支撑起本案配套功能的有效运营；而进驻企业10万名员工则自然将成为本案配套的另一个直接消费圈层，同时还包括未来外部城镇居民对于商业的需求本项目一方面将成为成都（双流）物联网产业园区入驻企业的直接消费场所，另一方面也必将成为可以有效吸纳项目周城镇居民的一个日常消费场所和活力重心15代表城市最高级的产业结构代表城市最高级的产业结构微型城市循环体系的幸福之城是适应城市功能和都市经济

16、发展,发挥都市优势,服务于园区自身并辐射周边地区繁荣发展的产业模式它与都市生活、都市环境和科持产业经济发展紧密共同发展,是第二产业和第三产业紧密结合的产物,是集生产、流通、消费为一体的复合型发展模式体现都市功能优势的产业组体现都市功能优势的产业组微型城市循环体系的幸福之城开发模式不仅显示都市经济在科技产业上的支持，也是在产业生产中发挥都市功能优势的最佳组合方式本项目是集生产研发、商务流通、消费居住等为一体的本项目是集生产研发、商务流通、消费居住等为一体的产业集群，是发挥都市功能优势的最佳产业结构组合产业集群，是发挥都市功能优势的最佳产业结构组合物联网科技研发金融等产业服务生产制造物联网商务交易

17、酒店服务酒店式公寓服务商业服务幸福城的微幸福城的微型城市自我型城市自我循环体系循环体系文体娱乐医疗等配套服务16乐活式物联网产业园乐活式物联网产业园 突破传统工业产业园区诸如建筑围合式布局，建筑立面呆板，绿化少缺少生气等设计弊端，取而代之的是以人为本的科技现代感强，开放的、生态的、休憩式的现代都市产业园区，为人们创造一种轻松而愉乐的生产环境。p乐活式生产力乐活式生产力 中心广场、室外休憩区域与各产业生产区的内庭院园林构成一个广泛的生态休憩网络平台。物联网产业的科技精英们在这里聚集、休憩、交流，让他们在此时此刻卸下工作压力的包袱，转化成为轻松自在工作动力加油站。1.产业制造区产业制造区17p生态

18、的自然景观环境生态的自然景观环境 建筑的魅力不仅来自于环境优美的室外空间，还借助于丰富的室内空间，把室内的安定拓展到室外，同时把室外的自然景观和特征引入室内。p开放性规划开放性规划 步道路和园区的车行道路与周边城市无缝连接，将园区广场和庭院向城市开放性地连接，体现出园区的开放、包容、与城市融汇的都市化特性。快乐工作，创意乐园打破传统产业园区的局限性，导入休憩、生态、快乐的乐活式工作环境182.生产性服务区生产性服务区物联网企业的第四发展空间物联网企业的第四发展空间为物联网创新型企业提供研发、办公的科技产业大厦建筑群，为科技、管理人才提供工作、休闲的配套设施等，融合研发、产品展、轻型生产、商务办

19、公等功能，为广大创新型企业专属一站式成长服务平台，是物联网企业的第四发展空间。19 p体验展示平台：体验展示平台：通过多样化的展示方式和丰富的表现手段，使参观者充分体验物联网的神奇魅力。构筑起企业与市场对话的专属通道。p科技服务平台：科技服务平台：建立园区高新科技服务平台，为物联网技术的转移、出让提供服务平台，帮助入住企业进行科技项目的孵化、运作、咨询、对接等技术平台。建立立体化的服务体系，让企业能够全方位获知技术信息、政策法规、以及操作流程。p国家级物联网研究学院：国家级物联网研究学院：与等国内著名大学联合，创办幸福城物联网研究院。该院既是研发的地方，又是信息技术应用推广最接近市场的窗口。另

20、一方面，研究院亦是广义的、泛产业的RFID技术应用检测实验室，将是一个射频检测的公共服务平台。p金融服务平台：金融服务平台：以资本为纽带促进产业汇聚，通过与各类风投机构、信用担保机构合作为园区企业提供资本动力和企业发展的种子资金。p商务酒店商务酒店Ctiy InnCtiy Inn：与国际知名酒店管理公司合作，联合打造科技商务型酒店。20Loftn年轻人的乐活社区年轻人的乐活社区 YOHO TOWNJoy of Livingn产业居住配套产业居住配套Staff Gardenn酒店公寓酒店公寓 L2 MANOR Leadership&Lifestylen.p居住乐活社区居住乐活社区 乐活社区内将生

