碧桂园土地法律政策知识与企业涉地法律实务操作培训课件.pptx

1、土地法律政策知识与企业涉土地法律政策知识与企业涉地地 法律实务操作法律实务操作投资策划中心主要内容主要内容一、我国的土地权属制度一、我国的土地权属制度（一）我国的土地物权体系（一）我国的土地物权体系1、物及物权、物及物权2、土地物权类型、土地物权类型（二）土地物权的登记制度（二）土地物权的登记制度1、土地物权登记的基本原则、土地物权登记的基本原则2、土地登记簿与土地权利证书、土地登记簿与土地权利证书3、土地登记的类型。、土地登记的类型。二、我国的土地使用管理制度二、我国的土地使用管理制度（一）土地利用的分类：（一）土地利用的分类：（二）土地利用总体规划制度（二）土地利用总体规划制度（三）城乡规

2、划制度（三）城乡规划制度（四）建设用地审查报批制度（四）建设用地审查报批制度（五）征地补偿制度（五）征地补偿制度（六）建设项目用地报批收费（六）建设项目用地报批收费（七）土地使用权出让制度（七）土地使用权出让制度第一部分：土地法律和政策基础知识第一部分：土地法律和政策基础知识主要内容主要内容一、房地产开发企业获取土地一、房地产开发企业获取土地 的的模式模式1、直接招拍挂、直接招拍挂2、土地一级开发、土地一级开发3、勾地等意向性协议拿地、勾地等意向性协议拿地4、土地使用权转让、土地使用权转让5、股权收购、股权收购6、合作开发、合作开发7、三旧改造、三旧改造8、其他衍生类型、其他衍生类型第二部分第

3、二部分 房地产开发企业不同拿地模式下的法律实务方案房地产开发企业不同拿地模式下的法律实务方案二、各种拿地模式下的法律实务方案二、各种拿地模式下的法律实务方案（一）直接招拍挂（一）直接招拍挂（二）土地一级开发（二）土地一级开发（三）勾地等意向性协议拿地（三）勾地等意向性协议拿地（四）土地使用权转让（四）土地使用权转让（五）股权收购（五）股权收购（六）合作开发（六）合作开发（七）三旧改造（七）三旧改造（八）其他衍生类型（八）其他衍生类型主要内容主要内容第二部分第二部分 案例分析案例分析和县如山湖城项目和县如山湖城项目北京密云项目北京密云项目滁州乌衣项目滁州乌衣项目第一部分：土地法律和政策基础知识第

4、一部分：土地法律和政策基础知识我国的土地权属制度我国的土地权属制度1、物及物权、物及物权（1）什么是物权法中的“物”我我 国国 的的 土土 地地 物物 权权 体体系系物：能够为人力所能控制并有利用价值 的有形物或有体物动产：指不动 产以外的物， 如桌子、衣服 等不动产：指 土地以及房 屋、林木等 土地定着物某些特定 权利客体 ，如知识 产权中的 财产权理解：普通空气，因其无形体且人力无法控制、利用，所以不是物；人体及其器官不是物，属于人身权调整范围 。第一部分：土地法律和政策基础知第一部分：土地法律和政策基础知识识我我 国国 的的 土土 地地 物物 权权 体体系系2. 是对世权具有排他性，任何

5、其他人不得非法干预， 物权的义务人是物权权利人以外的任何人物权的种类和内容由法律规定，当事人不能创设3、物权法定我国的土地权属制度我国的土地权属制度（2）物权的概念是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括 所有权、用益物权和担保物权。物权三大特性：1、是绝对权是直接支配物的权利第一部分：土地法律和政策基础知识第一部分：土地法律和政策基础知识我国的土地权属制度我国的土地权属制度2、土地物权类型土地物权土地使用权土地所有权地役权劳动群众集体所有全民所有国家所有农地承包经营权国有建设用地使用权集体建设用地使用权担保物权抵 押 权我我 国国 的的 土土 地地 物物 权权 体体系系（1）土

6、地所有权第一部分：土地法律和政策基础知第一部分：土地法律和政策基础知识识我国的土地权属制度我国的土地权属制度我我 国国 的的 土土 地地 物物 权权 体体系系1、城市市区的土地属于国家所有；2、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源属于国 家所有（法律另有规定属于集体所有的除外）；1、农村和城市郊区的土地，除由法律规定明确属于国 家所有的以外 ；2、宅基地、自留地、自留山也属于农民集体所有。第一部分：土地法律和政策基础知第一部分：土地法律和政策基础知识识我国的土地权属制度我国的土地权属制度（2）土地使用权是指权利主体对所占有的土地享有利用和取得收益的权利。土地使用 权具有独立性，与所有权相分离

