宁波九龙湖城市设计课件.ppt

1、宁波九龙湖城市设计项目概况1.1.区位关系区位关系2.2.地理环境地理环境 九龙湖度假旅游区位于浙江省宁波市镇海区西北部，今九龙湖镇镇域内，九龙湖镇全镇地域面积63.67平方公里，其中度假旅游区面积36.05平方公里，距镇海城区19公里，距宁波市区18公里。九龙湖度假旅游区东眺海天佛国普陀山，南临宁波市中心，西临富庶的宁绍平原，北邻杭州湾而望上海，与九龙湖镇相互依托。度假旅游区属中丘地貌，地形自西北向东南倾斜，内有四个水库，自东向西依次为九龙湖水库、郎家坪水库、小洞岙水库和三圣殿水库；景区北面的达蓬山高428米，第二高点为景区中部的九龙山，高364米。度假旅游区属亚热带季风气候区，温和湿润，四

2、季分明，光照充足，雨量充沛，无霜期长。景区冬暖夏凉，气候宜人，年均气温为16.3，最冷月平均气温2，最热月平均气温3l，年均降雨量1299.7毫米，年均风速5.5米秒。3.自然环境自然环境 九龙湖度假旅游区植被良好，亚热带常绿阔叶林带。天然树种有木荷、枫香、枫杨、香楿、刺槐、白榆、麻栎等。山上绝大部分现为人工纯针叶林，如：马尾松林、杉木林，还有部分针阔混交林。景区内的村落周围还有一些经济作物，如柑桔、杨梅、茶叶等。山中经常可以见到松鼠、刺猬等小走兽。 九龙湖度假旅游区依山傍海，旅游资源丰富。九龙湖等四个水库水质较好，基本无污染，而且四个水库大小不一，景色各异，又联成一体，加上周围山体绿化植物茂

3、盛，湖光山色，相互辉映，景色旖旎。度假旅游区内的经济作物经营良好，毛笋、柑桔、杨梅等土特产品远近闻名，是农家旅游和生态旅游的良好基础。度假旅游区北部的达蓬山上有佛迹寺、佛迹洞、秦渡庵、千人坛、方腊寨、求仙亭等人文胜迹，唐代名寺香山寺也在重建当中。度假旅游区内还有思源亭、子瑛公馆、镇海烈士陵园等革命遗迹，其中镇海烈士陵园于1992年被列为区青少年德育教育基地。4.4.场地现状场地现状5.5.现状照片现状照片6.6.地形分析地形分析7.7.地灾评估地灾评估8.优势分析（优势分析（Strengths） 1.资源与环境优势资源与环境优势n良好的资源基础原生植被原生植被 九龙湖旅游区是宁波新十景之一，是

4、宁波市旅游发展“十五规划和2015年、2020年远景目标纲要提出建设宁波“一圈四带”的“市区鄞东风景名胜旅游圈”的重要有机组成部分，是镇海区重要旅游区和农副业基地。n生态环境较佳 九龙湖景区生态环境保护较好，总体上未受到破坏，当地政府和旅游主管部门生态环境保护的意识比较强，制定了严格的九龙湖生态保护措施，且郎家坪区块植被覆盖良好，空气清新，东南面为广阔的水面，景观良好，这为景区的发展打下了比较好的自然环境基础。 8.优势分析优势分析2.区位交通优势区位交通优势 （1）从大的地域范围来分析，景区处于长三角地区，具有较好的地理位置经济地理位置，且内处于宁波市附近，在很大程度上对周边地区有很强的吸引

5、力，从而奠定了比较稳定的近地客源市场。（上海、杭州、宁波、浙江腹地、苏南地区都是客源市场）。 （2）交通便利 宁波与整个长三角的区位关系宁波与整个长三角的区位关系宁波已进入上海市的“两小时交通圈”， 且规划区与宁波有便利的交通连接。九龙湖风景区与镇海区联系有两条重要道路，分别从九龙湖风景区的东侧和南侧通过，九龙湖风景区主要对外交通也是通过这两条道路与外界联系。九龙湖风景区内部主要道路为一环线，通过两条联系线与东南侧的城市道路相联接，保证风景区与外部联系的通畅。依靠区内环形道路与各景区的次一级道路相联，形成一个有机的机动车行道路系统。在考虑机动车系统之外，九龙湖作为一个风景旅游区有相对完整的步行

