案例培训二(共40张).pptx
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1、DTZ Debenham Tie Leung Limited戴德梁行有限公司戴德梁行有限公司2006年10月物业管理案例分析(二)物业管理案例分析(二)0DTZ Debenham Tie Leung Property Management Ltd.案例一案例一某大厦窗户玻璃坠落致人伤某大厦窗户玻璃坠落致人伤害赔偿纠纷案害赔偿纠纷案 【案情案情】某大厦是被告某实业公司开发的写某大厦是被告某实业公司开发的写字楼,其产权属实业公司,该楼主要通过出租字楼,其产权属实业公司,该楼主要通过出租的方式使用。该大厦的物业管理由实业公司委的方式使用。该大厦的物业管理由实业公司委托给某物业管理企业管理。大厦共托给
2、某物业管理企业管理。大厦共16层,由于层,由于该楼窗户玻璃安装存在质量问题,使用中曾数该楼窗户玻璃安装存在质量问题,使用中曾数次发生玻璃坠落之事,租户普遍提出意见,但次发生玻璃坠落之事,租户普遍提出意见,但实业公司未及时进行修缮处理。实业公司未及时进行修缮处理。1DTZ Debenham Tie Leung Property Management Ltd.2001年年5月月21日下午日下午3时许,时许,13层广告公司的员层广告公司的员工肖某在关窗户时用力过猛,致玻璃坠落并破工肖某在关窗户时用力过猛,致玻璃坠落并破碎,玻璃碎片下落插入当时正在楼下搬运货物碎,玻璃碎片下落插入当时正在楼下搬运货物的
3、孙某的头顶部,致使孙某当场昏迷。孙某的的孙某的头顶部,致使孙某当场昏迷。孙某的同事当即将其送往医院脑外科抢救,先后用去同事当即将其送往医院脑外科抢救,先后用去医疗费、护理费、误工损失费等共计人民币医疗费、护理费、误工损失费等共计人民币8万元。事后,孙某将实业公司、肖某及物业管万元。事后,孙某将实业公司、肖某及物业管理企业告上法庭,要求三被告承担赔偿责任。理企业告上法庭,要求三被告承担赔偿责任。2DTZ Debenham Tie Leung Property Management Ltd.被告肖某辩称:被告肖某辩称:玻璃下落伤人系该窗户玻玻璃下落伤人系该窗户玻璃安装不牢所致,而非本人责任,实业公
4、璃安装不牢所致,而非本人责任,实业公司作为某大厦的所有人和管理人应承担赔司作为某大厦的所有人和管理人应承担赔偿责任。偿责任。被告实业公司辩称:被告实业公司辩称:玻璃掉落伤人系租户玻璃掉落伤人系租户肖某关窗不当所致,本公司对此不能承担肖某关窗不当所致,本公司对此不能承担责任。责任。3DTZ Debenham Tie Leung Property Management Ltd.被告物业管理企业辩称:被告物业管理企业辩称:某大厦窗户玻璃安装某大厦窗户玻璃安装存在质量问题,物业管理企业曾多次向实业公存在质量问题,物业管理企业曾多次向实业公司反映,要求其出资修缮,但实业公司始终未司反映,要求其出资修缮,
5、但实业公司始终未予答复。物业管理企业己尽管理职责,故不应予答复。物业管理企业己尽管理职责,故不应承担赔偿责任。承担赔偿责任。分析分析 本案谁应当承担民事责任?为什本案谁应当承担民事责任?为什么?么?4DTZ Debenham Tie Leung Property Management Ltd.评析本案的核心是谁应当承担民事责任。评析本案的核心是谁应当承担民事责任。本案产生的原因:本案产生的原因:l一是由于该楼窗户玻璃安装存在质量问题,使用一是由于该楼窗户玻璃安装存在质量问题,使用中曾数次发生玻璃坠落,但没有及时得到维修;中曾数次发生玻璃坠落,但没有及时得到维修;l二是二是1313层广告公司的员
6、工肖某在关窗户时用力过层广告公司的员工肖某在关窗户时用力过猛,致玻璃坠落。猛,致玻璃坠落。5DTZ Debenham Tie Leung Property Management Ltd.首先,首先,就应当搞清楚对于窗户玻璃安装存就应当搞清楚对于窗户玻璃安装存在质量问题却没有及时得到维修的责任。在质量问题却没有及时得到维修的责任。根据物业产权行使的法律限制原则和相邻根据物业产权行使的法律限制原则和相邻权的有关理论,产权的行使不得妨害他人利益权的有关理论,产权的行使不得妨害他人利益,不得妨害公共利益。,不得妨害公共利益。根据民法原理,业主有及时维修的义务,根据民法原理,业主有及时维修的义务,如果这
