纬联-龙湖花千树个案分析(ppt文档)课件.ppt

1、龙湖龙湖花千樹花千樹 个案分析个案分析VV龙湖花千樹 个案分析龙湖龙湖花千樹花千樹 个案分析个案分析大学城大学城 别墅级独栋洋房别墅级独栋洋房 在城市中心在城市中心 收获生活的味道收获生活的味道龙湖龙湖花千樹花千樹 个案分析个案分析CONTENT.项目简介项目简介.项目规划项目规划.户型分析户型分析.销售分析销售分析.客户特征客户特征.实景展示实景展示龙湖龙湖花千樹花千樹 个案分析个案分析1项目简介区位交通区位交通技术指标技术指标项目资源项目资源龙湖龙湖花千樹花千樹 个案分析个案分析区位交通区位交通轻轨七号线规划中地铁一号线至三峡广场建设中龙湖龙湖花千樹花千樹 个案分析个案分析技术指标技术指标

2、占地面积：占地面积：31888总建筑面积：总建筑面积：66331 容积率：容积率：1.50 总户数：总户数：254 车位：车位：285 龙湖龙湖花千樹花千樹 个案分析个案分析项目资源项目资源大城中央大城中央：位于大学城中央，轨道一号线在10分钟步行距离内。内外环高速加数十条公交路线。满城名校：满城名校：15所大学、7所中小学名校，八中、人民小学近在咫尺。财富新区：财富新区：惠普、富士康、微软、IBM等世界IT巨头云集。完美配套：完美配套：紧邻龙湖东桥郡1000亩别墅社区，同时拥有近20万方社区商业配套和大学城中央240万方商业中心，五大城市公园，甲级医院等。自然景观：自然景观：呼吸和环绕大学城

3、，缙云山、歌乐山两山环抱，毗邻1000亩森林公园。龙湖龙湖花千樹花千樹 个案分析个案分析2项目规划整体规划整体规划道路设施道路设施建筑户型布局建筑户型布局龙湖龙湖花千樹花千樹 个案分析个案分析整体规划整体规划商业用地商业用地龙湖花千树项目北面毗龙湖花千树项目北面毗邻龙湖东桥郡别墅社区邻龙湖东桥郡别墅社区（社区配套：（社区配套：6 6班幼儿园、班幼儿园、活动中心、商业设施、门活动中心、商业设施、门诊所、居委会、物业诊所、居委会、物业 小小区内规划的幼儿园），区内规划的幼儿园），南南面紧邻龙湖待开发的三面紧邻龙湖待开发的三号地块。三号地块开发号地块。三号地块开发商业项目的可能性比较商业项目的可能性

4、比较大。大。龙湖龙湖花千樹花千樹 个案分析个案分析道路设施道路设施科技大道北线地下车库出入口人行道侧门人行道正大门 人行系统龙湖龙湖花千樹花千樹 个案分析个案分析建筑户型布局建筑户型布局花千树共计20栋。一期9-1、9-2、9-14、9-15四栋为2层商业+6层住宅结构，住宅共计48户（包括两户样板房）；一期后推出9-19、9-20两栋栋为临街2+1层商业；二期9-3、9-10、9-11、9-12、9-13、9-17，其中9-10为五层，其余五栋为六层，共计94户；三期9-6、9-7、9-8、9-9、9-16，除9-16为六层，其余四栋为五层共计64户；四期9-4、9-5、9-18剩余48户火

5、热待发。一期一期 商业商业 二期二期 三期三期 四期四期花千树的户型布局中规中矩，几乎是按照地块的形状来布局，格局简单紧凑。住宅统一六层，一梯两户或两梯四户，比较舒适。户型涵盖底跃、平层和顶跃三种形态。龙湖龙湖花千樹花千樹 个案分析个案分析3户型分析建筑风格建筑风格总体户型配比总体户型配比户型尺寸户型尺寸典型户型分析典型户型分析模型与景观展示模型与景观展示龙湖龙湖花千樹花千樹 个案分析个案分析建筑风格建筑风格龙湖花千树整体为托斯卡纳风格：外墙质感涂料STUCCO，仿天然文化石，西班牙红陶小筒瓦。龙湖龙湖花千樹花千樹 个案分析个案分析总体户型配比总体户型配比户型名称户型名称户型类型户型类型类别类

