物业管理基础知识课件.ppt

1、物业管理基础知识物业管理基础知识一、业主、业主大会一、业主、业主大会及业主委员会及业主委员会主讲：主讲：XX1、承租户能否行使业主的权利？、承租户能否行使业主的权利？l案例： 为方便工作，林某在某小区承租了一套房屋，并与业主张女士签订了房屋租赁合同。一天，林某看到小区 宣传栏张贴了周六召开年度业主大会会议的通知，主要议题有两个：一是增补业主委员会成员；二是重新选聘物业服务企业。林某非常热心小区物业管理事务，对参加业主委员会也有很大热情，周六那天，林某按照通知时间和地点参加业主大会，并提出要竞选业主委员会。结果，林某被告知他只是承租户，并非小区的业主，不能参选业主委员会，也不享有相应的投票权。林

2、某认为，自己也是小区的一份子，里应享有小区物业管理的权利。那么，作为承租户的林某是否享有业主的权利呢？其权利边界如何界定？专家解答：专家解答：l房屋所有权人为业主。业主依法享有物业管理的各项权利，包括参加业主大会，行使投票权；选举业主委员会成员，并享有被选举权。而承租户仅是物业使用人，并不能等同于业主。法律规定了物业使用人的相关权利，但其在物业管理方面的权利是受限制的。l在法律法规和管理规约的有关规定的框架范围内，业主与物业使用人可以约定物业使用人在物业管理活动中的权利义务。物权法和物业管理条例均规定，被选举为业主委员会成员及选聘物业服务企业是业主的权利，物业使用人无此权利。但是物业管理活动中

3、，业主行使投票权属于民事法律行为，依法可以委托代理。即物业使用人可以接受业主的委托代理业主表决行使选举权。此时，物业使用人仅仅是代理人，代理的后果是由被代理人（业主）承担。比如，承租户接受了业主的委托，代理投票选举业主委员会或代理投票解聘物业公司，那么承租户的投票行为视同于业主的投票行为，由业主承担投票的后果。2、在物业管理活动中，业主享有什么权利、在物业管理活动中，业主享有什么权利？l案例：l 2010年5月，某别墅小区一业主向物业公司提出搭建坡道门斗申请，物业公司答复门斗可以改动，但不能扩大到原台阶以外。施工中，业主将门斗扩大到原台阶以外，并在门斗西侧另建一建筑。物业公司两次向该业主发出书

4、面整改通知书，但业主未调整施工方案，继续施工。7月24日下午，业主向家中运送施工材料时，被物业公司门岗拦下，双方发生冲突。业主认为，其对房屋拥有所有权，搭建门斗属于业主的权利，而且已经告知了物业公司，物业公司无权干涉。l 那么，本案中，搭建坡道门斗属于业主在物业管理活动中的权利吗？专家解答专家解答:l物业管理条例第六条规定了房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利： （一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； （四）参加业主大会会议，行使投票权；

5、 （五）选举业主委员会成员，并享有被选举权； （六）监督业主委员会的工作； （七）监督物业服务企业履行物业服务合同； （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。 但是，权利和义务是相对等的，业主享有权利的同时也应承担相应的义务。而且业主行使权利不得与法律的强行规定以及管理规约、业主大会议事规则等法律文件相抵触。l本案中，从范围上看，业主的搭建部分在业主共有部分范围内，属于物权法上应由业主共同决定的“改建、重建建筑物及其附属设施”的行为，即应当经

6、专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意。此外，该业主的行为小区装修现场管理方案、房屋装饰装修管理协议、临时管理规定的有关约定。因此，业主无权擅自搭建坡道门斗。3、在物业管理活动中，业主应当履行哪些义务？、在物业管理活动中，业主应当履行哪些义务？l案例：l2010年，杨某在北京某小区购买了位于8层的一套房屋，成为该小区的一名业主。入住该小区的当日，杨某与物业管理公司签订了前期物业管理合同及业主临时公约。范先生由饲养宠物的爱好，但由于居室面积限制，杨某将养狗和养猫的笼子放在了公共楼道，与杨某居住在同一楼层的业主一共6户，起初邻居们为李某只是临时占用一下楼道，但半年多过去