7、种伤害或者人身损害发生,则责任人负如果这种伤害或者人身损害发生,则责任人负有赔偿的义务。有赔偿的义务。6DTZ Debenham Tie Leung Property Management Ltd.物业管理条例物业管理条例第五十六条规定,物第五十六条规定,物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。关业主应当给予配合。本案实业公司作为某大厦的所有人,应本案实业公司作为某大厦的所有人,应当承担主要责任。当承担主要责任。7DTZ Debenham Tie Leung Prope
8、rty Management Ltd.其次,关于肖某的责任。其次,关于肖某的责任。肖某关窗时用肖某关窗时用力过猛,是窗户玻璃坠落的直接原因,与力过猛,是窗户玻璃坠落的直接原因,与孙某的伤害存在必然的直接关系,因此肖孙某的伤害存在必然的直接关系,因此肖某应当承担法律责任。但由于窗户玻璃安某应当承担法律责任。但由于窗户玻璃安装存在质量问题,使得玻璃存在安全隐患装存在质量问题,使得玻璃存在安全隐患,也是窗户玻璃坠落的原因,与孙某的伤,也是窗户玻璃坠落的原因,与孙某的伤害存在间接的因果关系,因此肖某应当与害存在间接的因果关系,因此肖某应当与实业公司共同承担法律责任。实业公司共同承担法律责任。8DTZ
9、Debenham Tie Leung Property Management Ltd.关于物业管理企业的责任,关于物业管理企业的责任,主要是看其主要是看其是否具有过错。从本案的案情来看,物业管是否具有过错。从本案的案情来看,物业管理企业对某大厦窗户玻璃安装存在质量问题理企业对某大厦窗户玻璃安装存在质量问题曾向实业公司提出改进的请求,但实业公司曾向实业公司提出改进的请求,但实业公司并未答复,说明物业管理企业对窗户玻璃安并未答复,说明物业管理企业对窗户玻璃安全问题已引起足够的重视。如果物业服务合全问题已引起足够的重视。如果物业服务合同没有特别的约定,物业管理企业不应当承同没有特别的约定,物业管理企
10、业不应当承担赔偿责任。担赔偿责任。9DTZ Debenham Tie Leung Property Management Ltd.案例分析二案例分析二高空坠物砸车,物业公司高空坠物砸车,物业公司巧妙取证免责巧妙取证免责 案情案情 20022002年年5 5月月2929日,车主徐某将其小轿车停日,车主徐某将其小轿车停放于深圳放于深圳A A大厦停车场,后发现车被高空坠物砸坏大厦停车场,后发现车被高空坠物砸坏车头盖板。徐某找到该大厦管理处的保安,保安车头盖板。徐某找到该大厦管理处的保安,保安称其为邻近正在施工的称其为邻近正在施工的B B大厦坠落的瓷片所砸,并大厦坠落的瓷片所砸,并带徐某查看现场。现场
11、为带徐某查看现场。现场为B B大厦外墙正在拆卸脚手大厦外墙正在拆卸脚手架和防护网,不时有坠物降落,车身上下布满灰架和防护网,不时有坠物降落,车身上下布满灰尘,车旁有瓷片等建筑垃圾,车头盖板上有明显尘,车旁有瓷片等建筑垃圾,车头盖板上有明显的锐物砸痕。的锐物砸痕。10DTZ Debenham Tie Leung Property Management Ltd.随后赶来的管理处工作人员对现场进行了随后赶来的管理处工作人员对现场进行了多角度拍照,并将瓷片包装好交给徐某。多角度拍照,并将瓷片包装好交给徐某。徐某修车后就修理费用与徐某修车后就修理费用与B B大厦施工单位大厦施工单位交涉未果,遂将交涉未果
12、,遂将B B大厦的建筑单位某房地大厦的建筑单位某房地产公司和产公司和A A大厦停车场的管理单位某物业大厦停车场的管理单位某物业管理公司告上法庭,要求两被告连带赔偿管理公司告上法庭,要求两被告连带赔偿其修车费其修车费10001000元。元。11DTZ Debenham Tie Leung Property Management Ltd.原告徐某起诉的主要理由是,原告徐某起诉的主要理由是,B B大厦在拆大厦在拆除脚手架和防护网时设置的遮盖物过小,除脚手架和防护网时设置的遮盖物过小,不足以防止损害的发生,应负赔偿责任;不足以防止损害的发生,应负赔偿责任;而而A A大厦物业管理公司未对其所停车辆妥大厦
