第五章租赁合同-PPT课件.ppt
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- 第五 租赁 合同 PPT 课件
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1、第一节租赁合同概述第一节租赁合同概述第二节租赁合同的效力第二节租赁合同的效力第三节租赁权的物权化第三节租赁权的物权化一、租赁合同的概念与特征一、租赁合同的概念与特征租赁合同是租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。(第收益,承租人支付租金的合同。(第212212条)条)1是转移物的使用权和收益权的合同。是转移物的使用权和收益权的合同。2租赁对象主要是物,租赁租赁对象主要是物,租赁物物须须是有体物、是有体物、非消耗物、特定物非消耗物、特定物。3是双务、有偿、诺成合同,原则上是不要是双务、有偿、诺成合同,原则上是不要式合同式合同(第第215
2、215条条)。4 4属于继续性合同。属于继续性合同。5 5兼具债权与物权特征。兼具债权与物权特征。二、租赁合同的种类二、租赁合同的种类(一)使用租赁与用益租赁(一)使用租赁与用益租赁(二)一般租赁与特殊租赁(二)一般租赁与特殊租赁(三)定期租赁与不定期租赁(三)定期租赁与不定期租赁1 1、租赁合同的租赁期限不得超过、租赁合同的租赁期限不得超过20年。超过年。超过20年年的,超过部分无效。(最长租期)的,超过部分无效。(最长租期)2 2、租期的约定更新(即续订,第、租期的约定更新(即续订,第214214条)和条)和法定更新(第法定更新(第236236条)。条)。三、三、不定期租赁合同的表现与特殊
3、效力不定期租赁合同的表现与特殊效力(一)表现:(一)表现:1 1租赁期限租赁期限6 6个月以上,当事人未采用书面形个月以上,当事人未采用书面形式的;(第式的;(第215215条)条)2 2当事人对租赁期限没有约定或约定不明确,当事人对租赁期限没有约定或约定不明确,依合同法第依合同法第6161条仍不能确定的;(第条仍不能确定的;(第232232条)条)3 3租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的;(第租人没有提出异议的;(第236236条)条)4 4当事人明确约定为不定期租赁。当事人明确约定为不定期租赁。(二)效力:对于不定期租赁合同,当事
4、人可以随(二)效力:对于不定期租赁合同,当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人(第前通知承租人(第232232条)。条)。一、出租人的主要义务与责任一、出租人的主要义务与责任1 1、交付租赁物并在租赁期间保持租赁物符、交付租赁物并在租赁期间保持租赁物符合约定用途的义务合约定用途的义务。(第。(第216条)条)2、对租赁物和租赁权的瑕疵担保责任。对租赁物和租赁权的瑕疵担保责任。(第(第233233条;条;228228条)条)3 3、维修租赁物的义务。(第、维修租赁物的义务。(第220220、221221条)条)4 4、承担
5、租赁物上的合法负担。、承担租赁物上的合法负担。5 5、租赁合同终止时,出租人应及时接受承、租赁合同终止时,出租人应及时接受承租人返还的租赁物,并及时退还押金和其他租人返还的租赁物,并及时退还押金和其他担保物。担保物。二、承租人的主要义务与责任二、承租人的主要义务与责任1、支付租金的义务。(第、支付租金的义务。(第226、227条)条)2、不得随意转租的义务。(、不得随意转租的义务。(224条)条)3 3、按约定的方法和租赁物的性质使用租、按约定的方法和租赁物的性质使用租赁物的义务赁物的义务。(第。(第217、218、219条)条)4、妥善保管租赁物的义务妥善保管租赁物的义务。(第第222条条)
6、5 5、返还租赁物的义务。(第、返还租赁物的义务。(第235235条)条)三、转租三、转租1转租不同于租赁权的转让。转租不同于租赁权的转让。2合法转租(经出租人同意)合法转租(经出租人同意)3违法转租(未经出租人同意)违法转租(未经出租人同意)2009年关于城镇房屋的司法解释年关于城镇房屋的司法解释第第16条:条:“出租人知道或者应当知道承租人转租,但出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。因租赁合同产生的的,人民法院不予支持
7、。因租赁合同产生的纠纷案件,人民法院可以通知次承租人作为纠纷案件,人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。第三人参加诉讼。”合同法合同法第第224224条:条:“承租人经出租人同意,可以将租赁承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。合同。”司法解释第司法解释第1515条:条:“承租人经出
8、租人同意将租赁房屋转租给承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。的除外。”司法解释第司法解释第1717条:条:“因承租人拖欠租金,出租人请求解除合因承租人拖欠租金,出租人请求解除合同时,同时,次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权辩出租人合同解除权的,人民法院应予支持。但转租合同无的,人民法院应予支持。但转租合同无效
9、的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额,可以折抵租金或者向承租人追偿。租金数额,可以折抵租金或者向承租人追偿。”司法解释第司法解释第1818条:条:“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除,解除,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费有使用费的,人民法院应予支持。的,人民法院应予支持。”四、对装饰装修、扩建的处理四、对装饰装修、扩建的处理合同法合同法第第223条:条:“承租人经出租人同意,可承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改
10、善或者增设他物的。承答人未经以对租赁物进行改善或者增设他物的。承答人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”关于民法通则的司法解释关于民法通则的司法解释第第86条:条:“非产权人非产权人在使用他人的财产上增添附属物,财产所有人同意在使用他人的财产上增添附属物,财产所有人同意增添,并就财产返还时附属物如何处理有约定的,增添,并就财产返还时附属物如何处理有约定的,按约定办理;没有约定又协商不成,能够拆除的,按约定办理;没有约定又协商不成,能够拆除的,可以责令拆除
11、;不能拆除的,也可以折价归财产所可以责令拆除;不能拆除的,也可以折价归财产所有人;造成财产所有人损失的,应当负赔偿责任。有人;造成财产所有人损失的,应当负赔偿责任。”2009年关于城镇房屋租赁合同的司法解释年关于城镇房屋租赁合同的司法解释第第914条。条。五、租赁物的风险负担五、租赁物的风险负担租赁期间,租赁物因不可归责于双方当事人租赁期间,租赁物因不可归责于双方当事人的事由全部或部分毁损灭失的,承租人可以的事由全部或部分毁损灭失的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或全部毁损灭失,致使不能实现合同目的分或全部毁损灭失,致使不能实现合同目的
12、的,承租人可以解除合同。(参考的,承租人可以解除合同。(参考第第231231条条)1 1租赁物的风险,租赁物的风险,应由出租人承担。应由出租人承担。2 2承租人可不付或少付租金,或解除合同。承租人可不付或少付租金,或解除合同。3 3承租人的财产损失,自己承担。承租人的财产损失,自己承担。一、租赁物所有权的变动不破租赁一、租赁物所有权的变动不破租赁第第229条条:“:“租赁物在租赁期间发生所有权租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。变动的,不影响租赁合同的效力。”1 1所有权变动不破租赁的表现:所有权变动不破租赁的表现:(1 1)买卖不破租赁;)买卖不破租赁;(2 2)赠与、互
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