2012年房地产估价师案例与分析考试真题含真题答案.doc

1、 2012年房地产估价师案例与分析考试真题及答案案例分析一：A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向有关部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。拆迁前委托C二级房地产估价机构，进行了拆迁评估。B公司在拆迁中遇到钉子户D，无正当理由拒不与B公司签订拆迁协议，致使商品房建设难以进行。此期间，商业中心建设按期进行，并于次年5月完成施工任务，并通过竣工验收。并及时办理了该商业中

2、心的房屋所有权证。随后，B房地产开发公司将其出租给E经贸公司进行经营;而E经贸公司由于自身原因，又将该商业中心转租给个体户F。在此之后，商品住宅建设开始启动，在建设过程中，为了融通资金，B房地产开发公司将先前建设的商业中心向建设银行进行了抵押，从而保证了商品住宅的按期完工。1、B房地产开发公司欲改变部分土地用途，首先需办理( )手续?A.向土地管理部门提出部分改变土地使用性质的申请B.向城市规划部门提出部分改变土地使用性质的申请C.向建设管理部门提出部分改变土地使用性质的申请D.向房管部门提出部分改变土地使用性质的申请2、责令限期拆迁决定发布后，若C户仍不搬迁，下列关于强制拆迁正确的说法是(

3、)。A. A市房屋拆迁主管部门自行组织直接强制拆迁B. B房地产开发公司组织有关人员直接强制拆迁C. A市人民政府责成有关部门强制拆迁D. A市房地产管理部门自行组织直接强制拆迁E.A市房屋拆迁主管部门依法申请人民法院进行强制拆迁3.按国家有关房地产估价机构资质管理规定，C二级房地产估价机构最少应有( )名取得房地产估价师资格证书并经登记注册的专职房地产估价师A、3B.4C.5D.7E.94、拆迁评估时，C房地产估价机构对对房屋拆迁性质、面积认定应掌握的原则包括( )。A、被拆迁房屋的性质和面积一般以现场堪查的结果为准。B.被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准。C.对被

4、拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认D.对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市房地产管理部门申请确认E.对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向房屋面积鉴定机构申请鉴定;没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。5、该商业中心的房屋所有权登记属于( ) 登记。A、房屋所有权转移登记B、房屋所有权变更登记中华考试网C、房屋所有权初始登记D、房屋所有权注销登记6、B房地产开发公司与E经贸公司在租赁合同签订后( )日内，办理房屋租赁登记备案手续。A、30B、45C、60D、907、针对E经贸公司的转租行为，下列说法正确的包括 ( )。A

5、、经B房地产开发公司同意，E经贸公司可以依法将承租的商业中心转租B、E经贸公司可以将承租的商业中心转租，不必经B房地产开发公司同意C、转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同不随之变更、解除或者终止。D、转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之变更、解除或者终止。E.该转租合同也必须按照有关部门规定办理登记备案手续1.B 2.CE 3.C 4.BCE 5.C 6.A 7.ADE案例分析二：A市某房地产开发公司B，拟在某市中心繁华地段进行开发建设一商业广场。B房地产开发公司通过正当出让方式取得了该地块的土地使用权，并缴纳了土地出让金。该项目建设中，B房地产开发公司通过招标方

6、式，选择了施工及监理单位。该项目建成后，B房地产开发公司将该商业广场1-3层转让给C公司，将4-5层租给D公司。1、按照国家有关规定，该地块可以采取的出让方式包括( )。A.拍卖方式B.招标方式C.协议出让中 华 考 试 网D.挂牌出让2、按照国家土地使用权年限的有关规定，该地块出让的最高年限为 ( )年。A.30B.40C.50D.703、若B房地产开发公司采用邀请招标方式的，应当向( )个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。A.1B.2C.3D.4E.54、监理工程师应当按照工程监理规范的要求，采取( )等形式，对建设工程实施监理。A.旁站B.巡视C

7、.平行检验D.仅听取汇报5、 关于该项目中标人确定后，下列说法正确的包括( )。A.招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。B.招标人应当向中标人发出中标通知书，但中标结果不必通知所有未中标的投标人。C.中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让。D.中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分主体、关键性工作分包给他人完成E.中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分非主体、非关键性工作分包给他人完成6、B房地产开发公司和C公司，在房地产转让合同签订后( )日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有

8、关文件向A市房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。A.15B.30C.60D.907、C公司为获得房地产权，应办理( )。A.到A市房地产行政主管部门，办理房屋所有权初始登记，取得房屋所有权证B.到A市房地产行政主管部门，办理房屋所有权转移登记，取得房屋所有权证C、到A市土地管理部门，办理国有土地使用证D.到A市土地管理部门，办理国有土地所有证E.到A市土地管理部门，办理集体土地使用证8、D公司应办理( )手续，其租赁行为才是合法的A.B房地产开发公司与D公司口头租赁协议B.B房地产开发公司与D公司签订书面租赁合同C、到A市房地产管理部门登记备案，并领取房屋租赁证D.到A市规划管理部门进行登

9、记中华考试网参考答案：1. ABD 2.B 3.C 4.ABC 5.ACE 6.D 7.BC 8.BC例分析题三:(2002年试题)卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同(以下称合同1)和房屋装修合同(以下称合同2)，合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按合同2进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择正确的答案：1.估价时点是()A.2

