廊坊商业市场调研课件.ppt

1、P PART.ART.1 1政策解读P PART.ART.2 2城市概况P PART.ART.3 3区域分析P PART.ART.4 4总结P PART.ART.1 1政策解读P PART.ART.2 2城市概况P PART.ART.3 3区域分析P PART.ART.4 4总结一、主流开发模式由“住宅依赖”转向“产业依赖”依靠住宅销售反哺持有商业的综合体模式是近年中国商业地产最主流的商业模式，但由于当前楼市低迷、库存加大，这一模式正遭遇困境，尤其是三四线城市问题更加突出。未来综合体中的持有商业正在由住宅依赖逐步转向文化、旅游、养老等其它产业依赖。二、商场由“经营商品、经营品牌转向经营消费者”

2、过去的百货商场主要经营商品，购物中心主要经营品牌，传统的商业经营者关注业绩胜于关注消费者。在互联网时代，商场将更加重视消费者研究，通过大数据和云计算为消费者画像，并围绕他们的消费偏好进行全渠道营销，经营消费者将成为商业新的利润增长点。三、商业品牌由“重规模“转向“重创新”前几年，商业品牌注重开店步伐，纷纷扩大规模，但是去年以来，线上与线下、以及线下商业之间竞争加剧，迫使品牌与业态创新，一些知名品牌正在通过多品牌策略做好细分市场，异业业态之间的复合也是未来创新的一大方向。一些商业品牌还正在积极尝试为小众群体定制产品，商业竞争同质化的问题有望改善。四、开发商由“重资产”转向“轻重资产”并行在房地产

3、的黄金时期，商业地产开发商因看好物业升值前景，惯常采用自己开发和持有运营的“重资产”模式。在万达为代表的一些专业商业地产企业引导下，商业地产行业的“轻资产”模式悄然兴起。将地产投资与商业运营分离其实是国际商业地产界的主流做法，这一模式在中国的出现是行业洗牌的开始，也是行业走向专业化、走向成熟的必由之路。 【商业发展形势】2015年中国商业地产四大趋势指标2013年2014年2015年住宅开发投资额同比11.4%19.4%10.5%商业营业用房开发投资额同比26.3%28.3%22.0%2013-2015年全国房地产投资开发指标完成同比变化情况【解读】：国家统计局数据显示，近三年，全国商业营业用

4、房开发投资增幅均高于同期住宅开发投资额的十个百分点以上，可见商业地产开发投资量过大，商业竞争加剧，促使运营难问题的凸显。【商业地产开发情况】2013-2015年商业地产投资比例趋于平稳P PART.ART.1 1政策解读P PART.ART.2 2城市概况P PART.ART.3 3区域分析P PART.ART.4 4总结n京津冀整体定位“以首都为核心的世界级城市群，区域整体协同发展改革引领区，全国创新驱动经济增长新引擎、生态修复环境改善示范区”n京津冀发张布局：一核、双城，三轴，四区，多节点n京津冀一体化三个阶段近期目标：到2017年，主要为交通一体化、生态环境保护、产业升级转移等重点领域率

5、先取得突破中期目标：到2020年，北京“大城市病”等突出问题得到缓解；初步形成京津冀协同发展、互利共赢新局面长期目标：到2030年，首度核心功能更加优化，一体化格局基本形成n北京新中心“将不再封闭”加强城市副中心与顺义、大兴、亦庄及河北廊坊区域的功能统筹、分工和联动，共同承接中心城区功能和人口疏解，形成面向区域协同发展的城镇群；推进京唐城际等规划建设，实现与津冀互联互通。特别是两个机场的交通联系。近期目标：京津冀交通一体化轨道交通路网通州新政区【宏观政策】京津冀一体化步入发展“一核，双城，三轴，四区，多节点”的发展布局，环京区域受政策利好辐射明显。廊涿城际铁路是规划建设中连接河北省境内廊坊市和

