自考00169房地产法密训高频考点重点汇总.docx

1、 第一章 房地产法概述知识点名称内容1.土地是最重要、最基础的不动产。土地特征：具有（基础性；永续性）。房地产法关注的是（宗地），即（土地权属界线封闭的地块）或者空间。宗地的范围小于土地；宗地并非平面的，而是立体的；宗地的范围，在横的方面和纵的方面，都以界址为限。关注的土地范围主要是用于房地产开发的（城镇建设用地）。土地2.动产和不动产3.不动产主要指（土地及土地上的定着物）。在我国，不仅矿藏、水流、海域与土地是相互独立的客体，土地上的建筑物及其他定着物、附着物等在物权上被视为独立于土地的客体，森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源也被视为不同于土地的物权客体。4.5.房地产开发建设（主体是房

2、地产开发企业）。房地产开发土地再开发是指对城区原有土地进行改造，即通过一定量资金、劳动等的投入，调整用地结构，完善城市基础设施，以提高现有土地的使用功能。6.7.（房地产市场）是指国有建设用地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。房地产市场及其在我国的发展2003年的房地产业基本术语标准把房地产市场区分为：（1）（土地市场），即进行土地使用权交易的市场；（2）（房屋一级市场），即新开发的商品房预（销）售市场，是增量房屋产权交易市场；（3）（房屋二级市场），即存量房屋的产权交易市场；（4）（房屋三级市场），即房屋出租、抵押、典当以及承租房屋的转租及使

3、用权转让等部分产权交易的市场。房地产法的调整范围，可以从以下三个方面理解：（1）从地域上说，房地产法主要（调整对象是城镇房地产关系）。（2）从调整的行为看，房地产法调整的行为主要包括取得房地产开发用地的建设用地使用权的行为、房地产开发行为、房地产交易行为，以及国家实施房地产管理的行为。（3）从房地产关系的主体地位看，房地产法既调整平等主体之间的房地产关系，也调整非平等主体间的房地产关系。8.房地产法的调整范围9.受（民法）调整，发生于平等主体之间的房地产关系是（建设用地使用权转让关系）。10. 非平等主体之间的房地产关系是受行政法规则调整。11. （1）房地产法是行政法律规范、民事法律规范和经

4、济法律规范的（综合体）。（2）房地产法律体系中既有（全国性的立法），又有（地方性立法）。（3）房地产法作为一个发展中的法律部门，政策、习惯在其中起着不可或缺的作用。第二章 房地产上的物权及其登记房地产法律体系的特点知识点名称内容1.国家土地作为国有财产的一种，其所有权原则上应该由国务院代表国家行使。2.（城市市区的土地属于国家所有）。（农村和城市郊区的土地），除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山，（属于农民集体所有）。国家土地作为国有财产的一种，其所有权原则上应该由国务院代表国家行使。集体土地所有权：乡（镇）农民集体、村或村内村民小组内的农民集体所有。土地所

5、有权3.4.凡是村民小组（原生产队）土地权属界线存在的，土地应确认给村民小组农民集体所有，发证到村民小组农民集体；由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权。村民小组组织1/14 机构不健全的，可以由村民委员会代为申请登记、保管。5.6.民法典规定：“不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利”，建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。

6、相邻关系物权法规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理（相邻关系）。”7.8.房地产相邻权的主体可能是（两个或两个以上房地产所有人）。相邻人可以是自然人，也可以是法人，可以是不动产所有人，也可以是非所有人。相邻关系的客体是由行使所有权或者使用权所引起的（和邻人有关的经济利益或者其他利益）。（建设用地使用权和房屋是城镇房地产法律关系最主要的两种客体）。建设用地使用权的性质是用益物权。9.建设用地使用权10. 在物权法（2007年）生效前，建设用地使用权（可以在土地的地表、地上、地下分别设立）和其他用途的土地使用权一起，统称为（土地使用权）。11.

