民宿客栈专题研究报告课件.pptx

1、民宿客栈专研究报告题民 宿目录：目录：一：民宿的概念及起源一：民宿的概念及起源二：目前发展现状二：目前发展现状三：投资经营研究三：投资经营研究四：发展建议四：发展建议民 宿概念及起源概念及起源民宿的概念及起源民宿的概念及起源民 宿一：民宿的概念及起源一：民宿的概念及起源概念及起源概念及起源民宿一词，最早源自日本源自日本的民宿( 音 Minshuku)。 风情民宿是指利用自用住宅空闲房间，结合当地自然与人文景观、生态 环境资源及特色农业生产活动，以家庭副业方式经营，为游客提供乡野生活 之住宿处所。民宿不同于传统的饭店旅馆，也许没有高级奢华的设施，但它 能让人体验当地风情、感受民宿主体验当地风情、

2、感受民宿主人的热情与服务人的热情与服务、并体验有别于以往的生活。风情民宿脱胎于“农家乐”，但产业形态高于“农家乐”。时下盛行的 民宿旅游如洋家乐-风潮，就从一片原属于低度发展的行业中，创造出了 欣欣向荣的景象，并正在深刻地改写着中国乡村旅改写着中国乡村旅游与休闲度假旅游的的型态游与休闲度假旅游的的型态。XX民 宿世界各国及地区民宿发展世界各国及地区民宿案例国内民宿、客栈发展国内民宿、客栈案例民宿目前发展现状民宿目前发展现状民 宿二：目前发展现状二：目前发展现状世界各国及地区民宿发展世界各国及地区民宿发展123567欧洲加拿大美国台湾日本国内农庄式民宿(Accommodation in the

3、Farm)经营，让一 般民宿能够享受农庄式田园生活环境，体验农庄生活。假日农庄(Vacation Farm)的模式，提供一般民宿假日可 以享受农庄生活。美国都多见居家式民宿(Homestay)或青年旅舍(Hostel)，不刻意布置的 居家住宿，价格相对宾馆要便宜。台湾的风情民宿发轫于1981年左右 ，最早大规模民宿发展的地区是垦丁国 家公园，起因于假日旅游区旅馆床位供应不足，登山旅游者借住山村房舍而起， 有空屋人家因而起意挂起民宿的招牌，或直接到饭店门口、车站等地招揽游客，从而兴起此行业。采用许可制。利用日本式的个人住房所经营的住宿设施，采用许可制。近几年来，风情民宿开始风靡中国大陆，在丽江、

4、在厦门、在杭州，一家比 一家更有特色，一些建筑师或室内设计师为了圆自己的一个梦，或是45-65岁间 的CEO及海归人士，对生活的理想的追求，利用自己住的空间房间，结合了当地人文、自然景观、生态、环境资源, 提供旅客乡野生活及住宿。 （多为当地行业自发形成协会，无统一健全的法律条文。）欧洲台湾美国加拿大民 宿二：目前发展现状二：目前发展现状世界各国及地区民宿案例世界各国及地区民宿案例欧洲民宿欧洲民宿卡兹城堡卡兹城堡项目位置：项目位置：法国 - 朗格多克 - 鲁西永区经营规模：经营规模：16 间客房客房价格：客房价格：约 1736 元 / 间 / 晚民 宿二：目前发展现状二：目前发展现状世界各国及

5、地区民宿案例世界各国及地区民宿案例加拿大民宿加拿大民宿村里的古怪小屋村里的古怪小屋项目位置：项目位置：Spences Bridge, BC, 加拿大经营规模：经营规模：4 间客房客房价格：客房价格：494 元 / 间 / 晚民 宿二：目前发展现状二：目前发展现状世界各国及地区民宿案例世界各国及地区民宿案例美国民宿美国民宿花园工作室公寓花园工作室公寓项目位置：项目位置：旧金山 , CA, 美国经营规模：经营规模：3 间客房客房价格：客房价格：1045 元 / 间 / 晚XX民 宿二：目前发展现状二：目前发展现状世界各国及地区民宿案例世界各国及地区民宿案例日本民宿日本民宿上野之家民宿上野之家民宿项

6、目位置：项目位置：日本国 東京都 台東区 東上野经营规模：经营规模：约 10 间客房客房价格：客房价格：300-1000 元 / 间 / 晚XX民 宿二：目前发展现状二：目前发展现状世界各国及地区民宿案例世界各国及地区民宿案例台湾民宿台湾民宿“日据时期日据时期”的儿童诊所民宿的儿童诊所民宿项目位置：项目位置：台湾花莲市节约街经营规模：经营规模：5 间客房客房价格：客房价格：300 元 / 间 / 晚XX民 宿二：目前发展现状二：目前发展现状国内住宿产品发展历程国内住宿产品发展历程国营住宿产品国营住宿产品 （20 世纪 80 年代以前） 住宿产品以国营饭店、招待所为主外资高端酒店外资高端酒店（2

7、0 世纪 80 年代） 1980-1988 年，外资进入中国，带来先进管理经验和服务标准，合资或外资单体酒店成为高端酒店的市场主体星级标准酒店星级标准酒店（20 世纪 90 年代） 1989-1998 年，市场经济的发展催生高端酒店标准化需求，外资、合资和民营酒店数量迅速增加，酒店评星体系逐渐完善经济标准化酒店经济标准化酒店（20 世纪 90 年代 -2010 年代） 20 世纪 90 年代以来，大众雏形需求迅速增加，经济型酒店盛行；商务出行是主体，对服务标准化的需求催生经济连锁酒店迅速扩张个性化住宿（目前）个性化住宿（目前） 近年，我国旅游度假需求增长迅速，大众出行主体由商务转向个人，消费主

8、体由 60 后、70 后转向 80 后乃至 90 后，客栈等个性化住宿的需求明显增加2011-2013 年，特色客栈投资年均增长 13.1%，超过行业整体增长率 3 个百分点。从整体行业态势来看，借助于电子商务及互联网平台的信息流通优势，以及自助游市场规模的急剧拉升，中等价位、具有明确特色定位的中小规模民宿及客栈相关市场份额开始凸显，并在未来 5 年内成为行业主要领导者。中国客栈（民俗酒店）业发展报告XX民 宿二：目前发展现状二：目前发展现状说明：此次专题研究不对这三种住宿形式做深入区分。XX客栈（狭义）民宿（B&B）家庭旅馆（Homestay）共性大多为民居改造而成，住宿规模小概念特色古代酒

9、店的称号，国内专有，泛指规模较小，建筑|装修|服务具有当地文化特色的一种住宿类型。富有当地文化特色，多采用传统建筑，如木质楼阁、四合院落等利用自用住宅空闲房间，结合当地人文、自然景观、生态、环境资源及农林渔牧生产活动，以家庭副业方式经营，提供旅客乡野生活之住宿处所。多采用农庄民宿形式，与乡村旅游结合以家庭为经营主体的旅馆。较之前两者，成本低、价格低、住宿体验较简陋。家庭为经营主体国内重 丽江、大理、阳朔、西塘、 杭点区域 州、厦门、北京等台湾、秦皇岛北戴河舟山（普陀山）、三亚、厦门国外重点区域生长环境/古城古镇或历史文化浓郁的旅游城市日本、欧陆国家乡村地区乡野地区欧美国家旅游发达地区旅游热点区

10、域国内民宿国内民宿客栈发展客栈发展国内常常将客栈、民宿、家庭旅馆三个概念混淆使用，三者无严格、明确的界定边界国内常常将客栈、民宿、家庭旅馆三个概念混淆使用，三者无严格、明确的界定边界民 宿阶段20世纪90年代萌芽阶段21世纪初期发展阶段2010年以后拓展升级阶段重点区域 丽江、大理、北戴河丽江、大理、北戴河； 阳朔、丽江、大理、北戴河； 阳朔、凤凰、厦门等；凤凰、厦门等 杭州、西塘、同里等客栈性质 纯住宿补充特色体验为主要吸引群体成为目的地吸引，单体开始走向精品化发展特点发展区域有限；居民自发开发为主；价格低廉、产品简单古城古镇和特色旅游城市为主，区域快速拓展；多元发展，出现品牌化、精品化、连

11、锁化趋势；有特色建筑和风情的休闲度 出现客栈联盟等行业组织；假型古城古镇为主要发展区域； 电商进军客栈在线预订领域。2010年，携程开强调个性化、特色化风格与 始进军客栈在线预订领域；2012年去哪儿网就体验； 开通了客栈民宿频道，目前客栈频道日均访问外来经营者普遍 量已经超过50万；2014年第2季度，我国在线客栈民俗预订市场规模达1.3亿元，环比增长58.5%，同比增长333.3%。二：目前发展现状二：目前发展现状国内民宿国内民宿客栈发展客栈发展国内客栈发展历程国内客栈发展历程XX民 宿丽江丽江大理大理阳朔阳朔凤凰凤凰乌镇乌镇同里同里杭州杭州周庄周庄西塘西塘厦门厦门梯队第一梯队第二梯队代表

12、区域丽江阳朔大理厦门凤凰西塘杭州客栈数量3000多家2000多家1300多家1000多家600多家800多家近千家第三梯队乌镇周庄同里300多家150多家100来家二：目前发展现状二：目前发展现状国内民宿国内民宿客栈发展客栈发展目前发展格局目前发展格局赏景度假农村体验艺术体验民 宿1234567结合自然的景观或是精心规划的人工造景，如万家灯火的夜景、满天星斗、庭园景观、草原花海或是高山大海等。原住民部落 依托比较独特鲜明的原住民文化吸引游客，发展民宿。（如少数名族文化聚集村落。）在传统的农业乡村中，除提供有农村景观、体验农家生活之外，并有农业生产方面的体验活动，配套观光果 园、观光菜园、观光茶

