2013年房地产估价师估价理论与方法考试真题.doc

1、 2013年房地产估价师估价理论与方法考试真题一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)1.不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是( )。A.掌握的估价信息不同 B.遵循的估价原则不同C.履行的估价程序不同 D.估价对象的状况不同2.根据房地产估价机构管理办法，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照( )划分。A.行政区域 B.估价目的C.估价对象规模 D.价值类型3.在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据( )来选取。A.估价假设和估价原则 B.价值类型和估价结果C.

2、估价程序和估价方法 D.估价目的和估价对象4.房地产利用中存在外部性，这体现了房地产( )的特性。A.不可移性 B.独一无二C.相互影响 D.用途多样5.关于房地产互补品的说法，正确的是( )。A.商业用房与工业用房是互补品B.新建商品房与存量房是互补品C.经济适用住房与普通商品住房是互补品D.郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品6.某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000的写字楼，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上年租金基础上增加1万元，第8年以后每年租金与第8年租金相同。目前市场上类似办公楼的年租金为360元/(建筑面积)。该

3、类房地产的报酬率为10qo，目前该承租*益价值为( )万元。A.39. 48 B.40. 67C.41. 81 D.46. 847.某套100的期房一年后竣工投入使用，目前类似现房的市场价格为10000 元/，预计一年后涨至10500元/，每年末租赁净收益为40000元/套。年折现率为12%，年贷款利率为7%，期房风险补偿为现房价格的3%，该期房目前的市场价格为( )万元。A.93. 26 B.93. 43C.98. 11 D.98. 288.关于住宅估价中楼层因素的说法，错误的是( )。A.估价对象为整幢住宅楼时，楼层属于区位因素B.位于同一住宅楼不同楼层的住房，景观有所不同C.对于一套住房

4、而言，楼层会影响其通达性D.同一住宅小区总层数相同的住宅楼的楼层差价可能不同9.下列房地产价格影响因素中，不属于制度政策因素的是( )。A.开征房产税 B.物价水平变化C.调整房地产信贷规模 D.城市规划变更10.有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正确的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是因为( )。A.乙土地价值低于甲土地价值B.该建筑物价值小于其重置成本C.该建筑物价值小于其拆除费用D.该建筑物更新改造后的价值低于其现状价值11.某办公楼的建筑面积为1500，土地面积为1000，目前的房地产市场价值为5000

5、元/，同类土地的市场单价为2200元/。在法律、政策允许下，如果对该办公楼进行装修改造，预计装修改造费用及应得利润为1300元/;装修改造后的房地产市场价值可达6500元/;如果将建筑物拆除后新建较高标准的办公楼，预计拆除费用为300元/，旧建筑物残值为50元/，新建筑物重置价格为3800元/，新建后的房地产市场价值可达 8000元/。该房地产的最高最佳利用方式为( )。A.维持现状 B.装修改造C.拆除建筑物作为空地转让 D.新建较高标准的办公楼12.谨慎原则主要是评估房地产( )时应遵循的原则。A.抵押价值 B.征收价值C.现状价值 D.投资价值13.某可比实例成交价格为100万美元，成交

6、时人民币兑美元的汇率为6.5:1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3:1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币( )万元。A.630.0 B.650.0C.661.5 D.682.514.采用百分率法进行交易情况修正时，应以可比实例( )为基准确定交易情况修正系数。A.成交价格 B.账面价格C.正常价格 D.期望价格15.某类房地产2013年4月的市场价格为6500元/，该类房地产2013年3月至10月的环比价格指数分别为105. 53、103. 85、100. 04、99. 86、98. 28、96. 45、92. 17、90. 08，该类房地产

7、2013年10月的市场价格为( )元/Il12。A.5110. 51 B.5307. 26C.5548. 37 D.5638. 1316.某套建筑面积为100 的住宅，含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清，假设年利率为8%，家电家具价值为5万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为( )元/。A.4387 B.4398C.4500 D.488717.评估某宗房地产的市场价值，选取了甲、乙、丙三个可比实例：甲可比实例的成交价格为8000元/，比正常价格低2%;乙可比实例的卖方实收价格为7800元/，交易税费全由买方负担，当地房地产交

8、易中买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%;丙可比实例的成交价格为 8300元/，其装修标准比估价对象的装修标准高200元/。假设不考虑其他因素影响，三个可比实例比较价值的权重依次为0.4、0.2、0.4，该房地产的市场价格为( ) 元/2。A.8157. 60 B.8158. 91C.8163. 57 D.8164. 8818.某宗房地产的收益期限为8年，未来第一年的有效毛收入为80万元，运营费用为45万元，此后每年的有效毛收入和运营费用在上年基础上分别递增4%和3%，该房地产的报酬率为6%。该房地产的收益价格为( )万元。A.183. 78 B.257. 55C.873. 1

