第十一讲-城市价值评估与不动产经营课件.ppt
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- 第十一 城市 价值 评估 不动产 经营 课件
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1、一章城市价值评估与不动产经营一章城市价值评估与不动产经营城市价值评估体系城市价值评估体系城市不动产价值评估城市不动产价值评估城市经营与不动产经营城市经营与不动产经营城市价值的再认识城市价值的再认识 城市价值的本质是城市作为一种特殊的社会组织形态所具城市价值的本质是城市作为一种特殊的社会组织形态所具有的效率优势。有的效率优势。 城市价值的大小可以通过城市效率来衡量城市价值的大小可以通过城市效率来衡量 城市是一个投入产出系统,它吸纳社会物质、资金、人城市是一个投入产出系统,它吸纳社会物质、资金、人力、智力、信息等各种资源,为城市内部和外部提供各种产力、智力、信息等各种资源,为城市内部和外部提供各种
2、产品和服务,满足它们对经济、政治、文化、社会和生态环境品和服务,满足它们对经济、政治、文化、社会和生态环境发展的需要。发展的需要。(1)从静态角度看,城市效率体现在两个方面:)从静态角度看,城市效率体现在两个方面: 空间容纳效率空间容纳效率即城市以一定的空间规模承载人类社会即城市以一定的空间规模承载人类社会活动的能力;活动的能力; 资源配置效率资源配置效率即各种资源的投入产出比率,是城市效即各种资源的投入产出比率,是城市效率的基础与核心。率的基础与核心。(2)从动态角度看,城市效率体现为资源代际利用的公平)从动态角度看,城市效率体现为资源代际利用的公平性、稳定性,即促进社会可持续发展的能力。性
3、、稳定性,即促进社会可持续发展的能力。 每座城市及其所处地区的资源禀赋是有限和有特色的,城每座城市及其所处地区的资源禀赋是有限和有特色的,城市效率越高,城市作为一种组织形态在社会发展中存在的必市效率越高,城市作为一种组织形态在社会发展中存在的必要性越大,城市价值也就越大。要性越大,城市价值也就越大。 l城市价值具有相对性,某一城市的价值是通过与农村和城城市价值具有相对性,某一城市的价值是通过与农村和城郊的效率比较体现的。郊的效率比较体现的。l 城市之所以能够吸纳更多的资源,在社会经济发展具有城市之所以能够吸纳更多的资源,在社会经济发展具有独特的价值,是因为城市作为一种聚集的组织形态比分散的独特
4、的价值,是因为城市作为一种聚集的组织形态比分散的农村形态具有效率上的优势。城市可以产生集群效应和集聚农村形态具有效率上的优势。城市可以产生集群效应和集聚倍增效益,能够获得生产的规模经济性和范围经济性;城市倍增效益,能够获得生产的规模经济性和范围经济性;城市还可以产生协同效应,有利于企业间分工与合作等。还可以产生协同效应,有利于企业间分工与合作等。l 城市价值具有战略性、长期性,是城市当前价值和未来潜城市价值具有战略性、长期性,是城市当前价值和未来潜在价值的统一。在价值的统一。l 城市一旦形成,就有很强的稳定性,会在社会发展中持城市一旦形成,就有很强的稳定性,会在社会发展中持续发挥作用。续发挥作
5、用。l 城市发展的当前状况对城市未来效率影响很大,如城市城市发展的当前状况对城市未来效率影响很大,如城市基础设施几十年都起作用、城市制度和文化的影响更为深远。基础设施几十年都起作用、城市制度和文化的影响更为深远。因此,一个城市的总价值是它当前的价值和在未来各期创造因此,一个城市的总价值是它当前的价值和在未来各期创造价值的总和。价值的总和。 为什么要进行城市价值评估?为什么要进行城市价值评估? 从不动产投资、经营和城市建设、城市经营的角度分析,从不动产投资、经营和城市建设、城市经营的角度分析,城市价值评估的作用和目的主要有:城市价值评估的作用和目的主要有: 判断一座城市的发展潜力和投资价值,为不
6、动产投资和建设判断一座城市的发展潜力和投资价值,为不动产投资和建设行为提供决策依据(解决投不投资问题);行为提供决策依据(解决投不投资问题); 分析和判断一座城市的发展优势和劣势,为不动产的投资、分析和判断一座城市的发展优势和劣势,为不动产的投资、建设方向提供决策依据(解决在哪个方向投资,投资什么项建设方向提供决策依据(解决在哪个方向投资,投资什么项目的问题);目的问题); 确定城市和不动产项目投资的价值和市场价格,分析和评确定城市和不动产项目投资的价值和市场价格,分析和评测不动产投资、建设、经营的投资回报前景(测算投资回收测不动产投资、建设、经营的投资回报前景(测算投资回收期和回报率问题);
7、期和回报率问题); 最终解决分析和判断在一座城市投资、建设、经营不动产最终解决分析和判断在一座城市投资、建设、经营不动产的价值和价格问题,为不动产投资、建设、经营行为提供可的价值和价格问题,为不动产投资、建设、经营行为提供可供决策的量化依据。供决策的量化依据。 城市价值评估有多种方法,通常从一座城市的资源、产城市价值评估有多种方法,通常从一座城市的资源、产业、政治、文化、社会、生态等六个方面,对城市的价值进业、政治、文化、社会、生态等六个方面,对城市的价值进行从定性到定量的分析,对城市的价值作出有数据依据的判行从定性到定量的分析,对城市的价值作出有数据依据的判断,把握一座城市的相对优势和相对劣
8、势,对一项不动产投断,把握一座城市的相对优势和相对劣势,对一项不动产投资、建设、经营行为的前景作出预测。资、建设、经营行为的前景作出预测。 城市资源价值是指在城市的影响力空间内,自然存在和城市资源价值是指在城市的影响力空间内,自然存在和可调用资源的价值总和。可调用资源的价值总和。 城市资源价值评估就是对城市的资源价值种类、优势、城市资源价值评估就是对城市的资源价值种类、优势、数量和市场价格比值进行数量化分析。数量和市场价格比值进行数量化分析。 城市资源价值从种类上分为:城市资源价值从种类上分为: 1、自然资源价值:、自然资源价值: 指城市辐射空间内(主要是建城区、规划区和行政区划指城市辐射空间
9、内(主要是建城区、规划区和行政区划范围内)的土地、山水、植被、矿藏、物产等自然形态的经范围内)的土地、山水、植被、矿藏、物产等自然形态的经济性资源的价值。济性资源的价值。 2、人文资源价值:、人文资源价值: 指城市影响力空间内,主要是建成区内历史遗存与现实指城市影响力空间内,主要是建成区内历史遗存与现实创造的各类表象性基础设施、文物古迹和行政管辖区内的民众创造的各类表象性基础设施、文物古迹和行政管辖区内的民众传统习俗、社会文化底蕴、城市主流时尚等人文现象,如城市传统习俗、社会文化底蕴、城市主流时尚等人文现象,如城市文化景观、市民生境、节庆活动、文化传统和各种本土的源发文化景观、市民生境、节庆活
10、动、文化传统和各种本土的源发性文化潮流等社会性、经济性资源价值。性文化潮流等社会性、经济性资源价值。 3、人力资源价值:、人力资源价值: 指城市人口的数量规模、比例结构、文明素质、思想观指城市人口的数量规模、比例结构、文明素质、思想观念、伦理道德、价值标准、学习能力、创新能力、精神风貌念、伦理道德、价值标准、学习能力、创新能力、精神风貌等基本状况和取向态势等人力资源价值。等基本状况和取向态势等人力资源价值。 4、无形资源价值、无形资源价值: 指城市整体性影响力、竞争力和增值力等潜在性和非实指城市整体性影响力、竞争力和增值力等潜在性和非实体性的经济资源,主要包括理念资产、愿景资产和名誉资产,体性
