户型基础知识培训-课件.ppt

1、户型基础知识培训第一篇第一篇 建筑平面分析建筑平面分析第二篇第二篇 户型室内分析户型室内分析第三篇第三篇 户型选择要素户型选择要素第四篇第四篇 居家风水居家风水第五篇第五篇 户型和市场关系户型和市场关系第六篇第六篇 市场主流户型市场主流户型去不去，看位置行不行，看户型定不定，看价格 户型评价标准 理想的户型将功能性、舒适性以及审美性完美融合在一起。 没有完美户型，只有最满足居住者需求的户型自己好才是真的好！ 绝大多数人没有选房经验，也搞不清自己真正的户型需求，因此需要专业、客观的户型指导。第一篇第一篇 建筑平面分析建筑平面分析（1） 经典平面鉴赏经典平面鉴赏（2） 创新平面鉴赏创新平面鉴赏（3

2、） 建筑平面概论建筑平面概论经典平面鉴赏经典平面鉴赏一梯二户一梯二户 优点优点 缺点缺点1.户户南向、南北通透2.所有房间方正实用3.消防楼梯通风采光1. 电梯厅不能通风采光 优点优点 缺点缺点1.户户南向、南北通透2.所有房间方正实用3.餐厅独立且通风采光3.电梯厅、消防楼梯通风采光1.对土地要求高（东西向有充足地块条件）经典平面鉴赏经典平面鉴赏一梯三户一梯三户 优点优点 缺点缺点1.户户南向2.后两户型南北通透3.所有房间方正实用4.电梯厅、消防楼梯通风采光1.北二套房工作阳台与生活阳台混用2.电梯厅间接通风采光经典平面鉴赏经典平面鉴赏一梯四户一梯四户 优点优点 缺点缺点1.所有房间方正实

3、用2.户户向南、户户有阳台3.所有房间均能通风采光4. A、D户型南北通透5.电梯厅、消防电梯通风采光1.实用率稍低2.管道外露影响建筑外立面3. C、B户型餐厅较小(若建筑改为高层、增加电梯数可改观)经典平面鉴赏经典平面鉴赏一梯四户一梯四户 优点优点 缺点缺点1.大部主要产品房间方正实用2.户户向南3.所有房间均能通风采光4.户户有玄关5.人流通道互不干扰6.电锑厅、消防楼梯通风采光1. 1、2户型厨房不方正（无大碍）经典平面鉴赏经典平面鉴赏一梯四户一梯四户 优点优点 缺点缺点1.所有房间方正实用2.户户向南3.所有房间均能通风采光4. E、G户型南北通透5.消防楼梯通风采光1. E、G户型

4、客厅采光面较小2.无生活阳台（可添加）3.电梯厅不能通风采光经典平面鉴赏经典平面鉴赏一梯六户一梯六户 优点优点 缺点缺点1.户户南向2.多数房间方正3.电梯厅、消防楼梯能通风采光4. A、F户型南北通透1. A、F、C、D户型客厅欠方正 经典平面鉴赏经典平面鉴赏一梯八户一梯八户 优点优点 缺点缺点1.卧室、客厅采光通风好2.每户有阳台3.方正实用、通风采光4.电梯厅、消防楼梯能通风采光1.实用率较低2.北向、西向户型可能成销售难点经典平面鉴赏经典平面鉴赏一梯八户一梯八户优点优点缺点缺点1.户型方正,实用率高2.有阳台、凸窗3.各房采光理想4.北向二房、南向三房销售压力小1.东、西户型厨房离大门

5、较远2.电梯厅、消防楼梯不能通风采光经典平面鉴赏经典平面鉴赏一梯十户以上一梯十户以上 优点优点 缺点缺点1.一房、二房户型所有房间方正实用,所有住人房采光充分，景观面大2.所有房间均能自然通风采光3.电梯厅、消防楼梯通风采光1.一梯18户,电梯的高峰期使用紧张与环境的干扰可想而知2.单间户型不方正创新户型鉴赏创新户型鉴赏三错层三错层 优点优点 缺点缺点1.增加使用面积2.丰富室内空间3.客厅3.9米层高增加空间高度1.适应大户型采用2.不适应老年人、幼童、孕妇、病人等居住使用创新户型鉴赏创新户型鉴赏楼中楼组合楼中楼组合复式上层复式下层 优点优点 缺点缺点1.丰富室内空间2.客厅4.2米层高增加

