2012年房地产估价师理论与方法考试真题含真题答案.doc

1、 2012年房地产估价师理论与方法考试真题及答案一、单项选择题1非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的各种价值的一个（）称呼。A概括性B描述性C理论性D准确性 2下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型的是（）。A出租的房地产B自用的房地产C餐饮的房地产D营业的房地产 3房地产估价的合法原则要求在进行房地产估价作业时应以（）为前提来进行工作。A公正B公平C公开D估价对象的合法权益 4现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约。A建筑技术B土地权利设置C相邻关系D土地使用管制 5在房地产权利中，属于用益物权的是（）。A自物权B划拔土地使用权C抵押权D租

2、赁权 6某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。理论上应补地价（）万元。A78B882C1210D1272 7某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元/m2，现房出租的年末净收益为500元/m2。若按折现率l0%和风险补偿值100元/m2计，该幢房地产目前的价格应为（）元/m2。A4400B4409C4445D4455 8不是影响房地产价格的区位因素是（）。A位置B交通C人文D环境 9同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10%时，需求量变化百分比分别

3、为30%、10%、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是（）。A富有弹性、单一弹性、缺乏弹性B完全弹性、单一弹性、完全无弹性C完全弹性、单一弹性、缺乏弹性D富有弹性、单一弹性、完全无弹性 10现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为（）。A存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他类房地产量拆毁量B存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量C存量+新开发量+空置房量-拆毁量D存量+新增竣工量-拆毁量 11市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象

4、的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为（）。A1.05B0.98C0.95D1.03 12征收集体土地的土地取得成本中，相关税费不包括（）。A征地管理费B耕地占用税C安置补助费D耕地开垦费 13建筑物的（）等规模因素影响到建筑物的形象、使用性，对房地产价格有所影响。A体量B结构C设施D层高 14某可比实例实际成交价格为3400元/m2，以估价对象为100，可比实例交易情况分值为102，房地产状况因素分值为98，则估价对象的比准价格为（）元/m2。A3401.36B3398.64C3538.78D3266.67 15报酬率为（）与所投入的资本的比率。A净收益B投资回收C投资回报

5、D收益 16某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于（）元/m2。A2427B2500C2575D2632 17下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是（）。A建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数B建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数C建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等D建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数 18某商业

6、房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是（）年。A37B40C60D63 19因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（）。A自然折旧B物质折旧C功能折旧D经济折旧 20通常房地产开发投资利润率的计算基数为（）。A土地取得成本+开发成本B土地取得成本+开发成本+管理费用C土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用D开发完成后的房地产价值 21下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的是（）。A新开发房地产项目B用于出售用途的房地产项目C具有投资开发或再开发潜力的房地产D用于投资或再开发的房地产 22长期趋势法

7、是运用预测科学的理论和方法，特别是（）和回归分析，对房地产的未来价格做出推测、判断的方法。A指数平滑分析B趋势拟合分析C时间序列分析D相关分析 23开发经营期的起点是假设的（）。A开工日期B取得估价对象的日期C取得待开发土地的日期D开始出售开发完成后的房地产的日期 24有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为（）万元(收益可视为无限年)。A30B40C50D60 25某宗房地产，已知建筑物的重置价格为1000元/m2，成新率为70%，房地产年净收益为140元/m2，土地资本化率为6%。建筑物资本化率为8%，则该房地产的

8、价格为（）元/m2。A1700B2000C2100D2400 26临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为（）。A交易情况修正B交易日期调整C房地产状况调整D区域因素调整 27从事房地产估价，首先要有房地产（）。A估价业务B估价目的C估价对象D估价程序 28某宗房地产的收益期限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10%。该宗房地产的收益价格为（）万元。A222.76B224.67C268.67D298.33

9、29资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指（）。A房地产开发企业自有资金周转的速度B估价对象房地产变为现金的速度C估价对象房地产带来净收益的速度D房地产开发企业流动资金周转的速度 30在某商业街深度30%的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价(土地单价)为3000元/m2，后街路线价为2000元/m2。那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为（）。A18%B20%C15%D25% 31下列关于路线价法中，不正确的是（）。A路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相近，是房地产价格形成的替代原理B路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排

10、列较整齐D路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格 32某宗面积为5000m2的房地产开发用地，市场价格(按面地价)为800元/m2，容积率为2，受让人需按照受让价格的3%缴纳契税等税费，则土地取得成本为（）万元。A824B864C882D904 33某大厦总建筑面积10000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为（）。A2.4%B3.0%C3.8%D7.2% 34影响房地产价格的环境因素不包括（）。A大气环境