11、的经济资源,主要包括理念资产、愿景资产和名誉资产,如城市总体规划、建筑单体或景观设计个案,城市公共资源如城市总体规划、建筑单体或景观设计个案,城市公共资源开发利用的特许权、使用权、经营权、冠名权、广告体位支开发利用的特许权、使用权、经营权、冠名权、广告体位支配权,以及城市法制(政策)管辖权、治理权、荣誉授予权、配权,以及城市法制(政策)管辖权、治理权、荣誉授予权、社会活动统筹权、区域群团或国际组织缔创权、缔结权、邀社会活动统筹权、区域群团或国际组织缔创权、缔结权、邀驻权等资源价值。驻权等资源价值。 城市的产业价值评估,既包括对一座城市的一、二、三城市的产业价值评估,既包括对一座城市的一、二、三
12、产业结构的评估,也包括第一产业、第二产业、第三产业内产业结构的评估,也包括第一产业、第二产业、第三产业内部细分产业及其相互关系和影响力的评估。部细分产业及其相互关系和影响力的评估。 通过城市产业的评估,可以掌握一座城市的产业结构、通过城市产业的评估,可以掌握一座城市的产业结构、产业特点、产业先进度、产业影响力等一系列指标。产业特点、产业先进度、产业影响力等一系列指标。1、国民经济产业结构价值:、国民经济产业结构价值: 是指在一座城市的整个国民经济产业结构中,第一产业、是指在一座城市的整个国民经济产业结构中,第一产业、第二产业、第三产业的结构关系。各产业对城市经济影响力第二产业、第三产业的结构关
13、系。各产业对城市经济影响力的比重和规模。的比重和规模。 一般来说,第三产业比重越高、规模越大,证明这座城一般来说,第三产业比重越高、规模越大,证明这座城市的产业越先进,经济越发达。市的产业越先进,经济越发达。2、各产业内部的产业链结构和内部结构价值:、各产业内部的产业链结构和内部结构价值: 产业链价值:产业链价值: 是指在第一产业、第二产业、第三产业内部,是否已经是指在第一产业、第二产业、第三产业内部,是否已经构建或计划构建基本完整的产业链,产业链对该产业的发展构建或计划构建基本完整的产业链,产业链对该产业的发展的拉动力的大小等价值。的拉动力的大小等价值。 产业内部结构价值:产业内部结构价值:
14、 是指在一、二、三产业内部各组成产业的种类、比例、是指在一、二、三产业内部各组成产业的种类、比例、规模和影响力,产业层级的高低等价值。规模和影响力,产业层级的高低等价值。 城市政治价值评价主要是对一座城市的政治制度、政府城市政治价值评价主要是对一座城市的政治制度、政府管理体制、城市民主、政府效率、政府官员产生办法、官员管理体制、城市民主、政府效率、政府官员产生办法、官员廉洁等进行量化评价。廉洁等进行量化评价。 城市政治价值评价主要包括:城市政治价值评价主要包括: 所有制制度与财产保护制度评价;所有制制度与财产保护制度评价; 政治稳定程度评价;政治稳定程度评价; 政府治理制度(是法治政府还是人治
15、政府)评价;政府治理制度(是法治政府还是人治政府)评价; 政府对城市经济发展的作用模式和作用机制(是直接管理经济还是政府对城市经济发展的作用模式和作用机制(是直接管理经济还是间接管理经济,是计划经济还是市场经济)评价;间接管理经济,是计划经济还是市场经济)评价; 政府廉洁程度评价;政府廉洁程度评价; 政府的行政效率评价等。政府的行政效率评价等。 城市文化价值评价是对一座城市文化竞争力的评估。城市文化价值评价是对一座城市文化竞争力的评估。 城市文化竞争力是城市竞争力的核心,通过对城市城市文化竞争力是城市竞争力的核心,通过对城市文化价值的评价,可以对一座城市未来竞争力的大小、文化价值的评价,可以对
