万科超高层住宅设计研究课件.ppt

1、100100米高度米高度带来的质的带来的质的变化变化户型户型成本成本实用率实用率安全性安全性物业管理物业管理通透性差异形房间面积的影响阳台开窗公摊较高公摊较高消防楼梯增加每每5050米设置避难层米设置避难层实用率多在实用率多在7070左右左右成本比高层高出成本比高层高出15%15%25%25%对抗风、抗震的要对抗风、抗震的要求变化，带来成本大求变化，带来成本大量增加量增加电梯安全系数可燃性材料增加人员疏散问题便于统一管理日常运行能耗高后期维护管理费用高其他其他开发周期拉长智能化技术的使用水系统、配电、消防要求的变化独栋、双拼、独栋、双拼、联排联排叠拼、洋房、叠拼、洋房、多层多层小高层小高层高层

2、、超高高层、超高层层对高度对高度的感知的感知对空间对空间的感知的感知低低中低中低中中高高有天有地，有天有地，独门独院独门独院邻里空间，邻里空间，亲近院落亲近院落空中感受，空中感受，俯视园林俯视园林开阔视野，开阔视野，远眺景观远眺景观从客户角度，从客户角度，对高层与超高对高层与超高层的区别并不层的区别并不敏感敏感高度：高度：能够接受能够接受2020多层的高度也能够接受多层的高度也能够接受4040层左右层左右的高度的高度；在地平线上仰视对20与40层感知差别不大景观：景观：同样对社区园林感知不强的情况下，超高层的远眺景观好于高层远眺景观好于高层户型：户型：高层与超高层面临的户型问题类似，空空间感觉

3、类似间感觉类似超高层楼盘超高层楼盘超高层均价超高层均价高层均价高层均价备注备注深圳金域蓝湾深圳金域蓝湾17000元/平米（2006年），排除市场泡沫，正常价位为9000元/平米8200元/平米（2004年）珠海金域蓝湾珠海金域蓝湾2008年8月4日，均价16000元/平米15000元/平米超高层33层以下价格与高层接近，33层以上价格出现跳差芜湖世茂滨江芜湖世茂滨江花园花园预计均价8500元/平米预计均价8000元/平米武汉世茂锦绣武汉世茂锦绣长江长江均价15000元/平米均价14500元/平米上海世茂滨江花园一梯二、一梯三三梯三户、三梯两户三梯三户、三梯四户两梯两户南京世茂滨江新城珠海金域蓝

4、湾，31层以下为三梯四户，31层以上为三梯三户ABCCD深圳金域蓝湾以四梯五户为主附赠约11平米双南向花园平台；附带约7平米独立休闲空间；主卧区可设置独立衣帽间，附带卫生间天津金域蓝湾上海世茂滨江花园客房飘窗设计，法式园林尽收眼底；主卧大面积观景窗；主卫飘窗设计客厅配以观景大阳台深圳金域蓝湾南北通透，全海景阳台每户独有两层高阳台主人房附超大凸窗形象主导模式户型亮点形象主导模式户型亮点满足基本舒适性需求满足基本舒适性需求入户花园、挑高露台等入户花园、挑高露台等大面积赠送比大面积赠送比价值主体模式户型亮点价值主体模式户型亮点功能房景观最大化，客功能房景观最大化，客厅、主卧、卫生间落地玻厅、主卧、卫

5、生间落地玻璃窗，看一线江景；璃窗，看一线江景；舒适度高，如双主卧、舒适度高，如双主卧、生活区主仆分离等生活区主仆分离等南京世茂滨江新城芜湖世茂滨江芜湖世茂滨江福州世茂外滩福州世茂外滩南京世茂滨江南京世茂滨江珠海金域蓝湾珠海金域蓝湾架空层的高度架空层的高度(超过超过7m)，使层数比较低的，使层数比较低的户型就能享受到海景，户型就能享受到海景，实现多数楼层都看海的实现多数楼层都看海的目标目标架空层本身也不单调，而是设计成不同标高台廊、阁、观景亭，使观海角度及空间趣味性得到丰富深圳金域蓝湾南京世茂滨江新城上海世茂滨江花园园林尺度扩大，提高园林尺度扩大，提高绿化率，实现低层看社绿化率，实现低层看社区内

6、风情景观，进而解区内风情景观，进而解除抗性除抗性不看海之朝向及楼层，通过园林景观最大化，达成销售17层，33层为避难层（设计要求每16层有避难层），做到47层（顶层为复式），用足设计，控制成本超高层建筑有抗风要求，项目在29层以上开始设置抗风玻璃幕墙，控制成本世茂滨世茂滨江系列江系列上海世茂滨江花园上海世茂滨江花园芜湖世茂滨江芜湖世茂滨江花园花园武汉世茂锦绣武汉世茂锦绣长江长江南京世茂滨江南京世茂滨江新城新城投入投入成本成本总投资达总投资达5050亿亿4.014.01亿元亿元 地地价价31315 5亿成交亿成交价价 1818亿买地，总亿买地，总投资投资100100亿亿 世茂滨江系列缘于大规模购