11、B声觉环境C卫生环境D治安环境 35在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（）。A社会因素B环境因素C人口因素D行政因素 二、多项选择题1不同的估价目的将影响估价结果，是因为（）。A估价目的不同，估价对象的范围可能不同B估价委托机构的不同，估价的性质可能不同C估价时点的不同，估价方法也可能不同D估价时点的不同，评估的价值类型可能不同E估价依据不同，估价应考虑的因素可能不同 2建筑物区分所有权包括（）等。A按份共有所有权B专有部分所有权C共同关系成员权D共用部分持份权E长期使用和租赁 3房地产的最高最佳使用状态应该包括（）。A最佳区位B最佳规模C最佳用途D最佳集约度E最佳收益 4在下列情形

12、中，通常会引起房地产价格降低的有（）。A农用地改为非农建设用地B在写字楼旁新建大型游乐场C住宅区道路禁止货车通行D在住宅区旁新建一条全封闭的高速公路E常常遭受洪水威胁 5估价项目完成后，应归档的估价资料包括（）。A实地查勘记录B委托人名片C估价项目来源和接洽情况D估价中的不同意见E估价报告定稿之前的重大调整或修改意见 6以下说法满足最高最佳使用的条件有（）。A法律上许可B技术上可能C价值最大化D权益上允许E经济上可行 7房地产价格构成中的开发成本包括（）。A取得土地使用权时的出让金或转让金B基础设施建设费C公共配套设施建设费D勘察设计和前期工程费E管理费 8运用路线价法估价的步骤包括（）等。A

13、调查评估路线价B计算临街土地的价值C求取可比实例价格D划分路线价区段E交易情况修正 9功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有（）等。A意外破坏的损毁B市场供给的过量C建筑设计的缺陷D人们消费观念的改变E周围环境条件恶化 10下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有（）。A估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别B建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额C建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失D建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新构建价格与市场价值之间的差额E建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧 11在实

14、际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于（）。A房地产具有开发或再开发潜力B将预期原理作为理论依据C正确判断了房地产的最佳开发方式D正确量化了已经获得的收益和风险E正确预测了未来开发完成后的房地产价值 12在划分路线价区段时，应符合的条件包括（）。A形状相似B在同一条街道上只有一个路线价区段C面积接近D地块相连E可及性相当 13房地产估价所评估的是房地产的（）。A投资价值B账面价值C市场价值D使用价值E交换价值 14直接资本化法的优点不包括（）。A不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益B指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述

15、，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础C每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解D不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率E资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况 15房地产估价中，估价方法的选择，是由（）综合决定的。A估价对象的房地产类型B估价方法适用的对象和条件C估价人员的技术水平D委托人的特殊要求E所收集到的资料的数量和质量 三、判断题1估价假设是指一个房地产估价项目中房地产估价师对于那些估价所必要，但不能肯定，而又必须予以明确的前提条件作出的假定。（）2房地产价格通常有上下波动，在

16、短期内可以看出其变动规律和发展趋势。（）3现实中有时评估的不一定是公开市场价值，而是某些特定条件限制下的价值，比如城市房屋拆迁是强制性的，所以城市拆迁房屋估价不应采用公开市场价值。（）4就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。（）5在市场法估价中，可比实例的房地产状况，应该是可比实例房地产在待估房地产的估价时点下的房地产状况。（）6在同一地区、同一时期的房地产，其资本化率相同。（）7在土地的基础设施完备程度和场地平整程度来讲，“七通一平”土地的价格可能低于“五通一平”的土地价格。（）8建筑物的经济寿命应从建筑物竣工验收合格之日起计，建造期不应计人。（）9对于有规划限

17、制条件但尚未明确的房地产，也可以适用假设开发法。（）10实际观察法不是直接以建筑物的有关年限(特别是实际经过年数)来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的实际损耗程度。（）11潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入。（）12交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格。（）13在运用基准地价法进行估价时，进行交易日期调整，是将基准地价在其估价时点时的值，调整为基准日期时的值。（）14人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。（）15房地产供给有限性的本质，主要不在于土地总量有限和面积不能增加。相对于人类的需要来讲，土地的数量目前还是丰富的，关键在于独一无二特性造成的房地产供给不能集中于一处。（）参考答案：一、单项选择题1-5:ACDDB 6-10:DCCDA11-15:CCAAC 16-20:DDACD21-25:CCBCC 26-30:CABBA31_35:DACDA二、多项选择题1：ADE 2:BCD 3:BCD 4:BDE 5:ACDE 6:ABC 7:BCD8:ABD 9:CD 10:ACDE 11:CE 12:DE 13:CE 14:BCD 15:ABE三、判断题：1-5:6-10:11-15: