早期介入与前期物业管理课件.pptx
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- 早期 介入 前期 物业管理 课件
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1、项目二项目二 早期介入与前期物业管理早期介入与前期物业管理 任务一任务一 物业管理的早期介入物业管理的早期介入忽视早期介入可能导致:忽视早期介入可能导致: 物业配套不完善物业配套不完善 布局设计不合理布局设计不合理 质量不过关质量不过关 资料欠缺、情况不明资料欠缺、情况不明 最终导致:使用不便,销售不畅,管理困难、最终导致:使用不便,销售不畅,管理困难、纠纷多纠纷多 一、物业管理早期介入的涵义一、物业管理早期介入的涵义 所谓所谓物业管理的早期介入物业管理的早期介入,是指物,是指物业管理公司在接管物业之前,就业管理公司在接管物业之前,就参与物参与物业的策划、规划设计和建设业的策划、规划设计和建设
2、,从业主、从业主、使用人及物业管理的角度使用人及物业管理的角度提出意见和建提出意见和建议,以便物业建成后能满足业主、使用议,以便物业建成后能满足业主、使用人的需求,方便物业管理的人的需求,方便物业管理的各项活动。各项活动。 二、物业管理早期介入的作用二、物业管理早期介入的作用 (一)完善物业的规划设计和使用功能(一)完善物业的规划设计和使用功能 (二)更好地监理施工质量(二)更好地监理施工质量(三)为验收接管打下基础(三)为验收接管打下基础(四)便于日后对物业的管理(四)便于日后对物业的管理 三物业管理早期介入的主要工作及三物业管理早期介入的主要工作及充当的角色充当的角色(一)立项决策阶段(充
3、当顾问)(一)立项决策阶段(充当顾问) 在项目的市场定位、潜在业主的构成在项目的市场定位、潜在业主的构成以及消费水平,周边物业管理概况以及以及消费水平,周边物业管理概况以及日后的物业管理服务内容、标准及成本、日后的物业管理服务内容、标准及成本、利润测算等方面利润测算等方面提供参考建议,减少决提供参考建议,减少决策盲目性和主观随意性。策盲目性和主观随意性。(二二)规划设计阶段(充当顾问)规划设计阶段(充当顾问) 物业管理早期介入的优势物业管理早期介入的优势: 1 1、信息优势、信息优势 2 2、人才优势、人才优势 3 3、动机优势、动机优势 侧重从以下方面提出看法和建议:侧重从以下方面提出看法和
4、建议: 1 1、物业总体布局和功能、物业总体布局和功能 2 2、日常的管理、日常的管理 3 3、设备设施及材料的选用、设备设施及材料的选用 4 4、公建配套设施、公建配套设施(三)施工安装阶段(扮演监理)(三)施工安装阶段(扮演监理) 监督基础隐蔽工程、机电设备安装调监督基础隐蔽工程、机电设备安装调试、管道线路的敷设及走向等日后难以试、管道线路的敷设及走向等日后难以从建筑外观上察觉的施工质量,收集资从建筑外观上察觉的施工质量,收集资料,熟悉情况,提出整改意见,督促落料,熟悉情况,提出整改意见,督促落实。实。 (四)接管准备阶段(开始管家)(四)接管准备阶段(开始管家)1.1. 与房地产开发企业
5、接洽前期物业管理委托事项与房地产开发企业接洽前期物业管理委托事项2.2. 制定接管方案制定接管方案3 3签约,实施验收接管签约,实施验收接管4 4制定系列管理制度制定系列管理制度5 5组成该物业的常设管理机构组成该物业的常设管理机构6 6建立与社会协作单位的联络,构筑综合服务网建立与社会协作单位的联络,构筑综合服务网 络络7 7参与物业参与物业“开盘开盘” 四、对早期介入否定的立论四、对早期介入否定的立论n早期介入与物业管理的内涵不相符合。早期介入与物业管理的内涵不相符合。n早期介入阻碍了社会专业化的发展进程,早期介入阻碍了社会专业化的发展进程,破坏了社会分工,不利于物业管理规范化、破坏了社会
