项目管理投融资决策管理知识分析1课件.ppt

1、u引言引言以房地产开发为例以房地产开发为例u投资项目评价体系与方法投资项目评价体系与方法u投资决策案例评析投资决策案例评析u导论导论经济评价概述经济评价概述引言引言以房地产开发为例以房地产开发为例办理土地使用手续1、签订土地出让合同 2、缴纳土地出让金必须完成事项立项批复提交资料1、资金证明2、项目建议书3、土地相关手续计委规划局选址意见书或定点通知书签发前提条件1、踏勘现场2、确定规划3、设计红线建设用地规划许可证规划局核发前提条件审批总平面图或初步设计方案规划局建设工程规划许可证签发前提条件1、放线、验线2、组织交通、消防、市政、人防等专业部门审核方案3、缴纳报建费办理土地使用证建委建筑工

2、程施工许可证办理必要条件1、建设工程规划许可证2、报建费核定或报建费减免审核表3、报建费交费收据招投标等工作施工0.00或主体封顶房管局核发预售许可证主体封顶银行办理按揭提交相关资料并缴纳异地绿化建设费等费用备案：建筑工程竣工总产权、分户产权国土局：取得国土局：取得国有土地使用证国有土地使用证，获得土地，获得土地使用权使用权规划局：确定规划设计条件，核发规划局：确定规划设计条件，核发项目选址项目选址意见书意见书、建设用地规划许可证建设用地规划许可证计委：投资项目备案计委：投资项目备案规划局：建筑方案审批，取得规划局：建筑方案审批，取得方案审查意见方案审查意见通知书通知书、“建筑方案总平面图建筑

3、方案总平面图”。规划放线规划放线建委：建设工程初步设计审查，建委：建设工程初步设计审查，初步设计审查批复初步设计审查批复 施工图设计文件审查，施工图设计文件审查，施工图审查批准书施工图审查批准书 施工招投标监督备案施工招投标监督备案 工程质量安全监督备案工程质量安全监督备案 施工安全监督备案施工安全监督备案公安局：建筑工程消防设计审核公安局：建筑工程消防设计审核人防办：建设项目人防工程设计审查人防办：建设项目人防工程设计审查规划局：开设机动车入口规划许可规划局：开设机动车入口规划许可 道路及排火工程建设规划许可道路及排火工程建设规划许可 给水燃气、通讯、电力等管线给水燃气、通讯、电力等管线工程

4、建设规划许可工程建设规划许可 交纳建设项目报建费交纳建设项目报建费规划局：规划局：建设工程规划许可证建设工程规划许可证建委：建委：建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证市政公用局：城市排水接管备案市政公用局：城市排水接管备案环保局：依据送改设计施工噪声污染扬尘环保局：依据送改设计施工噪声污染扬尘 防沙备案防沙备案园林局：草地绿化建设园林局：草地绿化建设供水、供气、供电申请供水、供气、供电申请工程施工工程施工房管局：房管局：商品房预售许可证商品房预售许可证规划、环保、消防、安全、人防、卫生防疫等规划、环保、消防、安全、人防、卫生防疫等部门专项竣工验收登记部门专项竣工验收登记建委：建筑工程竣工验收备

5、案建委：建筑工程竣工验收备案房管局：办理房屋产权总登记房管局：办理房屋产权总登记房管局：办理分户房屋所有权登记房管局：办理分户房屋所有权登记国土局：办理分户国有土地使用证国土局：办理分户国有土地使用证房管局：办理分户房屋所有权登记房管局：办理分户房屋所有权登记国土局：办理分户国有土地使用证国土局：办理分户国有土地使用证物业管理物业管理 微观层面分析微观层面分析 四宏观层面分析宏观层面分析二中观层面分析中观层面分析三投资估算与评价投资估算与评价五项目背景分析项目背景分析一风险分析风险分析六是否所有的房地产项目都需要做项目背景分析？所有房地产项目的背景分析内容是否是相同的？金马盈庭金马盈庭大邑安仁

6、大邑安仁 微观层面分析微观层面分析 四宏观层面分析宏观层面分析二中观层面分析中观层面分析三投资估算与评价投资估算与评价五项目背景分析项目背景分析一风险分析风险分析六宏宏观观层层房地产相关政策房地产相关政策国家国家地区经济发展及政策地区经济发展及政策其他重大事项其他重大事项1、房房地地产产v1.1 货币政策v1.2 税收政策v1.3 土地政策v1.4 其他政策1、贷款条件：121号文关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 359号文关于加强商业性房地产信贷 管理的通知2、利率政策：金融机构利率变化、房贷利率变化3、汇率政策4、存款准备金政策 1、关于城镇房屋拆迁税收通知 2、关于做好稳定住房价格