7、存在，土地使用权人在一定条件下可转让 其使用权 。我国土地所有权实行的是公有制，而土地使用权则是私有制 。我我 国国 的的 土土 地地 物物 权权 体体系系家庭承包；荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农家庭承包；荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农 地通过招标、拍卖、公开协商等方式发包。地通过招标、拍卖、公开协商等方式发包。法律规定耕地为法律规定耕地为30年，草地、林年，草地、林地地 为为30至至70年年房地产企业需租用项目周边土地作为环境、房地产企业需租用项目周边土地作为环境、 景观而不改变原土地现状的，可签署承包景观而不改变原土地现状的，可签署承包 合同取得承包经营权合同取得承包经营权借鉴意义借鉴意义承包期限

8、承包期限承包形式承包形式农 地 承 包 经 营 权第一部分：土地法律和政策基础知第一部分：土地法律和政策基础知识识我国的土地权属制度我国的土地权属制度我我 国国 的的 土土 地地 物物 权权 体体系系依法对国家所有的土地享有占有、使用和收 益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构 筑物及其附属设施随着空间权概念的提出，国有建设用地使用 权不仅可在地表、地上设立，还可在地下单 独设立 ，对房开企业意义重大意义意义定义定义国有 建设 用地 使用 权乡镇企业、乡镇村公共设施、公益事业、农 村村民住宅等乡镇村建设，包括宅基地使用 权流转集体建设用地使用权，不得用来进行商 品房开发和住宅建设流转流转范围范

9、围集体 建设 用地 使用 权第一部分：土地法律和政策基础知识第一部分：土地法律和政策基础知识我国的土地权属制度我国的土地权属制度我我 国国 的的 土土 地地 物物 权权 体体系系指因通行、取水、排水、景观、铺设管线等 需要，通过订立合同，利用他人的不动产,以 提高自己不动产效益的权利后者基于法律规定直接产生；后者是为维系 生产或生活所必须；后者不是独立物权种类， 是所有权内的应有权利企业利用相邻土地打造景观环境，未改变土地 现状和用途，如一些保留山体、水面等 ，尝试 由企业与土地权利人订立合同、设立地役权借鉴意义借鉴意义与相邻权区别与相邻权区别定义定义地役权（3）地役权第一部分：土地法律和政策

10、基础知识第一部分：土地法律和政策基础知识我国的土地权属制度我国的土地权属制度我我 国国 的的 土土 地地 物物 权权 体体系系建设用地使用权、建筑物和其他土地附着物、 土地承包经营权、在建建筑物的抵押必须在行 政主管部门办理抵押登记后方才生效 。土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体土不得抵押的财产不得抵押的财产 地，但法律规定可抵押除外；学校、幼儿园、医院等以 公益单位、社会团体的教育、医疗和其他社会公益设施； 权属不明或有争议的；依法被查封、扣押、监管的财产。登记生效主义登记生效主义企业破产时，破产企业的职工工资、社保抵押优先的例外抵押优先的例外 费用等是优先于有担保物权的债权的；

11、船舶优先权人的债权优先于有担保物权的债权。（4）担保物权（仅介绍与土地有关的抵押权）：是指在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定情形时，债权人依法享有就担保财 产优先受偿的权利。担保物权以确保债权人的债权得到完全清偿为目的，它不在于对 物的使用、支配，而是强调对物的交换价值的支配权抵押 权申请人应当依照本办法向土地所在地的县级以上人民政府国土 资源行政主管部门提出土地登记申请，依法报县级以上人民政 府登记造册，核发土地权利证书，土地抵押权、地役权由县级 以上人民政府国土资源行政主管部门登记，核发土地他项权利 证明书以登记生效主义为主，登记对抗主义为辅以登记生效主义为主，登记对抗主义为辅第一部

12、分：土地法律和政策基础知识第一部分：土地法律和政策基础知识我国的土地权属制度我国的土地权属制度土土 地地 物物 权权 登登 记记 制制度度1、土地物权登记的基本原则：、土地物权登记的基本原则：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力， 未经登记，不发生效力 。例外情形：裁判文书和征收决定；继承和遗赠；建造、拆除等事实 行为；农地承包经营权、地役权（登记对抗主义）；宅基地使用权（可不经登记，但转让或消灭的须经登记方才生效）；国家所有 的自然资源（日森林、草原、矿产）。2、土地登记薄与土地权利证书第一部分：土地法律和政策基础知识第一部分：土地法律和政策基础知识我国的土地权属制度我国

13、的土地权属制度土土 地地 物物 权权 登登 记记 制制度度地上附着物情况地上附着物情况土地权利人的姓名土地权利人的姓名 或者名称、地址或者名称、地址权属性质、权属性质、 使用权类型、使用权类型、 取得时间和取得时间和 使用期限、使用期限、 权利以及内权利以及内 容变化情况容变化情况土地的坐落、界址、土地的坐落、界址、 面积、宗地号、面积、宗地号、 用途和取得价格用途和取得价格土地登记薄土地登记薄土地登记簿是土地权利归属和内容的根据，是土地登记主管部门（一般是县级 政府国土部门）按照街道县（区）、乡镇（街道）、路街（村），以宗地为单 位填写 。第一部分：土地法律和政策基础知识第一部分：土地法律和