6、别层数层数套内面积套内面积赠送面积赠送面积比例比例E14*5*4别墅级底跃一层170最大790.17322E23*4*3三层底跃二层159最大790.17322D14*2*2平层三层131/0.17322C13*2*2平层四层125/0.17322C23*2*2平层五层123/0.13386C33*2*2整体挑高5-6M（顶跃）六层120/0.17322龙湖花千树共计此六种特色户型，根据不同楼栋，套内面积上下有一定浮动，其中9-16最大套内面积208。除9-14、9-15（一期推出四栋楼之二）两栋楼C3户型未预留加层结构梁，E1、E2两种户型赠送面积会因具体楼栋和户位的不同而改变。其中9-69

7、-10五栋为五层，顶层户型整体挑高。龙湖龙湖花千樹花千樹 个案分析个案分析户型尺寸户型尺寸户型名称户型类型层高（M）重要空间尺度（M）会所客厅厨房阳台其他客厅主卧次卧餐厅E14*5*43.74446.6*4.63.9*4.03.5*3.53.4*2.4E23*4*33.23.23.23.26.6*4.63.9*4.03.5*3.53.4*2.4D14*2*2/3.23.23.26.6*4.63.9*4.03.5*3.53.4*2.4C13*2*2/3.23.23.26.6*4.63.9*4.03.5*3.53.4*2.4C23*2*3/3.23.23.26.6*4.63.9*4.03.5*3.

8、53.4*2.4C33*2*4/5-65-65-66.6*4.63.9*4.03.5*3.53.4*2.4特点：尺度感很好，E1、E2户型设有保姆房，私密性好，有别墅的感觉。龙湖龙湖花千樹花千樹 个案分析个案分析典型户型分析典型户型分析户型编号：户型编号：E1户型面积：户型面积：170户型形态：户型形态：4*5*4赠送面积：赠送面积：平均约65 ，最大79（包括整层地下会所加超大前后花园）别墅级底跃，户型功能齐备，车库可直接入户；南北通透，三面采光；主卧、次卧排列有序，维护空间独立性；超大私享花园；配有保姆房。负一层一层龙湖龙湖花千樹花千樹 个案分析个案分析典型户型分析典型户型分析一层二层负一

9、层户型编号：户型编号：E2户型面积：户型面积：159户型形态：户型形态：3*4*3赠送面积：赠送面积：平均约70 ，最大79（包括超大私家会所会所和入户庭院）创新三层顶跃，别墅级户型功能；独门独户，享有入户庭院；三面采光；车库可直接入户私家会所；功能分区比较合理，户型功能设置完备。龙湖龙湖花千樹花千樹 个案分析个案分析典型户型分析典型户型分析户型编号：户型编号：D1户型面积：户型面积：131户型形态：户型形态：4*2*2楼层属性：楼层属性：标准层离卫生间较远户型方正，空间功能完备；多重露台设计（尤其主卧带超大露台）；三面采光；主次卧均配衣帽间，次卧和客厅带独立哭安静阳台；四房双卫有些牵强，图中

10、标注房间离卫生间较远，且位置比较尴尬。三层龙湖龙湖花千樹花千樹 个案分析个案分析典型户型分析典型户型分析六层户型编号：户型编号：C3户型面积：户型面积：120户型形态：户型形态：3*2*2楼层属性：楼层属性：标准层特特 性：性：层高挑高5-6M （C1、C2无此挑高）C1、C2、C3户型空间布局大同小异，唯C3户型整体挑高5-6M可做顶跃。三种户型均可三房变四房，但在追求品质基础上有些牵强。与D1户型相比，少了些露台。这块空间有鸡肋的感觉龙湖龙湖花千樹花千樹 个案分析个案分析整体模型与实景展示整体模型与实景展示花千树建筑最大间距达到100米龙湖龙湖花千樹花千樹 个案分析个案分析4销售分析整体价

11、格分析整体价格分析三期开盘价格明细三期开盘价格明细开盘销售情况开盘销售情况推盘节奏推盘节奏报媒推广报媒推广畅销原因分析畅销原因分析龙湖龙湖花千樹花千樹 个案分析个案分析整体价格分析整体价格分析户型名称户型类型套内面积(）赠送面积位置一批次总价 （万/套）二批次总价 （万/套）套数一批次折算单价（元/）二批次折算单价（元/）备注E14*5*4170最大79一层152-167140-17044950010200E23*4*3159最大79二层146-167140-1704494009500D14*2*2131/三层93-9695-994472007500C13*2*2125/四层80-8683-9