7、工作的意见 3、国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知 4、关于加强房地产税收管理的通知5、国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（31号令）6、关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见7、国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知 1、中华人民共和国土地管理法 2、闲置土地处置办法 3、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 4、关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定 5、关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知 6、国务院关于深化改革严格土地管理的决定 1、关于促进房地产市场持续健康发展的通知 2、“国八条”：200

8、5年4月关于做好稳定住房价格工作的意见 3、“国六条”：关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见 4、成都市调整住房供应结构稳定住房价格的实施意见 5、成都市城市公共住房制度实施方案（试行）宏宏观观层层房地产相关政策房地产相关政策国家国家地区经济发展及政策地区经济发展及政策其他重大事项其他重大事项2、地地区区经经分析地区经济发展及政策分析地区经济发展及政策房地产市场的区域性房地产市场的区域性宏宏观观层层房地产相关政策房地产相关政策国家国家地区经济发展及政策地区经济发展及政策其他重大事项其他重大事项宏宏观观层层面面分分政策导向政策导向市场环境市场环境未来供给未来供给未来需求未来需求产品定位产品定位

9、 微观层面分析微观层面分析 四宏观层面分析宏观层面分析二中观层面分析中观层面分析三投资估算与评价投资估算与评价五项目背景分析项目背景分析一风险分析风险分析六中中观观层层规划规划区域房地产市场现状区域房地产市场现状区域房地产市场发展趋势区域房地产市场发展趋势1、规划规划区位区位 区位区位 区位区位v利好规划为新都区房地产业带来良好机遇利好规划为新都区房地产业带来良好机遇v新都区的城市发展规划具有很强的系统性，其城市定位、城市布局、产业布局以及交通规划等都对新都区的发展有着利好的影响。新都区新都区“一主两翼、南扩北控一主两翼、南扩北控”示意图示意图 新新都都区区v交通规划是大丰交通规划是大丰板块土

10、地运营的板块土地运营的优势因素优势因素v按照规划，地铁一号线将到达新都区大丰街办，这一规划将对大丰板有较大的影响，让大丰板块与中心城区更好地实现无缝连接。在土地运营中，应充分考虑此因素，深入分析地铁因素对土地的影响。新新都都区区大型项目有助于带动周边土地的进一步运营大型项目有助于带动周边土地的进一步运营v在未来的几年内，新都区规划的多个大型项目将对周边区域产生较大的辐射影响。如保利集团的“保利公园198”项目，将有利于三河板块提升其区域环境，带动周边区域的房产开发，从而影响此板块土地的运营情况。规规划划总体规划总体规划交通规划交通规划未来供给未来供给未来需求未来需求产品定位产品定位其他规划其他

11、规划三三、中中观观规划规划区域房地产市场现状区域房地产市场现状区域房地产市场发展趋势区域房地产市场发展趋势2、区区域域房房现实供求状况现实供求状况房地产市场现状房地产市场现状2、区区域域房房未来土地供给状况未来土地供给状况土地市场供给情况未来房地产供给状况未来房地产供给状况2、区区域域房房未来需求状况未来需求状况消费者需求分析消费者需求分析区区域域房房地地主要开发区域分析板块介绍可借鉴性类推法的运用板块板块地理位地理位置优势置优势环境优环境优势势配套设配套设施优势施优势品牌楼品牌楼盘优势盘优势宝光桂湖板块新行政中心板块大丰板块三河板块三三、中中观观规划规划区域房地产市场现状区域房地产市场现状区

12、域房地产市场发展趋势区域房地产市场发展趋势 微观层面分析微观层面分析 四宏观层面分析宏观层面分析二中观层面分析中观层面分析三投资估算与评价投资估算与评价五项目背景分析项目背景分析一风险分析风险分析六四四、微微观观宏观分析宏观分析中观分析中观分析未来供给未来供给未来需求未来需求产品定位产品定位分析方法-、对比分析SWOT四四、微微观观推广计划推广计划渠道手段渠道手段价格策略价格策略建设方案建设方案开发计划开发计划进度安排进度安排 微观层面分析微观层面分析 四宏观层面分析宏观层面分析二中观层面分析中观层面分析三投资估算与评价投资估算与评价五项目背景分析项目背景分析一风险分析风险分析六 房地产项目投

13、资估算与评价应在房地产市场调查与预测、房地产项目策划、资金来源状况的基础上进行。土地费用前期工程费用基础设施建设费开发期税费建筑安装工程费用公共配套设施建设费 销售收入预售收入、首付款、按揭款、一次性付款租金收入营业税及附加、所得税、增值税项目建设内容、规模及地点涉及土地费用、前期费用、建筑安装工程费用等估算设计方案及相关指标涉及土地费用（规定的容积率、覆盖率等将影响土地价值）、前期费用（如设计费、三通一平费）、基础设施建设费、建筑安装工程费用、公共配套设施费、开发期税费等估算材料供应及外部配套条件落实情况涉及相关工程费，影响资金使用和资金筹措建设工期和进度安排影响资金使用和资金筹措房地产市场