16、一座城市未来竞争力的大小、文化先进程度、文化对经济发展的影响等作出判断。文化先进程度、文化对经济发展的影响等作出判断。 城市文化价值评价主要包括:城市文化价值评价主要包括: 1、城市文化资源评价、城市文化资源评价 城市文化资源评价是对一座城市科技资源、教育资源、城市文化资源评价是对一座城市科技资源、教育资源、历史资源、民俗资源等进行数量化评价。历史资源、民俗资源等进行数量化评价。 一个城市最为重要的文化资源是能够创造新文化、新理论、新技一个城市最为重要的文化资源是能够创造新文化、新理论、新技术、新知识群体的高等院校和科研院所的术、新知识群体的高等院校和科研院所的“文化创造科学实力文化创造科学实
17、力”,其次,其次是这座城市历史文化资源和民众的文化素养、文化传统等。是这座城市历史文化资源和民众的文化素养、文化传统等。 2、文化管理体制价值评价、文化管理体制价值评价 文化管理体制价值是指有关政府管理文化的职能和文化管理体制价值是指有关政府管理文化的职能和组织体系、政府管理文化的方式、政府与文化单位之间组织体系、政府管理文化的方式、政府与文化单位之间的关系,合理规范文化单位之间与社会其他经济组织、的关系,合理规范文化单位之间与社会其他经济组织、团体之间关系所确定的制度、准则和机制等。团体之间关系所确定的制度、准则和机制等。 先进的文化管理体制能够促进先进文化的产生,反先进的文化管理体制能够促
18、进先进文化的产生,反之阻碍和限制先进文化的产生和传播推广。之阻碍和限制先进文化的产生和传播推广。 3、文化市场系统价值评价、文化市场系统价值评价 文化市场系统评价是对一座城市文化产品市场、文文化市场系统评价是对一座城市文化产品市场、文化服务市场和文化要素市场的发育程度的评价。化服务市场和文化要素市场的发育程度的评价。 通过文化市场系统评价,可以有效地掌握一座城市通过文化市场系统评价,可以有效地掌握一座城市文化生活质量、文化产品规模、文化产品质量和城市文文化生活质量、文化产品规模、文化产品质量和城市文化竞争力的大小,对判断这座城市的文化竞争力有直接化竞争力的大小,对判断这座城市的文化竞争力有直接
19、的作用。的作用。 4、文化创新力系统评价、文化创新力系统评价 城市文化创新力是城市文化竞争力的核心,创新力城市文化创新力是城市文化竞争力的核心,创新力在提高城市竞争力中起着重要的作用。城市文化创新力在提高城市竞争力中起着重要的作用。城市文化创新力的大小决定着城市文化竞争力的大小。的大小决定着城市文化竞争力的大小。 城市社会价值评价是以市民和城市社会结构为主要评价对城市社会价值评价是以市民和城市社会结构为主要评价对象,对一座城市的城市社会结构、社会功能等进行数量化评价。象,对一座城市的城市社会结构、社会功能等进行数量化评价。 通过对一座城市社会价值的评价,可以判断这座城市的文通过对一座城市社会价
20、值的评价,可以判断这座城市的文明程度、市民素质、对外力文化的接受程度、对外地人的接受明程度、市民素质、对外力文化的接受程度、对外地人的接受程度、对外来投资的欢迎程度和保护程度等。程度、对外来投资的欢迎程度和保护程度等。 城市社会价值评价主要包括:城市社会价值评价主要包括: 1. 市民的价值观念;市民的价值观念; 2. 市民的文化习俗;市民的文化习俗; 3. 市民的宗教信仰;市民的宗教信仰; 4. 市民组成结构与素质;市民组成结构与素质; 5. 市民社会的人群关系;市民社会的人群关系; 6. 市民生活水准;市民生活水准; 7. 约定俗成的市民行为准则;约定俗成的市民行为准则; 8. 市民社会信息