21、活和工作无缝对接起来，将居民的居住和购物和休闲娱乐紧密连接起来，是一个集合乐活理念、以及乐活生活方式为一体的生活空间。p目标客户群体：目标客户群体：专属成都（双流）物联网产业园区的高管、技术人员及企业员工的高尚居住区。p产品功能组成：产品功能组成：本组团由18克拉酒店式公寓、休闲娱乐配套组成。3.产业居住生活区产业居住生活区21十八克拉酒店式公寓十八克拉酒店式公寓国际品质国际品质p精装设计，拎包即可入住；p智能化管理社区，享受科技生活；p酒店式服务，让人们享受优质而舒适生活。五光十色的个性化魅力空间五光十色的个性化魅力空间p钻石光彩照人，同样18克拉酒店式公寓也具有五光十色的魅力一面。项目将提

22、供loft、solo、Box-Living（弹性空间）等多种现代居住空间设计，满足现代高素质科技人才的个性化生活需求。Solo22完善休闲娱乐配套完善休闲娱乐配套演绎成都悠闲文化演绎成都悠闲文化本区域还规划布局相应的配套设计，如医务所、运动、小型便利店等生活基本配套设计。除此外还集中配有小型音乐广场、咖啡书吧、网络茶社等休闲娱乐设施。夜晚，让社区的水景广场成为我的舞池，听音乐、品茗、聊天 一切随心所欲23Mini Mall Park4.商业购物区商业购物区楼下的Shopping Mall一切的珍品佳馔都在这里汇聚纵横，时尚的，流行的，典雅的不一样的工作和生活环境，不一样的生活格调!24p强调休

23、闲性强调休闲性项目商业业态强调休闲性的打造，让人们在休闲中体会生活的本质，从而实现消费休息再消费再休息再消费”的循环消费。p商业功能齐全商业功能齐全麻雀虽小五脏俱全，具有普通型购物中心全功能业态。但每个业态不追求大，而在于精，以满足科技技术精英的生活的品质需求。p黄金业态比例划分黄金业态比例划分40%的面积用于百货经营，引进JASONWOOD、耐克、阿迪等时尚类百货用品；30%的面积用于社区型超市；30的面积用于社区配套，包括中西餐饮、甜品、KTV等，以迎合成都（双流）物联网产业园区内多元化的消费需求。25各功能区的建筑比例各功能区的建筑比例项目名称项目名称所占比例所占比例建筑面积（建筑面积（

24、）备注备注乐活式物联网产业园50%100000生产、研究和商务等功能合计70%第四发展空间20%40000居住乐活社区20%40000MiniMallPark10%2000026Part 1:项目背景分析项目背景分析Part 2:项目定位及产品组合项目定位及产品组合Part 4:项目经济价值分析项目经济价值分析Part 6:项目财务分析项目财务分析Part 7:附件附件Part 5:项目开发计划项目开发计划Part 3:项目规划设计项目规划设计27规划通过“适度混合的功能分区、多样灵活的产品组合；开放有机的空间结构；动静分离的交通组织；多层而丰富的户内外生态型休憩场所；营造一个幸福的工作和生活

25、空间环境，创造乐活式的工作和生活方式！营造一个幸福的工作和生活空间环境，创造乐活式的工作和生活方式！产城一体产城一体生产和生活融合幸福之城生产和生活融合幸福之城城市功能拼贴城市功能拼贴产业散点介入产业散点介入园区以产业功能推动城市功能，以城市功能带动产业功能，形成两者互动、提升的积极效能。规划策略规划策略28概念总图293031乐活式物联网产业园建筑意向乐活式物联网产业园建筑意向323334乐活式物联网产业园建筑意向乐活式物联网产业园建筑意向35第四发展空间建筑意向第四发展空间建筑意向36第四发展空间建筑意向37第四发展空间建筑意向38居住乐活社区建筑意向居住乐活社区建筑意向394041Min