13、物业管理公司未对其所停车辆妥善看护,也应承担连带赔偿责任。善看护,也应承担连带赔偿责任。12DTZ Debenham Tie Leung Property Management Ltd.被告一某房地产公司被告一某房地产公司答辩称,原告的损失答辩称,原告的损失应找施工单位赔偿,作为建筑单位,我方早就应找施工单位赔偿,作为建筑单位,我方早就要求施工单位严格遵守相关施工规则,做好安要求施工单位严格遵守相关施工规则,做好安全防范工作。原告停车时清楚现场有建筑垃圾全防范工作。原告停车时清楚现场有建筑垃圾而仍停车,其意图值得揣测。而仍停车,其意图值得揣测。被告二某物业管理公司被告二某物业管理公司向法庭提交
14、了现场向法庭提交了现场照片,辩称损害结果的发生与自己无关,在停照片,辩称损害结果的发生与自己无关,在停车场管理方面没有过错。车场管理方面没有过错。13DTZ Debenham Tie Leung Property Management Ltd.审判:审判:深圳市福田区人民法院认为,建筑物以及深圳市福田区人民法院认为,建筑物以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造建筑物上的搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害的,它的所有人或者管理人应当承成他人损害的,它的所有人或者管理人应当承担民事责任。原告停车担民事责任。原告停车发现被砸发现被砸交涉交涉,综合事实,参考现场照片,可认定原告车辆,综合事
15、实,参考现场照片,可认定原告车辆的损害是的损害是B B大厦的所有人,应对损害负民事责任大厦的所有人,应对损害负民事责任。被告二某物业管理公司不是建筑物的所有人。被告二某物业管理公司不是建筑物的所有人或管理人,不须承担责任。或管理人,不须承担责任。14DTZ Debenham Tie Leung Property Management Ltd.最后,法院判决被告一某房地产公司赔偿最后,法院判决被告一某房地产公司赔偿原告徐某修车费原告徐某修车费10001000元,驳回原告对被告二某元,驳回原告对被告二某物业管理公司的起诉。物业管理公司的起诉。评析:评析:l B B大厦发展商大厦发展商 l A A大
16、厦物业管理公司大厦物业管理公司15DTZ Debenham Tie Leung Property Management Ltd.实务操作建议:实务操作建议:1 1、应协助事主查明事件的真实过程。、应协助事主查明事件的真实过程。2 2、全面加强证据意识。、全面加强证据意识。3 3、根据目前最高人民法院举证规则的规定、根据目前最高人民法院举证规则的规定,设施设备造成的损害赔偿,设施设备的,设施设备造成的损害赔偿,设施设备的管理人和所有人依法负有举证责任,因此管理人和所有人依法负有举证责任,因此证据的保全及举证责任履行成为物业管理证据的保全及举证责任履行成为物业管理活动中的主要环节。活动中的主要环节
17、。16DTZ Debenham Tie Leung Property Management Ltd.核心法条:核心法条:中华人民共和国民法通则中华人民共和国民法通则 第一百二十六条:建筑物或者其他设施以及建筑物第一百二十六条:建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、坠落造成他人损害的,上的搁置物、悬挂物发生倒塌、坠落造成他人损害的,它的所有人或者管理人应当承担民事责任,但能证明自它的所有人或者管理人应当承担民事责任,但能证明自己没有过错的除外。己没有过错的除外。中华人民共和国民事诉讼法中华人民共和国民事诉讼法 第六十四条:当事人对自己提出的主张,有责任提第六十四条:当事人对自己
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