10-不同类型物业的管理课件.ppt
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- 10 不同类型 物业 管理 课件
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1、第十三章 不同类型物业的管理13.1 非收益性物业的管理非收益性物业的管理13.2 收益性物业的经营与管理收益性物业的经营与管理13.1 非收益性物业的管理 在我国,一般按原始设计用途把房屋建筑分成两大在我国,一般按原始设计用途把房屋建筑分成两大类:居住物业和非居住物业。所谓居住物业,指居民赖类:居住物业和非居住物业。所谓居住物业,指居民赖以生存的空间和必要的条件,既住宅以及附属的设备和以生存的空间和必要的条件,既住宅以及附属的设备和设施。设施。 住宅小区物业:住宅小区物业: 有成片住宅、公共建筑配套的市政公共设施、有成片住宅、公共建筑配套的市政公共设施、生活服务设施、商业网点和室外绿化等生活
2、的物质环境。生活服务设施、商业网点和室外绿化等生活的物质环境。 有人际关系和社会公德的社会环境、经济环境。有人际关系和社会公德的社会环境、经济环境。 13.1.1 住宅小区的分类住宅小区的分类1 新建住宅小区:实行封闭、半封闭的管理。 原有住宅小区: 在进行半封闭式的管理方式的基础上逐步引入物业管理。 旧城区的住宅小区:管理比较松散、开放。 单元性的住宅小区:建筑面积:35万平方米,配套设施相对独立的住宅区。 普通住宅小区:建筑面积:530万平方米,配套设施比较集中、齐全。大型住宅小区:建筑面积:30100万平方米,配套设施齐全。巨型住宅小区:建筑面积:100万平方米以上,存在于特大型城市中。
3、 住宅小区的分类住宅小区的分类2 多层:36层住宅,通常不设电梯。 中层:79层住宅,设置一部电梯。 高层:9层以上住宅,设置2部以上电梯。耐火等级、防火间距及安全疏通方面要求严格。 超高层:30层以上的住宅,通常设置4部以上电梯,其中2部为快速电梯。耐火等级、防火间距及安全疏通方面要求更严格。 第一类高层建筑916层(最高到50米); 第二类高层建筑1725层(最高到75米); 第三类高层建筑2639层(最高到100米); 第四类高层建筑40层以上(最高到100米以上); 13.1.2 居住小区的管理8.2.1 居住小区的功能居住小区的功能8.2.2 居住小区的特点居住小区的特点8.2.3
4、居住小区管理的主要任务居住小区管理的主要任务8.2.4 居住小区管理的组织实施居住小区管理的组织实施居住小区的功能居住功能居住功能 社会功能社会功能 服务功能服务功能 经济功能经济功能居住小区的特点结构的系统性。(规模庞大,整体性要求高)结构的系统性。(规模庞大,整体性要求高) 功能的多样性。(配套性强,功能齐全)功能的多样性。(配套性强,功能齐全) 产权的多元性。(业主构成呈多样化)产权的多元性。(业主构成呈多样化) (产权结构越来越趋于多元化)(产权结构越来越趋于多元化) 管理的复杂性。(社会化的特性)管理的复杂性。(社会化的特性) 13.1.3 居住小区管理的主要任务1. 有计划地筹集住
5、宅小区管理经费,提高住宅小区管理费有计划地筹集住宅小区管理经费,提高住宅小区管理费的使用效果。的使用效果。2. 增强住宅功能,搞好小区配套设施建设,创造优美环境。增强住宅功能,搞好小区配套设施建设,创造优美环境。3.建立健全管理机构和制度,加强小区物质文明和精神文建立健全管理机构和制度,加强小区物质文明和精神文明建设,创造良好的社会环境。明建设,创造良好的社会环境。4. 探索住宅小区管理新思路。探索住宅小区管理新思路。 13.1.4 居住小区管理的组织实施住宅小区物业管理的模式 创建文明住宅小区,开展精神文明建设 仅对房管系统拥有产权的房屋实现管理。管辖范围仅对房管系统拥有产权的房屋实现管理。