6、了客厅空间高度3.主人房设在上层,私密性强1.适合较大户型采用4.2米2.8米5米2.8米2.8米创新户型鉴赏创新户型鉴赏SOHOSOHO 优点优点 缺点缺点1.类别墅居住单元2.空间丰富1. 70的户型作跃式设计，有点勉为其难创新户型鉴赏创新户型鉴赏双拼户型双拼户型 优点优点 缺点缺点1.具有双拼的可能性，使户型具有客户选择的灵活性2.应为“创新意识”的户型，在设计时即考虑今后有双拼可能1.两套房双拼之间的梁底高度须有保证（扁梁、大板、高层高）C、D户型68 ，双拼成136 五房户型A、B户型55 ，双拼成110 四房户型建筑平面概论建筑平面概论 经典户型经典户型 市场上采用最多的为大多数业

7、主市场上采用最多的为大多数业主认同的经得起专业、市场挑剔的少认同的经得起专业、市场挑剔的少缺陷户型缺陷户型 创新户型创新户型 有独创性的为市场接受的新型实有独创性的为市场接受的新型实用户型用户型建筑平面评价建筑平面评价类型类型优点优点缺点缺点备注备注 点式点式可一梯多户可一梯多户 1.建筑风格富于变化2.室外管道便于安排3.对场地要求不高4 . 便于户型布置5 . 结构稳定性强 1.通风差2.户型间可能产生对视，影响私密性 1.高层建筑常采用2.高密度居住区域或高地价住宅区多采用 板式板式一般一梯二一般一梯二户户1 .通风采光好2 .朝向好可做到户户向阳3 .私密性好1 .总平面布置呆板，显得

8、没有档次（兵营排列） 1. 多层较常使用2.大户型高档住宅采用 点式联体点式联体一梯四户或一梯四户或平面拼接平面拼接1 .土地利用率高2 .部分户型能南北通透3 .可做到户户向阳1 .易形成东西向房2 .围合太死, 通风不利，且窗户对视等私密性影响1 .南方城市较常用第二篇第二篇 户型室内分析户型室内分析（1） 室内空间尺度室内空间尺度（2） 室内空间标准室内空间标准室内空间尺度起居室/会客厅综合！会客？活动？工作？最小使用面积：一房不应小于12平方米两房及以上不应小于14平方米最小短边轴线宽度：一房和不宜小于3.6米两房及以上不宜小于3.9米减少直接向起居室开门的数量，至少一面墙的直线长度不

9、小于3米53平方米面积保证/充分考虑家具布置客厅客厅空间独立：客厅开口不易过多，要有两面空间独立：客厅开口不易过多，要有两面完整的墙完整的墙 方正开阔：方正完整，是实用的布局开间方正开阔：方正完整，是实用的布局开间至少应大于至少应大于3.63.6米，但米，但 开间不宜大于开间不宜大于5 5米米 入口设玄关：入户门厅（玄关）是住宅内入口设玄关：入户门厅（玄关）是住宅内外的空间过渡避免内外的空间过渡避免内 厅被外人一目了然，保障私密性厅被外人一目了然，保障私密性 长宽比不应失调：深度开间比不宜大于长宽比不应失调：深度开间比不宜大于2 2：1 1客厅开口过多案例客厅开口过多，使客厅很多面积成为公共交

10、通面积，不易布置家具。最小使用面积：主卧室：12平方米（3*4？）双人卧室：10平方米单人卧室：6平方米（2*3？）主卧室最小短边轴线宽度：一房和两房不宜小于3.3米三房及以上不宜小于3.6米（3.0？ 3.3？ 3.6？）面积、面宽保证室内空间尺度卧室主卧室主卧室扩大主卧室的面积，房间进深可以适当增扩大主卧室的面积，房间进深可以适当增加最好的朝南向加最好的朝南向 比客厅的比客厅的南向要求更甚；南向要求更甚；大户型的主卧室应带一个专用卫生间大户型的主卧室应带一个专用卫生间 ，进，进入式衣帽间使主卧室布局入式衣帽间使主卧室布局更为灵活，已成为流行趋势；更为灵活，已成为流行趋势； 次卧室次卧室 面