13、园等。特殊自然资源 如温泉、火山坑、溶洞等不可复制的资源为吸引点。历史文化（复古） 其住宿环境均为古厝所整修，或以古建筑的式样为设计蓝图，提供游客深切的怀旧体验。由经营者带领游客体验各项艺术品制作活动，包括揑陶、雕刻、绘画、木屐、果冻蜡烛、天灯制作等，游客 可亲手创造艺术作品，体验乡村或现代的艺术文化飨宴。运动参与 通过设置一些有地域特色的简单休闲运动作为吸引点。XX二：目前发展现状二：目前发展现状国内民宿国内民宿客栈发展客栈发展国内客栈资源依托国内客栈资源依托XX民 宿二：目前发展现状二：目前发展现状国内民宿国内民宿客栈发展客栈发展目前主要经营模式目前主要经营模式1234经营模式分散式协会型

14、整体打造、分散经营整体经营地方居民自行开发经营民宿。由当地政府牵头形成行业协会，制定标准，有居民依照标准开发经营民宿。由某一组织或企业统一包装开发民宿再转包给当地居民或组织经营。由某一组织或企业统一包装开发经营民宿。芦茨土屋篁岭古村代表项目各旅游风景区目前大部分民宿江浙一代风景名胜区江西省婺源县 篁岭古村浙江上虞guerouel village天福庵村法式民居浙江桐庐巴比松世界民宿村法国山居民 宿二：目前发展现状二：目前发展现状国内民宿国内民宿客栈案例客栈案例芦茨土屋芦茨土屋项目位置：项目位置：杭州桐庐芦茨湾经营形式：经营形式：独立经营经营规模：经营规模：9 间客房客房价格：客房价格：980-

15、1780 元 / 间 / 晚配配 套：套：餐饮、娱乐、停车XX民 宿二：目前发展现状二：目前发展现状国内民宿国内民宿客栈案例客栈案例篁岭古村篁岭古村项目位置：项目位置：江西省婺源县江湾镇篁岭村经营形式：经营形式：集中开发 - 转租经营经营规模：经营规模：147 栋古宅客房价格：客房价格：400-800 元 / 间 / 晚配配 套：套：配套齐全XX民 宿二：目前发展现状二：目前发展现状国内民宿国内民宿客栈案例客栈案例法国山居法国山居项目位置：项目位置：浙江省 德清县 莫干山镇 紫岭村经营形式：经营形式：集中开发 - 集中经营经营规模：经营规模：30 间客房左右客房价格：客房价格：3200-890

16、0 元 / 间 / 晚配配 套：套：配套齐全XXXX民 宿产品与游客投资与回收经营模式发展困境经营管理困境投资经营研究投资经营研究3000元以下25.3%XX民 宿三：投资经营研究三：投资经营研究产品与游客产品与游客游客特点游客特点散客散客 以背包客、自由行游客为主；青睐自助游的散客，更喜欢特色化的住宿产品；客栈发展成熟区域的散客比重都高。年轻人年轻人 “中国客栈民宿预订市场用户调研”显示，18-35 岁的用户占中国在线客栈民宿预订用户的近 90%。2014 年中国客栈民宿预订用户年龄分布年中国客栈民宿预订用户年龄分布十大自由行境内目的地（十大自由行境内目的地（2012 年）年）17岁以下18

17、-25岁26-35岁36-45岁46-55岁56岁以上18-25岁38%26-35岁50.7%8%38%50.7%8.8%36-45岁8.8%1.5%0.2%8.8%1.5%0.2%3000元以下25.3%32%19.8%3001-5000元5001-7000元数据来源：XX智库2014 年中国客栈在线民宿预订市场调研报告数据来源：中国旅游研究院、携程旅游 2013 年初发布的中国自由行发展报告排名12345目的地三亚厦门丽江九寨沟桂林排名678910目的地北京成都青岛西安杭州厦门、丽江、桂林（阳朔）都是国内目前客栈发展相对成熟的区域；北京为北方客栈发展相对较快区域；杭州为客栈发展兴起区域。游

18、客特点游客特点2014 年中国客栈民宿预订用户个人月收入分布近年中国客栈民宿预订用户个人月收入分布近80% 为为 7000 元以下元以下XX民 宿究究2014 年中国在线客栈民宿预订用户主要决策年中国在线客栈民宿预订用户主要决策因素价格与特色是主要因素因素价格与特色是主要因素17岁以下18-25岁26-35岁8%38%50.7%26-35岁 46-55岁50.7%36-45岁8.8%三：投资经营研三：投资经营研 18-25岁38%产品与游客产品与游客8.8%1.5%0.2%3000元以下25.3%36-45岁56岁以上3000元以下8.8%1.5%0.2%25.3%32%19.8%12.9%5