7、了，李某丝毫没有将宠物笼子搬走的打算。邻居们纷纷向物业公司和有关部门投诉，要求李某将笼子搬走。李某认为，作为小区的一名业主，他享有饲养宠物的权利，而且笼子摆在自家门口，其他业主无权干涉。本案中，业主李某是否应当将宠物笼子搬走呢？业主的义务都包括哪些内容？专家解答：专家解答：l李某买房之后成为小区业主，即房屋的产权人，依法享有了业主的权利，同时也应当履行相应的义务。业主的建筑物区分所有权是一个集合权，这个集合权包括对专有部分享有的所有权、对建筑区化内的共用部分享有的共有权和共同管理的权力，这三种权利具有不可分离性。虽然，李某是将宠物笼子放在自家门口，但此门前仍属于公共部位，而并非李某一人所有。因

8、此，其他共有权人如对这一公共部位的使用提出异议，应由全部共有权人共同决定其用途。4、业主大会成立时，物业服务企业是否有配合义务？业主大会成立时，物业服务企业是否有配合义务？案例：案例：l北京某小区5名热心业主向街道办提出了成立业主大会的书面申请。街道办事处表示理解和同意，并指定其中一名业主为筹备组组长，负责统筹业主大会各项筹备工作。在筹备过程中，筹备组组长和业主代表找到开发商和物业公司，要求他们加入筹备组，共同推动业主大会的成立。开发商和物业公司都予以拒绝，认为成立业主大会是业主的事情。由于小区有1000多户业主，发选票征求意见的工作量较大，筹备组向物业公司提出由物业公司派出3名工作人员配合发

9、选票的工作，物业公司以同样的理由拒绝了筹备组的请求。筹备组不认可物业公司的做法，认为物业公司应该和业主共同成立业主大会，并提供相关便利条件。那么，业主大会成立时，物业公司是否有配合义务？专家解答：专家解答：l业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表业主对物业管理事项行使共同管理权。物权法规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。即业主可以成立业主大会，也可以不成立业主大会。本质上，成立业主大会是业主的事情。l而物业公司是物业服务的提供者，按照相关法律法规及物业服务合同约定，专职为业主提供物业服务，除此之外，不承担任何其他义务。因此，筹备组组长及业主代表要求物业公司与其共同成立筹备组，拍发选

10、票等都是没有根据的。从这一角度将，物业公司没有配合义务。当然，物业公司不能干预或非法阻挠业主依法成立业主大会。5、业主委员会有权利解聘物业公司吗？、业主委员会有权利解聘物业公司吗？l案例：l2011年9月1日，北京某小区成立业主大会，选举产生了业主委员会，并在属地街道办事处完成备案。由于对物业公司的服务不满，业主委员会主任于当年10月说服业主委员会其他成员解聘现在的物业公司重新选聘物业公司，并以业主委员会决定的形式形成了相关文件。随后，业主委员会向物业公司送达了终止物业服务合同，解聘物业公司的决定。物业公司经讨论研究，认为目前物业服务费欠缴率高，公司公司经营困难，同意撤出小区，并在小区宣传栏张

11、贴退出小区的正式公告。业主张先生看到公告后非常不满，认为物业公司服务还可以，业主委员会不应当不经业主大会决议而解聘物业公司。业委会认为，当时物业服务合同签订双方是业委会和公司，现在双方都同意终止物业服务合同，因此，不需要业主大会表决同意，单个业主也不能提出异议。本案中业委会有权解聘物业公司吗？专家解答：专家解答：l业委会无权解聘物业公司。首先，按照物权法和物业管理条例的相关规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人员由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。可见，解聘物业公司属于业主大会的职责范围，应当通过全体业主表决或授权业主委员会来行使相应的权利。

12、在无业主大会决定或授权的情况下，业主委员会并无权利解聘物业公司。其次，业委会石业主大会的执行机构，当它越权行使了权力机构的职权时，这个行为必然是不能生效的。本案中，解聘物业公司的决定，是委员会主任说服其他业主委员会其他委员后形成的，属于执行机构委员会的意志体现，并不能代表业主大会或全体业主，其行为无效。6欠费业主能进业主委员会吗？欠费业主能进业主委员会吗？l案例：l北京某小区有700多户业主，2012年1月开始，有8名业主联名书面申请成立小区业主委员会，其直接目标是成为业委会后依法直接解聘物业公司。街道办同意了成立业主大会的申请，要求他们按照相关规定按时完成筹备工作，并顺利召开首次业主大会。但