11、积宜大于面积宜大于1010按照生活起居方便的要求，卧室位置要求按照生活起居方便的要求，卧室位置要求深一些深一些 餐 厅独立空间，面宽或进深2.6-2.7米以上室内空间尺度相对独立：餐厅和客厅空间宜相对独立；餐厅和客厅既有关系又有分隔；餐厅 至少要有两面墙夹一角。与厨房应有关联又独立成区：西式厨房与餐厅在空间上实现一体化 餐厅不独立案例右图经修改后既有玄关有使餐厅相对独立，但与厨房之间交通不流畅。客厅与餐厅分区不明显，餐厅成过道无法利用；客厅摆放家具成问题。厨房位置使客厅显得更加局促。餐厅不占角案例餐厅虽然与客厅形成明显分区，但餐厅不占一角(两面墙夹角)，周边门开口过多，几乎成为过道，不便使用。

12、餐厅占角案例餐厅占一角(两面墙夹角)，空间相对独立，便于使用。餐厅独立案例餐厅独立，又能通风采光，其优点不言自明室内空间尺度厨 房应为独立可封闭的空间。最小使用面积：一房不应小于4.5平方米（1.5*3）两房不应小于5.0平方米（1.5*3.3？）三房及以上不应小于5.5平方米（1.5*3.6？）通风采光：低层、多层应直接采光通风，中高层、高层可开向着公共走廊的窗户（不包括前室和楼梯间）。面宽进深：操作面净长不应小于2.1米，单排布置设施的厨房净宽不小于1.5米，双排布置设施的厨房不应小于2.1米使用面积保证、通风、操作台摆放厨房厨房 应靠近餐厅应靠近餐厅 离大门不要太远（进出杂物多）离大门不

13、要太远（进出杂物多）直接对外采光通风直接对外采光通风 厨具按洗、切、烧的顺序合理布置厨具按洗、切、烧的顺序合理布置 有一定长度的柜台摆放电器，煤气灶，洗菜有一定长度的柜台摆放电器，煤气灶，洗菜盆等设备盆等设备 厨、厕最好不要做紧邻厨、厕最好不要做紧邻 卫生间使用面积保证、通风、减少影响至少有一间的使用面积不应小于4平方米（1.8*2.2,2*2）。至少有一间有直接采光、自然通风，无通风窗口的卫生间应有通风换气措施。不应布置在下层住户厨房、卧室、起居室和餐厅的上层。室内空间尺度卫生间卫生间 应有明窗通风和采光应有明窗通风和采光 公共卫生间为厕浴分离、干湿分离，以利于公共卫生间为厕浴分离、干湿分离

14、，以利于清洁卫生和使用上的便利清洁卫生和使用上的便利如一个卫生间则卫生间与主卧室的位置要近如一个卫生间则卫生间与主卧室的位置要近，避免不必要的穿堂越室，避免不必要的穿堂越室储藏室（工人房）储藏室（工人房） 对于面积标准较高的户型应设储蓄空间对于面积标准较高的户型应设储蓄空间 全封闭独立进入式空间，面积在全封闭独立进入式空间，面积在3 3平方米以上平方米以上 阳台阳台保证客厅有良好的视野和采光保证客厅有良好的视野和采光 客厅不设阳台，而在主卧设阳台，则生活中客厅不设阳台，而在主卧设阳台，则生活中的晾衣、休闲将通过主人的的晾衣、休闲将通过主人的卧室，会干扰主人的私密性卧室，会干扰主人的私密性 储藏

15、室88平方户型一房、两房应有壁橱，进深不宜小于0.6米，净宽不宜小于0.8米；三房及以上应有储藏室，使用面积不应小于1.5平方米。室内空间尺度参考：建设部商品住宅性能认定标准参考：建设部商品住宅性能认定标准 户型性能标准户型性能标准豪宅豪宅大户型大户型中户型中户型小户型小户型主卧室使用面积（主卧室使用面积（ ）16 14 12 10其它卧室使用面积其它卧室使用面积 14 12 9 7小卧室使用面（）小卧室使用面（） 12 10 8 7客厅使用面积（）客厅使用面积（） 30 25 12 10客厅开间（客厅开间（mm）4.2 3.9 3.6 3.3客厅实墙面长度（客厅实墙面长度（mm） 5 4.2