9、9 D.1427. 1619.某写字楼年净收益为420万元，未来三年内仍然维持该水平，预计三年后该写字楼为现在价格的1.3倍，该房地产的报酬率为13%。该写字楼现在的价格为( )万元。A.992 B.3306C.10014 D.1272320.关于有租约限制房地产估价的说法，错误的是( )。A.因估价目的不同，评估有租约限制房地产价值时可不考虑租约限制B.承租*益价值可能为负值C.出租*益价值与合同租金及市场租金有关D.承租*益价值等于房地产剩余经济寿命期间合同租金与市场租金差额的现值之和21.某房地产每年净收益为20万元，加装空调系统后不考虑空调系统重置提拨款下的每年净收益为25万元，空调系

10、统需在10年后以15万元更换，更换空调系统后立即转售的价格为260万元。偿债基金储蓄的年利率为4%，贷款年利率为7%，报酬率为10%，在考虑重置提拨款下，该房地产价值为( )万元。A.223. 13 B.246. 18C.247. 18 D.253. 8622.某综合楼的土地取得成本为1000万元，建设成本为800万元，管理费用为60万元，投资利息为140万元，营业税及附加和其他销售税费分别为售价的5. 6%和20%，契税税率为4%，直接成本利润率为25%。该综合楼的价值为( )万元。A.2651. 52 B.2667. 75C.2705. 63 D.2771. 4923.某商品住宅项目开发利

11、润为300万元，土地取得成本为600万元，建设成本为900万元，管理费用为50万元，销售费用为60万元，投资利息为150万元，销售税金为120万元。该商品住宅项目的成本利润率为( )。A.15. 96% B.17.05%C.23. 44% D.25. 86%24.某房屋的建筑面积为100，单位建筑面积的重置价格为1000元/12，建筑物自然寿命为45年，残值率为2. 5%。经测算，至价值时点该建筑物有效年龄为10年，建筑物市场价格为7.5万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。该建筑物的经济寿命为( )年。A.29 B.39C.40 D.4525.某办公楼的建筑面积为20000，土地面积

12、为10000，土地已取得9年，取得土地2年后 建成。目前该办公楼的市场价格为5200元/，土地重新购置价格为4800元/，建筑物重置价格 为3200元/，建筑物自然寿命为50年，残值率为2%，建筑物折旧总额为( )万元。A.800 B.878C.896 D.112926.某在建商城的建设用地使用权于2年前以出让方式取得，土地使用期限40年，不可续期。预计尚需1.5年建成，总建筑面积为50000，可供出租的面积为总建筑面积的80%;经市场调 查，目前当地该类商城的市场租金为每月90元/，空置率为10%;预测该商城建成后当地该类商 城的市场租金为每月100元/，空置率为15%，运营费用率为30%。

13、报酬率为10%，折现率为 12%，该商城开发完成后的现值为( )万元。A.22253 B.23352C.26488 D.2779627,关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法，错误的是( )。A.静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本B.动态分析法中要进行现金流量预测C.静态分析法中投资利息和开发利润都不显观出来，而是隐含在折现过程中D.动态分析法中要考虑各项收入、支出发生的时间点28.某在建工程按正常建设进度建设1年后停工，停工半年后基坑进水，现人民法院强制拍卖 该在建工程，预计拍卖处置正常期限为0.5年，之后处理基坑进水、清淤、协调施工约需0.25年。 经市场调查

14、，类似开发项目正常建设期为2.5年，开发完成后的市场价格为5000元/。折现率为 10%，用动态分析法估价时，开发完成后的市场价格的现值为( )元/。A.3939. 93 B.4034. 93C.4132. 23 D.4231. 8729.假设开发法中，同一估价对象在业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发三种估价前 提下的评估值由大到小的顺序通常是( )。A.业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发B.自愿转让开发、业主自行开发、被迫转让开发C.被迫转让开发、自愿转让开发、业主自行开发D.自愿转让开发、被迫转让开发、业主自行开发30.在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过

15、程是持续上升的，并且 各期上升的幅度大致接近，宜选用( )测算。A.指数修匀法 B.平均增减量法C.平均发展速度法 D.二次抛物线趋势法31.在应用路线价法估价中，设定的标准临街深度宜为路线价区段内各宗临街土地的临街深度 的( )。A.简单算术平均数 B.加权算术平均数C.众数 D.中位数32.根据标准临街宗地单价求得一宗临街深度为50m、临街宽度为20m的土地总价为280万元。标准临街深度为100m，假设相同临街深度的矩形宗地以临街宽度20m为基准，每增加临街宽度1m 单价增加1%。根据四三二一法则，求取临街深度为75m，临街宽度为25m的矩形宗地单价为 ( )元/。A.2000 B.210