6、涿州市的城际铁路，是北京新机场配套交通工程，也是京津冀交通圈的重要组成部分。预计十三五期间开展建设。未来s6号线线路对接线路则是：亦庄火车站-采育-廊坊东站(位于廊坊市北侧)-万庄-空港新区-新航城站-北京新机场站。【区域利好】廊涿城际铁路年将建设条城际铁路，其中线在廊坊市设立两站，廊坊在配套上位于环北京之首。轨道交通一出， 或许在房价上会成为第二个燕郊1.1 廊坊概况 廊坊市位于河北省中部偏东，北临京都，东与津门交界，南接沧州，西和古城保定毗连，地处京津两大城市之间，环渤海腹地，素有“京津走廊上的明珠”之称。1989年4月，经国务院批准为省辖地级市，现辖广阳、安次两个区，三河、霸州两个县级市

7、，大厂、香河、永清、固安、文安、大城六个县。 廊坊地处北京与天津之间，依托其先天的地理优势使之成为了近几年环北京最火热的城市。 【廊坊简介】廊坊地处北京与天津之间，称为“京津走廊、黄金地带”依托其先天的地理优势使之成为了近几年环北京最火热的城市。2016年上半年廊坊土地成交2016年上半年廊坊土地供应土地性质土地宗数建设用地面积规划建筑面积成交楼面价土地出让金土地性质土地宗数建设用地面积规划建筑面积供应楼面均价住宅用地1092208683.114890612.661282.2627073住宅用地1242539110.15611626.611174.85商业/办公24358219.5976175

8、9.061203.9291710商业/办公27367641.64781790.651194.02工业用地631243736.971418445.93402.6557114工业用地701357978.471504256.16408.28其他用途6127931.79170795.311686.1728799其他用途6127931.79170795.311656.94总计2023938571.467241612.961111.21804696总计22743926628068468.731044.612016年上半年廊坊市总计推出土地227宗，环比2015年同期的291宗出现了28.19%的下跌，供应

9、建筑用地的面积439万平米，比2015年上半年594平米也出现了35.35%的下跌，而供应的平均楼面价仅仅1044元/平米。2016年上半年总计成交土地202宗，环比2015年上半年的198宗微涨2.02%，成交土地出让金80.46亿元，环比2015年上半年79.05亿元微涨1.78%，其中住宅土地成交109宗，环比2015年上半年的78宗，增长39.74%，成交建筑用地面积220万平米，环比2015年上半年的226万平米，下跌2.38%，成交住宅土地出让金62.7亿元，环比2015年上半年62.27亿元，下跌0.7%。从数据上可以看出，2016年上半年廊坊市土地成交量除了成交宗数有所上涨外，

10、其他数据基本变化不大，从侧面证明了廊坊土地市场并没有受到各种政策的影响。 【土地情况】廊坊市房地产市场火爆，土地市场相对年同期，成交量除了成交宗数有所上涨外，其他数据基本变化不大，从侧面证明了廊坊土地市场并没有受到各种政策的影响。廊坊市本级2016年度国有建设用地计划供应总量中，商服用地21.9012公顷，占供地总量的7.69%；工矿仓储用地109.6795公顷，占供应总量的38.49%；住宅用地146.5793公顷（其中限价商品房用地35.0379公顷、商品住房用地111.5414公顷），占供地总量的51.44%；公共管理与公共服务用地6.7831公顷，占供地总量的2.38%。数据来源于：中

11、国土地市场网地区供地总量商服用地工矿仓储用地住宅用地公共管理与公共服务用地供应总量商品住房用地保障性安居工程和中小套型商品房用地占比(%)存量增量限价商品房总量中小套型商品住房市区39.26160.52984.34054.562325.04594.02925.579216.882370.63%4.7831广阳区17.34710.666711.28715.39335.3933100.00%安次区47.544216.54428.222.816.414.65.8471.74%产业区138.633756.05599.215671.36229.215671.362248.526371.66%2示范区42

12、.156520.704721.4518市本级284.943121.9012109.679521.9779124.601435.0379111.541471.248672.51%6.7831备注：市区范围：南龙道以北、北凤道以南、西昌路以东、东安路以西。示范区范围：新兴产业示范区调河头、码头等区域产业区范围：龙河高新区、安次区工业园、廊坊开发区 【土地供应】年廊坊市土地供应计划可以看出，广阳区土地以严重不足，未来廊坊市发展向大产业区发展，重点规划龙河高新区及安次工业园区。【城市经济】廊坊的人均GDP水平与城市化率之间出现较大落差，城市化发展落后于人口消费素质的提升，城市商业发展亟待升级。【总结】