14、分析涉及销售实现方式、销售实现进度、资金回笼状况1、整个投资估算、收入预测和费用预估均以现金流量为主线；2、评价指标的选择常规指标和非常规指标；3、敏感性分析因素的选择；4、融资模式的选择；5、相关规章制度的收集；6、相关数据的积累；7、其他资料的收集；8、资料清单的罗列。微观层面分析微观层面分析 四宏观层面分析宏观层面分析二中观层面分析中观层面分析三投资估算与评价投资估算与评价五项目背景分析项目背景分析一风险分析风险分析六投资风险及其形成的原因 1.宏观经济因素 2.市场因素 3.自然因素 4.技术因素 5.其他因素 1.1.政策方面：政策方面：由于政府政策调整，使项目原定目标难以实现所造成

15、的损失，如税收、金融、环保、产业政策等的调整变化，税率、利率、汇率、通货膨胀率的变化都会对项目经济效益带来影响。2.2.市场分析市场方面：市场分析市场方面：由于市场需求的变化、竞争对手的竞争策略调整，项目产品销路不畅，产品价格低迷等，以至产量和销售收入达不到预期的目标，给项目预期收益带来的损失。47 3.3.资源方面：资源方面：资源开发与利用的项目，由于矿产资源的储量、品位、可采储量、开拓工程量及采选方式等与原预测结果发生较大偏离，导致项目开采成本增高，产量降低或经济寿命期缩短，造成巨大的经济损失。在水资源短缺地区的投资建设项目，可能受水资源勘察不明、气候不正常等因素的影响。对于农业灌溉项目还

16、可能有水资源分配问题等。4.4.技术方面：技术方面：项目采用的技术，特别是引进技术的先进性、可靠性、适用性和经济性与原方案发生重大变化，导致项目不能按期进入正常生产状态，或生产能力利用率降低，达不到设计要求，或生产成本提高，产品质量达不到预期要求等。5.5.工程方面：工程方面：因工程地质和水文地质条件出乎预料的变化，工程设计发生重大变化，导致工程量增加、投资增加、工期延长所造成的损失；由于前期准备工作不足，导致项目实施阶段建设方案的变化；工程设计方案不合理，可能带来项目的生产经营带来影响等，造成经济损失等。6.6.融资方面：融资方面：项目资金来源的可靠性、充足性和及时性不能保证；由于工程量预计

17、不足、或设备材料价格上升导致投资增加；由于计划不周或外部条件等因素导致建设工期拖延；利率、汇率变化导致融资成本升高所造成的损失。7.7.组织管理方面：组织管理方面：由于项目组织结构不当、管理机制不完善或是主要管理者能力不足等，导致项目不能按计划建成投产，投资超出估算；或在项目投产后，未能制定有效的企业竞争策略，在市场竞争中失败。8.8.环境与社会方面：环境与社会方面：对于许多项目，外部环境因素包括自然环境和社会环境因素的影响。如项目选址不当，项目对社区的影响、生态环境影响估计不足，或是项目环保措施不当，在项目建成后，可能对社区和生态带来严重影响，导致社区居民和社会的反对，造成直接经济损失。9.

18、9.配套条件方面：配套条件方面：投资项目需要的外部配套设施，如供水排水、供电供汽、公路铁路、港口码头以及上下游配套设施等，在可行性研究中虽都作了考虑，但是，实际上仍然可能存在外部配套设施没有如期落实的问题，致使投资项目不能发挥应有效益，从而带来风险。10.10.其他方面：其他方面：对于某些项目，应考虑特有的风险因素。例如，对于合资项目，要考虑合资对象的法人资格和资信问题；对于农业投资项目，要考虑因气候、土壤、水利等条件的变化对收成不利影响的风险因素等；许多无形成本和效益的度量是分析专家个人的主观价值判断，不能量化的外部或间接效果的定性判断完全是主观的。投资评价体系与方法投资评价体系与方法投资评

19、项目建设必要性项目建设必要性市场分析市场分析技术方案分析技术方案分析经济方案分析经济方案分析资源条件资源条件场址选择场址选择工艺流程工艺流程投资估算投资估算筹资方案筹资方案财务效益分析财务效益分析国民经济分析国民经济分析投资方案比较投资方案比较项目总评估项目总评估54 项目建设必要性项目建设必要性市场分析市场分析56 技术方案分析技术方案分析57投资方案分析投资方案分析 盈利能力分析盈利能力分析 现金流量分析现金流量分析 静态分析静态分析 偿债能力分析偿债能力分析 财务生存能力分析财务生存能力分析 不确定性分析不确定性分析主主 要要 经经 济济 数数 据据 及及 评评 价价 指指 标标 表表序