14、政策基础知识我国的土地权属制度我国的土地权属制度土土 地地 物物 权权 登登 记记 制制度度2、土地登记薄与土地权利证书土地权利证书土地权利证书国有土地使用证集 体 土 地 所 有 证土地他项权证集体土地使用证承包经营权证林权证土地权利证书记载的事项，应当与土地登记簿一致；记载不一致的，除有证据证 明土地登记簿确有错误外，以土地登记簿为准，在股权收购或土地使用权转 让时应予以留意 。第一部分：土地法律和政策基础知识第一部分：土地法律和政策基础知识我国的土地权属制度我国的土地权属制度注销登记其他登记3、土地登记的类型土地登记国土部门发国土部门发布通告启动，布通告启动，土土地地物物土地总登初始登记

15、变更登记权权记登登 记记制制权利人申请权利人申请登记；收件登记；收件度度后再发异议后再发异议公告；无异公告；无异议或异议不议或异议不 成立，办理成立，办理 登记。登记。有12种具 体情形，因土地权利 人发生改变 或者因土地 权利人姓名 或者名称、 地址和土地 用途等内容 发生变更而 进行的登记因权利的消灭 而进行，包括 土地灭失、期 限届满、设定 的权利终止； 当事人逾期办 理的 ，国土部 门可在公告后 直接办理注销包括更正 登记、异 议登记、 预告登记 和查封登 记 初始登记的初始登记的12种情形种情形第一部分：土地法律和政策基础知识第一部分：土地法律和政策基础知识我国的土地权属制度我国的土

16、地权属制度土土 地地 物物 权权 登登 记记 制制度度3.划拨转出让划拨转出让2.出让土地出让土地4.租赁国有土地租赁国有土地5.土地出资或土地出资或 作价入股作价入股6.国家授权经营国家授权经营1.划拨土地划拨土地批准用地文件和国有土地划拨决定书等相关证明 材料，申请办理登记。付清全部出让价款后，持出让合同和土地出让价 款缴纳凭证等相关证明材料办理。持原国有土地使用证、出让合同及土地出让价款 缴纳凭证等相关证明材料，申请办理出让登记。持租赁合同和土地租金缴纳凭证等相关证明材料， 申请办理租赁登记持原国有土地使用证、土地使用权出资或者入股 批准文件和其他相关证明材料，申请办理。持原国有土地使用

17、证、土地资产处置批准文件和 其他相关证明材料，申请办理。 初始登记的初始登记的12种情形（续）种情形（续）第一部分：土地法律和政策基础知识第一部分：土地法律和政策基础知识我国的土地权属制度我国的土地权属制度土土 地地 物物 权权 登登 记记 制制度度9.建设用地使用权建设用地使用权 入股、联营办企业入股、联营办企业8.集体建设用地集体建设用地10.利用集体土地利用集体土地进行农业生产进行农业生产11.抵押土地使抵押土地使 用权用权12.设立地役权设立地役权7.集体土地集体土地持集体土地所有证明材料，申请办理登记。持持有批准权人民政府的批准文件和相关合同， 申请 办理。持有批准权人民政府的批准文

18、件办理登记。持农用地使用合同，申请办理登记。持土地权利证书、主债权债务合同、抵押合同以及相关证明材持土地权利证书、主债权债务合同、抵押合同以及相关证明材 料，料，申请办理，抵押事项在土地登记簿和土地权利证书上加以申请办理，抵押事项在土地登记簿和土地权利证书上加以 记载，记载，并向抵押权人颁发土地他项权利证明书并向抵押权人颁发土地他项权利证明书 。供役地权利人和需役地权利人应当向国土资源行政主管部 门提交土地权利证书和地役权合同等相关证明材料，登记 时将有关事项记载于土地登记薄和权利证书 。 其他登记的四种类型其他登记的四种类型第一部分：土地法律和政策基础知识第一部分：土地法律和政策基础知识我国

19、的土地权属制度我国的土地权属制度土土 地地 物物 权权 登登 记记 制制度度替他登记替他登记对土地登记 簿记载的确 有错误的事 项进行更正权利人不同意 更正的，利害 关系人可以申 请异议登记。 异议期内不得 办理权属变动等当事人签订土地 权利转让的协议 后，可以按照约 定持转让协议申 请预告登记 ，期 间不得办理权属 变动等登记根据法院提供的查封裁定 书和协助执行通知书，查 封期内不得办理土地及 房产权利的变更、抵押 权、地役权登记 。异议登记异议登记预告登记预告登记查封登记查封登记更正登记更正登记异议申请人应在异议登记之日起十五日内向人民法院起诉的，逾期未起诉的，或起诉后 未获法院受理或支持

