物业管理市场发展概况课件.ppt
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1、物业管理市场天津国土资源和房屋职业学院2022-6-22第一章 概述 第一节 物业管理市场的产生和发展第二节 物业管理市场研究范围第三节 基本概念和基础知识2022-6-23 第一节 物业管理市场的产生和发展一、物业管理市场的启动 物业管理市场的产生是生产力水平提高和经济发展的结果。 1994年出现了招投标的方式确定物业管理企业,1996年有些地区选聘物业管理企业时在媒体上公开招标,标志着我国物业管理市场竞争已经开始,物业管理市场启动。2022-6-24二、物业管理市场培育 培育市场必须要强化市场需求,已经出台的物业管理条例、招标投标法、前期物业管理招标投标管理暂行办法、物业服务收费管理办法等
2、对规范物业管理市场有直接的影响。三、物业管理市场发展趋势住宅物业全面招标物业管理企业纷纷与开发商脱钩非住宅物业陆续竞标2022-6-25第二节 物业管理市场研究范围一、市场运行规律二、主体责任三、物业管理市场运行方式四、管理和调控2022-6-26第三节 基本概念和基础知识一、物业物业与物业分类物业管理区域物业管理项目物业权属关系二、物业管理物业管理与物业管理服务内容物业管理服务分类物业管理服务所属类别2022-6-27三、前期物业管理 前期物业管理与前期物业管理内容四、公共物品理论与物业管理 公共物品 私有物品五、市场六、物业管理市场2022-6-28第二章 物业管理的特征第一节 物业管理服
3、务活动的特征第二节 管理模式的特点2022-6-29 物业管理服务一闪即逝无法存储,物业管理服务活动结果也不能存储起来。 物业的异质性,决定了物业管理服务的多样性。第一节 物业管理服务活动的特征 2022-6-210生产、交换与消费的同一性时间的同一性 在物业服务合同期间内,提供服务的一方连续不断地生产,以达到维护物业及其整体环境的良好;同时要求需求方连续不断地支付费用并消费供给方所提供的产品。物业管理服务的生产、交换与消费在同一时间段内进行。空间的同一性 物业管理供给方用需求方提供的服务费生产物业管理服务产品,生产出来需求方就地消费。因该产品具有无形性,因此不需要运输。2022-6-211互
4、动性 物业管理服务产品的提供,需要消费者配合、协作并参与生产过程与生产者共同完成。在物业管理区域内供需双方形成互动。 2022-6-212第二节 管理模式的特点 专业化(专业性企业,有专业人员) 企业化(从事物业管理活动必须具有独立的法人资格) 社会化(将物业管理交由社会上的专业企业管理,同时也需要社会协作) 经营型(通过对物业管理服务的经营,获得维持再生产的资金和经济效益)2022-6-213第三章 物业管理市场的特征 第一节 没有“物流”只有“人流” 第二节 供求关系确定方式特殊 第三节 国家干预 第四节 供求主题特殊 第五节 各主要环节的时间顺序错位 第六节 受载体的牵制 第七节 不同市
5、场的比较 2022-6-214第一节 没有“物流”只有“人流”一、物业管理服务是无形商品 由物业特征所决定,物业管理服务这种特殊商品不能体现“物”的流动。只能是供给者的“人”流动,是供给者到需求者的消费空间生产这种商品。2022-6-215二、服务产品的载体没有位移 由物业的固态性决定物业所在地就是服务这种商品的生产、流通消费空间。三、服务活动随供给者移动 物业管理市场上,供应者将服务送到物业管理区域,需求方是不动的,发生流动的是供给一方。2022-6-216第二节 供求关系确定方式特殊物业管理市场上供求关系确定的常见方式有:一、公开招标 公开招标是需求方向全社会发布招标公告,通过招标、投标、
6、开标、评标、决标等一系列程序选出符合条件的供给方,通过签合同确定供求关系。二、邀请招标 一是需求方通过向一定范围符合条件的物业管理企业同时发出邀请,经过竞争最后确定物业管理服务的供求关系。2022-6-217三、议标 议标统称是供给方在市场上收集潜在需求者的信息。需求者与一些有意向又符合条件的供给者双方协商用合同确定供求关系。四、非市场行为交换 通常是指某业主将物业管理工作私下授予某个供给者的行为。如物业管理初期阶段由房地产开发商直接交给自己派生的物业管理部门。2022-6-218第三节 国家干预 国家对特殊商品市场都要进行干预,对物业管理市场的干预体现在: 对需求的干预 对供求关系确定的方式
7、的干预 对价格的干预。2022-6-219一、对需求的干预 33号令、物业管理条例、地方法规二、对供求关系确定方式的干预 物业管理条例、前期物业管理招标投标管理暂行办法三、对价格的干预 物业服务收费管理办法2022-6-220第四节 供求主体特殊一、需求主体 需求方往往不是某一个自然人或某一个法人,而是自然人群体、法人群体或自然人和法人群体。而且这个群体非常庞大,有时可达几百个、几千个甚至几万个。如此众多的民事主体成为一件商品的共同需求者,在各类商品市场中是绝无仅有的。二、供给主体 是指具有相应等级法人资格的物业管理企业。2022-6-221第五节 各主要环节的时间顺序错位一、超前确定供求关系