20、序 号号项项 目目单单 位位数数 据据其其 中中 外外 币币备备 注注I I经经 济济 数数 据据1项 目 总 投 资 万 元6 5 1 3 81 5 8 2其 中：规 模 总 投 资 万 元6 3 8 7 71 5 8 12建 设 投 资 万 元6 1 9 4 71 5 8 13建 设 期 利 息 万 元1 3 8 904流 动 资 金 万 元1 8 0 21其 中：铺 底 流 动 资 金 万 元5 4 005资 金 筹 措 万 元6 5 1 3 80其 中：债 务 资 金 万 元4 4 5 9 80 项 目 资 本 金 万 元2 0 5 4 00 资 本 金 比 例%3 2.1 6%6年

21、平 均 营 业 收 入 万 元2 8 8 2 37年 平 均 营 业 税 金 及 附 加 万 元3 6 68年 平 均 总 成 本 费 用 万 元2 3 0 2 69年 平 均 利 润 总 额 万 元5 4 3 21 0年 平 均 所 得 税 万 元1 7 9 21 1年 平 均 净 利 润 万 元3 6 3 91 2年 平 均 息 税 前 利 润 万 元6 8 9 81 3年 平 均 增 值 税 万 元3 9 2 4I I I I财财 务务 评评 价价 指指 标标1总 投 资 收 益 率%1 0.5 9%2项 目 资 本 金 净 利 润 率%1 7.7 2%3项 目 投 资 财 务 内 部

22、收 益 率(所 得 税 前)%1 5.6 3%4项 目 投 资 财 务 净 现 值(所 得 税 前)万 元9 2 7 4Ic=1 0%5项 目 投 资 回 收 期（所 得 税 前）年4.4 76项 目 投 资 财 务 内 部 收 益 率(所 得 税 后)%1 0.9 8%7项 目 投 资 财 务 净 现 值(所 得 税 后)万 元4 9 9 7Ic=8%8项 目 投 资 回 收 期（所 得 税 后）年4.8 79项 目 资 本 金 财 务 内 部 收 益 率%1 7.1 9%1 0盈 亏 平 衡 点（生 产 能 力 利 用 率）%7 3.5 9%61一、投资估算一、投资估算是指投资项目从建设前

23、期准备工作开始到是指投资项目从建设前期准备工作开始到项目全部建成投产（使用）为止所发生的项目全部建成投产（使用）为止所发生的全部投资费用。全部投资费用。建设投资建设投资项项目目总总投投资资建设期利息建设期利息流动资金流动资金工程建设工程建设其他费用其他费用预备费用预备费用建筑工程费建筑工程费设备购置费设备购置费安装工程费安装工程费基本预备费基本预备费涨价预备费涨价预备费工程费用工程费用固定资产固定资产无形资产无形资产其他资产其他资产流动资产流动资产（一）项目总投资（一）项目总投资根据测算，本项目总投资根据测算，本项目总投资3.6063.606亿元人民币，其中：亿元人民币，其中：1 1、土地整理

24、成本、土地整理成本77617761万元万元 （38.738.7万元万元 /亩）亩）（1 1）土地补偿费）土地补偿费903.51903.51万元万元（2 2）二次拆迁总费用二次拆迁总费用2087.42087.4万元万元（3 3）政策性税费）政策性税费1088.731088.73万元万元（4 4）农户搬家费）农户搬家费8.258.25万元万元（5 5）青苗补偿）青苗补偿1717万元；地上附着物、构建筑赔偿万元；地上附着物、构建筑赔偿584584万元万元（6 6）拆迁过渡费）拆迁过渡费49.549.5万元万元（7 7）拆迁奖励）拆迁奖励154154万元万元（8 8）基础设施配套建设费用）基础设施配套

25、建设费用1405.461405.46万元万元（9 9）企业工厂搬迁总费用）企业工厂搬迁总费用516516万元万元（1010）社保补贴）社保补贴570570万元万元（1111）不可预见费用）不可预见费用377377万元万元2 2、修建成本、修建成本28297.528297.5万元万元65分期投资计划与资金筹措表分期投资计划与资金筹措表（单位（单位:万元）万元）v设定融资方案，应首先确定项目的融资主体设定融资方案，应首先确定项目的融资主体v在此基础上确定融资方式在此基础上确定融资方式 在初步明确项目的融资主体和资在初步明确项目的融资主体和资金来源的基础上金来源的基础上,对于融资方案资金对于融资方案