7、申请宅基地使用权的申请人必须具备（村民资格）。必须是无宅基地，家庭人口众多确需分户居住的，因国家或乡（镇）建设需要另行安排宅基地的，或者在农村落户需建住宅而无宅基地的村民。农村村民取得宅基地使用权，需县级人民政府批准。12. 农村集体组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造住宅及其附属设施的权利。13. 有效转让，必须满足：（1）本集体经济组织同意；（2）受让人为同一农民集体成员；（3）受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配情况。宅基地使用权14. 特征：（1）只能是本农村集体的成员。城镇居民不得购置宅基地。（2）只能用于建造个人住宅及其附属设施。（3）“（一户一宅）”。（4）具

8、有福利性。农村村民取得基本上是无偿的，或者只缴纳少量的费用。（5）除转让给符合条件的本农民集体成员外，宅基地使用权人不得出卖或以其他方式转让其宅基地。15. 指依法对国家所有的土地享有占有、使用、收益的权利；建设用地使用权人有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。地役权16. 合同包括下列条款：当事人的姓名或者名称和住所；供役地和需役地的位置；利用目的和方法；利用期限；费用及其支付方式；解决争议的方法。17. （登记生效主义）：（1）不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力；（2）物权变动发生效力的时间为记载于不动产登记簿之时。不动产物权 18. 例外：（1

9、）依法属于国家所有的自然资源所有权可以不登记。（2）非依法律行为而发生的不动变动的登记产物权变动。（3）对土地承包经营权、宅基地使用权和地役权的例外规定。生效主义及 19. 房地产抵押合同自合同成立时生效。其例外20. 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。房屋权属证书包括房屋所有权证和房屋他项权利证书等。21. 申请登记的例外：（1）（查封登记）。（2）已登记的不动产所在地的名称发生变化而进行的（变更登记）。（3）登记机关依职权进行（注销登记）。2/14 22. （不动产登记），由不动产所在地的登记机构办理。我国目前除海域使用权登记外，基本实现了属地登记。土地登记实行（属地登记）。2

10、3. 分级登记按不动产权利人的级别、身份的不同而由不同级别的登记机构进行登记。24. 房屋登记房屋登记簿上予以记载。房屋和土地 25. 土地登记将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及登记的概述依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示。26. 登记部门土地登记部门是土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门，房屋登记部门是直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或其设置的负责房屋登记工作的机构。登记程序、登记收费和 27. 不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或价款的比例收取。登记期限28. 程序主要包括当事人申请；登记机

11、构受理；登记机构审核；记载于登记簿；发证。29. 不动产登记机构管理的不动产登记簿是物权归属和内容的依据。30. 房屋权属证书包括房屋所有权证和房屋他项权利证书等。土地权利证书包括：（1）国有土地使用权证；（2）集体土地所有证；（3）集体土地使用证；（4）土地他项权利证明书。31. （不动产权属证书）是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。32. 对新建房屋进行的权属登记属于初始登记。登记簿与权属证书33. （保全物权的预告登记）主要适用于（因合同成立而生效的物权），如土地承包经营权

12、、地役权。34. 有权申请办理预告登记的人，即预告登记权利人，通常为（即将通过登记获得物权的一方）。35. 土地登记办法规定：“预告登记期间，未经预告登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。”36. 债权一经预告登记就具有否定其后于债权标的物上成立的物权的效力，（未经预告登记的权利人同意），出卖人或转让人处分不动产的，不发生物权效力。登记类型37. 与异议登记类似，预告登记也有期限限制，物权法第 20条第2款规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起（3个月）内未申请登记的，预告登记失效。38. 土地（变更登记），是指因土地权利人发生改变，或者因土地

13、权利人姓名或名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。39. （不动产登记簿）记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以（申请异议登记）。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。40. 转移登记是指不动产物权从转让人转移到受让人时办理的登记。41. （总登记）是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。第三章 土地管理法律制度知识点名称土地管理制度的主要内容内容1.（1）（土地利用管理）制度。（2）（土地市场管理）制度。（3）（土地征收征用）制度。3/14 （4）（土地执法监察）制度。2.土地市场包括土地一级市场和二级市场，土地一级

