酒店投资回收预测分析(含资金成本及土地成本)课件.ppt

1、 一、一、*酒店投资估算酒店投资估算土地成本：土地成本：12001200万元万元土建投资：土建投资：26152615万元万元 装饰工程及设备：装饰工程及设备：39633963万元万元 开办费用：开办费用：652652万元万元 总投资合计：总投资合计：84308430万元万元二、营业价格取定依据二、营业价格取定依据 *市洗浴价格参考表蓝海岸蓝海岸海龙海龙巴厘岛巴厘岛大浪淘沙大浪淘沙龙湖国龙湖国际际门票3030395928擦背2815192915足疗4838587938中医推拿78-12868-12858-168119108-168特色项目228-368128-299228-368 228-368

2、暂无项目项目 价格（元）价格（元）二、营业价格取定依据二、营业价格取定依据 *市酒店房价参考房价（元）房价（元）酒店名称房型价格普通房（双、单）豪华房（双、单）套房瑞贝卡门市价/元398468/598/638休闲798商务798 高级998豪华1598协议价/元245285/366/366488/488/609/975三鼎华悦门市价/元628/668688/728/698普通观景1280 商务观景1480 行政观景1388/1428协议价/元318/338348/368/348648/748/698/718迎宾馆门市价/元369499/6392980/1720/1260协议价/元240300/

3、3511600/1000/800 *市酒店房价参考二、营业价格取定依据二、营业价格取定依据*市大市大酒店酒店*大大酒店酒店标准单人间230230标准双人间230230豪华单人间246380豪华双人间246380套房650518房型房型 房价（元）房价（元）二、营业价格取定依据二、营业价格取定依据1、水疗部价格定位依据：以*市市场为依据，根据*酒店定位结合地理位置、主题特色、等综合因素取定（特色项目以SPA疗程为主，因目前本地市场无类似项目，基础价格以本地特色项目价格为参照，根据疗程提高收费标注）。2、客房部价格定位依据：以*市星级酒店市场为依据，根据*酒店定位结合地理位置、*市本地市场行情等综

4、合因素取定（由于*酒店定位及硬软件档次均在*市市场无可比性，价格以低于*市高于*市为主，经营中可根据实际情况略作调升）。3、高品餐饮价格定位依据：参照*市同类型高档食肆（祥记、金都芙蓉等），结合*酒店的地理位置、*市市场的独有性、产品特色等综合因素取定（高于*市，与*市持平）。三、营业收入基础指标（详见附表一）三、营业收入基础指标（详见附表一）1、容量：根据酒店功能规划定义方案的各营业部门容量计算。2、开房率/消费比重：参考*市、*市酒店会所市场开房率，结合*酒店实际情况计算，客房开房率按全年平均值计算，高品餐饮及水疗消费比重按全天计算。3、人均消费：参考本地市场消费水平，结合*酒店定位计算。

5、四、营业收入变动指标四、营业收入变动指标 月度：开业首月，由于宣传及促销等原因，营业收入按正常营业收入的70%计算，进入次月恢复正常，旺季每月递增10%，淡季按正常营业收入70%计算（详见附表二）。四、营业收入变动指标四、营业收入变动指标年度：在酒店会所市场供求基本平衡的情况下，通常酒店会所的营业收入分为四个阶段，即培育期、增长期、稳定期、衰退期（详见附表三）。A.培育期：第一年度。B.增长期：第二年度至第三年度，包括价格上涨与消费人次提高的因素，考虑酒店客源增长、持续经营客源积累等综合因素，参考酒店行业营业收入变动规律，年递增10%。C.稳定期：第四至第五年度，考虑到客源积累、客源分流、物价

6、上涨等正反面原因，此阶段营业收入稳定，不增长。D.衰退期：由于酒店的特殊性，五年之后，酒店的设备设施开始陈旧，客户的消费新鲜感减低，酒店将进入衰退期，此阶段应考虑重新装修或产权出让，在此不做论述。五、成本基础指标取定（详见附表四）五、成本基础指标取定（详见附表四）1、客房成本率为了体现客房成本的清晰度，更科学地预算经营成本与费用，*酒店客房成本将与同行业会计制度上的成本范畴有所不同，将真正属于客房成本的布草洗涤费、一次性用品、书报费等列入客房成本核算。*酒店客房成本率为10%。2、高品餐饮成本率参考高端餐饮成本率，*酒店高品餐饮成本率为40%（不含酒水）。3、水疗成本率A.门票（浴资）成本率：