26、资金来源的可靠性、资金结构的合理性、来源的可靠性、资金结构的合理性、融资成本高低和融资风险大小，应进融资成本高低和融资风险大小，应进行综合分析，结合融资后财务分析，行综合分析，结合融资后财务分析，比选、确定融资方案。比选、确定融资方案。式中式中 k kc c 普通股资金成本率；普通股资金成本率；R Rf f 社会无风险投资收益率；社会无风险投资收益率；R Rm m 市场投资组合预期收益率；市场投资组合预期收益率；项目的投资风险系数。项目的投资风险系数。权益资金成本计算权益资金成本计算资本资产定价模型法资本资产定价模型法计算公式为：计算公式为：)(fmfcRRRk 式中式中 P P0 0 债券发

27、行额或借款额，即债务的现值；债券发行额或借款额，即债务的现值；F F 债务资金筹资费用率；债务资金筹资费用率；P Pi i 约定的第约定的第i i期末偿还的债务本金；期末偿还的债务本金；I Ii i 约定的第约定的第i i期末支付的债务利息；期末支付的债务利息；T T 所得税率；所得税率；K Kdtdt所得税后债务资金成本；所得税后债务资金成本；n n 债务的期限，通常以年表示。债务的期限，通常以年表示。niidtiiKTIPFP10111税后债务资金成本的计算税后债务资金成本的计算 表达式为：表达式为：某废旧资源利用投资项目，建设期一年，投产当年即可某废旧资源利用投资项目，建设期一年，投产当

28、年即可盈利，按有关规定可免征所得税盈利，按有关规定可免征所得税1 1年。从投产第年。从投产第2 2年起，所得年起，所得税税率为税税率为3333。该项目在建设期期初向银行借款。该项目在建设期期初向银行借款1 1000000万元，万元，筹资费用率筹资费用率0.50.5，年利率，年利率6 6，按年付息，期限，按年付息，期限3 3年，到期年，到期一次还清借款。计算该借款的所得税税后资金成本。一次还清借款。计算该借款的所得税税后资金成本。解：解：由公式可得：由公式可得：100 1000 0（1 10.50.5）1 10000006 6（1 13333）/（1 1K Kdtdt）1 1+1 1000000

29、6 6（1 13333）/（1 1K Kdtdt）2 2+(+(1001000+0+1001000 06 6（1 13333）)/（1 1K Kdtdt）3 3由公式可得：由公式可得：100 1000 0（1 10.50.5）1 10000006 6/（1 1K Kdtdt）1 1+1 10000006 6/（1 1K Kdtdt）2 2+(+(1001000+0+1001000 06 6（1 13333）)/（1 1K Kdtdt）3 3用人工试算法计算：用人工试算法计算：i=6%=6%该借款的所得税税后资金成本为该借款的所得税税后资金成本为6 6式中式中 k kw w 综合资金成本；综合资

30、金成本；W Wj j 第第j j种资金占全部资金的比重；种资金占全部资金的比重；k kj j 第第j j种资金的资金成本；种资金的资金成本；n n 筹资方式的种类。筹资方式的种类。njjjwkwk173三、财务效益（三、财务效益（成本成本收益法收益法）效益与费用构成效益与费用构成:营业收入营业收入 补贴收入补贴收入 经营成本经营成本 总成本费用总成本费用 相关税费相关税费 更新拓展费用更新拓展费用-维持运营投资维持运营投资经营成本，投资评价为现金流量分析的需要而提出。经营成本，投资评价为现金流量分析的需要而提出。经营成本经营成本=外购原材料、燃料及动力费外购原材料、燃料及动力费+人工工资及福利

31、费人工工资及福利费+外外部提供的劳务及服务费部提供的劳务及服务费+修理费修理费+其他费用其他费用 =总成本费用总成本费用-折旧费折旧费-摊销费摊销费-利息支出利息支出编制总成本费用估算表及基础表格编制总成本费用估算表及基础表格相相关关v增值税增值税v营业税营业税v消费税消费税v土地增值税土地增值税v资源税资源税v企业所得税企业所得税v关税关税v城市维护建设税和教育费附加城市维护建设税和教育费附加编制营业收入和营业税金及附加估算表编制营业收入和营业税金及附加估算表78四、盈利能力四、盈利能力编制利润表，并同时依据总投资与资金筹措计划编制利润表，并同时依据总投资与资金筹措计划表，计算相关指标。表，

32、计算相关指标。投资利润率投资利润率投资利税率投资利税率资本金利润率资本金利润率全部投资回收期全部投资回收期静态分析静态分析：80动态分析（现金流量分析）：动态分析（现金流量分析）：编制不同层次的现金流量表：项目投资现金流量表，项编制不同层次的现金流量表：项目投资现金流量表，项目资本金现金流量表，投资各方现金流量表，计算相关目资本金现金流量表，投资各方现金流量表，计算相关指标指标财务净现值财务净现值财务内部收益率财务内部收益率偿债能力分析可有两个层次偿债能力分析可有两个层次企业资信和财务状况的考察企业资信和财务状况的考察 前前3-53-5年企业财务报表年企业财务报表 改造后企业一定时期改造后企业