19、.4%3.4%0.6%0.2%0.4%3001-5000元32%5001-7000元19.8%3001-5000元5001-7000元7001-10000元10001-15000元15001-20000元20001-25000元25001-30000元30001元以上性价比高房间卫生环境好，设施齐全知名度高服务特色化，符合消费者个性化需求交通方便，只要有钱，不愁没车装修有特色，有范儿离目的地距离较近，出门就是风景区其他供应麻将桌、台球桌、桌上跑环等娱乐有驻场歌手、篝火晚会等娱乐活动有停车场、超市等生活便捷措施在影视、文学作品中出现过提供接送机、门票、导游等多样增值服务0.2%1.0%1.4%3

20、.9%4.9%6.5%16.8%19.1%21.9%39.6%46.5%51.7%52.1%0% 10% 20%30% 40%50%60%数据来源：XX智库2014 年中国客栈在线民宿预订市场调研报告总结：客栈是国内旅游散客化和休闲度假趋势的产物，本质上是一种个性化和深度游的体验方式。虽然目前以低价为主，游客以背包客、驴友为主，以中低收入群体为主；未来，其产品与客群都必将走向多元化，特色化与体验性才是客栈不变的吸引。民 宿三：投资经营研究三：投资经营研究产品与游客产品与游客产品模式产品模式 :【按吸引特色分】【按吸引特色分】个性化客栈和服务型客栈是未来趋势个性化客栈和服务型客栈是未来趋势客栈类

21、型纯住宿型观景型吸引点满足基本的住宿和安全卫生需求，价格便宜依山傍水，或紧邻风景区，有观景阳台，具备良好的观景视角代表性客栈丽江2005年以前的客栈；大部分初级的客栈大理洱海边客栈；凤凰沱江边客栈；丽江阅古楼客栈个性主题型主题鲜明，每间客房都不一样，建筑、室内设计、装饰等都极具特色 丽江、大理、厦门的品牌客栈或家庭旅馆，如XX服务制胜型提供热情友好的个性化服务、院落式的公共交流空间、并有小型的特色体验项目，如手工等品牌客栈，如丽江的纳西妈妈风情客栈、瓦蓝客栈XX很少，丽江等地已有趋势XX民 宿三：投资经营研究三：投资经营研究产品与游客产品与游客产品模式产品模式 :【按档次分】客栈一般具备【按档

22、次分】客栈一般具备价格优势价格优势，未来将，未来将多元化发展多元化发展，尤其旅游成熟区域，尤其旅游成熟区域客栈类型经济型价格区间100元/间以下为主，或按床位收费特点面向驴友、学生等；满足基本住宿需求代表客栈大部分初级的客栈发展评价初期较多小资型200-300/间为主面向追求品质和情调的游客；设计个性化，有明显的主 丽江2008年之后建的大部人印记、注重“院子文化” 分客栈目前主体精品型400元/间以上，600-800元较多面向高端人群；强调设计与服务，管理模式趋于企业化XX、少府狮山人家客栈、山上千里走单骑民 宿三：投资经营研究三：投资经营研究产品与游客产品与游客按档次分按档次分 案例案例丽

23、江北纬丽江北纬 27 度客栈（经济型）度客栈（经济型）项目位置：项目位置：云南省 丽江经营规模：经营规模：11 间客房客房价格：客房价格：105-218 元 / 间 / 晚XX民 宿三：投资经营研究三：投资经营研究产品与游客产品与游客按档次分按档次分 案例案例一米阳光客栈一米阳光客栈 （小资）（小资）项目位置：项目位置：云南省 丽江经营规模：经营规模：15 间客房客房价格：客房价格：200-360 元 / 间 / 晚XX民 宿三：投资经营研究三：投资经营研究产品与游客产品与游客按档次分按档次分 案例案例XX（连锁）（精品）（连锁）（精品）项目位置：项目位置：云南省 丽江 XX客栈经营规模：经营

24、规模：18 间客房客房价格：客房价格：880-1680 元 / 间 / 晚XX民 宿三：投资经营研究三：投资经营研究产品与游客产品与游客按档次分按档次分 案例案例法云安曼法云安曼 （享受）（享受）项目位置：项目位置：杭州市西湖西侧的山谷经营规模：经营规模：47 栋古宅客房价格：客房价格：5865-10695 元 / 间 / 晚XXXX民 宿三：投资经营研究三：投资经营研究投资与回收投资与回收投资经营主体投资经营主体总体而言，外来投资者是趋势；但当地居民投资经营对旅游的原真吸引和当地社会经济效益都更有利，政府应引导。目前，客栈的投资主体与经营主体一般都是统一的，有丽江、杭州等部分地区出现聘用职业