14、市场：建设用地使用权划拨和出让，还包括以租赁、作价出资或入股等有偿方式从政府取得国有建设用地使用权的行为。土地二级市场：建设用地使用权转让、出租和抵押。3.4.土地利用管理制度可划分为土地用途管制制度和（土地节约集约利用制度）。集体土地征收作为对集体所有权的一种剥夺，在实质上和程序上都有严格的条件，这些条件包括：（1）公共利益；（2）足额补偿，妥善安置；（3）法定的程序。5.集体土地征收和征用都具有（强制性），均仅依政府依法作出的征收、征用决定而发生效力，无须征得被征收、被征用的单位和个人同意。土地征收是和平环境的法律制度，土地征用是紧急状态下的特别措施。集体土地征收的概念和条件6.7.8.土

15、地征收的实质，是国家强行收买集体土地的所有权，（有偿取得）集体土地所有权，以足额补偿为条件，意味着土地所有权的改变。（市县政府）是征地组织实施的主体。征用的实质，是国家强行使用集体土地（取得集体土地使用权），使用完毕再返还原集体，并不改变土地所有权，土地所有权主体仍然是农民集体。征收的审批权限集中在（国务院和省级人民政府）。其中征收基本农田、基本农田以外的（耕地超过35公顷的、其他土地超过70公顷）的，由（国务院）批准，征收其他土地的，由（省、自治区、直辖市人民政府）批准，并报国务院备案。征收的审批权限和程序 9.集体土地征收的程序：（1）土地管理法规定了集体土地征收的程序，概括地说，征收土地

16、需由市、县人民政府拟定“一书四方案”，逐级上报有批准权的人民政府批准。（2）“一书四方案”是指建设项目用地呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、供地方案。（3）批准后，由市、县人民政府组织实施。征地方案的实施要经过“两公告一登记”的程序。土地用途分10. 三类：（1）（农用地）；（2）（建设用地）；（3）（未利用地）。类第四章 房地产开发用地知识点名称内容1.根据国土资源部发布的土地分类，公共建筑用地属于娱乐建筑用地等。国有建设用地使用权特征：（1）是（存在于国家所有的土地上）的权利；（2）是（以建造并保存建筑物、构筑物及其附属设施为目的）的权利；（3）是（用益物权）的一种。

17、签订国有土地租赁合同的主体是（县级以上人民政府土地管理部门）。建设用地2.3.房地产开发用地是建设 4. 房地产开发用地应当（以出让方式取得）；但是，法律和国务院规定可以（采用划拨方式的除外）。用地的组成 5. 无论是广义的房地产开发，还是狭义的房地产开发，都是在（取得国有土地使用权的土地上进行部分基础设施、房屋建设）的行为。建设用地使 6. 国家可以通过与建设用地使用权人的（合同）设立建设用地使用权，也可以（行政划拨）的方式用权的设立设立；一般都是有偿的，包括：（1）国有建设用地（使用权出让）。（2）国有土地（租赁）。（3）国有土地使用权作价（出资或者入股）。4/14 7.8.划拨：指县级以

18、上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将建设用地使用权（无偿交付）。由（国家以土地所有权人的身份）为建设用地使用权人设立。国家可以通过与建设用地使用权人的（合同）设立，也可以无偿的（行政划拨）的方式。必须实行出让，不实行租赁的用地是经营性房地产开发。建设用地使 9.用权的期限国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。与续期10. 国有土地租赁可实行短期租赁和长期租赁，短期租赁的年限一般不超过5年。11. 最高年限：（1）（居住用地70年）；（2）（工业用地50

19、年）；（3）（教育、科技、文化、卫生、体育用地50年）；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合或者其他用地50年。具体的出让合同规定的期限（可以低于最高年限）。12. 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。13. （可以收回国有土地使用权）情形：（1）为公共利益需要使用土地的；（2）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；（3）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；（4）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；（5）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。依第（1）、（2）项收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予