20、的，则异议申请人或土地权利人均可申请注销异议登记。司法解释规定的查封期间为6个月，期满前查封申请人应向法院申请继续查封，否则期 满后将自动解封。第一部分：土地法律和政策基础知识第一部分：土地法律和政策基础知识我国的土地使用管理制我国的土地使用管理制度度土土 地地 利利 用用 的的 分分类类土地利用现状分类国家标准（2007）土地耕地林 地草 地商服用地工 矿 仓 储 用 地住 宅 用 地交通运输用地水 域 及 水 利 设 施 用 地其 他 用 地水浇 地旱 地园 地果 园茶 园其它 园地有 林 地灌 木 林 地其 它 林 地天然 牧 草 地人工 牧 草 地其它 牧 草 地批发零售住宿餐饮商业金

21、融工业 用地采矿 用地其他仓储商服用地公 共 管 理 与城镇服住宅务用地用地宅基 地特殊用地军事使领 馆宗教殡葬监教场所第一部分：土地法律和政策基础知识第一部分：土地法律和政策基础知识我国的土地使用管理制我国的土地使用管理制度度土土 地地 利利 用用 总总 体体 规规 划划 制制度度1、概念：、概念：土地利用总体规划是实行最严格土地管理制度的纲领性文件，是落实土地宏 观调控和土地用途管制，规划城乡建设和统筹各项土地利用活动的重要依据 。 有乡镇、县、市、省、全国五级土地总体规划。2、土地利用总体规划包含的内容、土地利用总体规划包含的内容县级以上土地利用总体规划县级以上土地利用总体规划乡镇土地利

22、用总体规划乡镇土地利用总体规划上一轮规划实施的评价；土地利 用现状；土地利用远期目标和近 期目标；土地利用结构和布局；规划指标的分解；环境影响评价；土规实施的保障措施；土地利用 现状图和土地利用总体规划图； 划定基本农田保护区、土地开垦 区、建设用地区和禁止开垦区等规划目标；乡（镇）土地利用规划目标；乡（镇）土地利用总总 体规划图；允许建设区、限体规划图；允许建设区、限制建制建 设区、禁止建设区的范围、设区、禁止建设区的范围、确定确定 用地规则及每一块土地的用地规则及每一块土地的用途；用途； 环境影响评价；划定基环境影响评价；划定基本农田保本农田保 护区、土地开垦区、护区、土地开垦区、建设用地

23、区建设用地区 和禁止开垦区等。和禁止开垦区等。第一部分：土地法律和政策基础知识第一部分：土地法律和政策基础知识我国的土地使用管理制我国的土地使用管理制度度土土 地地 利利 用用 总总 体体 规规 划划 制制度度（1）（2）（3）（4）对现行规划的实施情况进行评对现行规划的实施情况进行评估估，开展基础，开展基础调调 查、重大问题研究等前期工作；查、重大问题研究等前期工作；在前期工作基础上在前期工作基础上,以土地调查基础数据为依据，组织编以土地调查基础数据为依据，组织编制制 土地利用总体规划大纲，该大纲包括：规划背景，指土地利用总体规划大纲，该大纲包括：规划背景，指导思导思 想和原则，土地利用战略

24、定位和目标，土地利用规想和原则，土地利用战略定位和目标，土地利用规模、结模、结 构与布局总体安排，规划实施措施等内容构与布局总体安排，规划实施措施等内容依据大纲，编制土地利用总体规划依据大纲，编制土地利用总体规划 ，组织专家进行专组织专家进行专 题研究和论证，并听取有关部门及社会公众意见，对题研究和论证，并听取有关部门及社会公众意见，对直直 接涉及公民、法人和其他组织合法利益的规划内容，接涉及公民、法人和其他组织合法利益的规划内容，应应 当举行听证会当举行听证会 组织专家对土地利用总体规划进行论组织专家对土地利用总体规划进行论证证，论论 证意见及采纳情况应作为报送审查材料一证意见及采纳情况应作

25、为报送审查材料一并并 上报。上报。4、编制程序：、编制程序：3、具体编制机构、具体编制机构：在国土资源部和省、自治区、直辖市国土资源行政主管 部门定期公布的符合规定条件的机构第一部分：土地法律和政策基础知识第一部分：土地法律和政策基础知识我国的土地使用管理制我国的土地使用管理制度度土土 地地 利利 用用 总总 体体 规规 划划 制制度度5、审批权限：、审批权限：土地利用总体规划实行分级审批。全国土地利用总体规划省土地利用总体规划省人民政府所在地的市人口在一百万以上的城市国务院指定的城市乡（镇）土地利用总体规划国务院国务院省自治区直辖市人民政省自治区直辖市人民政府府省政府授权设区的市、省政府授权

