返租策略研究-17页课件.ppt

1、返租策略研究 谨呈：无锡金太湖房地产开发有限公司谨呈：无锡金太湖房地产开发有限公司2010年年10月月29日日无锡楼盘返租案例无锡楼盘返租案例调查楼盘数量：无锡调查楼盘数量：无锡7个项目，个项目，6个项目有返租信息。个项目有返租信息。调查楼盘名：哥伦布商业广场、明发商业广场、紫金广调查楼盘名：哥伦布商业广场、明发商业广场、紫金广场、中华美食博览城、宝龙城市广场、五洲国际装饰城、场、中华美食博览城、宝龙城市广场、五洲国际装饰城、长江长江1号。号。区域区域楼盘名楼盘名返租年限返租年限回报率回报率支付方式支付方式无锡哥伦布广场5年包租，5年后可10年委托经营每年7%5年共35%一次性从房款中扣除，5

2、年后可签署10年委托经营协议，也可自营明发商业广场5年每年8%前三年24%一次性从房款中扣除，后两年按原价的8%逐年返还，5年后由业主可委托开发商经营，也可自己经营紫金广场3年6%、7%、8%三年21%一次性从房款中扣除，3年后业主自己经营中华美食博览城3年包租，3年后15年委托经营7%、8%、9%前三年24%一次性从房款中扣除，从第4年到第18年按商铺实际租金给予业主宝龙城市广场5年包租6%、7%、8%、8%、8%前三年21%一次性从房款中扣除后两年按原价的8%逐年返还五洲国际装饰城没有包租（10年托管经营）买铺必须签订10委托经营协议，由开发商统一招商，业主可自己经营但须符合业态规划，租金

3、收益1：9分成，若商铺没有出租，业主没有收益 常州楼盘返租案例常州楼盘返租案例调查楼盘数量：常州7个项目，4个项目有返租信息。调查楼盘名：常州国际汽贸城、万博广场、宝龙城市广场、横山桥羊绒城、美吉特家居建材广场、常州新阳光食品城、万都陶瓷城。区域区域楼盘名楼盘名返租年限返租年限回报率回报率支付方式支付方式常州常州国际汽贸城5年包租每年8%一次性从房款中扣除美吉特家居建材市场5年包租，5年以后10年委托经营每年7%5年35%，一次性从房款中扣除。第5年以后委托经营管理10年，按实际租金收益，管理公司与业主1:9分成 新阳光食品城10年包租前5年8%固定回报第1-3年24%一次性从房款里扣除，第4

4、、第5年按合同价8%逐年返还，第6年，按实际租金支付给业主；第7-10年，按实际租金的1:9分成万都陶瓷城6年包租，6年后14年委托经营前三年8%，第四年9%，第五年10%，第六年11%前3年24%，一次性从房款中扣除。第四年9%、第五年10%、第六年11%按合同价逐年返还。第7-20年按实际租金收益，管理公司与业主1:9分成上海楼盘返租案例上海楼盘返租案例调查楼盘数量：上海11个项目，4个项目有返租信息。调查楼盘名：绿地公园广场地铁商城、中环广场、中环国际、财富108广场、桥梓湾购物中心、金地格林世界第三大街、华商时代广场、绿地北郊广场、三湘财富广场、祥腾生活广场、鹿都国际商业广场。区域区域

5、楼盘名楼盘名返租年限返租年限回报率回报率支付方式支付方式上海骏丰国际财富广场双地铁餐饮旺铺10年包租前四年每年5%，后六年每年7%前四年20%一次性从房款中扣除，后六年按原价的7%逐年返还复地北桥城大街3年包租每年8%三年24%一次性从房款中扣除绿地北郊广场没有包租（给予业主5年3%的养铺补贴）（每年3%）不包租，开发商每年给3%的养铺补贴，共给5年，一次性从房款中扣除，且开发商提供招商服务，业主可将商铺委托给开发商统一招商，开发商收取1个月租金作为招商费用，业主也可自己招租，但须符合餐饮业态鹿都国际商业广场5年包租第1、2年6%，第3、4年7%，第5年8%前两年12%一次性从房款中扣除，后3

6、年逐年返还，按原价7%或8%返还，5年后可自营也可包租苏州楼盘返租案例苏州楼盘返租案例调查楼盘数量：苏州9个项目，昆山1个，4个项目有返租信息。调查楼盘名：东方锦城、星月国际纺织城、环球奥食卡城、吴江万亚购物中心、恒达中环百汇广场、漕湖商业广场、浒新158生活广场、天元辰广场、安逸商业广场、世茂蝶湖湾。区域区域楼盘名楼盘名返租年限返租年限回报率回报率支付方式支付方式苏州环球奥食卡城10年包租，10年以后可再签署10年委托经营协议第1、2年8%，3-5年原价的6%+营业利润的30%，6-10年营业额的8%或营业利润的60%返给所有业主，按面积进行分红前2年16%一次性从房款中扣除，后8年逐年返还