25、经理人方式；未来，随着客栈连锁品牌的发展与成熟，很可能会出现投资主体与经营主体分离的趋势。个人投资经营主体当地居民产权方当地居民物业获得方式自有典型案例部分家庭旅馆评价初期的主要方式初期的主要方式特点：自发性，投资小，风险小，管理服务水平较低。适用：一般在旅游发展初期，或者经济发达区域，居民市场意识较强、管理服务水平较高外来投资 当地居者 民租赁为主，或购买丽江大部分客栈最主要的方式最主要的方式特点：相对前者主动性更强，投资更大，风险也更大，有一定的经营管理水平，但严重依赖投资者个人。适用：一般在旅游快速发展期，旅游越成熟，外来投资者越多。企业当地居 租赁或民 购买中青旅西栅非常少见的方式非常

26、少见的方式特点：投资大，管理服务水平高，定位中高端。适用：具备良好发展条件的旅游区，且企业的资金实力和旅游管理水平高的情况。政府政府自有台儿庄古城内客栈非常少见的方式非常少见的方式特点：投资大，企业化管理，主要为了先期培育或示范，最后还是会转为市场化运作的。适用：旅游起步期，且政府有一定资金实力的情况。XX三：投资经营研究三：投资经营研究投资与回收投资与回收投资经营主体投资经营主体各地客栈投资经营主体结构各地客栈投资经营主体结构旅游区丽江大理厦门凤凰同里西塘杭州民 宿客栈的外来投资经营者占比21世纪初仅8%，2008年即达68%，目前90%80%（大理古城的大多数客栈平均3年就会经历一次转让）

27、约90%约50%约90%本地居民为主本地居民为主2011年10个标间的客栈的转让费一般为30-50万，现在初始投资一85%的客栈房间数量在20间以内 20-30平米为主大多为20间以内 （38%为10间以内，35%为11-20间，16%为21-30间，11%为20间以上）XX民 宿三：投资经营研究三：投资经营研究以丽江的外来投资者投资客栈为例以丽江的外来投资者投资客栈为例投资与回收投资与回收投资规模投资规模 客栈投资额总体呈现小规模特点，在成熟区域有快速增长趋势客栈投资额总体呈现小规模特点，在成熟区域有快速增长趋势客房数量 大多为 30 间以内客房面积 大多为 10-30 平米，则客栈面积一般

28、为 400-1000 平米（客栈一般都有较大的公共空间）。投资额 单间客房投资 2-10 万，客栈投资总额一般在 40-300 万，根据地区有差异，根据是否自有房产有差异区域客栈客房数量单间客房面积客栈投资额（万元）丽江凤凰般100-200万，并出现千万级的客栈10-25平米为主 约50万左右杭州大多为10间以内20-30平米为主 100-300万同里5-10间为主，基本都在30间以下12-20平米为主大部分为40-60万左右。 普通民宿客栈，投资额在6万/间房（含公共区域），精品客栈则在10万/间房左右，总投资额在60-100万之间。投资成本投资额比重转让费直接装修改造的无需转让费，目前稍微

29、低端一点的客栈转让费一般在100-200万元，好 约30%-50%根据市场竞争情况会有较大一点的一般可以到200-300万元 差异租金一般300-400平米的客栈占地面积，一年的租金在28万元左右，基本是五年一付约20%-30% 根据市场竞争情况会有较大差异装修成本 按照纳西风格（或者是当地风格）的土建筑以及房间软装，投入大约在100万元左右其他费用 设备购置、办证费用等约15%-50% 根据客栈定位会有较大差异约5%合计约300-600万XX民 宿三：投资经营研究三：投资经营研究投资与回收投资与回收投资规模投资规模丽江古城客栈单体规模丽江古城客栈单体规模连锁客栈品牌春天客栈千里走单骑真美代表

30、客栈名称花园店半山假日观景店观景店241824162466兰庭苑木家苑少府狮山人家开业时间200620082009200720082008201320052009客房数（间）2521187183173547单间客房面（）15-3020-3520-3018-6530-96/25-452030-70价格100-260200-500260-650300-600300-13004000200-400100-300300-1400古城、雪山 古城夜全貌同类客栈情况120-680120-680元多为特色酒店、星级酒店内客房，数量不多XX民 宿三：投资经营研究三：投资经营研究投资与回收投资与回收投资规模投资

31、规模凤凰古城客栈单体规模凤凰古城客栈单体规模15 70-100元 绝大多数客栈均提供普通客房，分布较多客栈名称凤凰WS太空舱胶囊公寓凤凰县悦容阁客栈凤凰等你客栈凤凰时光如初见咖啡旅馆开业时间2014201220112010房型/面积微型舱位房 2.3/间景观蜜月房/观景双标房 22-30帐篷房、标间、大床房、三人房、套间、家庭房，15-30江边蜜月大床房、亲水花园大床房、江景房18-25房间 价格（旺季非假数 日）20 49-59元/床位 房间面积小，数量极少8 200-250元17 200-500元凤凰摩尔江景客栈凤凰万千卉翠风格小居凤凰人家客栈凤凰老地方客栈凤凰西风瘦马客栈印象凤凰公馆凤凰