7、包括布草洗涤、免费饮料、水果、报刊书籍、其他客用品等，结合门票价格及行业标准，门票成本率为35%。B.理疗按摩项目成本率：根据行业惯例结合本地市场，擦背、足浴、按摩、SPA等项目及技师提成为30%，即成本率为30%。六、费用基础指标取定（详见附表五、六、七、八）六、费用基础指标取定（详见附表五、六、七、八）1、固定费用及变动费用的划分由于服务行业的特殊性，酒店固定费用除折旧、摊销费用外，综合管理费、能源费用、人工福利费、维修保养费等属于混合成本，包含固定部分及变动部分；变动费用包含广告推广费用及其他费用。2、营业税及附加3、综合管理费用含办公费、邮电通讯费、应酬费、差旅费、印刷品、保险费、布草

8、费用、低值易耗品、属于管理费用范畴的税金等，根据酒店惯例，结合本地实际情况估算，固定综合管理费用约120万/年，变动费用约为营业额的1%。六、费用基础指标取定（详见附表五、六、七、八）六、费用基础指标取定（详见附表五、六、七、八）4、工资及福利费包括人员工资、社保、员工餐、福利费等合计1800元/人，250人（含管理层）*1800人/月（平均工资）*12个月=5400000元/年。变动工资部分为营业额的1%。5、水、电、暖、燃气等能源费用年能耗198万元/年，变动能源费为营业额的1%。6、维修保养费包括设备维修费、保养费、以及二次装修预提费用及预提大修费用。其中，固定保养费第一年度6万/年，随

9、着设备设施的老化，第二、三年度12万元/年，第四、五年度18万元/月，变动维修保养费为营业额的0.25%，预计二次装修及大修费用为营业额的0.25%，合计0.5%。六、费用基础指标取定（详见附表五、六、七、八）六、费用基础指标取定（详见附表五、六、七、八）7、广告及宣传费用依照行业惯例结合本项目实际情况，开业第一、二年度为营业额的3%，其后每年度为1%。8、固定资产折旧按照直线计提法，预留10%残值，折旧年限统一为10年。（实际操作时，按会计制度执行，可采取加速计提法）。9、开办费用摊销开办费摊销与会计制度规定的摊销方法不同，新会计制度规定开办费为开业后一次性摊销完。但站在财务分析的角度，按5

10、年摊销。10、其他费用为不可预见费用，按营业额的1%计算。11、固定费用增长比率除折旧及摊销、维护维修费，固定费用考虑到消费价格指数变化，在原变化比率上，每年递增2%。附表一：附表一：*酒店日营业收入基础指标一览表酒店日营业收入基础指标一览表金额：人民币（元）金额：人民币（元）部门收入类别单价容量开房率/消费比重消费人次/开房数每日收入合计结构比重客房部豪华客房25810080%80206402201417%豪华套房458480%31374高品餐饮部包间餐位4007050%*270280002800021%水 疗 部水疗项目浴资（成人）4880044%350168003540027%浴资（儿童

11、）286%501400擦背282005600推盐/推奶1850900敲背181502700擦背套餐88201760自助餐381505700自助餐（儿童）1830540大堂项目足浴/局部4835030%105504099968%足浴套餐10835010%353780扬州修脚283506%21588采耳/净耳283506%21588理疗项目中医按摩12835010%3544801764013%泰式按摩18835020%7013160特色项目SPA疗程12993506%2162791945515%SPA疗程23993503%103990SPA疗程35993503%105990SPA疗程4799350

12、1%43196总合计132505备注：水疗部总收82491元，人均消费206元。收入结构比例收入结构比例附表二：附表二：*酒店首年度营业收入预测酒店首年度营业收入预测部部门门旺季旺季平季平季 淡季淡季 平季平季合计合计10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月客房部4777046604206824346824346163926824346604206824346604206824346824346604207830380餐饮部60760084000086800086800078400086800084000868000840008680086800840006129200水疗部17

13、900552474730281294330686653002672255722124747302045777173231117900551790055247473028013944合计41973524备注：开业首月以日营业额70%计算，次月进入正常平季收入；水疗部：12月、1月、2月各递增10%；进入淡季，首月为平季80%，其他月份按70%计算。金额：人民币（元）金额：人民币（元）附表三：附表三：*酒店年营业收入预测一览表酒店年营业收入预测一览表金额：人民币（元）金额：人民币（元）年份年份/部门项部门项目目客房部客房部高品餐饮部高品餐饮部水疗部水疗部合计合计第一年度7830379.861292

14、0028013943.641973523.4第二年度8613417.8674212030815337.9646170875.76第三年度9396455.8735504033616732.3250368228.12第四年度9396455.8735504033616732.3250368228.12第五年度9396455.8735504033616732.3250368228.12总合计239,249,083.52备注：第二年度至第三年度年递增10%，第四第五年度为稳定期，不递增附表四：附表四：*酒店年营业成本预测一览表酒店年营业成本预测一览表金额：人民币（元）金额：人民币（元）成本类成本类别别成