26、设区的市、 自治州人民政府自治州人民政府其他城市土地利用总体规划逐级报上级人民政府审查同意后逐级报上级人民政府审查同意后第一部分：土地法律和政策基础知识第一部分：土地法律和政策基础知识我国的土地使用管理制我国的土地使用管理制度度土土 地地 利利 用用 总总 体体 规规 划划 制制度度大纲经本级人民政府审查同意后，逐级上报审批机关同级的国土部门对大纲的指 导思想、战略定位、基础数据、规划目标、土地利用结构与空间布局调整等内容 进行审查，未通过的，修改后重新申报审查。大纲通过审查后，根据大纲编制土 地利用总体规划。按照下级规划服从上级规划的原则，自上而下审查报批。报批时应提交：规划文本及说明、按照

27、下级规划服从上级规划的原则，自上而下审查报批。报批时应提交：规划文本及说明、 规划图件、专题研究报告、规划成果数据库、其他材料（包括征求意见及论证情况、土地规划图件、专题研究报告、规划成果数据库、其他材料（包括征求意见及论证情况、土地 利利用总体规划大纲审查意见及修改落实情况、公众听证材料等）审查重点内容包括：现行规用总体规划大纲审查意见及修改落实情况、公众听证材料等）审查重点内容包括：现行规 划划实施评价；规划编制原则与指导思想；战略定位与规划目标；土地利用结构、规模、布局实施评价；规划编制原则与指导思想；战略定位与规划目标；土地利用结构、规模、布局 和和时序；土地利用主要指标分解情况；规划

28、衔接协调论证情况和公众参与情况；规划实施保时序；土地利用主要指标分解情况；规划衔接协调论证情况和公众参与情况；规划实施保障措施。最后，国土资源行政主管部门根据审查情况和相关部门意见，提出明确的审查结论，障措施。最后，国土资源行政主管部门根据审查情况和相关部门意见，提出明确的审查结论， 提请有批准权的人民政府审批提请有批准权的人民政府审批 。6、审查和报批程序、审查和报批程序土地利用总体规划大纲审查土地利用总体规划大纲审查第一部分：土地法律和政策基础知识第一部分：土地法律和政策基础知识我国的土地使用管理制我国的土地使用管理制度度土土 地地 利利 用用 总总 体体 规规 划划 制制度度修改条件修改

29、条件修改程序修改程序7、土地利用总体规划的局部修改、调整、土地利用总体规划的局部修改、调整国务院、省政府批准的能源、交通、国务院、省政府批准的能源、交通、 水利等单独选址项目用地，确需修水利等单独选址项目用地，确需修 改土规的；因安全、环保等原因对改土规的；因安全、环保等原因对 选址有特殊要求的重大建设项目以选址有特殊要求的重大建设项目以 及军事、矿山建设项目，确需在城及军事、矿山建设项目，确需在城 镇建设用地范围外单独选址的；因镇建设用地范围外单独选址的；因 行政区划调整需要城镇迁址而对土行政区划调整需要城镇迁址而对土 规布局调整的。一般来说，各省市规布局调整的。一般来说，各省市 都严格限制

30、土规的修改、调整都严格限制土规的修改、调整 。由原编制机关根据国务院或省、自由原编制机关根据国务院或省、自 治区、直辖市人民政府的批准文件治区、直辖市人民政府的批准文件 修改，修改后的土地利用总体规划修改，修改后的土地利用总体规划 应报经原批准机关批准。上一级土应报经原批准机关批准。上一级土 规修改后，涉及修改下一级土规的规修改后，涉及修改下一级土规的 额，由上一级人民政府通知下一级额，由上一级人民政府通知下一级 人民政府修改并报原批准机关备案。人民政府修改并报原批准机关备案。第一部分：土地法律和政策基础知识第一部分：土地法律和政策基础知识我国的土地使用管理制我国的土地使用管理制度度1、城乡规

31、划的主要类型、城乡规划的主要类型城城乡乡由国务院城乡规 规规划主管部门会同 划划国务院有关部门 制制组织编制，用于 度度指导省域城镇体系规划、城市总 体规划的编制。 由国务院审批。内容包括城镇空间 布局和规模控制， 重大基础设施的布 局，为保护生态环 境、资源等需要严 格控制的区域，由 省、自治区政府编 制后报国务院审批省域城镇省域城镇 体系规划体系规划城市总体城市总体 规划规划直辖市的报国务院审 批。省自治区人民政 府所在地的城市以及 国务院确定的城市， 由省自治区人民政府 审查同意后报国务院 审批。其他城市，由 城市人民政府报省自 治区人民政府审批。镇总体镇总体 规划规划由县人民政府组 织