13、从国家对商业地产的宏观政策分析： 国家对于商业地产的支持力度逐渐加大，势必影响地产的发展格局 人口的消费素质的提升，需要更好更快更全的商业来满足人们的需求，城市商业的发展亟待提升对2016年宏观市场预测分析： 2016年房地产市场会整体向好。由于房地产行业对于宏观经济的支柱作用，在需求端行业的合理需求仍然存在，开发商推盘动力仍然充足，2016年商品房将保持平稳的去化产品阶段。 2016年的经济发展也存在很多的不确定性，但随着经济进入新常态，房地产调控思路也更清晰，从中长期来看，政策会从“过紧”回归到“常态”，非常规的大规模刺激政策不会再现。 P PART.ART.1 1政策解读P PART.A

14、RT.2 2城市概况P PART.ART.3 3区域分析P PART.ART.4 4总结万向城广阳区核心城区广阳区核心城区苏荷塘广阳区北部区域广阳区北部区域万达广场凯旋大道格林郡府名称苏荷塘凯旋大道格林郡府开发商廊坊圣龙房地产开发有限公司廊坊市海润达房地产开发有限公司荣盛房地产发展股份有限公司廊坊分公司物业类型综合体综合体综合体占地面积7万8万17.4万建筑面积28万24万33万容积率3.21.82.2绿化率30%30%30%产权40/70年50/70年40/70年项目规划SOHO+公寓+商业住宅+公寓+商业+写字楼住宅+商业+公寓+写字楼销售价格SOHO6500元/平米；公寓8000元/平米

15、；商业：15000-25000元/公寓：9000-10000元/平米；商业：20000-26000元/公寓：8000元/平米写字楼：7500元/平米商业：25000元/【广阳区】该区域商业在售项目较少，万向城等大型城市综合体商业均已正式开业，目前主要在售商业项目为苏荷塘、格林郡府、凯旋大道。3#独立底商100-337.93平米，首层4.8米，二层4.2米，三层3.2米，基本上开间8.1m，进深16m。1托2一层基本售罄,均价1.2万/平米。2#独立底商37.64-757平米，首层4.8米，二层4.2米，基本上开间7-8m，进深15-17m。,价格待定。1#独立底商83.29-767.84平米，

16、首层4.8米，二层4.2米，基本上开间7-8m，进深15-17m。计划8月推售，价格待定。17#独立底商101-138平米，首层4.8米，二层4.2米，基本上开间7-8m，进深15-17m。,价格待定。名称苏荷塘位置廊坊广阳区解放道211号（解放道与东安路交口处）规模商业约6万商业定位2.0商业综合体产品类型38-884平米底商；52-126平商业街；层高一层4.8米；二层4.2米；三层3.2米。套数推出约79套可售套数独立商业街3#3层，剩余1套；5#底商约4套，其余均已售罄业态规划底商+独立商铺+临街商铺目标客群周边市区投资客销售价格18000元/平米优惠政策商贷98折，全款94折可否做餐

17、饮部分可做餐饮销售模式全部对外销售5#独立底商47-884平米，首层4.8米，二层4.2米，三层3.2米，外街1托三，内街1托2.基本上开间8.1m，进深16m。一层基本售罄,均价1.3万/平米。【苏荷塘】苏荷糖是以“青年享乐工场”为核心理念，针对80后、90后乃至00后等新兴消费群体，打造的以工作、学习、创业、消费、享乐、休闲为主题的商业项目。【苏荷塘】苏荷塘底商小面积商铺去化情况较好，包括独立商业街、临街商业、底商，5#、2#、10#、11#不能燃明火，其余所有商业均可做餐饮。一层独立商业街，层高4.8米，100-337平米，成交均价1.3万元/平米，均已售罄。3#3#独立商业一层独立商业