6、系统，步行系统的设置结合现状的山体步行道和规划的景区主要功能区，形成为旅游有接近自然、登山等户外活动空间。 8.优势分析优势分析3市场及产品优势市场及产品优势 市场需求 以高档的生态休闲度假游为基调的景区面临着巨大的商机，可以从下几个方面得以体现： 潜在的生态休闲度假旅游需求：我国旅游业的发展即将进入休闲旅游和观光旅游并重的时代，并最终进入休闲度假时代，这也从我国旅游发达地区和宁波旅游发展的趋势得到印证。 现实的休闲旅游需求：景区周边城市具有现实的休闲度假旅游需求，而且这种需求的满足是通过选择风格迥异的休闲地来实现的，景区作为其可供选择目的地之一有着广阔的市场空间。 随着我国经济的良性高速发展

7、，我国高收入人群所占比例增加较快，他们需要有个性化满足其地位的休闲度假产品。 开发是站在一个比较高的起点上，摆脱了单纯的大众观光旅游产品策划传统开发模式，加入高档居住的量额，给高收入者的提供多项的选择，加强市场细分和定位研究，以中高端产品为主，吸引中高端客源市场，这是景区的后发优势，也是一种产业开发的“白纸效应”。 8.优势分析优势分析4产业发展优势产业发展优势 (1)“政府规划先导+企业主体经营”的开发模式对外交通对外交通 规划将采取以政府规划制定蓝图，明确开发方向和保护目标，制定好规划，然后有企业经营的模式，符合市场经济的企业模式，具有强大的市场生命力，是景区发展的制度优势所在。 (2)

8、较好的开发环境 开发环境包括两个方面：一是开发的自然环境，这在前面已经说明；二是开发的“社会环境”，从现实的情况来看，景区保持的自然本底为投资者提供了非常好的开发环境，已经吸引了一批开发商前来洽谈合作事宜。另一方面，主管部门已经着手从体制、机制和政策法规上进行完善，争取为开发景区构建高效，合理的“软环境”。 9.劣势分析（劣势分析（Weaknesses） 1 资源秉赋“先天不足”，竞争激烈现状 从这方面来讲，虽然郎家坪区块景色优美，但景区资源和旅游产品知名度不高，而且资源和产品结构与周边地区有一定重复（四湖连珠，临近有四个湖泊），附近的同质性资源较多，会导致同构竞争。缺乏具有轰动和震撼效应的开

9、发产品，资源开发明显存在先天不足，就会直接导致与类似景区的恶性竞争，要想迅速打开局面是很困难的。经历了从卖方市场向买方市场的过渡后，以旅游资源为规划和开发主轴线的时代已经过去，现在强调的是能否根据现有资源开发出适销对路的产业，创造出具有独特个性和魅力的形象。 规划区内历史人文存迹较少，很多历史遗迹已经湮灭，这也是不利因素。9.劣势分析劣势分析 生态保护问题 九龙湖是郎家坪的湖水水源地，是生命之源。因此水质保护是产业开发所面临的首要问题，郎家坪水库在开发中存在许多限制。10.机遇分析（机遇分析（Opportunities） 虽然郎家坪区块面临的困难很多，但是综合分析景区产业发展条件，可以总结出以

10、下几大机遇，能否抓住机遇迎头赶上，成为发展的核心内容。1.产业结构调整形成的“政策机遇” 产业结构调整(发达国家的国民经济支柱产业已经完成了从第二产业向第三产业的过渡)使景区旅游的蓬勃发展成为可能；全国性旅游需求和以旅游产业为龙头的第三产业的迅速增长，使景区发展有了广阔的空间和良好的区域背景。宁波整体产业结构正在经历从以第二产业为主向第三产业壮大的过渡时期，第三产业能否发展成为国民经济的支柱产业是衡量一地经济发展水平的重要指标，而且第三产业的发展离不开旅游业的带动作用。宁波和镇海区将旅游产业作为带动第三产业发展的龙头，给予相当的支持和政策倾斜，这无疑给景区带来了机遇。镇海区对景区寄予了很大的希

11、望，希望这次开发能获得成功。10.机遇分析机遇分析2.休闲经济时代到来提供的“市场机遇” 以观光为主要产品的传统旅游景区(点)，由于众多原因而造成的旅游体验质量下降。由于人们对生态环保的重视和对优美自然的生态环境的追求，生态休闲度假及居住时代已经到来，为以生态休闲产品为主要产品构成的景区提供了潜在的巨大市场；地区产业的更新换代为景区搭建了较高的起点。3.都市“休闲圈”带来的“开发机遇” 据统计分析，人口在100万以上的大城市，在其外围大约距离建成区50100Km的范围内都有一个“休闲圈”。景区无疑将会成为宁波市“大休闲圈”的受益者和一个亮点。 10.机遇分析机遇分析4.经济快速发展提供的“外部