32、编制县政府所 在镇得总体规划， 报上一级人民政 府审批。其他镇 的总体规划由镇 人民政府组织编 制，报上一级人 民政府审批全国城镇全国城镇 体系规划体系规划城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。详细规划分为控制性详细规划和 修建性详细规划。报批时应附本级人大审查意报批时应附本级人大审查意见见第一部分：土地法律和政策基础知识第一部分：土地法律和政策基础知识我国的土地使用管理制我国的土地使用管理制度度城城 乡乡 规规 划划 制制度度2、城市总体规划、镇总体规划与其他规划之间的关系、城市总体规划、镇总体规划与其他规划之间的关系根据城市总体规划要求，编制城市的控制性详细规划，经本级人民政府根据城市总

33、体规划要求，编制城市的控制性详细规划，经本级人民政府 批准后，报本级人大常委会和上一级人民政府备案；镇人民政府根据镇批准后，报本级人大常委会和上一级人民政府备案；镇人民政府根据镇 总体规划要求组织编制镇的控制性详细规划，报上一级人民政府审批，总体规划要求组织编制镇的控制性详细规划，报上一级人民政府审批，县县 人民政府所在地镇的控制性详细规划，则由县人民政府批准后，报本人民政府所在地镇的控制性详细规划，则由县人民政府批准后，报本级人级人 大常委会和上一级人民政府备案。大常委会和上一级人民政府备案。城市、县政府规划部门和镇人民政府可以组织编制重要 地块的修建性详细规划。修建性详细规划应当符合控制

34、性详细规划。必须与土地利用总体规划相衔接，其中建设用地规模 不得超过土地利用总体规划确定的城市、集镇建设用 地规模。与各级土地利与各级土地利 用总体规划用总体规划与修建性与修建性 详细规划详细规划与控制性与控制性 详细规划详细规划城城 乡乡 规规 划划 制制度度第一部分：土地法律和政策基础知识第一部分：土地法律和政策基础知识我国的土地使用管理制我国的土地使用管理制度度3、规划的实施、规划的实施（1）土地出让）土地出让前前 明确规划条明确规划条件件（3）办理建设）办理建设 工程规划工程规划许可证许可证土地出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应 依据控制性详细规划，提出地块的位置、使用性质、

35、开发强度等规划条件，作为出让合同的组成部分。未 确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。（2）办理建设）办理建设 用地规划用地规划许可证许可证土地出让后，建设单位应当持建设项目的立项等 文件和出让合同，向城市、县人民政府城乡规划 主管部门领取建设用地规划许可证。主管部门不得擅自变更出让合同组成部分的规划条件。应提交使用土地的有关证明文件、建设工 程设计方案等材料（含修建性详细规划。 政府应依法将经审定的修建性详细规划、 建设工程设计方案的总平面图予以公布。第一部分：土地法律和政策基础知识第一部分：土地法律和政策基础知识我国的土地使用管理制我国的土地使用管理制度度省域城镇体系规划、城省域城镇

36、体系规划、城市市 总体规划、镇总体规总体规划、镇总体规划划控制性详细规划和修建性详细规划控制性详细规划和修建性详细规划4、规划的修改、规划的修改修改前，组织编制机关应当对 原规划的实施情况进行总结， 并向原审批机关报告；修改涉 及城市总体规划、镇总体规划 强制性内容的，应当先向原审 批机关提出专题报告，经同意 后，方可编制修改方案 。组织编制机关应当对修改的必要性进行 论证，征求规划地段内利害关系人的意 见，并向原审批机关提出专题报告，经 原审批机关同意后，方可修改。修改后 的规划，按原规划批准程序，报原审批 机构批准。修改涉及城市总体规划、镇 总体规划的强制性内容的，应当先修改 总体规划。经

37、依法审定的修建性详细规 划、建设工程设计方案的总平面图不得 随意修改。确需修改的，城乡规划主管 部门应当采取听证会等形式，听取利害 关系人的意见；因修改给利害关系人合 法权益造成损失的，应依法给予补偿。城城 乡乡 规规 划划 制制度度第一部分：土地法律和政策基础知识第一部分：土地法律和政策基础知识我国的土地使用管理制度我国的土地使用管理制度1、概念：、概念：建设用地审查报批建设用地审查报批是指将现状的农用地按照土地利用总体规划和国家规定的是指国家为了公共利益的需要，强制取 得土地所有权人（或土地使用权人）的建建 设设 用用 地地 审审查查审批权限转为建设用地的行为 。土地，并依法给予补偿的行为

38、 。报报 批批 制制度度农用地转用农用地转用土地征用土地征用报批又包含单独选址建设项目报批和城市分批次建设用地报批两种类型，每个 城市每年度分批次建设用地一般不超过3个批次。法律规定将农用地转为建设用地，征地审批前应办理农用地转用审批手续，实 践中两个审批手续是同时办理的，我们一并称之为建设用地审查报批。第一部分：土地法律和政策基础知识第一部分：土地法律和政策基础知识我国的土地使用管理制我国的土地使用管理制度度建建 设设 用用 地地 审审 查查 报报 批批 制制度度2、审批权限、审批权限实行国务院、省级两级审批制。国务院批准的建设项目国务院有关部门和国家计划单列企业批准的 道路、管线工程和大型