16、 3 3餐厅使用面积（）餐厅使用面积（）16 12 8 6餐厅采光通风状况餐厅采光通风状况 采光通风 采光通风生活阳台进深（生活阳台进深（mm） 1.5 1.5 1.5 1.2室内空间标准室内空间标准 户型性能标准户型性能标准豪宅豪宅大户型大户型中户型中户型小户型小户型服务阳台进深（m） 1.2 1.2 1.2 1.0 储藏间使用面积（） 4 3 1厨房使用面积（） 8 6 4 3厨房净宽（m） 2.1 1.8 1.8 1.5厨房厨具操作面长（m） 3 2.7 2.4 2.1单间卫生间使用面积（） 3.5 2双卫生间总使用面积（） 8 7 6.5三卫生间总使用面积（） 10 9层 高（m） 3

17、.1 3.0 2.9 2.8参考：建设部商品住宅性能认定标准参考：建设部商品住宅性能认定标准室内空间标准室内空间标准第三篇第三篇 户型选择要素户型选择要素 选择户型要素选择户型要素 动静分区动静分区 全明户型全明户型 通风采光通风采光动静分区案例平面户型也可以作到“动静分区”动动区区静静区区错层设计最易实现“动静分区”动动区区静静区区全明户型案例 室内四明室内四明 明厅、明室、明厨、明明厅、明室、明厨、明卫卫 公共空间通风采光案例一梯二户的小高层，电梯厅、公共楼梯作到通风采光应不是难题。一梯18户能够作到公共空间的通风采光，显示出建筑师选用“蛙”式平面的苦心功能空间分类 住宅的住宅的“八大八大

18、”使用功能使用功能 起居、就餐、厨卫、就寢、储藏、工起居、就餐、厨卫、就寢、储藏、工作、学习、阳台作、学习、阳台 住宅的住宅的“三类三类”空间空间 公共空间：客厅、餐厅、观景阳台公共空间：客厅、餐厅、观景阳台 私密空间：卧室、书房、衣帽间、主卧私密空间：卧室、书房、衣帽间、主卧卫生间卫生间 服务空间：厨房、公用卫生间、工人房服务空间：厨房、公用卫生间、工人房、储藏间、生活阳台、储藏间、生活阳台 第四篇第四篇 居家风水居家风水（1） 居家风水注解居家风水注解（2） 阳宅三要素阳宅三要素（3）典型冲门案例）典型冲门案例（4）风水注意问题）风水注意问题居家风水科学解释居家风水科学解释 居家风水是研究

19、居住房屋与其土地和四周环境的关系的中国传统居家理论 住宅风水就是人类环境卫生学 “居家风水”的实际上是由于户型设计中的忽略，造成客户在居住中的不适，成为一种心理障碍而影响情绪与生活阳宅三要素阳宅三要阳宅三要-门、房、灶门、房、灶 门门 大门在户型设计中应讲大门在户型设计中应讲究避让究避让 大门正对电梯或楼梯是大门正对电梯或楼梯是犯冲犯冲大门口直对长走廊是冲大门口直对长走廊是冲煞煞 大门不能正对厕门大门不能正对厕门大门不直对客厅落地门大门不直对客厅落地门窗窗 厕所的门不与厨房的门厕所的门不与厨房的门相对相对 其它门尽量不相对其它门尽量不相对B户型大门直对电梯门，A户型大门直对消防楼梯门，会引起讲

20、究风水客户的不认同典型门冲案例典型“葫芦串”户型，私隐性较差未设玄关，大门直对主人房门（私密性不理想）。主卫门直冲主卧床不妥门冲修改案例玄关可在装修时设置户型风水注意问题户型风水注意问题房： ”横梁压顶“不利厨： 门对灶犯门冲煞厕： 大门对厕所门凶论针对客户群体的特征，讲究风水的可能性，尽量避免户型风水评价要素户型风水评价要素水龙头冲炉灶属凶论大门入口受厕所阴气渗透户型风水注意问题户型风水注意问题户型风水评价要素户型风水评价要素厕所居户型中央，为大凶户型风水注意问题户型风水注意问题尊重市场研究民俗尊重市场研究民俗 风水的市场性风水的市场性 广东沿海一带，包括潮汕人、福建人，对住广东沿海一带，包