20、适当补偿。建设用地使用权消灭的原因征收决定的 14. 效力：（1）被征收房屋上的（所有权和其他物权消灭）；（2）房屋征收部门开展（征收调查）；前置条件和程序（3）房屋征收范围内各项建设活动的（冻结）。书面通知有关部门（暂停办理相关手续）。15. 房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。补偿范围 16. （房屋价值的补偿）。（搬迁、临时安置的补偿）。（停产停业损失的补偿）。强制搬迁程 17. （1）作出房屋征收决定的市、县人民政府依法向有管辖权的人民法院（房屋所在地基层人民法院）序提出强制执行申请。（2）法

21、院审查决定（是否立案受理）。（3）立案后审查裁定（是否准予强制执行）。（4）（执行）。概述18. 土地使用权转让包括（出售、交换和赠与）。19. “投标人少于三人的，出让人应当终止招标活动。投标人不少于三人的，应当逐一宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。”出让方式20. “挂牌时间（不得少于10日）。挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。”21. （土地使用权出让方式）有（拍卖、招标、双方协议、挂牌），除协议出让外都（属于公开竞价方式）。协议出让国有土地使用权，是国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者支付出让金的行为。允许转让的 22. （1）按

22、照出让合同约定已经（支付全部土地使用权出让金），并取得（土地使用权证书）；（2）建设用地使用权按照出让合同约定进行投资开发，属于（房屋建设工程）的，完成开发投资总额的（百分之二十五）以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有（房屋所有权证书）。5/14 项目公司股权转让23. 除了项目公司股权收购，项目转让在实务中还包括项目公司兼并。第五章 房地产开发建设知识点名称项目备案房地产开发项目手册内容1.房地产开发企业应将项目建设过程中的主要事项，如（项目名称、规模、转让记录、预售情况）等记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备

23、案。设计建设 2.工程规划许可证在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理。建设工程施3.建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工，因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期；延期以两次为限，每次不超过3个月；建设工期（不足1年）的，到位资金原则上（不得少于工程合同价的50%），建设工期（超过1年）的，到位资金原则上（不得少于工程合同价的30%）。工许可证的申领和开工建设房地产开发4.房地产开发企业资质等级实行分级审批。一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建

24、设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批。（二级）资质及一级资质（以下）房地产开发企业的资质年检由（省、自治区、直辖市人民政府）建设行政主管部门制定办法。企业资质的管理建设工程发5.法律禁止建筑工程（肢解发包）。承包单位应当有资质证书，并在许可范围内承包，否则可能导致合同无效。包与承包6.法律性质属于（要约邀请）。建设单位招标的（根本目的）是希望有施工单位就该建设项目（向其投标），然后建设单位在收到的若干要约中依据一定的原则和标准进行评选，对符合要求的投标（要约）（进行承诺），签订一份（建设工程施工合同）。建设工程招标7.施工单项合同估算价在（200万）人民币以上，或者项目（总投资在3

25、000万）元人民币以上的项目；另外（强制招标的项目）有：（1）大型基础设施、公用事业等关系（社会公共利益、公众安全）的项目；（2）全部或者部分使用（国有资金）投资或者（国家融资）的项目；（3）使用（国际组织）或者（外国政府贷款）、（援助资金）的项目。建设工程投 8. 建设工程投标保证金最高不得超过人民币（50万元）。标9.“招标人在招标文件中要求投标人提交投标保证金的，投标保证金不得超过招标项目估算价的（2%）。”10. 通常情形下，劳务分包不为法律所禁止。（劳务分包）是指施工总承包企业或者专业承包企业即劳务作业发包人将其承包工程的劳务作业发包给劳务承包企业即劳务作业承包人完成的活动。范围：（

26、1）木工；（2）砌筑；（3）抹灰；（4）石制作；（5）油漆；（6）钢筋；（7）混凝土；（8）脚手架；（9）模板；（10）焊接；（11）水暖电安装；（12）钣金；（13）架线。11. 合同承包人转包的建设工程合同无效，而且可以收缴当事人已经取得的非法所得。分包转包6/14 工程造价与 12. 建设工程造价指有计划地进行某建设工程项目的（固定资产再生产）建设，形成相应的固定工程款纠纷及处理带资、垫资施工纠纷及处理资产、无形资产和铺底流动资金的（一次性投资费的总和）。13. 工程款，是指工程建设过程中发生的发包方应当向承包方支付的款项，是工程承包合同的对价。14. 承包方在签订合同后，（不要求发包方

