南京王政律师房屋买卖合同讲座课件.ppt

1、依法维权 共建和谐社区 生活中常见的房产纠纷 蓝天园社区党委蓝天园社区党委 江苏苏源律师事务所宣江苏苏源律师事务所宣蓝天园社区公开党课蓝天园社区公开党课案例提要：案例提要： 李四欲购置一套二手房作为婚房，自寻李四欲购置一套二手房作为婚房，自寻房源，但首次买房就遇到了挫折。购房过程房源，但首次买房就遇到了挫折。购房过程中，卖房人将同一套房屋同时卖给了两位购中，卖房人将同一套房屋同时卖给了两位购房人，李四因为自己的疏忽及出价较他人低，房人，李四因为自己的疏忽及出价较他人低，并没有能够够得此房。并没有能够够得此房。案例案例 担保法第八十九条：当事人可担保法第八十九条：当事人可以约定一方向对方给付定金

2、作为债权以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，物权要求返方不履行约定的债务的，物权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。的债务的，应当双倍返还定金。定金定金定金的法定要求：定金的法定要求：1 1、应当采用书面形式；、应当采用书面形式；2 2、定金的数额不得超过主合同标的、定金的数额不得超过主合同标的 总额的总额的20%20%。定金定金定金与订金、押定金与订金、押金等的区别？金等的区别？定金定金

3、根据相关争议房屋是否根据相关争议房屋是否进行房产登记分为：进行房产登记分为：1 1、均未进行房产登记、均未进行房产登记的；的；2 2、出卖人已同其中一、出卖人已同其中一位买受人办理了权属位买受人办理了权属登记的。登记的。一房数卖一房数卖 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第八条：具有下列情适用法律若干问题的解释第八条：具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现，形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并

4、可以请求出卖已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （1 1）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；买受人又将该房屋抵押给第三人； （2 2）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。房屋出卖给第三人。一房数卖一房数卖 经过第一次的教训，李四在第二次购房经过第一次的教训，李四在第二次购房中小心谨慎，购买了一套期房。但是入住后中小心谨慎，购买了一套期房。但是入住后不久，李四发现房屋飘窗处漏水，部分家居不久，李四

5、发现房屋飘窗处漏水，部分家居被浸湿，造成了不小的损失。李四认为开发被浸湿，造成了不小的损失。李四认为开发商兴盛地产公司应当负责维修，在漏水问题商兴盛地产公司应当负责维修，在漏水问题没有解决之前，自己可以不支付兴盛物业公没有解决之前，自己可以不支付兴盛物业公司的物业费。基于这种认识，在兴盛物业公司的物业费。基于这种认识，在兴盛物业公司向李四催缴物业费时，李四一再拖欠。最司向李四催缴物业费时，李四一再拖欠。最后，物业公司诉至法院，法院最终判决支持后，物业公司诉至法院，法院最终判决支持了物业公司的请求。白吃了官司，可是漏水了物业公司的请求。白吃了官司，可是漏水问题还是没得到解决，李四很是郁闷。问题还

6、是没得到解决，李四很是郁闷。案例案例房屋漏水的责任人：房屋漏水的责任人：1 1、开放商；、开放商；2 2、物业服务公司；、物业服务公司；3 3、其他。、其他。房屋漏水房屋漏水建筑工程质量管理条列第四十条：在正常使用条件下，建设建筑工程质量管理条列第四十条：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：工程的最低保修期限为： （一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体机构工（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体机构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； （二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的（二）屋面防水工程、有防水要

7、求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为防渗漏，为5年；年； （三）供热与供冷系统，为（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；个采暖期、供冷期； （四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。年。 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。 建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。房屋质量保修期的起止时间、开发商的义务。房屋质量保修期的起止时间、开发商的义务。房屋漏水房屋漏水 购房后，李四同女友结婚，购房后，李四同女友结婚，并进行了产权变更登记，将该

8、并进行了产权变更登记，将该房产登记于夫妻双方名下。不房产登记于夫妻双方名下。不料婚后双方感情不和，闹至离料婚后双方感情不和，闹至离婚，但由于对共同居住房屋的婚，但由于对共同居住房屋的归属有争议，协议离婚未成，归属有争议，协议离婚未成，最终只能通过诉讼解除婚姻关最终只能通过诉讼解除婚姻关系。李四在给予妻子部分补偿系。李四在给予妻子部分补偿后，取得了该房的产权。后，取得了该房的产权。案例案例 一方支付首付款，婚后共同还贷，登记于首付一方支付首付款，婚后共同还贷，登记于首付款支付方名下的；款支付方名下的； 一方支付首付款，婚后共同还贷，登记于夫妻一方支付首付款，婚后共同还贷，登记于夫妻双方名下的；双

9、方名下的； 婚后，由一方父母出资，登记于该父母子女名婚后，由一方父母出资，登记于该父母子女名下的；下的； 婚后，由一方父母出资，登记于出资人配偶名婚后，由一方父母出资，登记于出资人配偶名下或者登记于夫妻双方名下的；下或者登记于夫妻双方名下的； 婚后，由双方父母出资，登记于夫妻双方名下婚后，由双方父母出资，登记于夫妻双方名下的。的。离婚中对房产分割离婚中对房产分割 婚姻法解释三第十条：夫妻一方婚前签订不婚姻法解释三第十条：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不

10、动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。由产权登记一方对另一方进行补偿。离婚中对房产分割离婚中

11、对房产分割 婚姻法解释三第七条：婚后由一方父母婚姻法解释三第七条：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。外。离婚中对房产分割离婚中对房产分割因小孩上学需过户因小孩上学需过户父母的问题父母的问题房产过户房产过户Q & A（提问环节）（提问环节）谢谢观赏 蓝天园社区党委蓝天园社区党委 江苏苏源律师事务所江苏苏源律师事务所