6、分工,不利于物业管理规范化、社会化、市场化发展目标的实现。社会化、市场化发展目标的实现。n早期介入对物业的建筑设计、施工质量方早期介入对物业的建筑设计、施工质量方面可能产生不利影响。面可能产生不利影响。五、前期介入费用由谁承担?五、前期介入费用由谁承担?根据费用产生的原因及用途根据费用产生的原因及用途,管理公司在入伙前介,管理公司在入伙前介入所产生费用入所产生费用应由开发商承担应由开发商承担。原因:原因:1、 前期介入的主要目的是协助开发商工作前期介入的主要目的是协助开发商工作(1) 前期介入为验收接管打下基础,使房屋质量得到保证,提升了物业档次。(2) 使已购房业主对物业质量及日后管理放心,
7、帮助发展商销售。2、 管理费用尚无收费来源,此期间公司的实际服管理费用尚无收费来源,此期间公司的实际服务对象是发展商,谁受益,谁付费。务对象是发展商,谁受益,谁付费。3、 政府规定:目前国家尚无统一立法,但各地政政府规定:目前国家尚无统一立法,但各地政府明文规定。府明文规定。任务二任务二 前期物业管理前期物业管理 一、前期物业管理的涵义一、前期物业管理的涵义 前期物业管理,是指住宅出售后前期物业管理,是指住宅出售后至至业主委员业主委员会选聘物业管理者之前会选聘物业管理者之前的物业管理的物业管理。竣竣工工验验收收业业主主大大会会召召开开与物与物业管业管理企理企业签业签约约立立项项早期介入阶段早期
8、介入阶段前期物业管理阶段前期物业管理阶段物业管理阶段物业管理阶段n所谓所谓“前期物业管理前期物业管理”,是指在业主大会选聘物业管理企业,是指在业主大会选聘物业管理企业之前,房地产开发企业与选聘的物业管理企业签订之前,房地产开发企业与选聘的物业管理企业签订前期物前期物业服务合同业服务合同,并由物业管理企业依照合同的约定实施的物,并由物业管理企业依照合同的约定实施的物业管理。业管理。n物业管理条例物业管理条例规定:规定:“房地产开发企业在出售住宅小区房地产开发企业在出售住宅小区房屋前,应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理,并与房屋前,应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理,并与其签订物业管理合同
9、。其签订物业管理合同。” 前期物业管理的必要性:前期物业管理的必要性: (一)民事法律关系主体资格的需要(一)民事法律关系主体资格的需要 业主,在这一阶段内还不具备承担起这种民事业主,在这一阶段内还不具备承担起这种民事活动的能力。活动的能力。业主代表大会召开的时间业主代表大会召开的时间(二)物业管理不可间断性的需要(二)物业管理不可间断性的需要 现实的需要现实的需要 法律的要求,城市新建住宅小区管理办法法律的要求,城市新建住宅小区管理办法(三)促进物业的租售(三)促进物业的租售(四)有利于物业管理公司的续聘(四)有利于物业管理公司的续聘二、前期物业管理中权利主体的相互关系二、前期物业管理中权利
10、主体的相互关系 前期物业管理阶段,形成了开发企业、受前期物业管理阶段,形成了开发企业、受托的物业管理企业以及业主三个权利主体共托的物业管理企业以及业主三个权利主体共存的法律关系存的法律关系。 开发商与业主:开发商与业主:买卖关系买卖关系 开发商与物业公司:开发商与物业公司:合同聘用关系合同聘用关系 物业公司与业主:物业公司与业主:服务与被服务关系服务与被服务关系 三、前期物业管理与早期介入的区别三、前期物业管理与早期介入的区别 1 1、发生时段不同、发生时段不同 2 2、工作内容不同、工作内容不同早期介入阶段,物业管理企业的工作主要是早期介入阶段,物业管理企业的工作主要是给于咨询以及施工阶段的