26、iMiniMallMallParkPark建筑意向建筑意向424344Part 1:项目背景分析项目背景分析Part 2:项目定位及产品组合项目定位及产品组合Part 4:项目经济价值分析项目经济价值分析Part 6:项目财务分析项目财务分析Part 7:附件附件Part 5:项目开发计划项目开发计划Part 3:项目规划设计项目规划设计45前期前期p政府规划区域规划为产业发展奠定了基础p物联网产业自身所发展动力p通过开发企业自身在物联网产业中制造优势，构建物联网上下游产业集群p搭建起科技、信息、技术等专业性的园区服务支持体系，催生及促进中小民营科技企业的集聚与发展；p良好的产业平台和商务、生

27、活服务体系的搭建，吸引众多的优质科技企业入驻，实现产业聚集效应，各企业的产值和利润率提升，也催生科研价值、经济价值、社会价值、文化价值、发展价价值等多重产业价值发展，园区总体价值达到新的高峰。p在这产业价值循环裂变中，产业园的销售价值和租金价值成倍增长。中期中期后期后期项目具有双重经济价值和经济收益项目具有双重经济价值和经济收益本项目具有产业价值和城市价值双重收益。首先是园区的物联网产业价值巨变；另一方面是，多功能融合发展的城市提升价值。科技园区产业价值发展最具代性的项目当属深圳天安数码城，其他如何实现产业价值裂变，详见附件。产业平台和商务、生产业平台和商务、生活服务体系活服务体系完善的上下游

28、产业集完善的上下游产业集群群优质的科技企业入驻园区产业聚集效应各企业的产值和利润率提升，更多的优质科技企业入驻园区产业聚集效应进一步加强科技园区产业价值模型科技园区产业价值模型46二、多功能融合发展的城市提升价值收益二、多功能融合发展的城市提升价值收益本项目打破以往单一功能的工业产业园格局，强调功能的复合性，构建起以自我循环的产业综合体系，产生1+12的城市价值复合效应。1.由功能的转变，而带来的租金收益的变化目前，成都工业厂房的租金价格在20至35元/M2月，而社区型商业租金价格在80至200元/M2月，酒店式公寓的租金价格在35至80元/M2月。2.由功能的转变，而带来的销售价格的增加成都

29、以制造为功能的纯工业物业销售价格约为4000元/，而社区型商业物业的销售价格往往在2万元/平米以上，酒店式公寓的销售价格在7000元/以上。47Part 1:项目背景分析项目背景分析Part 2:项目定位及产品组合项目定位及产品组合Part 4:项目经济价值分析项目经济价值分析Part 6:项目财务分析项目财务分析Part 7:附件附件Part 5:项目开发计划项目开发计划Part 3:项目规划设计项目规划设计48建设开发初期建设开发初期第第1 1年至第年至第2 2年年建设开发中期建设开发中期第第3 3年至第年至第4 4年年建设开发远期建设开发远期第第5 5年年承载入驻企业生产需求承载入驻企业

30、生产需求园区龙头企业的引入成为项目园区龙头企业的引入成为项目首要任务首要任务 初期，首要任务是龙头入驻企业引入，并为其打造一个良好的生产环境，承接企业生产和职工生产活动的需求，其中包括满足生产从业人员的基础生活需求的配套设施。因此，可适当建设相关的商业设施和公共场所，如小型便利店、食堂等设施商务功能促进园区发展商务功能促进园区发展消化消费势能消化消费势能 园区除了生产功能外，研究、培训、商务等功能的提升成为企业和园区再度越升的基础 园内的产业人口快速地增长，形成突出居住需求和消费势能。因此，应加大商业配套的建设成为幸福的复合新城成为幸福的复合新城园发展的远目标是一个复合的微型城市，成为成都（双

31、流）物联网产业园的产业、生活、商务和商来核心。这个期间建设的重点是酒店和休闲商业，以及科教文化、医疗和休闲设施的建设 项目发展阶段项目发展阶段一、项目开发分期一、项目开发分期49发展阶段发展阶段园区发展期园区发展期园区成熟期园区成熟期建设开发初期建设开发初期生产场所生产场所产业功能产业功能生产场所基础设施产业支持产业支持产业服务研发创新核心需求核心需求公共服务及休闲需求公共服务及休闲需求 餐饮商务服务购物 医疗 教育 文体 娱乐休闲 酒店生活功能生活功能 居住50备注：第四发展空间3期工程开发的科技大厦，4期工程为云计算中心，第5年为City Inn商务酒店。时间时间 1期工程（期工程（）2期