16、0C.2400 D.252033.关于明确估价目的的说法，正确的是( )。A.估价目的由价值类型决定B.估价目的根据估价师的经验确定C.估价目的由委托人的估价需要决定D.估价目的根据估价对象和价值时点综合确定34.房屋征收估价中，因房地产占有人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘，为完成估价，对估价对象内部状况进行的合理假定属于( )。A.未定事项假设 B.背离事实假设C.不相一致假设 D.依据不足假设35.价值时点为现在的估价，下列日期中不应选为价值时点的是( )。A.估价作业期间的某日B.实地查勘估价对象期间的某日C.估价报告出具日期D.估价报告出具后的某日二、多项选择题(共1

17、5题，每题2分。每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号，全部选对的，得2分;错选或多选的，不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分)1.下列估价师的行为中，不符合估价规范的有( )。A.仅要求委托人提供估价对象权属证书复印件，但在实地查勘时对复印件中的相关信息进行核对B.委托人将其对估价对象价值的期望主动告知估价师，估价师认为该价值不离谱，便按此出具估价报告C.估价师认为估价对象有较大投资价值，将相关信息告知特定投资人D.估价师在估价过程中接受委托人提供给其个人的加班费E.估价师认为自己的专业能力还不足以做好估价，邀请其他估价师帮助其完成估价工作2.下列房地

18、产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有( )。A.房屋实际用途 B.土地开发程度C.房屋建筑结构 D.房屋出租情况E.房屋维护状况及完损程度3.影响工业房地产价格的区位因素主要有( )。A.是否适于安装设备 B.是否易于取得动力C.是否便于处理废料 D.是否接近大自然E.是否利于获取原料4.关于投资价值与市场价值异同点的说法，正确的有( )。A.市场价值是客观的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值B.用收益法评估投资价值时，净收益的计算通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税C.用收益法评估投资价值和市场价值时，其中的报酬率取值应相同D.用成本法评估投资价值和市

19、场价值时，其中的利息取值可能不同E.投资价值的评估结果一般大于市场价值的评估结果5.某套期房住宅的套内建筑面积为l20，套内墙体面积为20 rri2，分摊的共有建筑面积为30，套内建筑面积的购买单价为15000元/，购买人采用的付款方式为：首付60万元，余款向银行申请贷款。关于该房地产价格的说法，正确的有( )。A.使用面积的购买单价为12500元/.建筑面积的购买单价为12000元/C.名义价格为180万元 D.实际价格为180万元E.现房价格低于180万元6.下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素的有( )oA.地形、地势 B.土地开发程度C.土地用途、容积率 D.朝向、楼层E.外部配套

20、设施7.对某房地产转让价格进行评估时，经分析发现将其装修改造后能获得最大收益，这时应遵循的估价原则有( )。A.替代原则 B.谨慎原则C.合法原则 D.最高最佳利用原则E.价值时点原则8.某小区中有一幢沿街商业楼，一、二层为商业用房，三一六层为住宅，现需评估其中第四层某套住宅价格，拟选取该小区中另一幢6层住宅楼第四层的某套住宅为可比实例，该楼为同期建造但不临街。对该可比实例与估价对象进行对比，进行房地产状况调整时，判断错误的有( )。A.因位于同一小区，区位因素相同，不需进行区位状况调整B.因同期建造，质量一致，不需进行实物状况调整C.因房地产权利性质相同，不需进行权益状况调整D.因楼层相同，

21、不需进行楼层因素调整E.因临街状况不同，应进行噪声污染因素调整9.收益法估价中求取净收益时，通常不作为运营费用扣除的有( )。A.电梯折旧费 B.租赁保证金利息C.房地产税 D.企业(个人)所得税E.房屋保险费10.关于资本化率应用及内涵的说法，正确的有( )。A.资本化率应用在直接资本化法中B.资本化率是有效毛收入乘数的倒数C.资本化率是通过折现方式将房地产收益转换为价值的比率D.资本化率能明确表示房地产的获利能力E.资本化率通常用未来第一年的净收益除以价格来计算11.关于假设开发法中开发完成后的价值的说法，正确的有( )。A.静态分析法中开发完成后的价值是开发完成后的房地产状况在价值时点的

22、房地产市场状况下的价值B.动态分析法中对适宜预售的房地产，开发完成后的价值是开发完成后的房地产状况在预售时的房地产市场状况下的价值C.评估酒店等在建工程的价值时，预测开发完成后的价值可以包含家具、设备及特许经营权的价值D.可用成本法根据当前的客观成本及应得利润测算开发完成后的价值E.被迫转让开发前提下开发完成后的价值要低于自愿转让开发前提下开发完成后的价值12.在假设开发法的静态分析法中，应计利息的项目有( )。A.待开发房地产的价值 B.后续建设成本C.后续管理费用 D.后续销售税费E.待开发房地产取得税费13.下列房地产估价活动中，适用长期趋势法的有( )。A.比较某项目在不同档次商品房开