11、质量督察。而在前期物业管理阶段,物业管给于咨询以及施工阶段的质量督察。而在前期物业管理阶段,物业管理企业的工作主要是住户入住、室内装饰管理、日常管理制度和管理理企业的工作主要是住户入住、室内装饰管理、日常管理制度和管理队伍的建立和运作等实际的管理工作。队伍的建立和运作等实际的管理工作。 3 3、合同关系不同、合同关系不同早期介入不一定需要有物业管理服务早期介入不一定需要有物业管理服务合同的存在,只要有一般的咨询服务合同即可;而前期物合同的存在,只要有一般的咨询服务合同即可;而前期物业管理阶段,物业管理企业必须与建设单位签有前期物业业管理阶段,物业管理企业必须与建设单位签有前期物业管理服务合同。
12、管理服务合同。 4 4、企业地位不同、企业地位不同在早期介入阶段,物业管理企业只是在早期介入阶段,物业管理企业只是起辅助作用;而在前期物业管理阶段,物业管理企业是处起辅助作用;而在前期物业管理阶段,物业管理企业是处于管理的主导地位。于管理的主导地位。 四四 、前期物业管理的主要内容、前期物业管理的主要内容(一)建立服务系统和服务网络(一)建立服务系统和服务网络 1、落实管理机构、落实管理机构 2、配备管理操作人员、配备管理操作人员(二)建章立制(二)建章立制必要的规章制度必要的规章制度:管理机构的职责范围管理机构的职责范围各类人员的岗位责任制各类人员的岗位责任制物业各区域内管理规定物业各区域内
13、管理规定用户(住户)手册等。用户(住户)手册等。(三)物业的验收与接管(三)物业的验收与接管1 1、接管与验收的含义、接管与验收的含义 物业的接管验收是指物业管理单位(国家或物业的接管验收是指物业管理单位(国家或企业的房管部门或物业管理公司)对建设单企业的房管部门或物业管理公司)对建设单位移交的新建房屋以及业主委托管理的原有位移交的新建房屋以及业主委托管理的原有房屋按行业标准进行综合检验然后收受管理房屋按行业标准进行综合检验然后收受管理的工作。的工作。 2 2、接管与验收与竣工验收的区别、接管与验收与竣工验收的区别接管验收接管验收竣工验收竣工验收验收主体不同验收主体不同物业管理单位物业管理单位
14、房地产开发建设单位房地产开发建设单位/ /城市城市建设行政主管部门建设行政主管部门验收性质不同验收性质不同主体结构安全与满足使用功主体结构安全与满足使用功能的再检验能的再检验检查工程项目是否达标检查工程项目是否达标验收目的不同验收目的不同转交的对象不转交的对象不同同为分清责任,交接验收为分清责任,交接验收物业管理公司物业管理公司为取得市场准入资格,对为取得市场准入资格,对质量进行验收质量进行验收建设单位建设单位3 3、接管验收应具备的条件、接管验收应具备的条件(1 1)新建房屋)新建房屋(2 2)原有房屋)原有房屋4 4、接管验收的内容、接管验收的内容(1 1)资料的验收)资料的验收(2 2)
15、质量与使用功能的验收质量与使用功能的验收(3 3)质量问题或危险与损坏问题的处理)质量问题或危险与损坏问题的处理5 5、接管验收的程序、接管验收的程序 书面提请书面提请 资料审核资料审核 物业检验物业检验 问题处理问题处理 签发文件签发文件6 6、接管验收中可能存在的问题和注意事项、接管验收中可能存在的问题和注意事项 (1 1)接管验收走过场)接管验收走过场 (2 2)接管验收不到位)接管验收不到位 (3 3)接管资料不齐全)接管资料不齐全 (四)进户管理(入伙管理)(四)进户管理(入伙管理) 进户,是指业主、使用人正式进住使用物进户,是指业主、使用人正式进住使用物业,俗称业,俗称“入伙入伙”