8、在商品交换和消费前就先确定供求关系。 签订物业管理合同商品房销售接管验收服务活动开始2022-6-222二、商品质量展示后置 是指在确定供求关系后很长一段时间后商品质量才能显现出来。需求方支付商品价格只能根据国家的价格政策、支付能力、支付意愿和对质量的预测来确定。需求方看到商品质量是在支付价格确定以后的很长时间。2022-6-223三、生产与消费归一 物业管理是按照合同约定的时间段,边生产边交换边消费,交错进行直到合同期满。四、交换时间拉长 物业管理的生产交换和消费行为是在供求关系确定下来之后,并贯穿在合同期内,合同期满可续期或重新招标,所以物业管理贯穿于整个物业的消费过程中。 2022-6-
9、224第六节 受载体的牵制一、在供求关系方面二、在商品的质量和成本关系上三、服务特点方面2022-6-225第七节 不同市场的比较 一、不同市场供求关系比较 各类市场 比较内容普通商品市场没有特定的供给者和特定的需求者物业市场需求主体众多,供给者(产权人)是唯一的物业管理市场需求主体(自治组织)是唯一的,供给者众多的2022-6-226二、与其他市场运行方式的比较物业管理市场 物 业 市 场其它商品市场 固定交易场所无无有确定交换关系的时间 交换之前 交换行为发生 交换行为发生 交换与消费的关系 边交换边消费先交换后消费先交换后消费 2022-6-227第四章 物业管理市场主体第一节 供给主体
10、第二节 需求主体第三节 协调主体第四节 非市场行为主体2022-6-228 物业管理企业物业管理企业 专项服务公司专项服务公司 垄断性经营机构垄断性经营机构 供给主体供给主体 服务人员服务人员 咨询机构咨询机构 业主业主 使用人使用人 主体主体 需求主体需求主体 业主的自治组织业主的自治组织 房地产开发商(原始业主)房地产开发商(原始业主) 行政主管机构行政主管机构 协调主体协调主体 培训机构培训机构 行业协会行业协会非市场行为主体非市场行为主体2022-6-229第一节 供给主体 一、物业管理企业 二、专项服务机构 三、垄断性经营机构 四、咨询机构(一)基本情况 1.分类 2.来源 3.规模
11、2022-6-230(二)业务范围服服务务 业业 主主 物物 业业 公共事务公共事务 实实 施施 管管 理理 业业 主主 入入 伙伙物业接管验收物业接管验收 常常 规规 特特 约约 专专 项项2022-6-231(三)责任1.约定责任(1)判别违约(2)承担违约方式2.法定责任(1)报告责任(2)协助做好安全防范责任2022-6-232二、专项服务机构(一)基本情况(专业化程度) (二)业务范围 (三)责任三、垄断性经营机构(一)基本情况(转制)(二)业务范围 (三)责任2022-6-233四、咨询机构(一)服务对象 1.房地产开发企业 2.业主和业主自治组织 3.物业管理公司(二)业务范围1
12、.制定物业管理方案 2.解决技术问题3.法律问题(三)责任2022-6-234第二节 需求主体 一、业主(一)基本情况 1.定义:房屋的所有权人为业主 2.分类: 单一产权业主;多主楼宇(异产毗连房屋)业主; 业主为自然人、业主为法人(二)责任2022-6-235 二、业主自治组织(一)基本情况 (二)主要职责 三、房地产开发商(一)基本情况(二)主要义务和职责 四、非业主使用人(一)基本情况(二)主要义务和职责2022-6-236第三节 协调主体 一、行业行政主管部门 二、市场管理部门 三、行业协会2022-6-237第四节 非市场行为主体一、物业管理区域的社会治安维护主体二、道路养护维修主
13、体2022-6-238第五章 物业管理市场的运行机制 第一节 供求之间制约机制 第二节 价格调节机制 第三节 政府的监控机制 2022-6-239第一节 供求之间制约机制 一、业主自治 业主大会、业主委员会与业主之间的制约业主之间的制约 二、委托代理物业管理企业与业主大会之间的相互制约。 三、物业管理和服务的关系物业管理公司对业主的约束是物业管理中主要的制约机制。2022-6-240第二节 价格调节机制一、普通住宅强制招标使需求量不随价格变化而变化二、普通住宅服务费实行政府指导价使价格不随需求量变化而变化三、高档物业管理服务与普通商品市场的价格调节机制雷同2022-6-241第三节 政府的监控