27、先支付应支付的部分工程款），而是利用（自有资金）先进场施工。建设工程监理的特点和监理单位的任务和权利15. （1）（服务性）；（2）（专业性）；（3）（独立性）；（4）（公正性）。其中服务性是指监理单位利用自身知识、技能及经验为建设单位提供监督管理服务，满足项目管理需要。16. 主要任务：三控制质量控制、工期控制和投资控制；两管理对工程建设承发包合同和工程建设过程中有关信息的管理。一协调协调参与工程建设的各方关系。17. 质量保修期指建筑企业保障交付的房屋（在该期限内符合国家或行业标准），或者符合开发商房屋质量保证书等材料中承诺的质量标准，若（该期限）出现质量问题，（免费维修）。最低保修期 1

28、8. 建设工程最低保修期限：（1）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的（合理使用年限）；（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏（5年）；（3）供热与供冷系统（2个采暖期、供冷期）；（4）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程（2年）。第六章 房地产交易知识点名称内容房地产交易 1. 是房地产（交易主体）之间以（房地产）这种特殊商品作为交易对象所从事的（市场交易活动）。的概念和特征【注意：土地使用权划拨、土地使用权收回、土地征收（用）等政府行为不属于房地产交易。】特征：（1）（平等主体间）的法律关系。（2）房地产转让和抵押交易的完成，既要求（当事人签订合同），还要

29、求（当事人办理权属登记手续）。（3）（政府的管制和调控）。2.房地产交易 3. 包括房地产（转让、房地产抵押和房屋租赁）。按交易客体存在状况的不同，可分为单纯的土地的种类商品房销售 4.合同使用权交易、商品房预售和现房销售。房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示商品房买卖合同示范文本。当然，这些文本只具有（示范）作用。预售合同登5.商品房开发企业应当（自签约之日起30日）内向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。记备案和预告登记特殊问题的6.商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由（国务院）规定。处理7.商品房质量8.房地产开

30、发（企业）将（竣工验收合格）的商品房出售给买受人，由买受人支付房价款。房地产开发企业应当向买受人提供住宅质量保证书住宅使用说明书，在商品房交付使用之日起（60日内）将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送所在地房地产行政主管部门。商品房主体结构经核验确属不合格的，商品房买受人有权要求（退房）。问题的分类及相应处理9.10. （表面瑕疵）不影响房屋使用功能与价值开发商应当进行修复整改，并赔偿损失。7/14 承租人优先购买权的行使房屋转租11. 出租人出卖租赁房屋的，应当在（出卖之前的合理期限内通知）承租人，承租人有以同等条件优先购买的权利。12. 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以（解除合

31、同）。13. 是相对于房地产开发商（投资新建造的商品房）（增量房）而言的，它是指（已被购买或自建并取得所有权证书）的房屋，即通常所说的（二手房）。存量房交易概述14. 物权法规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”房屋租赁登记备案买卖不破租赁规则15. （出租人和承租人）在房屋租赁合同订立后（30日内）办理房屋租赁登记备案。16. （租赁物在租赁期间发生所有权变动）的，（不影响租赁合同的效力）。因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。主体一致原则17. 指（房

32、屋所有权人和土地使用权人）是一致的。一同处分原则18. 房屋所有权和土地的使用权必须一同处分。即“（房随地走，地随房走）”。第七章 房地产中介服务知识点名称内容房地产中介 1. 是指（房地产中介机构）在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供（专业服务的概念、种类和特点服务）的（经营活动），是房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。注意：房地产买卖、房地产租赁属于房地产交易的种类。2.特点：（1）（以房地产中介机构的名义开展）。（2）是一种（委托服务）。中介服务机构在当事人委托的范围内从事房地产中介服务活动。（3）（有偿服务）。房地产中介机构的设立条件和程序3.4.条件：