33、一定时期内预测的财务报表内预测的财务报表v借款还本付息计算表的编制借款还本付息计算表的编制 计算指标：偿债备付率和利息备付率计算指标：偿债备付率和利息备付率v资产负债表的编制资产负债表的编制 计算指标计算指标:资产负债率资产负债率85EBIT-息税前利润；PI-计入总成本费用的应付利息。PIEBITICR86EBITDA-息税前利润加折旧和摊销；TAX-企业所得税；PD-应还本付息金额。PDTEBITDADSCRAX8889不确定性和风险分析不确定性和风险分析 融资和筹措方式融资和筹措方式 商业银行贷款商业银行贷款 银团贷款银团贷款 政策性银行贷款政策性银行贷款 企业债券企业债券 外国政府贷款

34、外国政府贷款 国际债券国际债券 国际金融组织贷款国际金融组织贷款 融资租赁融资租赁 出口信贷出口信贷v特点：商业信贷存在利息高、浮动利率计算、担保要求苛刻等不足。v（一）国际商业银行信贷是非限制性贷款v（二）贷款金额较大，手续比较简便v（三）贷款成本较高，且期限相对较短v（一）按贷款的期限划分v1、短期信贷v2、双边中期信贷：独家银行贷款，由一国贷款银行对另一国的借款人(银行、政府、公司企业等)提供的贷款。v3、银团贷款：辛迪加贷款，由一家贷款银行牵头、由多家贷款银行参加，联合起来组成的一个结构严谨的贷款银团，按照同样条件，共同对一国借款人提供一笔长期巨额贷款。v（二）按贷款的保障性不同划分v

35、1、抵押信贷v2、担保信贷v3、信用信贷国国家家政政策策v1994年，中国组建了三家政策性银行。v国家开发银行v中国进出口银行v中国农业发展银行v业务范围：国国家家开开v主要是根据经济结构战略性调整需要向煤电油运以及农林水、通讯、公共基础设施等领域发放的贷款。v资金来源主要是财政拨款和发行政策性金融债，其资金的使用期限较长且利率较低。v政策性金融债有国家信用做担保，利率通常在2%-3%左右，远低于商业银行的贷款利率。n贷款种类贷款种类人民币贷款：人民币贷款：中长期贷款中长期贷款,短期贷款短期贷款 外币贷款：外币贷款：自营外汇贷款。自营外汇贷款。转贷款：包括外国政府贷转贷款：包括外国政府贷款转贷

36、款、出口信贷转贷款款转贷款、出口信贷转贷款、境外发债转贷款、国际银、境外发债转贷款、国际银团贷款转贷款、国际金融组团贷款转贷款、国际金融组织转贷款。织转贷款。中国机电产品、成套设备和高新技术产品出口和对外承包工程及各类境外投资的政策性融资主渠道、外国政府贷款的主要转贷行和中国政府援外优惠贷款的承贷行。v筹集农业政策性信贷资金，承担国家规定的农业政策性金融业务并代理财政性支农资金拨付，为农业和农村经济发展服务的政策性银行。v外国政府贷款是指一国政府向另一国政府提供的，具有一定赠与性质的优惠贷款。根据经济合作和发展组织（OECD）的有关规定，政府贷款主要用于城市基础设施、环境保护等非盈利项目，若用

37、于工业等盈利性项目，则贷款总额不得超过200万特别提款权。v外国政府贷款一般有纯软贷款和混合贷款、特种贷款、促进性贷款四种方式，其中混合贷款为主要方式。v1、有完备的法定审批程序与签订程序。v2、贷款条件相对优惠。外国政府贷款其赠与成分一般在35%以上，最高达80%。贷款的利率一般为0.2%3%，个别贷款为无息。贷款偿还期限通常在1040年之间，并含有215年的宽限期，是我国目前所借国外贷款种条件比较优惠的贷款。v3、有限制性采购的要求。除科威特、沙特、法国开发署、德国促进贷款为国际招标采购外，多数国家政府贷款为限制性采购，通常第三国采购比例为15%-50%，即贷款总额的50%-85%用于购买

38、贷款国的设备和技术。贷款货币币种由贷款国指定，有一定的汇率风险。v4、使用投向具有一定限制，主要用于政府主导型项目建设，领域集中在基础设施、社会发展和环境保护等。v5、带有一定的政府间接援助性质，易受贷款国外交、财政政策的影响。通常又称为公司债券，是企业依照法定程序发行，约定在一定期限内还本付息的债券。企业债券代表着发债企业和投资者之间的一种债权债务关系，债券持有人是企业的债权人，债券持有人有权按期收回本息。企业债券与股票一样，同属有价证券，可以自由转让。企业债券风险与企业本身的经营状况直接相关。国际债券是一国政府、金融机构、工商企业或国家组织为筹措和融通资金，在国外金融市场上发行的，以外国货