12、14466006900C23*2*3123/五层84-8891-933469007500C33*2*4120/六层88-9395-1024477008200不计9-16特点：花千树以套内总价论价，影响价格的敏感因素为楼层、景观、（隐藏）赠送面积。花千树首批次开盘时间为5月29日，二批次开盘时间为8月20日。两个批次间的折算价格变化根据楼层不同从100-700不等。龙湖龙湖花千樹花千樹 个案分析个案分析三期销售价格明细三期销售价格明细9-6栋楼层号楼层号套内面积套内面积价格价格套内总价套内总价101169.6199591689145.99102157.7790001419930103159.17

13、89841429983.28104152.3999741519937.86301130.57344958392302130.717356961502.76401127.917117910335.47402124.316756839838.36501124.981441017185.6502123.8782641023661.689-7栋楼层号楼层号套内面积套内面积价格价格套内总价套内总价101147.11109441609971.84102153.489624.141477113.007103160.492271480010.8104170.9598861690011.7301127.7473

14、44938122.56302130.717515982285.65401127.917117910335.47402124.316756839838.36501120.328115976396.8502114.968264950029.449-8栋楼层号楼层号套内面积套内面积价格价格套内总价套内总价101169.75100771710570.75102157.7793801479882.6103156.494621479856.8104149.63108931629919.59301130.717345960064.95302127.747515959966.1401123.647117879

15、945.88402122.886755830054.4501120.328115976396.8502114.968264950029.449-9栋楼层号楼层号套内面积套内面积价格价格套内总价套内总价101147.11108511596290.6102153.4896241477091.5103160.49226714799627104170.9598861690011.7301127.747345938250.3302130.717515982285.65401127.917117910335.47402124.316755839714.05501120.328115976396.85021

16、14.968264950029.44从9-6、9-8栋价格差来看，景观差达到了1000左右；纵观四栋楼价格，402号较401号均价少400/左右，对此较为不解。龙湖龙湖花千樹花千樹 个案分析个案分析三期销售价格明细三期销售价格明细9-16栋1单元楼层号套内面积价格套内总价2单元楼层号套内面积价格套内总价101147.11117601730013.6101147.11111701643218.7102159.79705.71550000.29102150.4199721499888.52103150.419972.741499999.823103159.797051549888.5104147.

17、7111711649956.7104147.11117601730013.6301130.717574989997.54301126.647817989944.88302126.647817989944.88302130.717574989997.54401124.317239899880.09401125.787115894924.7402125.997143899946.57402124.317239899880.09501122.987562929974.76501122.987562929974.76502122.987562929974.76502126.067377929944.6

18、2601196.2101942000062.8601200.46105262110041.96602208.44101232110038.12602185.2107991999974.89-16栋第六层已做成顶跃，而非只是挑空。101较102折价高200-400元/原因在赠送花园面积较大。龙湖龙湖花千樹花千樹 个案分析个案分析开盘销售情况开盘销售情况期数优惠方式开盘当天销售率一期开盘当天VIP客户少2万；非VIP客户少1.5万；按揭无折扣；一次性付款再减2万。93.48%二期定金预交10万享受5000元/套的优惠；开盘当天认购，享受10000元/套优惠；在开盘当天定房，并在约定时间内签署售房合

19、同、办理完所有相关手续，即可享受5000元/套优惠；一次性付款20000元/套优惠；按揭付款，无购房优惠；在认购书约定时间内签署购房合同，并在签署合同7天内缴清房屋首付款，办理完银行相关贷款申请手续及房屋交易的所有申请手续；不接受公积金贷款。100%三期1.VIP及升级客户可以享受5000元/套的优惠。2.开盘当天认购享受1万/套的优惠。3.在开盘当天订房并在约定时间内签署购房合同、办理完所有相关手续的享受5000元/套的优惠。4.一次性付款并在认购书约定时间内签署购房合同且在签署合同当天缴纳全部房款的享受2万元/套优惠。100%花千树开盘除一期46套未当天售完（估计有市场反应时间因素），其余

20、两期共计158套均为当天售罄。其中三期在当天下午17：30还剩下16栋2单元6-1，6-2两套顶跃房源（估计是由于总价超过200万的原因）。总体来说底跃大户型最受追捧，平层次之，200左右的顶跃数量很少。龙湖龙湖花千樹花千樹 个案分析个案分析推盘节奏推盘节奏2010年4月办卡积累客户产品推广产品面市产品面市5 5月月2929日首期开盘日首期开盘4646套套6 6月月1414日再推日再推6060套套利用售房新闻造势预约蓄客上接上接6 6月月1414日日利用售房新闻造势预约蓄客7 7月月3 3日加推日加推9-119-118 8月月2020日推出五栋日推出五栋6464套套龙湖龙湖花千樹花千樹 个案分

