商业房屋租赁合同法律风险及防范PPT-课件.ppt
- 【下载声明】
1. 本站全部试题类文档,若标题没写含答案,则无答案;标题注明含答案的文档,主观题也可能无答案。请谨慎下单,一旦售出,不予退换。
2. 本站全部PPT文档均不含视频和音频,PPT中出现的音频或视频标识(或文字)仅表示流程,实际无音频或视频文件。请谨慎下单,一旦售出,不予退换。
3. 本页资料《商业房屋租赁合同法律风险及防范PPT-课件.ppt》由用户(三亚风情)主动上传,其收益全归该用户。163文库仅提供信息存储空间,仅对该用户上传内容的表现方式做保护处理,对上传内容本身不做任何修改或编辑。 若此文所含内容侵犯了您的版权或隐私,请立即通知163文库(点击联系客服),我们立即给予删除!
4. 请根据预览情况,自愿下载本文。本站不保证下载资源的准确性、安全性和完整性, 同时也不承担用户因使用这些下载资源对自己和他人造成任何形式的伤害或损失。
5. 本站所有资源如无特殊说明,都需要本地电脑安装OFFICE2007及以上版本和PDF阅读器,压缩文件请下载最新的WinRAR软件解压。
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 商业 房屋 租赁 合同 法律 风险 防范 PPT 课件
- 资源描述:
-
1、商业房屋租赁合同常见法律风险防范2014年11月监察审计中心 刘臻目录第一章 前言第二章 房屋租赁合同主要条款第三章 房屋租赁合同纠纷主要类型第四章 相关法律法规、司法解释第一章 前言一、房屋租赁合同的定义二、房屋租赁合同的法律特性一、房屋租赁合同的定义合同法第212条:租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。 城市房地产管理法第53条:房屋租赁,是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。 使用占有收益处分占有使用收益处分租赁关系二、房屋租赁合同的法律特性1、房屋租赁合同是租赁合同的一种,具有租赁合同的一般特征,应适用合同法
2、有关租赁合同的一般规定。 2、租房合同与一般租赁合同不同之处,主要在于合同标的物是属于不动产的房屋,由此也带来某些法律规则上的特殊性,如房屋的承租人有优先购买权,房屋租赁要向房屋管理部门登记备案等。 第二章 房屋租赁合同主要条款一、房屋租赁合同主要条款 商品房租赁管理办法第七条:房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定,一般应当包括以下内容:(一)房屋租赁当事人的姓名(名称)和住所;(二)房屋的坐落、面积、结构、附属设施,家具和家电等室内设施状况;(三)租金和押金数额、支付方式;(四)租赁用途和房屋使用要求;(五)房屋和室内设施的安全性能;(六)租赁期限;(七)房
3、屋维修责任;(八)物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳;(九)争议解决办法和违约责任;(十)其他约定。问题一:预租合同是否有效?问题二:房屋未取得建设工程规划许可证,能不能租?问题三:承租人擅自变动房屋结构,作为出租人,怎么办?问题四:如何避免优先购买权纠纷问题五:房屋损坏了,谁来维修?第三章 房屋租赁合同纠纷案例分析一、房屋租赁合同效力纠纷二、房屋租赁合同履行、解除纠纷三、优先购买权纠纷四、其他 一、房屋租赁合同效力纠纷1、预租2、在建工程出租一、预租一、背景二、概念 出租人尚未建成房屋或尚未取得房屋所有权时,与有意承租该房屋的预租人订立的,预定将来待租赁的房屋具备合法使用条件时,订立房屋
4、租赁合同,并由预租人向出租人支付一定预付款的行为。三、预租合同法律效力疑问 预约合同?房屋租赁合同?详见在建工程出租部分分析四、法律法规及地方规范 1、全国性的法律或行政法规:无专门规定 2、地方性法规和地方政府规章:上海市房屋租赁条例第九条哈尔滨市城市房屋租赁管理办法第七条呼和浩特市房屋租赁管理办法第十八条五、案例 北京和德俱乐部有限公司与北京中粮广场发展有限公司房屋租赁纠纷案二、在建工程出租一、背景二、案例分析三、法律风险提示二、案例分析(续) 2010年4月12日,原告A与被告B签订了租赁合同,原告A将其厂房租给被告B使用。租赁合同约定:由于B在A出租的空置厂房上投入昂贵的硬件、软件资源
5、,故A不得以任何借口将房屋使用权收回,否则A赔偿B的一切损失。合同签订后原告即将房屋交付给被告,被告即投入资金对房屋进行装修。被告自认2010年7月因故停产。但又占用房屋至今,被告除了支付原告租赁(水电)押金50000元之外,至今未付租金。双方致成纠纷。 另经查明,该厂房于2004年6月24日由相关部门颁发建设用地规划许可证,房屋建成后,2011年9月22日由相关部门颁发建设工程规划许可证(一审法庭辩论终结前)。经第三方鉴定,装饰装修建设工程的造价735354元。在诉讼过程中,原告自认第一年和第二年的租金总共450000元。2011年2月24日原告诉至法院,请求判令(1)解除租赁合同;(2)被
6、告支付租金共计450000元;(3)要求被告腾房并拆除装修装饰等添附物并恢复原状;(4)被告承担合同解除之日至被告实际交房之日房屋占有使用费。被告反诉判决(1)租赁合同无效;(2)A向B返还押金并赔偿经济损失。问题与讨论:1、房屋未取得建设工程规划许可证,合同是否有效?2、合同解除后,装饰装修残值损失如何承担?本案的争议焦点如下:一、关于本案租赁合同的效力问题。根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条规定,“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可
7、证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效”,对照本案情形,青田某制伞有限公司在2011年9月22日取得了出租厂房的建设工程规划许可证,该时间在一审庭审辩论终结前,故本案的租赁合同应认定为有效。二、关于本案合同解除后剩余租赁期内装饰装修残值损失如何分担的问题。因本案双方均同意租赁合同解除,但对合同解除后已形成附合的装饰装修物的处理没有约定,根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十一条第(三)项规定,“因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方根据各自的过错承担相应的责任”。本案中承租方虽未按照合同约定的期限支付租金,但出租方也存在
8、将无建设工程规划许可证的房屋交付承租方,对承租方正常生产经营产生一定影响的过错,故双方均应对合同解除后剩余租赁期内的装饰装修残值损失承担相应责任。三、法律风险提示一、关于租赁合同效力 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(法释200911号) 1、未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋:租赁合同无效,可补正 2、未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑:租赁合同无效,可补正二、关于租赁合同无效后法律后果 1、房租使用费:有效对待 2、损害赔偿:租赁合同无效经出租人同意的装饰装修未形成附和的装饰装修物出租人同意利用的,可折价归出租人
展开阅读全文