18、一层一层独立商业街，层高4.8米，83.29-767平米。1#1#独立商业一层独立商业一层2#2#独立商业一层独立商业一层一层独立商业街，层高4.8米，40-730平米，待售。一层独立商业街，层高4.8米，100-227平米。17#17#独立商业一层独立商业一层项目商业没有统一招商政策均由业主自行租赁名称格林郡府位置廊坊广阳区解放道与和平路交叉口东200米规模商业约10万方商业定位综合体产品类型底商200-300；商场20-30层高一层5.1米；其他4.5米剩余套数约8套业态规划底商+商场目标客群市区投资客销售价格25000元/平米优惠政策全款98折可否做餐饮部分可做餐饮销售模式全部对外销售3

19、5#独立底商200-300平米，商场20-30平米，首层5.1米，其他4.5米，商水商电。1层20000元/2；2层17000元/；3层15000元/；4层13000万/。36#独立底商200-300平米，首层5.1米，二层4.5米，商水商电。1层20000元/2；2层17000元/；3层15000元/；4层13000万/。【格林郡府】格林郡府打造东部区域新的商圈，依托品牌开发商、内部商场和外部底商，充分满足商家需求。一层200-300平米，其他商场20-30平米，首层5.1米，其他4.5米，商水商电。35#35#商业商业一层200-300平米，其他商场20-30平米，首层5.1米，其他4.5

20、米，商水商电。36#36#商业商业【格林郡府】格林郡府商业为现房，底商均为200-300平米，总价较高，去化情况一般；商场20-30户型，总价低，去化情况较好。名称凯旋大道位置廊坊广阳区新华路与北凤路交叉西南角规模商业约10万方商业定位综合体产品类型商业50-400层高一层4.5米；其他4.2米剩余套数二期约10套业态规划底商+商场目标客群北京投资客+市区投资客销售均价20000-26000元/平米优惠政策全款98折；25万抵35万电商可否做餐饮可做餐饮销售模式全部对外销售14#商业30-165平米，首层5.1米，其他4.5米，商水商电。1托二，1层25000元/2；2层17000元/；16#

21、商业30-300平米，首层5.1米，其他4.5米，商水商电。1层25000元/2；2层17000元/；【凯旋大道】广阳区北区新兴核心价值点，配套齐全，处于未来发展区域商业78-165平米，首层4.5米，其他4.2米，商水商电。均为1托二，1层25000元/；2层17000元/14#商业商业68-300平米，首层4.5米，二层4.2米，商水商电。1托二，1层25000元/；2层17000元/16#商业【凯旋大道】凯旋大道商业为现房，产品为单层、一拖二，内街17000元/平米，外街25000元/平米.招商部统一招商，两年免租（房款里减），整体去化较好。周边商业基本成点状分布，整体均价约20000元

22、/，主力总价在200-400万之间，产品同质化较高，竞争压力较大，小面积、低总价的户型更易销售。名称面积单一层均价（元/）一拖二均价（元/）均价（元/）总价（万元）层高当期推售套数剩余可售套数是否统一招商苏荷塘38-883平米底商；52-126平独立商业街；230001400018000100-650一层4.8米795否二层4.2米三层3.2米格林郡府30-200平米商铺；商场20-38平米25000150001650025-400一层5.1米1328否二层4.5米凯旋大道50-400平米260002000020000300万以上一层约4.5米，其他4.2米10是合计1850021123【小结

23、】p 广阳区商业在售项目较少，部分商业均已售罄；p 该区域商业项目分布距离较远，整体均价约20000元/，主力总价在200-400万之间，产品同质化较高，竞争压力较大，小面积、低总价的户型更易销售。【安次区】该区域在售项目为恒大翡翠华庭，成熟小区厚德街临街底商，K2狮子城及恒大名都社区商业恒大名都厚德街K2狮子城项目名称恒大翡翠华庭厚德街狮子城恒大名都位置富士康南侧银河南路（项目西侧）瑞丰道富康道北侧人流稀少多一般一般总体量57000平米21050平米1072平米15000平米产品形式底商一拖二临街底商一拖二层高5.1米首层4米，二层3米6米首层4.5米，二层3.5米面宽5米6-7米2.5-4