39、基础设施建设项目省、自治区、直辖市人民政府批准的道 路、管线工程和大型基础设施建设项目直辖市、计划单列市和省、自治区人民政府 所在地的城市以及人口在50万以上的城市 建设用地规模范围内，为实施该规划按土地 利用年度计划分批次用地农地转用批准权限在省级人民政府的单独址 项目和城市分批次建设用地，涉及基本农 田，或一般耕地超过35公顷，或征用一般 耕地和非耕地总面积超过70公顷的国 务 院未纳入土地利用总体规未纳入土地利用总体规 划的单独选址建设项目，划的单独选址建设项目， 原则上不得供地，对国务原则上不得供地，对国务 院（含国务院各部门及国院（含国务院各部门及国 家计划单列企业）、省级家计划单列

40、企业）、省级 人民政府批准的交通能源人民政府批准的交通能源、水利水电等基础设施建、水利水电等基础设施建 设项目，已通过建设项目设项目，已通过建设项目 用地预审的，可根据预审用地预审的，可根据预审 要求调整规划。确需占用要求调整规划。确需占用 基本农田的，应调整土地基本农田的，应调整土地 利用总体规划，补划数量利用总体规划，补划数量 和质量相当的基本农田。和质量相当的基本农田。城市分批次建设用地，城市分批次建设用地， 则不得超过土地利用总则不得超过土地利用总体体 规划确定的城市建设规划确定的城市建设用地用地 范围，因特殊原因范围，因特殊原因小部分小部分 建设用地确需超建设用地确需超出土规要出土规

41、要 求的，经批准求的，经批准可对规划作可对规划作 局部调整局部调整 。第一部分：土地法律和政策基础知识第一部分：土地法律和政策基础知识我国的土地使用管理制我国的土地使用管理制度度建建 设设 用用 地地 审审 查查 报报 批批 制制度度3、建设项目用地预审、建设项目用地预审在建设项目审批、核准、备案阶段，对建设项目进行可行性研究 论证时，由建设单位申请预审。是否符合土地利用总体规划、是否符合国家供地政策、是否合理和 集约利用土地、是否有保护耕地（特别是基本农田）分级预审，即由项目立项批准权政府或发改委所对应的政府国土资源管理部 门预审，对于需核准和备案的项目，则由核准、备案机关同级的国土资源管

42、理部门预审。国土资源部预审项目，委托给省级国土资源管理部门受理，项 目占用规划确定的城市建设用地范围内土地的，则由市级国土资源管理部门 受理，受托部门提出初审意见转报国土资源部 。预审权限预审内容预审启动 时间所需资料预审申请表申请报告，含项目基本情况，拟选址情况，拟用地规模， 拟用地类型，补充耕地初步方案项目建议书批复文件，可研报告。预审有效期为2年，未经预审或预审未通过的，不得批准农地转用、土地征收， 不得办理供地手续 。第一部分：土地法律和政策基础知识第一部分：土地法律和政策基础知识我国的土地使用管理制我国的土地使用管理制度度建建 设设 用用 地地 审审 查查 报报 批批 制制度度4、建

43、设用地审查报批申、建设用地审查报批申请请城市分批次建设用地城市分批次建设用地 ：由市、县人民政府由市、县人民政府 土地行政主管部门拟订农用地转用方案、补充土地行政主管部门拟订农用地转用方案、补充 耕地方案和征用土地方案，编制建设项目用地耕地方案和征用土地方案，编制建设项目用地 呈报说明书，经同级人民政府审核同意后，报呈报说明书，经同级人民政府审核同意后，报 上一级土地行政主管部门审查上一级土地行政主管部门审查 。单独选址项目：单独选址项目：建设单位向市县人建设单位向市县人 民政府土地行政主管部门提出用地申请，民政府土地行政主管部门提出用地申请， 填写建设用地申请表填写建设用地申请表，并附有关并

44、附有关材料。受理机关在收齐资料后材料。受理机关在收齐资料后30天内拟天内拟定一书四方案，经同级人民政府同意后定一书四方案，经同级人民政府同意后 报上一土地主管部门审查级。报上一土地主管部门审查级。土地行政主管部门收到上报的建设项目呈报说明书和有关方案后，对材料齐全、 符合条件的，应在5日内报经同级人民政府审核。同级政府审核同意后，逐级上 报有批准权的人民政府，并将审查所需材料及时送该级土地行政主管部门审查6、会审及批准、会审及批准有批准权的人民政府土地行政主管部门应当自收到上报的农用地转用方案、补充耕 地方案、征用土地方案和供地方案并按规定征求有关方面意见后30日内审查完毕。第一部分：土地法律