10、002年4月25日B.2002年5月25日C.2002年7月25日D.2002年7月25日以后的某一天2.估价的价值范围应是()A.合同1规定的房款来源：B.合同1规定的90%购房款和合同2规定的装修费的10%C.合同1规定的购房款和合同2规定的装修费的70%D.合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费中华考试网标准答案：1.A,2.A解析：1.即估价时点是合同订立之日。理由如下：合同是有法律效力的文书，双方确定价格之时是签订合同之日。实际交付房款也是依据合同进行的。估价时应是计算在双方确定价格之日时的房地产市场情况下，估价对象的客观市场价值或价格，因此估价时点应是合同订立之日。2.此例中的

11、装修合同是个干扰项，因为乙完全可以与甲之外的人签订装修合同;装修合同只是一种劳务合同，不是买卖合同，装修费用不应计入买卖估价价值之中。案例分析四：某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。1.应根据何种用途对该两幢房屋进行估价()A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价B.根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行

12、估价2.将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过下列途径()。A.自行改变B.经上级主管部门批准改变C.经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续D.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续3.该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的评估的价值应为()。A.该两幢房屋的抵押评估价格之和B.该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金C.该两幢房屋的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格D.该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格4.该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为()。A.该两幢房屋的

13、非正常市场价值B.该两幢房屋的重新购建价格C.该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值中华考试网D.该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值加上土地的价值标准答案：A,D,B,C解析：1.根据合法原则确定，不能依据房屋现实使用用途确定，最高最佳使用原则也要在合法原则条件下适用。2.先办理规划变更手续，再依据规划手续去办理房产变更手续，因此最佳答案选D。考试用书3.划拔方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额。4.保险估价只计算房屋价值，不计算土地价值。案例分析五：某公司拥有一栋旧写字楼，房屋所有权证记载的建筑面积为4

14、60m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000m2的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。1.能否翻建的最终批准权在()。A.政府房地产管理部门B.政府规划管理部门C.政府土地管理部门D.上级总公司2.评估时依据的建筑面积应为()。A.460m2B.600m2C.1000m2D.以上三个面积都不行3.该公司委托评估应选择()。A.房地产管理部门B.资产管理部门外语学习网C.有资格的房地产估价机构D.验资机构标准答案：B,D,C解析

15、：2.因为评估时，估价对象为一新建成的写字楼，没有经过政府规划部门批准，不能办理房产证，无法确定其合法建筑面积，故不能选1000m2;原房已灭失，也不能选460m2。案例分析六：张某于2006年11月以银行按揭方式购买了一套140的三室二厅住宅。由于生意经营不善，拟于2007年5月出售该住宅。李某有意购入该住宅，但双方均不知该如何确定此套住宅价格，为此委托某房地产估价公司进行评估，请你作为一名房地产估价师写出评估该住宅转让价格的估价技术路线。标准答案：1.用市场法或成本法评估出该套住宅在转让之日的完全产权售价。2.根据张某与银行签订的按揭合同的约定，李某在购入该住宅后，可以与该银行继签按揭合同

16、，继续向银行支付剩余本息;也可以与张某在买卖合同中约定，由李某提前偿还贷款本息。3.由完全产权的售价减去需继续向银行支付的剩余本息值在转让之日的现值，得出该套住宅的转让价。案例分析七：黄某于2004年购置了一套底层三室一厅的商品住宅，2005年改作餐馆，并补交了土地使用权出让金，办理了产权证变更手续。2007年黄某为转让该房地产，要求评估其现时市场价值。因当地无类似餐馆的可比实例，故估价人员首先采用了收益法估价(估价依据正确)，估值40万元。然后，再将该估价对象视为住宅采用了市场法估价，估值50万元。由此确定最终估价结论为(40+50)2=45(万元)。请问：这样确定估价结论是否正确?为什么?

17、标准答案：这样确定估价结论不正确。因为：1. 将估价对象视为住宅进行估价违背了“合法原则”。因为在估价时点估价对象的合法用途不再是住宅而是商业用途。若仅按最高最佳使用原则考虑，对估价对象似应按住宅用途估价(因为50万元大于40万元)，但最高最佳使用原则应用的前提条件是一定要遵循合法原则，估价对象的合法用途是商业，因此应以收益法计算的价格为其合法价格。2.将估价对象按两种不同用途进行估价，并对结果进行算术平均的做法是错误的，因为估价对象在特定估价目的下只能有一种法定用途。案例分析八：赵某于2005年6月预购了一幢别墅(总售价为120万元)，并先后向开发商支付了114万元。该别墅于2006年6月3

18、0日竣工后，赵某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，并重新进行了装修，花费了40万元。2006年9月为筹集资金做生意，赵某欲以该别墅向银行抵押贷款，并于2006年9月10日委托估价机构进行了估价，此时同类型(指重新装修前)的别墅的正常市场售价为130万元，赵某希望评估价值为2006年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元，现估价人员掌握的资料有：1.赵某与开发商于2005年6月签订的商品房买卖合同原件;2.赵某的购房发票;3.商品房预售许可证复印件;4.其他有关房地产市场资料。请问：1.上述资料用于抵押估价是否齐全?2.估价人员可否承诺按17

19、0万元进行估价?3.可否按2006年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值?为什么?标准答案：1.上述资料用于抵押估价尚不齐全，比如缺赵某装修花费成本的证明，拆除装修部分的成本等。2.房地产估价人员不能承诺按170万元进行估价，估价机构应按照独立、客观、公正的总原则进行估价，不能为了承揽业务而迎合估价委托人的要求，使估价结果畸高或畸低。3.不能按2006年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值。因为重新装修会破坏原有装修，并使原有装修价值受损，所以重新装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加，应按别墅装修后的社会平均成本进行估价才是科学合理的。10