24、.2米4-11米进深10米10-11米3-10米3-16米面积段10-320平米160-2106-44平米29-290平米单价10000元/21000元/外街：28000内街：2000010000-15000交铺标准商水商电市政地暖商水商电市政挂片商水商电市政挂片商水商电安次区核心城区安次区核心城区安次区南部区域安次区南部区域恒翡翠华庭：独立底商：10-320：10000元/：层高：5.1米；面宽：5米；进深：10米 商水商电市政挂片取暖【恒大翡翠华庭】恒大翡翠华庭为底商，7.31开盘，均价为10000元/，整体为57000北街西街：首层+二层，一拖二； 三层整层：一拖二：136-180； 三

25、层：1200-1666：北区10000-15000元/ 西区20000-22000元/：层高：首层4米，二层3.5米；面宽：6-7米；进深：10-12米 商水商电市政挂片取暖【厚德街】厚德街整体为独立商街，3层到顶，共2万余方体量，业态丰富。临城市主干道。：首层+二层，一拖二；：一拖二：6-44；：20000-28000元/：层高：6米；面宽：2.5-4.2米；进深：3-10米商水商电市政挂片社区商业【K2狮子城】K2狮子城在售社区商业总体量1072，目前销售政策为：认购8折优惠，成交均价：2-2.8万/：首层+二层，一拖二；：一拖二：30-290；：30-60区间：15000-17000元/

26、 120-280区间：9600-13000元/：层高：首层4.5米，二层3.5米；面宽：4-11米；进深：3-16米 商水商电无暖气商业社区商业沿街商业【恒大名都】恒大名都在售主要为社区商业，总体量1.5万左右，目前采取返租销售政策，5年总计返租50%，全款98折，全款分期无优惠，成交均价7000-10000元/安次区商业市场60平以下户型总价控制在70万/套内热销，100-120平户型控制在110-130万/套热销；140-180平米户型总价应控制在200万以内/套，否则消化速度锐减。总价段（万元）50万以下50-70万 70-90万90-110万110-130万130-150万150-17

27、0万170-190万190-210万210-230万230-250万250-270万270-290万290-310万310-330万330-350万350-370万370-390万390-410万410-430万月均去化套数面积段成交套数各面积段销商业售套数合计60以下947512.860-90112160.590-100911.7100-120221110.4120-1401840.2140-180772340.7180-200120.1200以上5190.3【销售情况】60平米以下，总价70万以下的商业具有较高的性价比，受投资者欢迎，90100，140180在安次市场中属销量相对较好的户型

28、，其较高的实用性便于出租、转卖。安次区商业比较集中，主要在龙河区域，均价在15000元/。项目商业类型商业面积层数层高均价业态要求入驻时间 月均去化速度K2狮子城销售商业20-120（共130万主力户型20-90）2层1层6米2层4.5米外街28000元/内街20000元/不能开五金北区2016.6南区2016.1224恒大名都销售商业21-303（共15000主力户型面积60）3层首层4.5米，二/三层3.5米10000-15000元/无2017 8套（现已售罄）恒大翡翠华庭销售商业10-320（5.7万）2层5.1米1.8-2万/无2016.15龙邸厚得街销售商业146-1666（主力户型

29、面积160-210）3层3.8米2.1万无需求2014年10月1-2套【小结】p 安次区60平米低总价的商业目前最受市场客户欢迎，说明有客户愿意在龙河区域进行投资；p 龙河区商业多为社区底商，面积区间在90100，140180之间居多；P PART.ART.1 1政策解读P PART.ART.2 2城市概况P PART.ART.3 3区域分析P PART.ART.4 4总结【总结】p 广阳区商业在售项目较少，部分商业均已售罄；p 该区域商业项目分布距离较远，整体均价约20000元/，主力总价在200-400万之间，产品同质化较高，竞争压力较大，小面积、低总价的户型更易销售。p 安次区60平米低总价的商业目前最受市场客户欢迎，说明有客户愿意在龙河区域进行投资；p 龙河区商业多为社区底商，面积区间在90100，140180之间居多；