21、传播方式;市民社会信息传播方式; 9. 市民社会管理方式等。市民社会管理方式等。 城市生态价值评价是运用生态学、环境科学的理论与方法,城市生态价值评价是运用生态学、环境科学的理论与方法,对城市生态系统的结构、功能和协调度等进行综合的分析评价,对城市生态系统的结构、功能和协调度等进行综合的分析评价,以确定一座城市的生态系统的发展水平、发展潜力和制约因素。以确定一座城市的生态系统的发展水平、发展潜力和制约因素。城市生态评价是城市生态规划、生态建设和生态管理的基础和依城市生态评价是城市生态规划、生态建设和生态管理的基础和依据。据。 城市生态价值评价主要包括:城市生态价值评价主要包括: 1、生态现状评
22、价:、生态现状评价: 对一座城市自然资源与能流、植被生态格局与动态、对一座城市自然资源与能流、植被生态格局与动态、生产生活状况、交通状况、土地承载力等进行的数量化评价;生产生活状况、交通状况、土地承载力等进行的数量化评价; 2、生态潜力评价:、生态潜力评价: 对一座城市的单位面积土地上光、温、水、土资源配对一座城市的单位面积土地上光、温、水、土资源配合状况和能达到的初级生产力水平,及制约区域农、林业生合状况和能达到的初级生产力水平,及制约区域农、林业生产的主要环境因素的评价。产的主要环境因素的评价。 3、生态敏感性评价:、生态敏感性评价: 对一座城市人类活动的可能反应及其速度与强度,市民对一座
23、城市人类活动的可能反应及其速度与强度,市民行为对水土流失、敏感集水区、具特殊价值的事物、人文景行为对水土流失、敏感集水区、具特殊价值的事物、人文景观影响,以及当地自然灾害及风险性等进行评价等。观影响,以及当地自然灾害及风险性等进行评价等。按照房地产估价师执业资格制度暂行规定规定,凡中华人民共和国公民,按照房地产估价师执业资格制度暂行规定规定,凡中华人民共和国公民,遵纪守法并具备下列条件之一的,可申请参加房地产估价师执业资格考试。遵纪守法并具备下列条件之一的,可申请参加房地产估价师执业资格考试。 (一)取得房地产估价相关学科(包括房地产经营、房地产经济、土地管理、城(一)取得房地产估价相关学科(
24、包括房地产经营、房地产经济、土地管理、城市规划等,下同)中等专业学历,具有市规划等,下同)中等专业学历,具有8年以上相关专业工作经历,其中从事房年以上相关专业工作经历,其中从事房地产估价实务满地产估价实务满5年;年; (二)取得房地产估价相关学科大专学历,具有(二)取得房地产估价相关学科大专学历,具有6年以上相关专业工作经历,其年以上相关专业工作经历,其中从事房地产估价实务满中从事房地产估价实务满4年;年; (三)取得房地产估价相关学科学士学位,具有(三)取得房地产估价相关学科学士学位,具有4年以上相关专业工作经历,其年以上相关专业工作经历,其中从事房地产估价实务满中从事房地产估价实务满3年;
25、年; (四)取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学位、研究生班毕业,从事房地(四)取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学位、研究生班毕业,从事房地产估价实务满产估价实务满2年;年; (五)取得房地产估价相关学科博士学位的;(五)取得房地产估价相关学科博士学位的; 不具备上述规定学历,但通过国家统一组织的经济专业初级资格或审计、会计、不具备上述规定学历,但通过国家统一组织的经济专业初级资格或审计、会计、统计专业助理级资格考试并取得相应资格,具有统计专业助理级资格考试并取得相应资格,具有10年以上相关专业工作经历,其年以上相关专业工作经历,其中从事房地产估价实务满中从事房地产估价实务满6年,成绩特
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