16、进户程序一般为:进户程序一般为: 1发入伙通知书发入伙通知书 2. 购房业主按要求缴清剩余房款和其他费用购房业主按要求缴清剩余房款和其他费用 3带业主或使用人实地验收物业带业主或使用人实地验收物业 (1 1)房建质量)房建质量 (2 2)设备质量,运转情况)设备质量,运转情况 (3 3)房型、装修、设施配备等是否与合同相符)房型、装修、设施配备等是否与合同相符 (4 4)外部环境状况及影响)外部环境状况及影响4、签订物业使用公约、业主临时公约、签订物业使用公约、业主临时公约5、业主或使用人信息登记、业主或使用人信息登记6、发放用户手册或办事指南、发放用户手册或办事指南7、发放钥匙,完成进户手续
17、发放钥匙,完成进户手续(五)装修搬迁管理(五)装修搬迁管理 1 1、装修管理的必要性、装修管理的必要性 (1 1)室内装修的普遍性)室内装修的普遍性 (2 2)室内装修影响大)室内装修影响大 2 2、室内装修管理的难点、室内装修管理的难点 (1 1)物业管理单位无执法权)物业管理单位无执法权 (2 2)管理单位缺乏管理制度)管理单位缺乏管理制度 (3 3)司法判决难执行)司法判决难执行 3 3、室内装修管理措施、室内装修管理措施 (1 1)“安民告示安民告示”宣传在先宣传在先 (2 2)签订装修管理协议)签订装修管理协议 (3 3)严格装修管理程序)严格装修管理程序 (4 4)违章事故处理)违
18、章事故处理案例案例改变住宅结构改变住宅结构装修废弃物装修废弃物相邻关系相邻关系违反业主公约乱搭乱建违反业主公约乱搭乱建(六)档案资料的建立(六)档案资料的建立 档案资料包括两种:档案资料包括两种: 业主或使用人的资料:业主或使用人的资料:业主使用人姓名、进业主使用人姓名、进户人员情况、联系电话或地址、各项费用的户人员情况、联系电话或地址、各项费用的缴交情况、房屋的装修等情况缴交情况、房屋的装修等情况。 物业资料物业资料:主要包括物业的各种设计和竣工主要包括物业的各种设计和竣工图纸,位置、编号等。图纸,位置、编号等。 案例案例n 档案帮了大忙档案帮了大忙 新来的物管公司接手小区管理后,将进行天然
19、气通气。但却新来的物管公司接手小区管理后,将进行天然气通气。但却发现煤气管道都存在不同程度的锈蚀。他们立即联系天然发现煤气管道都存在不同程度的锈蚀。他们立即联系天然气公司。气公司。 经测算,调换煤气管道,所需费用约为经测算,调换煤气管道,所需费用约为122万元。对此,万元。对此,管理处经理心急如焚。情急中他想到了接手该小区时的档管理处经理心急如焚。情急中他想到了接手该小区时的档案。于是,立即查阅资料。原来,该小区建造时涉及案。于是,立即查阅资料。原来,该小区建造时涉及15家家施工单位,其中自来水、煤气管所用管材基本由施工方供施工单位,其中自来水、煤气管所用管材基本由施工方供应,所用管材是国家建
20、设部已明令禁止使用的冷镀锌管。应,所用管材是国家建设部已明令禁止使用的冷镀锌管。 鉴于此,该管理处立即起草了一份报告,并附上调查材料,鉴于此,该管理处立即起草了一份报告,并附上调查材料,送到了开发商手中。开发商有关领导看后认为,管理处的送到了开发商手中。开发商有关领导看后认为,管理处的请求完全合理。于是请物管公司委托天然气公司实地查勘,请求完全合理。于是请物管公司委托天然气公司实地查勘,并报预算,工程费用由开发商列支。物管公司即与天然气并报预算,工程费用由开发商列支。物管公司即与天然气公司联系,签订了工程合同,并以最快速度调换了煤气管公司联系,签订了工程合同,并以最快速度调换了煤气管道。道。任