45、和政策基础知识第一部分：土地法律和政策基础知识我国的土地使用管理制我国的土地使用管理制度度建建 设设 用用 地地 审审 查查 报报 批批 制制度度由国务院行使批准权的建设用地审查程序由国务院行使批准权的建设用地审查程序省、自治区、直辖市人民政府土地行政主管部门按照国家有关规定，拟定建 设用地请示，并附对市、县人民政府拟定的农用地转用、补充耕地、征用土 地和供地方案的书面审查意见，报省级人民政府同意后，由省级人民政府将 建设用地请示呈报国务院，同时抄报国土资源部 。国务院将省级人民政府的建设用地请示转国土资源部商有关部门研究办理。在综合国务院各有关部门意见的基础上，国土资源部集体会审，对建议批

46、准的，形成审查报告，呈报国务院审批；对不予批准的，由国土资源部行 文将建设用地请示退回报文的省级人民政府，并报国务院备案。经国务院批准后，国土资源部负责办理建设用地批复文件，批复有关省、自治区、直辖市人民政府，并抄送国务院各有关部门，批复文件中注明“经国务院批准”字样。其中，按有关规定应缴纳新增建设用地土地有偿使用费的， 在缴纳后，方可办理建设用地批复文件第一部分：土地法律和政策基础知识第一部分：土地法律和政策基础知识我国的土地使用管理制度我国的土地使用管理制度建建 设设 用用 地地 审审 查查 报报 批批 制制度度供地方案供地方案7报报 批批 申申 请请 中中 四四 方方 案案 应应 具具

47、备备 的的 条条 件件农用地转用农用地转用 方案和补充方案和补充 耕地方案耕地方案符合土地利用总体规划；确属必需占用农用地且符合土地利 用年度计划确定的控制指标；占用耕地的，补充耕地方案符 合土地整理开发专项规划且面积、质量符合规定要求；单独 办理农用地转用的，必须符合单独选址条件。土地征用 方案土地界址、地类、面积清楚，权属无争议；被征用土地的 补偿标准符合法律、法规规定；被征用土地上需要安置人 员的安置途径切实可行符合国家的土地供应政策；申请用地面积符合建设用地标 准和集约用地的要求；划拨方式供地的，符合法定的划拨 用地条件；只占用国有未利用地的，必须符合规划、界址 清楚、面积准确。第一部

48、分：土地法律和政策基础知识第一部分：土地法律和政策基础知识我国的土地使用管理制我国的土地使用管理制度度建建 设设 用用 地地 审审 查查 报报 批批 制制度度林地手续问题防护林和特种用途林1、分国家、省级、市县级，各级的重点防护林和特种用途林 由 相 应 级 别 的 人 民 政 府 批 准 后 公 布 ； 2、涉及到改变为其它林种的，需经原批准机关同意。1、用地单位应当向县级以上政府林业主管部门提出用地申请，经省级以 上林业主管部门审核同意后，预交森林植被恢复费 ；2、由省级政府林业主管部门审核（防护林或特种用途林10公顷以上的， 用材林、经济林、薪炭林及其采伐迹地35公顷以上的，其他林地70

49、公顷以 上的，由国务院林业主管部门审核 ）。 3、用地单位向林地所在地的县级以上地方人民政府林业主管部门或者国 务院林业主管部门申请林木采伐许可证。第一部分：土地法律和政策基础知识第一部分：土地法律和政策基础知识我国的土地使用管理制我国的土地使用管理制度度建建 设设 用用 地地 审审 查查 报报 批批 制制度度申请申请进行用地现场查验，并填写使用林地现场查验表。制定森植树造林措施，逐级在使用林地申请表上签署审查意见后，呈 报上一级人民政府林业主管部门审核或者审批。应当向县级人民政府林业主管 部门提出占用或者征用林地申请。使用林地申请表国务院确定的国家所有的重点林区国务院确定的国家所有的重点林区

50、 林地，应当向国务院林业主管部门林地，应当向国务院林业主管部门或或 者其委托的单位提出占用林地申者其委托的单位提出占用林地申请。请。按照规定预收森林植被恢复费，并向用地单位发放使用林地审核 同意书，凭使用林地审核同意书依法办理建设用地审批手续 。第一部分：土地法律和政策基础知识第一部分：土地法律和政策基础知识我国的土地使用管理制我国的土地使用管理制度度征征 地地 补补 偿偿 制制度度1、土地征用补偿的概念、法律特征、土地征用补偿的概念、法律特征是指国家或政府为了公共目的强制取得土地所有权人（含土地使用权人）的 土地，并给予补偿的行为 。土地征用应以 公共利益为目的行使征地权的 主体只能是国家征