7、地、一线江景稀缺资源、综合体发展战略、城市运营商等因素，投资更有长远意识，较少计较阶段性成本控制香港凯旋门香港凯旋门6262层避难层层避难层做成做成7 7大小型主题空中花大小型主题空中花园，联合组成园，联合组成4 4层空中会层空中会所，成为项目一大卖点所，成为项目一大卖点香港凯旋门“我们没有做避难层，我们没有做避难层，但我们楼梯是剪刀梯、楼但我们楼梯是剪刀梯、楼梯、电梯多，可以避免安梯、电梯多，可以避免安全问题。全问题。”南京世茂滨江新城销售员WWWWABCDWWWW 此种能得到其有高度灵活性的大房间，适用于各层功能不同，层高不同的复合结构。WW中央核心用于垂直交通 外围为竖井核心主要用于垂直

8、交通，设备竖井分散布置 高层区 低层区 中层区 2 2、超高层建筑火灾对策、超高层建筑火灾对策1 1）全面保护）全面保护2 2）局部控制，严格分区）局部控制，严格分区3 3）防烟排烟）防烟排烟4 4）利用乘客电梯作快速疏散工具）利用乘客电梯作快速疏散工具5 5）设置避难层）设置避难层6 6）屋顶救援）屋顶救援客户抗性客户抗性消除抗性举措消除抗性举措1、安全上的不安感。2、心理上的不安感。3、没有与地面的接触感。抗性探究抗性探究普通成人生活形态探究：普通成人生活形态探究：超高层隔离人与自然的直接接触；给避难和消防活动带来了更多的困难；住宅低部发生旋风问题带来的不适感；对地震、强风所引起的“摆动”

9、抱有不安感。超高层居住的自豪感和心理优势；超高层居住的自豪感和心理优势；通风、采光、景观更加优越；通风、采光、景观更加优越；可以营造出配备有高级设备、设施的居住环境；可以营造出配备有高级设备、设施的居住环境；制定令人放心的防灾、避难体制。制定令人放心的防灾、避难体制。普通成人生活领域扩展探究：普通成人生活领域扩展探究：缺乏近邻接触和交流的场所；相互见面交流的程度较低，近邻关系淡化；电梯内犯罪的不安感要比中低层住宅高；对孩子的监视性、防范性减弱；对于住宅周边的领域意识较低，提高了对楼梯间等空间的不安感。对共用走廊、楼梯、大厅等空间进行充分的研究对共用走廊、楼梯、大厅等空间进行充分的研究：如对走廊

10、进行少许扩宽，配置绿化和座椅；在门厅前设置门廊，走廊侧面预留出大窗户，窗前设置花池，每几层设置一处空中回廊等等；通过防灾、避难方面和宽敞的空间来缓和密集性防灾、避难方面和宽敞的空间来缓和密集性，从舒适和生态学的观点进行研究和探讨来解决住户解决住户周围的交通共用空间领域和促进邻里交流周围的交通共用空间领域和促进邻里交流等。儿童生活形态特性探究：儿童生活形态特性探究：阻碍儿童室外的游玩活动；家长担心儿童被关在电梯内或发生危险事故。让拥有孩子的家庭在低层居住设计让拥有孩子的家庭在低层居住设计减少楼梯、走廊、大厅等公共空间成为空间死角减少楼梯、走廊、大厅等公共空间成为空间死角住宅周围和住宅内的游玩场地

11、设计住宅周围和住宅内的游玩场地设计。老年人生活形态特性探究：老年人生活形态特性探究：生活领域容易缩小，对外部产生疏远感；对自然的需求增加，而接触地面的机会降低；灾害时避难要求增大；对医疗、福利设施和文教设施依存度较高。确保可以接触到绿化等自然环境的空间和阳台；确保可以接触到绿化等自然环境的空间和阳台；制定令人放心的防灾、避难体制；制定令人放心的防灾、避难体制；周边考虑医疗、福利设施和文教等设施。周边考虑医疗、福利设施和文教等设施。1 1、注重通风、采光的设计，增加景观面、注重通风、采光的设计，增加景观面2 2、注重对公共空间的设计，增加邻里交流场所和绿化空间，减少死、注重对公共空间的设计，增加邻里交流场所和绿化空间，减少死角角3 3、制定令人放心的防灾、避难体制，增加心理上的安全感、制定令人放心的防灾、避难体制，增加心理上的安全感4 4、针对儿童：设计室内的游玩场地、针对儿童：设计室内的游玩场地5 5、针对老人：增加有自然环境的空间和阳台，并在小区内设置医疗、针对老人：增加有自然环境的空间和阳台，并在小区内设置医疗、福利设施福利设施