23、发方式下的开发价值B.判断某经营性房地产的未来运营费用水平C.预测某地区限购政策出台后对房价的影响程度D.对可比实例进行市场状况调整E.对房地产市场中出现的新型房地产的价格进行评估14.关于路线价法中选取标准宗地的说法，正确的有( )。A.应一面临街 B.土地形状应为矩形C.临街宽度与临街深度之比应为1：1 D.用途应为所在区段的代表性用途E.容积率一般设定为1.015. -份完整的房地产估价报告通常包括封面、致估价委托人函、目录及( )。A.估价师声明 B.估价假设和限制条件C.估价特殊说明 D.估价技术报告E.估价结果报告三、判断题(共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应

24、的符号，用“”表示正确，用“”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分)1.在房地产损害赔偿估价中，如果损害修复的必要费用大于修复所能带来的价值增加额，则损害在经济上是可修复的。 ( )2.临街厂房实际用于商业运营，抵押估价时可按商业用途评估，但估价风险应通过估价假设来规避。 ( )3.城市经济发展和人口增加带来房地产需求增加，从而引起房地产价格上涨，这种房地产价格上涨属于房地产自然增值。 ( )4.运用收益法评估投资价值时采用的报酬率应是特定投资者所要求的最低期望收益率。 ( )5.在商品房价格快速上涨情况下，提高购买商品房首付款比例，上调购买商品房贷款利率，会抑制商品房价

25、格上涨。 ( )6.不论何种估价目的，估价所依据的房地产状况始终是价值时点时的状况，所依据的房地产市场状况不一定是价值时点时的状况。 ( )7.比较法中权益状况调整的内容主要包括土地使用期限、规划条件、配套设施状况、出租情况、地役权设立情况等影响房地产价格的因素。 ( )8.某可比实例房地产的实物状况优于标准房地产3%，估价对象房地产的实物状况劣于标准房地产5%。若采用直接比较法，可比实例房地产的实物状况调整系数为0. 922。 ( )9.收益法估价中采用V=A1-(1+g)/(1+Y)n/(Y-g)的公式时，按照估价对象类似房地产客观租金逐年递增的比率确定g值。 ( )10.收益法中运营费用

26、包含经济寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设施设备、装饰装修等的重置提拨款。 ( )11.位于同一住宅楼不同楼层的两套住宅，面积、户型、装修等条件均相同，采用成本法估价时，由于其分摊的成本相同，所以估价结果也相同。 ( )12.假设开发法估价中运营期的预测主要考虑未来开发完成后的房地产的一般正常持有期或者经济寿命。 ( )13.运用长期趋势法估价时，若历史价格受短期波动影响较大，可采用加权移动平均法进行趋势分析。 ( )14.按照建筑面积分摊高层建筑地价的方法主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物。 ( )15.夫妻共有一套房改房，房改售房价格10万元，现时市场价值50万元。现二人因离婚

27、分割财产委托估价，该房改房的评估价格应为两者的平均值30万元。 ( )四、计算题(共2题，20分。要求列出算式、计算过程;需按公式计算的，要写出公式;仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后2位。请在答题纸上作答)1.某商场的建筑面积6000，土地使用期限40年，从2008年10月1日起计，不可续期。该商城于2010年10月1日进行了抵押贷款，贷款金额600万元，贷款期限10年，贷款年利率6%(贷款期间贷款利率不变)，每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为6成，现实社会一般贷款成数为5 成。调查得知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、560万元和

28、500万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬率为8%。请计算该商场2013年10月1日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格(分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务;二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买)。(10分)2.某厂房的建设用地使用权于2004年9月30日以出让方式取得，不可续期；建筑物为钢筋混凝土结构，于2005年9月30日建成，建筑面积10000m，容积率为1.25。因设计原因空调系统比正常多投入120万元，每年多耗电0.5万元。经调查，2013年9月30日，类似工业用途50年建设用地使用权的取得价格为1500元/m，取得税费为4.5%。类似房地产开发项目土地重新购置价格是购置空地总成本的1.35倍；类似厂房的正常建设成本为1800元/m，建筑物重建价格是建设成本的1.32倍；房屋门窗,屋顶破损修复需要30万元，空调系统以外的其他设备重置价格为80万元，平均寿命为10年，残值率为零。土地报酬率为7%，房地产报酬率为8%。请计算该厂房2013年9月30日的市场价值。(10分)16