32、工程期工程（）3期工程期工程（）4期工程期工程（）5期工程期工程（）合计合计（）乐活式物联网产业园 30000200003000020000100000第四发展空间 2200060001200040000居住乐活社区20000100001000040000MiniMallPark 100001000020000合计 300002000082000460002200020000051Part 1:项目背景分析项目背景分析Part 2:项目定位及产品组合项目定位及产品组合Part 3:项目经济价值分析项目经济价值分析Part 5:项目财务分析项目财务分析Part 6:附件附件Part 4:项目开发

33、计划项目开发计划52一、项目投资费用测算一、项目投资费用测算1.1.项目投资总成本测算项目投资总成本测算序序 号号项目项目建筑面积（建筑面积（M2)M2)单价（元单价（元/M2)/M2)金额（万元金额（万元)备备 注注一土地成本200000171.93438 地价13万/亩二前期开发费2000001002000 三建筑安装工 200000240048000 四小区配套费 2000001002000 五市政大配套费2000002805600 六直接费合计 2000003051.961038 一+二+三+四+五七间接费2000001503000 八税金500001315.66578销额的13%九合

34、计综合成 70616 六+七+八531.土地成本2.前期开发费 由三通一平、工程勘察费、工程设计费、工程监理费、合同审查费、项目可性研究、质量监督费、图纸审查费等费用组成3.建筑安装工4.小区配套费 由道路场地建设费、给排水工程费、排水工程费、电力照明费、安防系统、绿化费等费用组成5.市政大配套费 城市基础设施建设费、电力配套工程、给排水配套工程等费用组成6.期间费 由项目开办费管理费、招商及推广费、房产测绘、财务费用、不可预见费等费用组成7.税金 销售物业的综合税金，综合税率为13%54二、项目各阶段投资测算二、项目各阶段投资测算时间时间 第第1 1年年（万元）（万元）第第2 2年年（万元）

35、（万元）第第3 3年年（万元）（万元）第第4 4年年（万元）（万元）第第5 5年年（万元）（万元）第第6 6年年（万元）（万元）第第7 7年年（万元）（万元）合计合计（万元）（万元）土地成本3438 3438 前期开发费600 600 400 400 2000 建筑安装工程2160 4320 9984 12624 11904 5424 1584 48000 小区配套费 300 200 820 460 220 2000 大市政配套费1680 1680 1120 1120 5600 间接费900 600 600 600 300 3000 综合税金4680 936 962 6578 当年投入资金90

36、78 7400 17604 16140 13386 5424 1584 累计投入资金9078 16478 34082 50222 63608 69032 70616 70616 备注1.前期开发费用分四年支付，第1年、第2年各支付该总款项的30%，第3年、第4各支付该总款项的20%；2.小区配套费按照当年工程量比例计算，计算公式为当年支付小区配套费=小区配套总费用当期开发建设工程量 项目总体开发工程量；3.市政大配套费分四年支付，第1年、第2年各支付该款项的30%，第3年、第4各支付该款项的20%；4.项目间接费分五年支付，第1年支付该总款项的30%，第2年至第4年各年支付该总款项的20%，第

37、5年支付应该总款项目的10%；5.综合税金计算公式为：综合税金=当年销售额综合税率，综合税率为13%；556.建筑安装工程计算方式如下时间第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年1期建筑工程费支付明细2160288021602期建筑工程费支付明细1440192014403期建筑工程费支付明细5904787259044期建筑工程费支付明细3312441633125期建筑工程费支付明细158421121584当年建筑工程费支付合计216043209984126241190454241584每期建筑工程费用分三年支付，第1年为当期总建筑工程用的30%，第2年为40%，第3年为30%；每期建筑工程建

38、设期为1年。56三、项目收益测算三、项目收益测算1.1.项目整体收益测算项目整体收益测算时间时间 第第1年年（万元）（万元）第第2年年（万元）（万元）第第3年年（万元）（万元）第第4年年（万元）（万元）第第5年年（万元）（万元）第第6 6年年（万元）（万元）第第7 7年年（万元）（万元）租金收入乐活式物联网产业园 1260 2205 3704 4445 5334 6401 第四发展空间 1320 1674 2478 2602 居住乐活社区Mini Mall Park 1800 1890 1985 当年合计租金收入0 1260 2205 5024 7919 9702 10987 累计租金收益0

39、1260 3465 8489 16409 26111 37098 销售收入乐活式物联网产业园 第四发展空间 居住乐活社区14000 7200 7400 28600 Mini Mall Park 22000当年合计销售收入0 0 36000 7200 7400 累计销售收益0 0 36000 43200 50600 50600 项目整体当年合计收入0 1260 38205 12224 15319 9702 10987 项目整体累计收益0 1260 39465 51689 67009 76711 87698 572.2.乐活式物联网产业园租金收益测算乐活式物联网产业园租金收益测算时间第第1年年 第

40、第2年年第第3年年第第4年年第第5年年第第6 6年年第第7 7年年可出租面积（）30000 50000 80000 80000 80000 80000 单位租金价格（元/月）3536.75 38.59 46.31 55.57 66.68 年租金收入（万元）1260 2205 3704 4445 5334 6401 累计租金收入（万元）1260 3465 7169 11615 16949 23350 备 注：第3年至第4年租金年增长率为5%；第5年至第6年因园区产业聚集效应推动项目租金的提升，租金年增率为20%；第7年租金增长率为5%。583.3.第四发展空间租金收益测算第四发展空间租金收益测算

41、 时间时间第第1年年 第第2年年第第3年年第第4年年第第5年年第第6 6年年第第7 7年年科技产业大厦建筑群可出租面积（）22000220002200022000单位租金价格（元/*月）5052.50 55.13 57.88 当年租金收入（万元）1320 1386 1455 1528 累计租金收益（万元）1320 2706 4161 5689 云计算中心可出租面积（）6000 6000 6000 单位租金价格（元/*月）404244.1当年租金收入（万元）288302 318 累计租金收益（万元）288590 908 酒店可出租面积（）1200012000单位租金价格（元/*月）5052.5当

42、年租金收入（万元）720756累计租金收入益（万元）720756合计当年租金收入（万元）1320 1674 2478 2602 累计租金收益（万元）29945472 8073 备注：年租金年增长率为5%594.Mini Mall Park租金收入租金收入 测算测算时间时间第第1年年 第第2年年第第3年年第第4年年第第5年年第第6 6年年第第7 7年年可出租面积（）100001000010000单位租金价格（元/*月）150157.50 165.38 年租金收入（万元）180018901985 累计租金收入（万元）180036905675 备注：年租金增长率为5%60时间时间第第1 1年年 第第

43、2 2年年第第3 3年年第第4 4年年第第5 5年年可出售面积（）200001000010000单位售价（元/）700072007400年销售收入（万元）1400072007400累计销售收入（万元）1400021200286005.5.居住乐活社区销售收入测算居住乐活社区销售收入测算备注：根据规定本项目不可分户出售。但项目可采用分栋办理产权证的形式出售给各物联网企业；或采用50年出租的形式出租给园区内的科技型人才，以解决其居住问题；或采用资产入股的形式，入股于园区内的优质企业。61时间时间第第1年年 第第2年年第第3年年可出售面积（）10000单位售价（元/）22000年销售收入（万元）22

44、000累计销售收入（万元）220006.Mini Mall Park6.Mini Mall Park销售收入测算销售收入测算 备注：Mini Mall Park 总建筑面积为2万，其1万为销售物业，另1万开发商长期持有。62四、现金流量表四、现金流量表项目项目第第1 1年年第第2 2年年第第3 3年年第第4 4年年第第5 5年年第第6 6年年第第7 7年年年现金流入（万元）0 1260 38205 12224 15319 9702 10987 累计现金流入（万元）0 1260 39465 51689 67009 76711 87698 年现流出（万元）9078 7400 17604 16140

45、 13386 5424 1584 累计现金流出（万元）9078 16478 34082 50222 63608 69032 70616 年现金净流量（万元）-9078-6140 20601-3916 1933 4278 9403 累计现金净流量（万元）-9078-15218 5383 1467 3401 13103 18666 p项目投资峰值为15218万元；p项目第3年通过销售和出售，自我造血，可实现资金平均衡。63五、项目净投资利润率五、项目净投资利润率1.计算公式：项目净投资利润率=项目收益项目净投资值 =（项目销售收益+开商企业自留物业估价）项目净投资值2.净投资利润率计算项目净投资利

46、润率=（50600万+96400万元）15218万元 =966%备注：项目收益未含租金收益部分，仅包括项目销售收益和开商企业自留物业估价64自留物业名称自留物业名称面积面积（）（）月租金价格月租金价格（元（元/）单位评估价格单位评估价格（元（元/）自留物业估值自留物业估值（万元）（万元）乐活式物联网产业园10000035600060000云计算中心6000406857 4114 酒店12000508571 10286 合计118000964003.开发商自留物业估价3.1.估价的方法：自留物业价值采用收益法3.2.估价公式 自留物业估值=月租金价格12个月折现率面积3.3.自留物业估值计算备注

47、：折现率取五年贷款利率，为7%。65Part 1:项目背景分析项目背景分析Part 2:项目定位及产品组合项目定位及产品组合Part 4:项目经济价值分析项目经济价值分析Part 6:项目财务分析项目财务分析Part 7:附件附件Part 5:项目开发计划项目开发计划Part 3:项目规划设计项目规划设计6667附件268附件附件369天安数码城发展过程中的产业提升天安数码城发展过程中的产业提升早期早期民营工业园区中期中期民营科技园区近期近期复制泛科技园“泛科技园区”专业运营模式的复制实践已经在几处城市试点开始展开，未来将在全国范围内进行大规模发展由于数码、IT产业的迅猛兴起，新科技、科研在竞

48、争中占据最重的比例，由市民营科技园区向国家级科技园区努力天安发展初期，主要目的是在深圳建立有特色的工业园区70天安数码城各阶段产业价值裂变的表现形式天安数码城各阶段产业价值裂变的表现形式深圳天安数码城在发展过中程中，产业价值的变化聚集价值生产价值产业链价值生产价值技术价值科研价值社会价值产业链价值科研价值经济价值社会价值文化价值发展价值早期早期中后期中后期近期近期71泛科技园区下的泛科技园区下的产品的业态比例产品的业态比例科研、办公大厦面积：56万平米比例：约70%公寓、高尚住宅面积：24万平米比例：约20%商业、园区配套面积：10万平米比例：约10%p深圳天安数码城一向以深圳入驻银行最多的社

49、区自豪p引入丹桂轩、肯德基、七十一店等知名商业p.p前期主要建设传统工业厂房，后期建设集生产、研发和商务于一体的现代科技型产业大厦p与中国电信建立战略合作框架，保证园区带宽速度领先p与清华大学合作成立公司负责园区信息化及产权转让交易p.p开发建设珑园高端住宅p建设中高酒店式公寓和普通员工宿舍p.72开发周期示意图开发周期示意图一期标准工业一期标准工业厂房厂房二期工二期工贸大厦贸大厦二期住宅二期住宅三期科技三期科技产业大厦产业大厦四期升级四期升级厂房厂房五期高尚五期高尚住宅住宅五期科技五期科技产业大厦产业大厦 园区现有建筑25栋；其中标准厂房6栋，写字楼4栋，高档住宅楼7栋，公寓6栋，会所一栋，

50、商场一栋。73天安数码城由深圳市工业开发办公室（深圳泰然集团）与香港天安集团，于1991年共同开发的项目；用（12年/栋）厂房的发展速度，到了1994年建成了早期6栋标准的工业厂房规模，面向劳动密集型的服装加工企业。天安数码发展历程中项目价值的突变天安数码发展历程中项目价值的突变天安数码城占地30万平方米，规划总建筑面积90万平方米；吸引了吸引了10001000多家优质企业优质民营多家优质企业优质民营科技企业入驻科技企业入驻 ，5000050000多名高素质人才；多名高素质人才；园区技工贸总值达350-400350-400亿元，税收逾亿元，税收逾3030亿元。亿元。现现 在在过过 去去74谢