33、有自己的（名称和组织机构）。有（固定的服务场所）。有必要的（财产和经费）。有足够数量的（专业人员）。其他条件。向（工商行政管理部门）提出申请设立的请求。房地产经纪 5.的概念狭义的房地产经纪是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。6.是（房地产经纪机构）向（委托人报告）订立房地产交易合同的（机会）或者提供订立房地产交易合同的（媒介服务），并向委托人（收取佣金）的行为。房地产居间7.分为房地产（买卖）居间、房屋（租赁）居间、房地产（抵押）居间和房地产（投资）居间等。房地产经纪 8. 指（房地产经纪机构和委托人订立）的，由房地产经纪机

34、构及其经纪人员向委托人提供（房地产服务合同的居间）、（代理）等服务并收取佣金的合同。概念 9.在性质上通常属于复合合同。也存在单纯居间性质或委托性质的经纪服务合同。8/14 房地产经纪人员的管理10. （1）（注册）。房地产经纪人执业资格注册（有效期一般为3年）（2）（执业）。房地产经纪人和房地产经纪人协理经注册后，（只能受聘于一个经纪机构）。房地产经纪机构及其经 11. 房地产经纪机构及其分支机构应当自（领取营业执照之日起30内）到所在直辖市、市、县人民政纪活动的管理房地产估价的概念和分类府建设（房地产）主管部门备案。12. （专业估价人员），综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估

35、价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。房地产估价的原则13. 除了独立、客观、公正原则外，房地产估价规范要求房地产估价还应遵循（合法）原则、（最高最佳使用）原则、（替代）原则和（估价时点）原则。房地产估价机构的资质核准与管理14. （一级资质）可设立（分支机构）各类（房地产估价业务）；二级资质（除公司上市、企业清算以外）的房地产估价业务；三级资质除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。资质（有效期为3年）。商品房包销的特征虚假广告责任的承担问题15. （1）（合作性与分工性）；（2）（风险性）；（3）（排他性）。16. 根据合同的相对性原则，（对外）应当由（开发商）承担违

36、约责任，（对内）则应根据（双方的过错）承担责任。第八章 建筑物区分所有权与物业管理知识点名称内容1.物权法称之为业主的建筑物区分所有权，是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房（等专有部分享有所有权），（对共有部分）享有（共有权和共同管理权）的（复合所有权）。（1）权利构成的（复合型）；（2）权利客体的（特定性与观念性）。建筑物区分所有权的客体，包括专有部分，也包括共有部分。共有部分在许多场合只具有观念性。（3）权利（存续与处分的整体性）；（4）（属人性强）：管理关系占相当的比重，共同管理权占据突出的位置，这是一般所有权不具备的。建筑物区分所有权2.3.指业主依照法律的规定（法定共有）或管理规约及

37、业主大会的决定（约定共有），对建筑物内住房或经营性用房的专有部分以外的部分享有的占有、使用、收益和处分的权利。建筑物区分所有权中的共有权的客体不仅包括法定共有部分，还包括约定共有部分。特征：（1）权利人的（身份具有复合性）。（2）（客体非常广泛），不仅包括（法定共有）部分，还包括（约定共有）部分，而一般共有权客体仅限于一项财产。（3）（变动取决于专有权的变动），而一般共有权的变动没有主从关系。（4）这种共有权的行使要（遵循法律和管理规约），常常采用（共有持分）的方式。共有部分的共有权4.5.9/14 专有部分单独所有权6.（1）（构造）上的独立性，（2）（适用）上的独立性。（3）能够登记成为（