13、对于成立业主大会，小区业主却有两种截然不同的意见。同意成立业主大会一派认为，物业公司服务质量低下，服务态度差，应该尽快炒掉物业公司，而炒物业公司必须先成立业主大会。反对成立业主大会的一派认为，物业公司的服务能够接受，不成立业主大会小区一样可以运转，而且提出成立业主大会申请的业主中有5个人都是长期拖欠物业费，他们不能代表业主的合法利益，不能进入业主委员会。本案中，欠费业主能否被选举进入业主委员会？专家解答：专家解答：l根据物业管理条例，业主在物业管理活动中，业主的权利包含“依法享有选举业主 委员会成员，并享有被选举权”。业主在物业管理活动中，业主义务包含“按时缴纳物业服务费。”而建设部业主大会和

14、业主委员会指导规则同时规定，业主委员会委员应当符合“遵守业主大会议事规则、管理在 、模范履行业主义务”的条件。欠费业主并没有充分履行业主义务，允许其参选业主委员会确实有违立法精神。7、业主委员会活动经费应当由物业公司承、业主委员会活动经费应当由物业公司承担吗？担吗？l案例：l 近日，某物业公司收到了来自小区业主委员会“关于要求拨付业主委员会活动经费及小区其他相关公用经费的函”，称由于工作需要，业委会新聘请了一名秘书，需要购置一台电脑，一部电话、一部打印机，同时需要向其支付工资。现请你司拨付以下款项：办公用品一次性支付9000元；秘书工资每月支付2000元，可选择按月支付或按年支付。此外，计划下

15、月举行第三次年度业主大会会议，预计费用10000元，此款项请贵司以现金形式向我委支付，待本次业主大会结束后，再向贵司提交相关财务报告，并根据实际情况多退少补。以上支付款项，请贵司在9月5日前支付。”本案中，业主委员会关于其活动经费的请求，可以向物业公司提出吗？专家解答：专家解答：l从性质上看，合法的业委会活动经费属于用于维护小区全体业主在物业管理活动中的权益而产生的费用，如无明确约定，应当属于物权法上“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项”，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。l从法理上说，物业服务企业向业主提供物业服务，并向业主收取物业服务费。物业服务费除了部分用于支付管理服务

16、人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用、办公费用，物业服务企业固定资产折旧之外，其他基本全部用于物业公共部位、公用设施设备的日常运行、维护费用及其他物业管理共同事项支付的 费用。可见，物业服务费是维持物业管理服务正常运转的保障。除了物业服务费，物业公司没有其他收入来源。因此，要求物业公司支付业委会活动经费是没有根据的。8、物业管理用房中包括业主委员会的办公、物业管理用房中包括业主委员会的办公 用房吗？用房吗？l案例：l北京某小区与2008年建成，业主入住后，开发商选聘了一家物业公司为小区前期物业管理单位。2011年10月，小区业主委员会成立，但面临着没有办公用房的问题。另据了解，在小区竣工

17、后交接查验时，开发商向物业公司提供了600平方米的办公场所。业委会找到物业公司，要求其提供100平方米作为业委会的办公用房，遭到物业公司拒绝。物业公司称“物业管理用房是开发商提供的，专门为物业公司办公所需，而且产权是开发商的，因此，不能提供给业委会。”业委会又向开发商主张权利，要求提供办公用房，未果。那么。物业管理用房性质如何？是否包含业委会的办公用房部分？专家解答：专家解答：l按照 物业管理条例的规定，开发商应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。物业管理用房的所有权依法属于业主。物权法规定，“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”开发商配置物业管理用

18、房应当体现在房地产开发之初的规划图上，以及体现在之后的测绘报告上。即物业管理用房的具体位置和面积在小区规划总平面图及测绘报告资料上都应有标注。开发商在物业管理区域内不按照条例规定配置必要的物业管理用房的，房地产行政主管部门应责令限期整改，给予警告，没收违法所得，并处罚款。l关于物业管理用房的用途，条例没有明确规定。从法理上，如何使用物业管理用房属于全体业主共有和共同管理权力事项，如无特殊约定，应由业主共同决定，即经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。为避免争议，可就物业管理用房的用途在临时管理规约、管理规约、物业服务合同等文件中予以明确。综上，本案中，开发商依法配建的物业管理用房中应当包含业主委员会的办公用房。谢谢谢谢 XX物业物业