21、务三任务三 物业的承接验收物业的承接验收 n物业的承接物业的承接,是房地产开发企业、公有,是房地产开发企业、公有房屋出售单位或者业主、业主委员会向房屋出售单位或者业主、业主委员会向接受委托的物业管理企业移交物业,物接受委托的物业管理企业移交物业,物业管理企业接受物业的过程。业管理企业接受物业的过程。n“物业的承接验收物业的承接验收”,是物业管理企业,是物业管理企业承接房地产开发企业、公有房屋出售单承接房地产开发企业、公有房屋出售单位或者业主、业主委员会委托管理位或者业主、业主委员会委托管理 的的新建房屋或者原有房屋时,以新建房屋或者原有房屋时,以物业主体物业主体结构安全和满足使用功能结构安全和
22、满足使用功能为主要内容的为主要内容的再检验。再检验。n条例条例第三十七条第一款规定:第三十七条第一款规定:“物业物业管理企业承接物业时,应当与业主委员会管理企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业验收手续办理物业验收手续”。物业的承接验收,。物业的承接验收,是物业管理企业在承接物业时不可缺少的是物业管理企业在承接物业时不可缺少的重要环节。物业管理企业在承接物业时,重要环节。物业管理企业在承接物业时,一方面要充分考虑工程质量问题对日后物一方面要充分考虑工程质量问题对日后物业管理带来的影响,另一方面,要充分维业管理带来的影响,另一方面,要充分维护业主的合法权益。护业主的合法权益。 一、物业承接验收
23、的作用一、物业承接验收的作用 n1.1.进一步明确交接双方的责、权、利关系。进一步明确交接双方的责、权、利关系。n2.2.确保物业具备正常的使用功能,充分维护确保物业具备正常的使用功能,充分维护业主的利益。业主的利益。n3.3.为日后的物业管理创造条件。通过物业管为日后的物业管理创造条件。通过物业管理企业的承接验收,还可以根据有关物业管理企业的承接验收,还可以根据有关物业管理的文件资料,摸清物业的性能与特点,预理的文件资料,摸清物业的性能与特点,预防管理中可能出现的问题,有计划地安排好防管理中可能出现的问题,有计划地安排好各项管理工作。各项管理工作。二、物业承接验收的标准二、物业承接验收的标准
24、 n物业承接验收的标准分为物业承接验收的标准分为新建物业的承接验新建物业的承接验收标准收标准和和原有物业的承接验收标准原有物业的承接验收标准。其具体。其具体的要求和标准应当执行的要求和标准应当执行19911991年年2 2月建设部颁布月建设部颁布的的房屋承接验收标准房屋承接验收标准,有关住宅小区竣,有关住宅小区竣工综合验收的规定还应当执行工综合验收的规定还应当执行19931993年年1212月建月建设部颁布的设部颁布的城市住宅小区竣工综合验收管城市住宅小区竣工综合验收管理办法理办法等。等。 新建物业的承接验收标准新建物业的承接验收标准nl.l.主体结构部分:主体结构部分:地基基础的沉降不得超过
25、建筑地基基础设计规范的允许变形值;不得引起上部结构的开裂或者相邻房屋的损坏;钢筋混凝土构件产生变形、裂缝,不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值;砖石结构必须有足够的强度和刚度,不允许有明显裂缝;木结构应当节点牢固,支撑系统可靠、无蚁害,选材必须符合结构工程施工及验收规范的规定;设有抗震设防的房屋,必须符合建筑抗震设计规范的有关规定。n2.2.屋面部分:屋面部分:各类房屋必须符合屋面工程及验收规范的规定,排水通畅,无积水,不渗漏;阳台和三层以上房屋应当有排水,出水口、檐沟、落水管应当安装牢固,接口平密,不渗漏。n3.3.楼地面部分:楼地面部分:面层与基层必须粘结牢固,不空鼓;卫生间、阳台、盥(
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