21、析个案分析报媒推广报媒推广“龙湖花千树”公司内部无报媒推广信息可查从亮相至今，龙湖花千树在尚未进行大规模宣传推广尚未进行大规模宣传推广的情况下，仅凭卓越的品质、优越的环境、超高性价比等优势成为了大学城乃至全重庆最炙手可热的洋房项目，受到消费者的强烈追捧，一期房源46套仅不到一周便已低调售罄，二批次60席限量房源加推在即，VIP卡现火热办理中。摘自搜狐焦点网6月8日5月29日，龙湖花千树开卖，在尚未进行正式宣传推尚未进行正式宣传推前提下，首批次推出46套房源，进行VIP优先认购，起价约6500元/平方米，当日成交率达93%。点评：观望背景下，品牌效应再次凸显。当然，合适的价格也是一个巨大推手。摘

22、自房产天下6月10日由上可见，花千树在首次开盘前并未做大做报媒推广，凭着品牌优势和众多龙湖老业主的赞誉和青睐，利用前期蓄客加卖房新闻造势加推的方法，打造了又一个龙湖销售神话：除首批46套房源在一周内售罄外，其余房源均在开盘当天被抢夺一空。龙湖龙湖花千樹花千樹 个案分析个案分析畅销原因分析畅销原因分析1、东桥郡前期形象与品质的积累龙湖东桥郡为1000亩纯别墅高档社区，容积率为1.0，东桥郡在2009年12月26日首次开盘，大半年的品质积淀为大学城集中地块后期的产品推广积累了巨大的优势。龙湖龙湖花千樹花千樹 个案分析个案分析2、龙湖的品牌积淀客户积淀：重庆超过10万业主的积淀，使龙湖业主拥有强烈的

23、品牌忠诚度产品品质：精美的产品，细节的设计，配以龙湖变态的景观细节打造，使龙湖拥有卓越的产品品质标杆形象，深入人心标杆形象，深入人心畅销原因分析畅销原因分析龙湖龙湖花千樹花千樹 个案分析个案分析3、良好的户型设置270270采光、一梯两户、房间大尺度设计：采光、一梯两户、房间大尺度设计：大面积的采光、通风空间，提升产品品质与居住舒适性。赠送空间：赠送空间：底跃户型均有大面积的赠送空间，顶层挑空设计，部分顶层直接做成顶跃“空中别墅”，使产品拥有较高的性价比。车位直接入户、多数房间带独立阳台：车位直接入户、多数房间带独立阳台：户型上的亮点、人性化的设计，引领客户的品质生活。畅销原因分析畅销原因分析

24、龙湖龙湖花千樹花千樹 个案分析个案分析4、开盘的优惠政策以三期为例：以三期为例：1.VIP及升级客户可以享受5000元/套的优惠。2.开盘当天认购享受1万/套的优惠。3.在开盘当天订房并在约定时间内签署购房合同、办理完所有相关手续的享受5000元/套的优惠。4.一次性付款并在认购书约定时间内签署购房合同且在签署合同当天缴纳全部房款的享受2万元/套优惠。整个项目优惠从2万-4万不等。畅销原因分析畅销原因分析龙湖龙湖花千樹花千樹 个案分析个案分析5客户特征客户特征客户特征龙湖龙湖花千樹花千樹 个案分析个案分析客户特征客户特征主力客户：主力客户：区域来源：主要来自重庆主城区，沙坪坝、江北较多，几组璧

25、山、綦江的客户。比例：90%购买原因：主要看中开发商品牌职业特征：公司高管、商人、高等院校教师年龄：30-50岁次主力客户：次主力客户：区域来源：重庆区县如璧山、綦江的客户比例：10%购买原因：看重地域升值潜力和龙湖品牌职业特征：商人、企业高管年龄：35-50岁特征：购买客户有相当数量的老客户，同时不乏新客户看重龙湖品牌和大学城地产升值空间。龙湖龙湖花千樹花千樹 个案分析个案分析6实景展示外立面展示外立面展示样板房展示样板房展示龙湖龙湖花千樹花千樹 个案分析个案分析外立面展示外立面展示龙湖龙湖花千樹花千樹 个案分析个案分析样板房展示样板房展示龙湖龙湖花千樹花千樹 个案分析个案分析样板房展示样板房展示龙湖龙湖花千樹花千樹 个案分析个案分析汇报结束汇报结束谢谢聆听！谢谢聆听！