39、币为面值的债券。国际债券的重要特征，是发行者和投资者属于不同的国家，筹集的资金来源于国外金融市场。国际债券的发行和交易，既可用来平衡发行国的国际收支，也可用来为发行国政府或企业引入资金从事开发和生产。v外国债券是一国政府、金融机构、工商企业或国际组织在另一国发行的以当地国货币计值的债券。如1982年1月，中国国际信托投资公司在日本东京发行的100亿日元债券就是外国债券。欧洲债券是一国政府、金融机构、工商企业或国际组织在国外债券市场上以第三国货币为面值发行的债券。例如，法国一家机构在英国债券市场上发行的以美元为面值的债券即是欧洲债券。欧洲债券的发行人、发行地以及面值货币分别属于三个不同的国家 世

40、界银行世界银行亚洲开发银行亚洲开发银行国际农业发展基金组织国际农业发展基金组织国际货币基金组织等国际货币基金组织等世界银行（the Wov是联合国系统的发展金融机构，与国际货币基金组织、世界贸易组织同为世界三大经济组织。世界银行只对有偿还能力的会员国提供贷款，贷款主要用于世界银行审核批准的特定项目，实行专款专用，并接受世界银行的监督。v世界银行在四川的贷款项目主要有：二滩电站、四川城建一期贷贷款款v项目贷款v部门贷款v技术援助贷款v结构调整贷款v应急性贷款v联合贷款 亚洲开v亚洲开发银行亚洲开发银行(Asian Development Bank,ADB)是一个区域性国际金融机构，创建于1966

41、年，总部设在菲律宾首都马尼拉。在四川的贷款项目主要有：成南高速、雅泸高速国际农业发v国际农业发展基金组织国际农业发展基金组织(International Fund for Agricultural Development,IFAD)1977年11月根据世界粮食会议决议成立，简称“农发基金组织”，是联合国专门机构之一。截止1987年6月，成员包括世界五大洲139个国家和地区，总部在罗马。其宗旨和任务是筹集资金优惠条件帮助发展中国家筹集资金优惠条件帮助发展中国家发展农业发展农业 国国际际货货币币基基v国际货币基金组织贷款的对象仅限于会员国政府，并且只与会员国政府的财政部、中央银行、外汇平准基金组织

42、或其他类似的财政机构往来。贷款支出用于解决国际收支的暂时不平衡，用于贸易与非贸易的经常项目支付。目前，国际货币基金组织办理的贷款有普通贷款、专门贷款、暂时贷款等。贷贷款款具具v1、普通贷款v普通贷款是国际货币基金组织最基本的一种贷款。它是为解决会员国一般的收支逆差对短期资金的需要而设立的。v（1）储备部分贷款v（2）信用部分贷款v2、专门贷款v（1）中期贷款v（2）出口波动补偿贷款v（3）缓冲库存贷款v（4）补充贷款和扩大贷款v（5）信托基金贷款v（6）结构调整贷款v3、临时贷款v（1）石油贷款v（2）体制转换贷款v银团贷款是指由两家或两家以上银行基于相同贷两家或两家以上银行基于相同贷款条件，

43、依据同一贷款协议，按约定时间和比例，款条件，依据同一贷款协议，按约定时间和比例，通过代理行向借款人提供的本外币贷款或授信业通过代理行向借款人提供的本外币贷款或授信业务务。v按照在银团贷款中的职能和分工，银团贷款成员通常分为牵头行、代理行和参加行等角色。银银团团贷贷款款（一）大型集团客户和大型项目的融资以及各种大额流动资金的融资；（二）单一企业或单一项目的融资总额超过贷款行资本金余额10的；（三）单一集团客户授信总额超过贷款行资本金余额15的；（四）借款人以竞争性谈判选择银行业金融机构进行项目融资的。在国际金融市场上，如果贷款所借金额较大、期限较长，中长期信贷一般多采用银团贷款方式，以分散信贷风

44、险。出出口口v出口信贷是出口国政府为了鼓励大型资本性货物的出口国政府为了鼓励大型资本性货物的出口，加强本国商品的国际竞争能力，出口，加强本国商品的国际竞争能力，通过官方金融机构或商业银行向本国出口商或外国进口商（或进口方银行）提供的优惠贷款，并对本国提供出口信贷的机构给予利息补贴并提供信贷担保的一中长期贷款方式。其目的是加强本国商品国际竞争力，扩大本国出口量。v（一）出口信贷是一种官方资助的政策性贷款v（二）出口信贷是一种相对优惠的贷款v（三）出口信贷是一种限制性的贷款v（四）出口信贷与信贷保险相结合出出口口信信v卖方信贷v买方信贷v“福费廷”业务（一一）v卖方信贷是出口信贷的一种，是指在大型