6、管辖范围大,管理内容主要是住宅维修保养,不参与社区其他活大,管理内容主要是住宅维修保养,不参与社区其他活动。动。 优点:可以充分发挥房管部门的技术专长和管理经优点:可以充分发挥房管部门的技术专长和管理经验,能够保持房屋较高的完好率。验,能够保持房屋较高的完好率。 缺点:缺乏总体协调性,经费来源不足。缺点:缺乏总体协调性,经费来源不足。住宅小区物业管理的模式住宅小区物业管理的模式1 具体由居民委员会实施。这类管理主要以公共场所、具体由居民委员会实施。这类管理主要以公共场所、环境卫生、绿化、治安、道路和整幢楼宇为管理范围。环境卫生、绿化、治安、道路和整幢楼宇为管理范围。 优点:由产权单位负责房屋维
7、修,经费充足。优点:由产权单位负责房屋维修,经费充足。 缺点:专业性不强。缺点:专业性不强。 以街道办事处牵头、派出所和兴建小区的开发公司参与,成立以街道办事处牵头、派出所和兴建小区的开发公司参与,成立管委会,按管委会,按“统一领导、联合办公、分工负责、综合管理统一领导、联合办公、分工负责、综合管理”的原则的原则实施管理。实施管理。 优点:充分发挥政府行政管理作用,权威性和制约性强。优点:充分发挥政府行政管理作用,权威性和制约性强。 缺点:忽视了专业管理部门的管理,政企不分,缺乏经济活力。缺点:忽视了专业管理部门的管理,政企不分,缺乏经济活力。 住宅小区物业管理的模式住宅小区物业管理的模式2
8、由开发公司牵头,街道办事处、派出所、市容监察队和一些房由开发公司牵头,街道办事处、派出所、市容监察队和一些房屋产权单位、业主、住户代表一起组成住宅小区管理委员会,选择屋产权单位、业主、住户代表一起组成住宅小区管理委员会,选择物业管理企业进行专业化管理,管委会对其进行监督。物业管理企业进行专业化管理,管委会对其进行监督。 优点:主要遵循产权与管理权相分离和有偿服务的原则,专业优点:主要遵循产权与管理权相分离和有偿服务的原则,专业性强,具有经济活力。在市场经济比较发达的地区容易推广。性强,具有经济活力。在市场经济比较发达的地区容易推广。 缺点:偏重经济效益,忽视社会效益和环境效益。缺点:偏重经济效
9、益,忽视社会效益和环境效益。 理想的住宅小区物业管理应跳出理想的住宅小区物业管理应跳出“住宅住宅+ +修缮修缮+ +管理管理+ +服务服务”的模式,的模式,提倡一种新的社区文化,使人与人、人与空间、人与环境相互交融,创造提倡一种新的社区文化,使人与人、人与空间、人与环境相互交融,创造一个安全舒适、环境幽雅、有良好人际关系和社会公德的社会小环境。一个安全舒适、环境幽雅、有良好人际关系和社会公德的社会小环境。 创建文明住宅小区,开展精神文明建设创建文明住宅小区,开展精神文明建设 1.1. 建立住宅小区精神文明公约建立住宅小区精神文明公约2.2. 开展精神文明建设的管理内容开展精神文明建设的管理内容
10、遵守和维护公共秩序的管理遵守和维护公共秩序的管理爱护公共财物的管理爱护公共财物的管理行为文明的管理行为文明的管理 3.3. 住宅小区精神文明建设的形式住宅小区精神文明建设的形式 利用小区内各种传媒工具和文娱康乐活动场所,组织开展住宅小区的利用小区内各种传媒工具和文娱康乐活动场所,组织开展住宅小区的各种公益性活动,如体育比赛、舞会、文化活动等。各种公益性活动,如体育比赛、舞会、文化活动等。开展创建文明单位活动,如文明居民小组、文明家庭、文明楼等小区开展创建文明单位活动,如文明居民小组、文明家庭、文明楼等小区活动。活动。开展人际交往,推行开展人际交往,推行“社团社团”活动。活动。 13.2 收益性
11、物业的经营与管理13.2.1 收益性物业管理概述收益性物业管理概述13.2.2 办公物业的经营管理办公物业的经营管理13.2.3 公共商业楼宇的管理公共商业楼宇的管理13.2.4 工业物业管理工业物业管理13.2.1 收益性物业管理概述收益性物业的特点收益性物业的特点收益性物业管理的特点收益性物业管理的特点收益性物业管理的目标收益性物业管理的目标收益性物业的特点收益性物业的特点 收益性物业的管理特点收益性物业的管理特点收益性物业管理的目标收益性物业管理的目标13.2.2 办公物业的经营管理 高层办公楼宇的特征 高层办公楼宇物业管理的模式 智能化大楼的管理 提供给人们商业经营和办公用的大厦。1)
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