7、吴江万亚购物中心3年包租每年8%三年24%一次性从房款中扣除恒达中环百汇广场5年包租前三年8%，后两年3.6%加实际租金街铺不包租，内铺前三年每年8%逐年给，后两年固定3.6%加实际租金收益昆山世茂蝶湖湾2年包租每年7.5%2年15%一次性从房款中扣除，第三年起业主自主安排，已有麦当劳、金逸影城开业南京楼盘返租案例南京楼盘返租案例调查楼盘数量：南京16个项目，1个项目有返租信息。调查楼盘名：南京国际广场、银城广场、金轮国际广场、紫晶广场、雨润国际广场、明发商业广场、金基广场、德盈国际广场、华侨广场、阅江广场、协众财富广场、时代天地广场、天凤国际广场、托乐嘉城市广场、新地中心、凯润金城。嘉兴1个

8、项目、平湖1个项目、盐城1个项目区域区域楼盘名楼盘名返租年限返租年限回报率回报率支付方式支付方式南京协众财富广场5年包租每年8%前3年24%一次性从房款中扣除，后2年按原价的8%逐年返还，5年后可自营也可委托经营嘉兴国际中港城6年包租第1、2年7%，3、4年8%，5、6年9%前2年14%一次性从房款中扣除，后4年按原价的8%、9%逐年返还平湖中国服装城5年包租，5年后再实行5年委托经营第1年7%，第2年8%，第3年9%，第四年合同价的10%，第5年合同价的10.8%前3年24%一次性从房款中扣除，后2年逐年返还，第6年到第10年1：9分成盐城义乌国际商贸城5年包租，5年后再实行5年委托经营每年

9、8%前三年24%一次性从房款中扣除，第四、五年按合同价8%逐年返还，第六到十年按实际租金1:9分成金太湖三期商业返租策略建议金太湖三期商业返租策略建议对于返租策略我们站在投资者和开发商的两个角度来思考：对于返租策略我们站在投资者和开发商的两个角度来思考：客户最关心的问题是整个项目能否做旺？客户最关心的问题是整个项目能否做旺？投资者的核心问题投资者的核心问题开发商的核心问题开发商的核心问题1、返租部分的税费、返租部分的税费2、后期无需补贴实际租金与返租回报之、后期无需补贴实际租金与返租回报之间的差额间的差额前期给予稳定的投资回报前期给予稳定的投资回报快速售出，转移商铺租约快速售出，转移商铺租约返

10、租策略：返租策略：返租方案：返租方案：年回报率：每年年回报率：每年6%+实际租金收入实际租金收入租赁期限：租赁期限：6年（投资人购铺时须与炫彩百货签署租赁合同）年（投资人购铺时须与炫彩百货签署租赁合同）支付方式：支付方式：6年回报共年回报共36%一次性从房款中扣除一次性从房款中扣除注：年回报注：年回报6%为估计回报率，实际操作原则上年回报控制在为估计回报率，实际操作原则上年回报控制在8%，具，具体固定回报要根据炫彩百货实际租金进行核算。体固定回报要根据炫彩百货实际租金进行核算。返租方案：返租方案：炫彩百货部分：炫彩百货部分：为了共同将商场做旺，开发商自身让利引进炫彩百货，且为了保障投为了共同将

11、商场做旺，开发商自身让利引进炫彩百货，且为了保障投资人的切身利益，开发商将让利部分以每年资人的切身利益，开发商将让利部分以每年6%的回报率补贴给客户，以一的回报率补贴给客户，以一次性从总房款中给予次性从总房款中给予36%的折扣的方式进行优惠。除此之外，投资人与炫的折扣的方式进行优惠。除此之外，投资人与炫彩百货签署租约合同，还可每年收取炫彩百货的租金。彩百货签署租约合同，还可每年收取炫彩百货的租金。未出租部分：未出租部分：开发商以每年开发商以每年6%的回报一次性返给客户作为招商补贴，为商场长久做的回报一次性返给客户作为招商补贴，为商场长久做旺共赢，保障所有业主共同利益，业主委托开发商实行统一规划

12、、统一招旺共赢，保障所有业主共同利益，业主委托开发商实行统一规划、统一招商、统一定价等服务，租赁合同由商户与业主签订。商、统一定价等服务，租赁合同由商户与业主签订。方案点评：方案点评：优点：优点：1、解决了开发商返租销售过程中产生的税费；、解决了开发商返租销售过程中产生的税费；2、解决了开发商对后期实际租金低于给予客户回报部分的担忧；、解决了开发商对后期实际租金低于给予客户回报部分的担忧；3、没有返租，解决了开发商返租经营带来的麻烦。、没有返租，解决了开发商返租经营带来的麻烦。4、客户也相对较容易接受以每年、客户也相对较容易接受以每年6%的回报加实际租金收益的回报加实际租金收益缺点：缺点：1、与炫彩百货洽谈租约转移事项；、与炫彩百货洽谈租约转移事项；2、炫彩百货租约转到小业主手上，小业主面临税费、发票问题。、炫彩百货租约转到小业主手上，小业主面临税费、发票问题。The End Thanks！汇报结束，谢谢！汇报结束，谢谢！