12、机遇” 宁波经济快速发展以及对高档房产及旅游业发展的支持，给了景区产业的发展提供了良好的外部环境，可以说经济实力的增强是景区能够发展的硬件和基础。按照需求理论，宁波市区以及周围地市的城镇居民已具备了休闲度假的物质基础，市场的启动已做好了充分的准备。伴随着经济条件的改善，人们的休闲时间相应地增多，“有钱”和“有闲”这两条旅游的基本前提条件满足之后，休闲度假及高档居住的首选几乎是水到渠成。 11.威胁分析（威胁分析（Threats） 1.竞争 景区周围地区的产业发展会导致资源屏障和强有力竞争，这种竞争主要有以下三种类型：地区间业之间的竞争；同类资源、不同产品之间的竞争；不同资源，但是有类似产品之间

13、的竞争。2.资源和生态环境保护土地利用现状图 资源破坏和生态环境的退化会严重威胁到产业的起步和发展。这其中虽然有部分自然原因，但也不乏人为原因而导致的环境破坏，如山林火灾、烧窑、任意改变用地性质(变山、林地为耕地等)、乱砍滥伐、山地和水体的污染等等，这些都必须制止，而且要制定相应的政策法规，以保护景区赖以存在和发展的资源和环境基础。景区是镇海区的重要水源地，开发不慎将会造成各种污染和破坏，因此必须首先选好开发项目，严禁有污染的项目进入，防止水源地水体的污染。 12.结论结论 对九龙湖郎家坪景区SWOT分析结论如下：(1)、景区的资源特色和市场需求为高档房产及旅游业发展提供了良好的前提，必须在尽

14、最大可能保护的前提下，根据市场需求，整和资源，把资源优势发挥到极至。(2)、当地的资源和环境提供了开发特色化、个性化产品的条件，有可能成为的度假及居住胜地，成为宁波的特色产业品牌。(3)、激烈的市场竞争和区域间的挑战对高档房产及旅游产业的发展提出了更多更高的要求，迎接挑战，抓住机遇，发挥自身优势是景区获得发展的必由之路。13.13.规划研究规划研究p性质定位性质定位 九龙湖郎家坪，是以郎家坪水库湖和金鸡岭山相互交融的秀美山水九龙湖郎家坪，是以郎家坪水库湖和金鸡岭山相互交融的秀美山水风光为主要资源基础，打造以风光为主要资源基础，打造以“时尚休闲文化、生态旅游度假、高档居时尚休闲文化、生态旅游度假

15、、高档居住住”为主打产品，以建设生态优良、特色鲜明、服务于中、高端群体为为主打产品，以建设生态优良、特色鲜明、服务于中、高端群体为特色的多功能湖泊型休闲度假及高档居住区。特色的多功能湖泊型休闲度假及高档居住区。 p主题定位 1、规划区主要功能定位：、规划区主要功能定位： 集集“时尚休闲文化、生态旅游度假、高档居住时尚休闲文化、生态旅游度假、高档居住”于一体的乡土都市园。于一体的乡土都市园。 2、规划区主题形象定位：、规划区主题形象定位： 总体形象定位：宁波后花园总体形象定位：宁波后花园时尚风情园时尚风情园14.14.开发模式研究开发模式研究开发模式开发模式:休闲居住休闲居住以房地产开发为主以房地产开发为主（旅游集镇）（旅游集镇）以休闲、度假、旅游、会议为主以休闲、度假、旅游、会议为主（会议度假、旅游为主）（会议度假、旅游为主）旅游宾馆住宅住宅及户及户外休外休闲设闲设施、施、配套配套公建公建户户外外休休闲闲设设施施旅旅游游商商品品集集市市星星级级宾宾馆馆会会议议中中心心度度假假设设施施体体育育设设施施医医疗疗保保健健设设施施高高档档室室外外活活动动空空间间15.15.规划研究重点规划研究重点1.整体定位及开发方式2.环境保护及建设开发的宏观策略3.公共利益及公用设施4.重点设计要素5.项目支撑6.开发强度7.重点示范8.管理控制