21、括潮汕人、福建人，对住宅的选择，无论是城市、农村都极信风水；宅的选择，无论是城市、农村都极信风水； 生意人、官员较为看重风水问题生意人、官员较为看重风水问题 尊重而不迷信尊重而不迷信 市场中，为数不少的客户在讲究市场中，为数不少的客户在讲究“风水风水”，从研究客户的购房心理与行为着手，从研究客户的购房心理与行为着手，我们不得不研讨居家风水，我们不得不研讨居家风水第五篇第五篇 户型和市场关系户型和市场关系两房70平方米？90平方米？110平方米？三房90平方米？130平方米？170平方米？户型和市场的关系你心目中的两房有多大，三房又有多大？分析：此公寓位于大学南面，周围有复旦、上外等高校云集，说

22、明了大部分客户为学校老师，因此在设计中降低了卧室的功能，而注重了家庭室和多功能房的设计。贴合市场的，就是好户型！ 一层为文化家庭室。弹琴、绘画、插花等。 二层布置多功能书房，工作、会客、洽谈等。户型和市场的关系客户的需求的不同，导致定位不同定位不同，导致户型不同点评：187平方米的复式，只有2个卧室？点评：套内面积61.2平方米，竟然做到三房？户型和市场的关系分析：产品研发的定位上开发商在户型设计方面采取了各种“偷面积”的手法，因此一个小户型、多赠送、巧布局的户型空间也就初具雏形了。 符合定位的，就是好户型！户型和市场的关系市场对户型的关注点市场对户型的关注点 客户在购房时考虑居室各部分的客户

23、在购房时考虑居室各部分的优先顺序：优先顺序：客厅：客厅： 方正好用（面积、家私布置方正好用（面积、家私布置、布局等）、布局等）主卧室：合理性（面积、采光）、私主卧室：合理性（面积、采光）、私密性密性餐厅：餐厅： 相对独立，通风采光相对独立，通风采光厨房：厨房： 宽敞实用，有服务阳台宽敞实用，有服务阳台卫生间：便利性、隐蔽性卫生间：便利性、隐蔽性次卧室：作书房、客房适宜次卧室：作书房、客房适宜阳台：阳台： 观景阳台的休闲性、观赏性观景阳台的休闲性、观赏性，生活阳台的实用，生活阳台的实用第六篇第六篇 市场主流户型市场主流户型市场流行户型解读上海保利叶上海建筑面积约72平米上海万科四季花城建筑面积约

24、90平米上海金地未未来建筑面积约83平米控制总价，减小面积若不通过赠送面积增加使用空间，会导致空间局促市场流行户型解读建筑面积约55平米建筑面积约63平米复式空间，动静分区更明确。上卫生间不便。更适合青年人。空间紧凑，中规中矩。面积控制，低总价。各年龄层均适用。市场流行户型解读建筑面积约90平米建筑面积约90平米1.干湿分离，扩大卫生间面积，同时形成玄关，解决“门冲”问题2.次卧放大进深，拉长餐厅的沿墙面3.大阳台，增强景观性建筑面积约125平米市场流行户型解读建筑面积约130平米保证南向卧室面积，卫生间全明入口无玄关，餐厅空间局促南北次卧面积分配不当主卧空间利用率低市场流行户型解读建筑面积约154平米建筑面积约171平米客厅+三卧南向，卫生间、厨房、餐厅北向，全全明进深小入口无独立玄关中间走廊过长主卧空间自行变化余地有限建筑面积270平方米市场流行户型解读高级公寓宽厅，公共空间放大厨房放大三卧南向工人房主卧套房双主卧市场流行户型解读平层官邸建筑面积462平方米上海汤臣一品建筑面积597平方米超豪华主卧每个卧室均配备卫生间主客人客房分区布置工人流线分开适合的就是最好的！尊重土地（利益最大）顺应市场（经受检验）迎合客群（完成去化）