45、成套设备贸易中，为了便于出口商以延期付款方式或赊销方式出售商品，出口信贷机构对出口商所提供的中长期贷款。（二二）v买方信贷是指在大型成套设备贸易中，为了扩大本国设备的出口，由出口商所在国的银行向进口商或进口商所在国的银行所提供的中长期贷款。（三三）“福福v“福费廷”业务也叫承包买票据，是一种没有追索权的贴现业务。即在延期付款的大型设备贸易中，出口商把经一流银行担保或进口商承兑的、期限在半年以上到56年的远期汇票，无追索权的售予出口商所在地的银行或大金融公司（即包买商），从而提前取得现款并免除一切风险的资金融通方式。v（1）出口商按贸易合同发运货物后，很快就能得到包买行的资金融通，加速了其资金周

46、转，避免了汇率风险。v（2）包买行对出口商的融资没有追索权，出口商将进口商拒付的信用风险转嫁给了银行。v（3）出口商可以转嫁有关费用。融融资资v融资租赁业是知识密集型和资金密集型产业。融资租赁公司主要掌握所有权和使用权分离的技术和资源，从而为出资人、供货商、生产企业提供租赁融资和租赁销售服务。融资租赁公司的技术含量主要体现在企业管理、风险控制体系和业务操作流程。v特点：金额大、交易结构复杂，法律和技术要求十分严格v案例：华能澜沧江小湾水电项目BOvBOT融资的涵义BOT是英文BuildOperateTransfer的缩写，即建设经营转让方式，是政府将一个基础设施项目的特许权授予承包商(一般为国

47、际财团国际财团)。承包商在特许期内负责项目设计、融资、建设和运营，并回收成本、偿还债务、赚取利润，特许期结束后将项目所有权移交政府。实质上，BOT融资方式是政府与承包商合作经营基础设施项目的一种特殊运作模式。BOT融融资资方方1.BOT融资方式的特点:(1)BOT融资方式是无追索的或有限追索的，举债不计入国家外债，债务偿还只能靠项目的现金流量。(2)承包商在特许期内拥有项目所有权和经营权。(3)名义上，承包商承担了项目全部风险，因此融资成本较高。(4)与传统方式相比，BOT融资项目设计、建设和运营效率一般较高，因此，用户可以得到较高质量的服务。(5)BOT融资项目的收入一般是当地货币，若承包商

48、来自国外，对宗主国来说，项目建成后将会有大量外汇流出。(6)BOT融资项目不计入承包商的资产负债表，承包商不必暴露自身财务情况。vBT（Build-Transfer）即建设移交模式。在这种模式里，项目由项目公司融资建设，项目建成后立即移交政府运营使用，此后政府按分期付款的方式收购该项目。BLT（Build-Lease-Transfer）即建设租赁移交模式，使用这个模式，政府只让项目公司融资和建设，在项目建成后，由政府租赁并负责运行，项目公司用政府付给的租金还贷，租赁期结束后，项目资产移交政府。2.BOT融资的种类:BOT融融资资v1.项目的确定和拟定 v2.招标v3.挑选中标者v4.项目开发v

49、 5.项目建设v 6.项目运营v 7.项目移交特点：一方面，BOT能够保持市场机制发挥作用。另一方面，BOT为政府干预提供了有效的途径，这就是和私人机构达成的有关BOT的协议。种类BOT投资运营移交移交运营拥有 建设拥有运营移交建设运营移交 建设拥有运营BOOTBOOBTOBTBOOSTROOIOT建设拥有运营补贴移交建设移交建设移交运营参与者项目发起人接受服务者债权人建筑发起人保险公司供应商运营商政府BOT项目运作程序确定项确定项目方案目方案 立项立项招标招标准备准备资格资格预审预审准备准备标书标书评标与评标与决标决标合同合同谈判谈判融资与融资与审批审批实施实施阶段阶段研究项目建设的必要性研

50、究项目建设的必要性计划管理部门对项目建设进行批复计划管理部门对项目建设进行批复着手准备招标工作着手准备招标工作邀请对项目有兴趣的公司参加资格预审邀请对项目有兴趣的公司参加资格预审 通过资格预审的投标者，如果决定继续投标，则应按照招标文件的要求，提出详细的建议书（即投标书）招标委员会将组建评标委员会，按照招标文件中规定的评标标准对投标人提交的标书进行评审 决标后，招标委员会应邀请中标者与政府进行合同谈判 谈判结束且草签特许权协议以后，中标人应报批可行性研究报告，并组建项目公司，并签订相关合同 项目公司在签订所有合同之后，开始进入项目的实施阶段 风险分析利用蒙特卡罗模型进行项目风险分析（1）确定各