32、私享家（江景店）2013200120122009200820132014亲子方、蜜月房、江景房 房间15标临江房，凤求凰、绿野仙踪、石头记等特色房主题房12-25标间、江景房 20-22江景房 10-1530特色套房 25-30平方米多种主题套房、观景房 25-40101530106308100-260元150-318元 集中分布在古城内以及沱江两岸，数量较多为凤凰代表性客栈350元350-1200元不等，500-700元为主。400-1000元XX民 宿三：投资经营研究三：投资经营研究投资与回收投资与回收投资规模投资规模杭州客栈单体规模杭州客栈单体规模客栈名称山沟沟竹景园农家乐如来心灵客栈水

33、杉晓庐精品酒店客栈新龙门客栈连锁湖悦居客栈西湖小事客栈蓝莲花开主题客栈客房数（间）11298208914开业时间2004201120112011201320132013西湖单间客房面积（）13-2312-1515-4012-1518-2012-1613-25同里房价（元/间.夜）72/80/90/108218/258/268/298228/258/268/288/38880/90/118262/280173/194/211/228/245/313229/289/299/359西溪湿地普通客栈平均价格集中在150-300元之间，精品客栈在500-600元民 宿三：投资经营研究三：投资经营研究投资

34、与回收投资与回收投资回收投资回收 客栈盈利性很大程度上受旅游区游客基础影响客栈盈利性很大程度上受旅游区游客基础影响盈利方式 基本都是以客房收入为主，少部分客栈尤其是连锁品牌客栈，有餐饮、休闲娱乐收入。客房价格 近 2/3 在 200 元以下，近 90% 在 300 元以下。入住率 热点的休闲度假型旅游区，入住率都在 80% 以上；观光型旅游区入住率不太乐观。投资回报期 一般最好的情况是 2 年，5 年左右比较正常。区域盈利方式客房价格入住率投资回报期/率平均价格集中在150-300元之间一般客房收入占 80%在200元以内， 门票新政后下95%以上，降较明显少数客栈有餐饮一般在300元左右，有

35、上升趋势，出现七八百甚至上千的客栈旺季在90%以上（其中80%的客栈入住率为100%）；淡季也有70%，5-10月为最旺季，1-2月为最淡季旺季一般在80%以上，门票新政后明显下滑，有个别很有特色的客栈入住率不受影响约50%； 观光型景区，游客基础有限，客栈经营情况总体不是很好旺季一般在90%以上，平均约85%2-5年 按照云南信息报对丽江投资客栈老板的访谈，一般投资300万，5年左右能收回成本2-4年 门票新政后影响暂不明3-5年 自有房产，年回报率约30%。租房开客栈，年回报率约20%2-6年 随着竞争加剧，投资倾向精品化、高端化，回报期有拉长趋势XX丽江凤凰同里杭州凤凰古镇民 宿三：投资

36、经营研究三：投资经营研究投资与回收投资与回收客栈价格客栈价格100-199元45.3%0-99元19.9%0-99元 19.9%100-199元 45.3%200-299元22.1%200-299元 22.1%300-399元 6.4%400-499元 3.8%0-99元100-199元200-299元300-399元400元及以上500-599元 0.9%600元以上 1.6%38%6%13%42%0-99元100-299元300-499元500元以上23.0%57.8%13.9%数据来源：XX智库 2014 年中国客栈在线民宿预订市场调研报告数据来源：奇创机构根据携程网整理XX2014 年

37、中国客栈民宿在线预订价格分布年中国客栈民宿在线预订价格分布 87% 为为 300 元以下元以下凤凰客栈价格分布（旺季）凤凰客栈价格分布（旺季）- 携程网携程网80% 为为 300 元以下元以下1%西塘客栈价格分布西塘客栈价格分布 - 携程网携程网81% 为为 300 元以下元以下5.3%民 宿三：投资经营研究三：投资经营研究经营模式经营模式客栈经营的主要方式，95% 以上客栈为单体经营；定位多元化，中低端为主，投资门槛较低，中小投资者为主；投资者个人经营管理；客栈经营的新生方式，极少部分品牌客栈的发展方向；多基于一定的品牌效应进行扩展，定位中高端，单店投资额相对较高，前期扩张需要较大资金支持；

38、标准化的企业管理趋势；单体单体经营经营连锁连锁经营经营单体经营的客栈，在较长阶段内都会是客栈发展的主体；连锁客栈虽占比很小，却是趋势。一方面，连锁客栈都是已经有一定品牌基础的优秀客栈，在市场竞争中处于领先地位；另一方面，品牌连锁利于规模化，所需要解决的关键问题是规模化的同时还能不失甚至强化单体客栈的多元个性。连锁客栈发展情况连锁客栈发展情况【扩张条件】 内外兼顾成熟旅游区：约 80% 的连锁客栈出自丽江；高端创始人：连锁客栈的创始人大多为具有高学历、专业管理经验的高端人士。【品牌定位】 中高端为主单店投资千万级：真美单店投资在 500-1000 多万；XX周庄店投资 2000 多万；客房定价千