38、业主所有权）的客体。物业管理的 7. 指（业主）通过（选聘物业服务企业），由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对（房基本含义屋及配套的设施设备）和（相关场地）进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的（环境卫生和相关秩序的活动）。物业管理的法律性质8.9.物业管理的内容主要是（服务）。在物业管理服务企业与业主之间形成的（平等的、服务性质）的法律关系。即物业服务企业根据业主委托提供物业服务，直接依据是业主的委托。物业的基本含义特指（正在使用中和已经可以投入使用）的各类（建筑物及附属）设备、配套设施、相关场地等组成的（单宗房地产实体）以及依托于该实体上的（权益）。业主概念业主大会10. 指房

39、屋的（所有权）人。业主既是物业（自治管理的主体），又是物业委托管理服务的（对象）。11. 性质：（1）业主大会是（自治组织）；（2）业主大会是（独立的社会组织）。12. 经（20%）以上的业主提议可开临时会议。业主大会决定筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积 2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；业主大会决定选聘和解聘物业服务企业，制定和修改管理规约，选举业主委员会，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会会议业主委员会 13. 经房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府（备案）。概念14. 业主

40、委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。管理规约15. 指（业主大会）依照法定程序通过的对业主具有约束力的关于共同事务及共有财产管理的具体规则。物业服务企业的概念16. 指依法设立接受委托从事物业管理服务的（企业法人）。从事物业管理活动的企业应具有（独立的法人资格），以自己名义独立从事管理服务业务。物业服务企业的法律地位17. （1）管理权来源于（物业服务合同授予的权限）。（2）与业主大会或业主在（法律地位上是平等）的。（3）与业主大会、业主委员会（必须依法依约建立合作关系）。资质、资质证书的使用和管理18. （吊销情节

41、）：物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人，情节严重；欺骗手段取得；挪用专项维修资金，情节严重。取得资质等 19. 根据物业服务企业资质管理办法相关规定，二级资质的物业服务企业注册资本需人民币300级的条件万元以上。资质等级（一级）的注册资本为（500万以上），（三级50万以上）。10/14 20. 物业服务合同指业主委员会代表业主大会，与业主大会选聘的物业管理企业，订立的关于提供物业管理服务的各方权利义务的（书面协议）。物业服务合同概述21. 主体：受托方只能是具有（物业管理服务资质的法人组织），委托方必须为依法成立并备案的业主团体组织。物业服务合同性质和特 22. （

42、1）综合性，（2）有偿、双务性质，（3）标的是行为。点物业服务合 23. 根据签订合同的主体不同分为：（1）（前期物业服务合同），指物业管理区域内的业主大会成立同的分类前由房地方开发商委托物业服务企业所签订的合同。（2）（普通物业服务合同），即由业主大会或业主委员会代表物业区域内全体业主与物业服务企业所签订的物业服务合同。不得改变物业管理用房 24. 未经业主大会同意，物业管理企业（擅自改变管理用房的用途），由县级以上人民政府房地产行的用途政主管部门责令限期改正，给予警告，并处（1万元以上10万元以下）罚款。住宅专项维修资金25. 指专项用于住宅（共用部位、共用设施）设备保修期满后的维修和更新

43、、改造的资金。专项维修资 26. 专项维修资金属业主所有，专项用于（物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更金的使用新、改造），不得挪作他用。27. 住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照（比例规定分摊）。第九章 房地产融资与担保知识点名称内容1.房地产按揭是购房人以所购房地产作抵押物，采用抵押贷款方式取得购买房地产的资金。房地产按揭特点：（1）房地产按揭实质上包括房屋买卖合同、购房贷款合同和抵押合同三层法律关系。（2）仅从抵押法律关系而言，房地产按揭担保的只能是抵押人为购买作为抵押物的房地产而借贷发生的债务。房地产抵押 2.和房地产按揭3.（房地产抵押）是指房地产权

44、利人为担保自己或第三人债务的履行，将其房地产权利抵押给债权人供作债权担保的一种行为。4.物权法规定：“债务人或者第三人有权处分的（下列财产可以抵押）：（1）建筑物和其他土地附着物；（2）建设用地使用权；（3）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（4）生产设备、原材料、半成品、产品；（5）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（6）交通运输工具；（7）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。”房地产抵押权的标的 5. （下列财产不得抵押）：（1）土地所有权；（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（4）