15、本率成本率第一年度第一年度第二年度第二年度第三年度第三年度第四年度第四年度第五年度第五年度合计合计客房部10%7830388613429396469396469396464463318高品餐饮部40%2451680269684829420162942016294201613974576水疗部32.50%9104531.6710014984.8410925438109254381092543851895830.52总合计12339249.6713573174.8414807100148071001480710070333724.52备注：水疗部分浴资成本率35%、理疗按摩成本率30%，因所占比重

16、相似，水疗综合成本率为32.5%附表五：附表五：*酒店营业固定费用预测一览表酒店营业固定费用预测一览表金额：人民币（万元）金额：人民币（万元）年份年份/类别类别综合管理费综合管理费工资及福利费工资及福利费能耗费能耗费维修保养费维修保养费折旧与摊销折旧与摊销合计合计第一年度1205401986802.441666.44第二年度122.4550.8201.9612802.441389.6第三年度124.8561.6205.9212802.441706.76第四年度127.2572.4209.8818802.441729.92第五年度129.6583.2213.8418802.441747.08总合

17、计8539.8附表六：附表六：*酒店营业变动费用预测一览表酒店营业变动费用预测一览表金额：人民币（万元）金额：人民币（万元）年份年份/类类别别综合管综合管理费理费工资及工资及福利费福利费能耗费能耗费维修保维修保养费养费广告费广告费其他其他合计合计第一年度41.9741.9741.9720.985125.9141.97314.775第二年度46.1746.1746.1723.085138.5146.17346.275第三年度50.3650.3650.3625.1850.3650.36276.98第四年度50.3650.3650.3625.1850.3650.36276.98第五年度50.3650

18、.3650.3625.1850.3650.36276.98总合计1491.99附表七：附表七：*酒店营业费用（合计）预测一览表酒店营业费用（合计）预测一览表金额：人民币（万元）金额：人民币（万元）年份年份/类别类别综合管综合管理费理费工资及工资及福利费福利费能耗费能耗费维修保维修保养费养费折旧与折旧与摊销摊销广告费广告费其他其他合计合计第一年度161.97581.97239.9726.985802.4480.95541.971936.26第二年度168.57596.97248.1335.085802.44105.25546.172002.62第三年度175.16611.96256.2837.1

19、8802.4450.3650.361983.74第四年度177.56622.76260.2443.18802.4450.3650.362006.9第五年度179.96633.56264.243.18802.4450.3650.362024.06总合计863.223047.221268.82185.614012.2337.29239.229953.58平均值172.644609.444253.76437.122802.4467.45847.8441990.716营业费用比重关系营业费用比重关系附表八：附表八：*酒店年度利润预测一览表酒店年度利润预测一览表金额：人民币（万元）金额：人民币（万元）年

20、份年份/类类别别营业收营业收入入营业税营业税及附加及附加6%营业营业成本成本营业费营业费用用营业利营业利润润所得税所得税25%净利润净利润净利率净利率第一年度4197251.8212341936.26774.92193.73581.1913.85%第二年度4617277.0213572002.62980.36245.09735.2715.93%第三年度5036302.1614811983.741269.1317.275951.82518.90%第四年度5036302.1614812006.91245.94311.485934.45518.56%第五年度5036302.1614812024.06

21、1228.78307.195921.58518.30%合计239221435.3270349953.585499.11374.7754124.32585.53%平均值4784.4287.0641406.81990.7161099.82274.955824.86517.11%年度收入利润及成本支出年度收入利润及成本支出七、首年度盈亏平衡点分析七、首年度盈亏平衡点分析 计算公式盈亏平衡点 = 固定费用 （1 - 变动成本率）固定费用 = 1514.7万元变动成本 = 营业成本1234万元 + 变动费用 314.8= 1548.8万元变动成本率 =变动成本1548.8万元营业额4197万元=36.9

22、%盈亏平衡点（扣税后）=1514.7万元（136.9%）= 2400.47万元首年需完成预期营业额的57%即可达到盈亏平衡。八、投资回收八、投资回收投资总额：土建投资2615万元+装饰及设备3963万元+开办费652万土地成本1200万建设期资金成本1686万=10116万元前三年度净利润（附表八）合计：2268.285万元前三年度计提折旧及摊销费用合计：2407.32万元2268.285万元 + 2407.32万元 =4675.605万元第三年度末将完成装饰设备及开办费的投资回收。五年净利润合计：4124.325万元五年计提折旧及摊销费用合计：4012.2万元4124.325万+4012.2

23、万=8136.525万元第六年度结束前完成总投资回收。九、九、* * *酒店现金流量预测酒店现金流量预测序号项目合计第一年度第二年度第三年度第四年度第五年度一现金流入23922419746175036503650361营业收入23922419746175036503650362取得贷款二现金流出15785281430793281329933121营业成本7034123413571481148114812营业费用5942113412001181120512223应付税费28094465226196136094利息5偿还本金三净现金流量813713831538175517371724金额：人民币（万元）金额：人民币（万元）