39、元级：80% 的客房价格都是 600 元以上，约三成为 1000-2000 元。【扩张情况】 快速小规模集中式时间集中：连锁客栈大多从 2010 年开始扩张；速度较快：基本年均扩张 1-3 家，且有加快趋势；区域集中：连锁客栈还是主要在客栈成熟区域拓展，如丽江、大理、阳朔、江南古镇；规模有限：客房大多不超过 20 间；连锁客栈多为 3-5 家；XXXX民 宿连锁客栈品牌第一家店出现 第一家店开 开始连锁地区 业时间 扩张时间连锁扩张区域目前客栈数量（家）创始人及背景平均单店客房 客房价格数（间） （元/间.夜）XX丽江大研古城2010年丽江、香格里拉、2011年 江浙（苏州、杭州、同里、周庄）

40、13张蓓；曾为曼哈顿商务酒店集团副总裁20880-1680真美他乡故事丽江童话正福草堂西风瘦马久栖丽江大研古城丽江大研古城丽江大研古城同里凤凰西塘2005年2010年2010年2001年2008年20102007年2010年2012年2006年2010年2011丽江、阳朔、大理丽江为主全在丽江同里、周庄、丽江（后退出）西塘、大理等西塘1256333郑传勇，日本海归深圳市他乡故事酒店管理顾问有限公司陆誉夫；古琴家、作家、主持人3571571612200-2000120-600300-600400-1200100-300100-300三：投资经营研究三：投资经营研究经营模式经营模式连锁客栈发展情况

41、连锁客栈发展情况XX真美他乡故事丽江童话西风瘦马XX民 宿三：投资经营研究三：投资经营研究经营模式经营模式连锁客栈发展情况连锁客栈发展情况案例案例 XXXX定位唯美人文客栈，瞄准 30-50 岁中高端旅游度假商务人士， 且以女性为主。主要在云南和江浙古镇扩张，是目前扩张最快的客栈品牌。客栈品牌XX（13家，另1家在建，1家毁）客栈分店植梦院怡池院隐泉院编织院听荷院清尘院墨香院圣地艺术空间周庄XX问云山庄圣地XX苏州XX西溪XX阆中XX同里XX开业时间2010年2011年2011年2012年2012年2012年2012年2012年 （2014年毁于火灾）2012年2013年2013年2013年2

42、014年2014年在建地域丽江丽江丽江丽江丽江丽江丽江束河香格里拉周庄丽江香格里拉苏州杭州四川同里客房数量（间）1817812121819320122786320客房均价（元/间.夜）780780880780780650780不详980158095016801200880XX民 宿三：投资经营研究三：投资经营研究经营模式经营模式连锁客栈发展情况连锁客栈发展情况案例案例 真美真美真美是丽江首家度假旅馆；经过 9 年发展，旗下已拥有 11 家门店，包括 6 家中高端、5 家适中型和 1 家经济型。客栈品牌真美（12家，其中1家转让）客栈分店木家苑店和美店狮子山店泸沽湖店木石缘店阳朔西街瑗源店开阳店

43、少府店（狮山少府人家客栈）双廊店大理古城店大理洱海精品酒店阳朔遇龙苑店开业时间2005.122007.62009.42009.7 （2012年转让）2010.122011.92012.12012.122013.32013.62013.82014.3地域丽江丽江丽江丽江丽江阳朔丽江丽江大理大理大理阳朔客房数量（间）3533475272214517153423客房均价（元/间.夜）200-400400-1080300-880300-1080200-880500-2080560-2280350-860248-348300-1080400-900民 宿三：投资经营研究三：投资经营研究发展困境发展困境营

44、销困难营销困难主要问题主要问题 小投资与专项投入的矛盾小投资与专项投入的矛盾缺资金，客栈多为中小投资，专项营销投入有限；随着市场竞争加剧，一方面，依托第三方网络营销平台将成为趋势，且客栈与周边景点门票、交通等其他旅游产品打包销售，即客栈被整合进目的地产品包的方式来销售将成为趋势；另一方面，体验经济与网络时代，游客日趋重视体验与口碑，基于网络的口碑效应将倒逼客栈本身的产品与服务更快提升。营销渠道自发营销自建网站第三方营销平台简述通过微博微信、论坛、口碑等方式客栈自建独立网站网络营销平台，如去哪儿、携程、艺龙、淘宝等客栈联盟其他非网络营销平台评价成本低、不系统； 适用于大众化客栈，但效果有限成本高