14、机制一、供求关系确定时的监控 (一)招标投标过程监控 1.程序 2.合法性 3.公正性(二)合同的签署监控 2022-6-242二、交换过程的监控(一)对供求主体的监控1.政府对物业管理企业监控2.街道居委会对业主自治组织的监控(二)对价格的监控 1.合法手续 2.收费标准 3计费方式(三)对质量的监控 1.质量标准(1)政府行政主管部门的要求普通住宅小区物业管理服务等级标准(2)合同的约定2.检查方式2022-6-243第六章 物业管理市场上中介的服务 代理活动 咨询活动 居间活动2022-6-244第一节 物业管理市场上的代理一、代理概念 二、招标代理三、市场需求方代理 四、协调者代理第二
15、节 物业管理市场上的咨询活动一、信息咨询 二、技术咨询 三、策划第三节 物业管理市场上的居间活动一、概念 二、主要业务2022-6-245第七章 物业管理招标第一节 物业管理招标内容及招标形式 第二节 招标的组织 第三节 招标程序 2022-6-246 第一节 物业管理招标内容及招标形式 一、内容(一)物业管理前期策划招标(二)物业管理常规服务招标 1.物业管理前期招标 2.更换物业管理企业(三)物业管理专项服务“转托”招标2022-6-247 二、招标形式(一)公开招标(二)邀请招标 1.邀请潜在投标人数量 2.具备承担招标项目的能力 3.资信良好 (三)议标(四)几种招标方式的区别 1.信
16、息发布方式 2.信息传递范围 3.程序不同 4.竞争力不同2022-6-248 第二节 招标的组织 一、招标领导小组(一)主要工作内容 1.掌握全面招标工作 2.决定标底 3.决定甲方评委代表人选 4.督导招标工作(二)人员构成 1.甲方代表 2.专业人士 3.政府官员 2022-6-249 二、招标工作小组(一)主要工作内容 1.制作标底 2.制定评标标准和评标方法 3.资格预审 4.准备招标文件 5.散发有关文件 6.接待来访 7.组织现场勘察和投标预备会 8.安排决标会会务和维持会场秩序 9.分数汇总 10.宣传工作 11.安排公证有关程序 (二)人员构成 1.业主代表 2.行政人员 3
17、.专业人士2022-6-250 三、评标委员会(一)主要工作内容 1.审阅标书 2.对投标单位质询 3.评分 4.决标(二)人员构成 1.业主代表 2.评标专家2022-6-251 第三节 招标程序 一、招标流程图招标前期策划招标前期策划办理招标登记办理招标登记发布招标公告发布招标公告招招 标标 接接 待待投标预备会投标预备会决决 标标签订合同签订合同接收标书接收标书组织现场勘查组织现场勘查投标资格审查投标资格审查谢绝投标谢绝投标定标底评分标准定标底评分标准阅标、评标阅标、评标否是开开 标标发放中标通知发放中标通知2022-6-252 二、主要环节的操作(一)招标前期策划1.参与的主体招标人2
18、.所涉及主要文件和资料(1)招标方案 (2)招标文件(3)评标方法和评分标准(4)标底 2022-6-253(二)办理招标备案1.参与的主体(1)招标人(2)物业项目所在地的县级以上地方人民政府的房地产行政主管部门2.所涉及的主要文件和资料(1)与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件;(2)招标公告或者招标邀请书;(3)招标文件;(4)法律、法规规定的其他材料 2022-6-254(三)发布招标公告或招标邀请书1.参与的主体(1)招标人(2)中国住宅与房地产信息网(3)中国物业管理协会网2所涉及的主要文件和资料招标公告(四)接待投标报名1.参与的主体()招标人()潜在投标人.所涉及的主要文
19、件和资料投标申请书2022-6-255(五)投标人资格预审1.参与的主体(1)招标人(2)投标人2.所涉及的文件和资料(1)资格预审申请书(2)企业资格文件 (3)企业业绩证明 (4)项目负责人和技术骨干的简历证明 (5)资格预审合格通知书 2022-6-256(六)现场勘察1参与的主体()招标人()投标申请人所涉及的文件和资料(1)工程图纸(2)设备简介2022-6-257(七)投标预备会参与的主体()招标人()投标人()招投标管理机构所涉及的文件和资料()书面形式的问题()书面解答()会议记录2022-6-258 (八)接受投标文件1.参与的主体(1)招标人(2)投标人2.所涉及的文件和资
20、料投标文件(九)制定标底1.参与的主体招标人2.所涉及的文件和资料(1)招标文件(2)定额(3)取费标准2022-6-259(十)开标1.参与的主体: (2)招标人 (3)投标人 (4)评标委员会 (5)公证人 (6)现场工作人员2.涉及的文件或资料: 投标文件(十一)决标1.参与的主体 (1)评标委员会 (2)投标人 (3)投标人2.所涉及的文件和资料 (1)标书副本 (2)评分标准 (3)评分表 (4)评标报告书2022-6-260(十二)发放中标通知1.参与的主体(1)招标人 (2)投标人2.所涉及的文件和资料(1)中标通知书(2)投标文件(十三)签署合同1.参与的主体(1)招标人 (2
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