45、，效果好； 适用于极少数品牌客栈有效、有一定成本，单一的预订功能为主； 未来趋势，适用于大部分客栈成本低，但以协调为主，而非以营销为主，故效果有限； 可采用，但不是营销的主要手段使用较少，将逐渐被淘汰XX民 宿三：投资经营研究三：投资经营研究发展困境发展困境营销困难营销困难我国客栈在线预订平台现状我国客栈在线预订平台现状国内主要在线客栈预订平台客栈覆盖数量国内主要在线客栈预订平台客栈覆盖数量（数据截至 2014 年第 2 季度）2014 年中国在线客栈民宿预定用户主要预定网站年中国在线客栈民宿预定用户主要预定网站其他去哪儿网携程旅行网艺龙旅行网淘宝旅行美团美团同程旅游酒店自营网站B大众点评ag

46、oda马蜂窝百度糯米亲芒果穷游途牛旅游网Airbnb多驿站74.3%38.0%25.3%18.8%12.5%11.0%7.3%6.9%4.9%4.3%4.3%3.3%2.7%2.4%2.4%1.8%1.8%6.3%0%20%40%60%80%数据来源：XX智库2014 年中国客栈在线民宿预订市场调研报告XX排序12345平台去哪儿淘宝旅行美团携程艺龙覆盖客栈数量（万家）32.21.51.40.96青芒果0.4民 宿三：投资经营研究三：投资经营研究经营管理困境经营管理困境主要问题主要问题 规模化发展与客栈个性化特色的矛盾规模化发展与客栈个性化特色的矛盾对于单体客栈，其经营管理基本依赖投资者个人，

47、最终由市场优胜劣汰；对于连锁客栈，追求规模效应是连锁扩张的重要原因，规模效应实现必须依赖标准化的产品和管理；但客栈的核心竞争力在于特色，是非标准化的产品。这种先天矛盾使得连锁品牌客栈几乎都会面临经营管理的困境。解决方法可能在于，在坚持产品非标准化的基础上，尽量剥离可被标准化的流程进行标准化管理。运营管理的主要问题运营成本高XX对策组团式发展 （每个分店约6-9名服务人员，人房比约0.5：1）即将客栈按区域分组团（如大丽江组团、江南组团），区域分公司建立市场、行政、财务部门，分店只配备必要的前厅接待和服务人员。效果有一定的效果，但受区域限制，相对的规模效应只能在组团内部实现，跨组团无效，故总体效

48、果有限。人才瓶颈 （非标准化的高素质管理人才）自设教学基地 为了培养人才，XX在“植梦”院对面弄了 有一定效果，但相对于其发展速度而言是杯一个教学基地，传授专业技能和朋友式的待客理念。 水车薪。政府管理困境政府管理困境主要问题主要问题 客栈先天难满足相关标准而导致的无证经营客栈先天难满足相关标准而导致的无证经营现状：现状：全国大部分客栈都是无证经营客栈多为古民居改建而成，外部交通、建筑间距等无法满足消防安全等要求，故政府不能批准其取得工商许可证。如厦门鼓浪屿仅 13% 的家庭旅馆是合法经营。目前对策：目前对策：政府默认：如丽江、西塘等大部分的无证经营客栈，由于市场的强大需求，政府基本都是默认其

49、存在。弥补措施：如西塘景区管理委员会下设“安全保障部”, 将旅游部门与公安部门合作，定期对民居客栈进行安全检查 , 并组织居民进行消防安全学习，防止民居客栈出现安全隐患。客栈协会认证：如同里的大部分客栈都不能办理工商许可证，而由同里客栈协会颁发客栈认证。XXXX民 宿发展建议发展建议发展建议吸引提升体验体验升进发展改提投资XX民 宿四：发展建议四：发展建议对于投资者对于投资者区域选择很关键区域选择很关键客栈基本还无力形成独立的旅游吸引，必须依赖旅游目的地而发展；选择具有较大客源基础（直接相关的年游客一般至少 200 万以上）、且是休闲度假型的旅游目的地（游客停留时间超过 1 天），或是有希望在

50、可承受的期间内成为这种目的地的区域，更易存活和盈利。客栈特色是根本客栈特色是根本客栈的兴起根本上是自助游与休闲度假旅游发展的必然结果，本质上是一种个性化和深度游的体验方式，至于价格、主题等都是会多元发展的，个性化的客栈设计、可体验的独特文化、友好的服务应是核心关注点。外部资源要善用外部资源要善用专业的网络平台、客栈协会、政府政策等都是在客栈运营管理中可资利用的外部资源，以降低成本、提升效率。总结总结旅游目的地、游客、产品特点旅游目的地、游客、产品特点是进行民宿投资的关键所在，三者之间也是相互促进的关系。是进行民宿投资的关键所在，三者之间也是相互促进的关系。旅游旅游目的地目的地民宿民宿产品产品游